Договор продажа права аренды земельного участка

Продажа права аренды земельного участка

Если участок земли был в долгосрочной аренде, то его пользователь имеет право продать участок в будущем несколькими способами, как это можно сделать с любым товаром с обременением.

Продажа права аренды земельного участка его собственником возможна после уведомления покупателя о том, что он обязан будет выполнять ранее подписанные условия договора аренды до окончания его срока действия.

Получив письменное разрешение собственника земли, арендатор имеет возможность уступить свои права и обязанности, полученные ранее договором аренды.

Процесс передачи прав может происходить с уплатой вознаграждения собственнику участка, который должен будет с этой суммы уплатить налог, или без вознаграждения.

Если до продажи участка в договоре аренды у арендатора отсутствовала обязанность по извещению собственника, то он имеет право не получать согласие собственника на уступку имеющегося права. Достаточно будет только письменно уведомить собственника о свершившимся факте, после чего заключать новый договор с другим арендатором будет необязательно.
Все вопросы, связанные с продажей земельного участка, находящегося в аренде, достаточно сложные и требуют особого знания норм законодательства. Поэтому осуществление этого процесса следует доверить специалистам в данной области. К ним относятся квалифицированные юристы интернет-портала Правовед.RU, которые дадут грамотную консультацию и составят документы для их подачи в регистрирующие органы.

Консультации юристов по законодательству России

Продажа прав аренды земельного участка

Продажа прав аренды земельного участка — распространенный вариант увеличения прибыли. Владельцем становятся компании, граждане и городские власти. Нанимателем могут быть физические лица и публичные, непубличные организации. Продажа по найму земельных участков возлагается на муниципалитет. Объектом внимания служат любые угодья. Исключение составляет внеоборотная земля. Юридическое соглашение предусматривает взаимодействие собственника и нанимателя. Как происходит продажа прав аренды земельного участка Земельный кодекс регламентирует приобретение земельных участков. Продажа земли происходит платно и бесплатно, продается на торгах или без них. Для предоставления земельных площадей в личное пользование, в частности для строительства, необходимо обратиться в администрацию города или района, где расположен земельный участок. В течение месяца исполнительные власти принимают решение: ∙ Провести аукцион по продаже земельного участка; ∙ Провести аукцион по продаже прав по договору аренды; ∙ Земельный участок предоставить в аренду без конкурса. Есть два варианта: 1. Поступило единственное заявление гражданина или предприятия в течение месяца после публикации; 2. Если есть другие заявки, продажа совершается после проведения конкурса. Положения регламентируются местными органами исполнительной власти. Продавцом является местный комитет по управлению имуществом. Финансы на проведение мероприятия берутся из местного бюджета: ∙ Затраты на межевание; ∙ Утверждение технических условий; ∙ Иная планировочная документация; ∙ Изготовление дел по землеустройству; ∙ Разработка градостроительной документации; ∙ Государственный кадастровый учет земельного участка. После прохождения аукциона победитель полностью возмещает затраты. Прибыль от реализации значительно пополняет местную казну. Если участок находится в аренде, арендатор имеет право переуступить, если собственник не возражает. В договоре должна быть прописана возможность пользования землей третьими лицами в течение срока договора свыше пяти лет. В этом случае разрешается передавать постороннему лицу в пользование земельный участок. При других обстоятельствах необходимо иметь письменное одобрение правообладателя. Актуально, если владельцем являются муниципальные органы. Налогообложение и бухучет В бухгалтерских проводках у арендатора отображаются: ∙ Дебет 001– забалансовый учет арендованного участка; ∙ Дебет 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») Кредит 91 «Прочие доходы»– прочий доход от передачи земли; ∙ Дебет 91 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»– начислен НДС от передачи прав аренды; . Кредит 001– списание цены земельного участка; ∙ Дебет 51 Кредит 76 «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор») – получение денежных средств на счет предприятия. Продажа прав аренды земельного участка облагается НДС, если продавец является налогоплательщиком добавленной стоимости. Денежные средства, предназначенные прежнему арендатору, входят в его доходы от реализации имущественных прав, учитываемые для целей налогообложения прибыли, без учета НДС на день перехода прав аренды. Компания (прежний арендатор) может уменьшить доходы от реализации имущественных прав на сумму расходов по приобретению и реализации (подпункт 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ). Такими расходами будут затраты прежнего арендатора на заключение договора аренды. Если компания какую-то часть затрат уже списала, то в расходы списывается остаток – несписанная часть стоимости.

Ваши данные будут использованы только в целях ответа на Ваш вопрос и не будут переданы третьим лицам.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Арендатор земли обладает правом переуступки права аренды земельного участка третьим лицам, заинтересованным в аренде конкретного участка. При том отсутствует обязательство сообщать о подобных действиях арендодателю в случаях, когда договор аренды оформлен на срок, превышающий 5 лет. При иных обстоятельствах следует заручиться согласием арендодателя, в качестве которого может выступать частное лицо или представители государственного органа.

Когда передать права на аренду невозможно

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Муниципалитет отказывает в переуступке прав аренды на землю в следующих случаях:

  • Если на территории участка располагаются объекты, построенные без получения специальных разрешений или здания, которые не удовлетворяют строительным и иным нормам;
  • Если земельный надел рассматривается в качестве спорного имущества в суде;
  • Если имеются долговые обязательства, возникновение которых связано с участком;
  • Если не погашена выкупная стоимость надела .

Процесс переуступки прав невозможен, если в договоре, завизированном арендодателем и арендатором, содержится запрет на подобную процедуру. Если возникает ситуация, в которой сторона сделки игнорирует выполнение обязанностей по договору, то возникает необходимость судебного урегулирования вопроса.

Мотивацией для оформления прав переуступки могут служить различные обстоятельства, но основной причиной является получение возможности арендовать участок, на котором расположено здание в приобретении которого заинтересовано третье лицо.

Оформления договора переуступки

Переуступка права аренды земельного участка оформляется в бумажном варианте, который в последующем подтверждается сторонами сделки и регистрируется в уполномоченном органе. Процесс уступки аренды регламентирован законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности процедуры заключаются в следующих моментах:

  • В отличие от субаренды, при переуступке арендатор полностью перекладывает свои обязанности на третье лицо. После завершения сделки третье лицо приобретает права в отношении земельного участка. Такой сложный переход имущественных прав оформляется соглашением, которое вносит изменения в первоначальный договор аренды земли;
  • Договор переуступки нуждается в обязательной государственной регистрации, которая производится специалистами Росреестра. Для этого потребуется подготовить следующие документы: договор переуступки, документы на оплату государственной пошлины, согласие супруга, уведомление для владельца участка.

Документы для заключения сделки

  • Заявление о регистрации соглашение;
  • Копия предыдущего договора аренды;
  • Оригиналы и копии кадастровых документов на земельный участок;
  • Оригинал предварительного и окончательного договора об уступке права аренды;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Стоимость регистрации

  • перехода арендного права для физического лица около 2 000 рублей;
  • для юридического лица около 22 000 рублей.

Переуступка права аренды на земельный участок

Договор переуступки должен содержать информацию о правах и обязанностях участников сделки. В основу документа должны лечь нормы гражданского кодекса, который обязывает прописывать в договорах переуступки имущественных прав сроки договора, условия расторжения и продления, порядок использования объекта третьим лицом.

Для достижения максимальной финансовой безопасности и повышения оперативности процесса при переуступке следует обращаться к услугам профессиональных юристов. Они способны разрешить вопросы любой сложности на высоком уровне.

Правовое сопровождение позволяет избежать материальных затрат, связанных с судебными спорами, направленными на оспаривание сделок и взыскание убытков с третьих лиц, получивших имущественные права на аренду с нарушением установленной процедуры.

Видео: Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

4.2. Стороны договора купли-продажи права аренды земельных участков и договоров аренды

Возникновение прав и обязанностей происходит из правоотношений между продавцом и покупателем.

При первичной реализации права аренды на земельный участок порядок и основания отличаются от реализации права при наличии заключенного договора аренды на земельный участок.

В этом случае объем правомочий различен у субъектов сделки.

В первом случае, субъектами правоотношений выступают:

а) продавцом: Российская Федерация или субъект Российской Федерации. Как правило, продавец реализует свои полномочия через государственные органы либо через специализированные предприятия.

В настоящей работе уже исследован вопрос соотношения полномочий органов власти Российской Федерации на примере бывших Госкомзема, Госкомимущества, Росфонда по купле-продаже земельных участков и прав на них. Это не предусмотрено их Положениями. Распоряжение собственностью Российской Федерации, в том числе, земельными участками, находящимися в государственной собственности Российской Федерации, должно осуществлять Правительство России. Полномочия по распоряжению могут быть делегированы другим лицам согласно ст. 125 ГК РФ, другим законам.

На уровне субъекта Российской Федерации, например, в Москве распоряжение земельными участками отнесено согласно ст. 35 Устава города Москвы к компетенции администрации города.

Таким образом, продавцом выступает Российская Федерация относительно имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации. В правоотношениях по поводу имущества, в том числе земельных участков и прав на них, продавцом является субъект Российской Федерации.

Однако, в силу законодательных актов право распоряжение возложено от имени и в интересах государства, его субъектов на исполнительно-распорядительные органы власти. Как правило, стороной по договору в качестве продавца, арендодателя указывается не Российская Федерация и не субъект Российской Федерации, а исполнительные органы власти, в чьих полномочиях заключать сделки от имени государства или своего имени и в интересах государства.

Автор считает, что несовпадение субъекта не происходит. Лицо, в чьи полномочия согласно законодательному акту либо на ином основании предоставлено полномочие на заключение сделки имеет право выступить в качестве стороны по сделке.

Предоставление земельного участка представляет собой сложное правоотношение. Круг лиц при предоставлении земельного участка, проведению торгов, заключению договора аренды земельного участка, его регистрации — различен. Сложна и структура государственных органов, участвующих в выработке решений и заключении договоров. В этой ситуации, подчас возникают сложности правильного определения лица, отвечающего за какие-либо нарушения перед покупателем права аренды земли, арендатором. Эти вопросы возникают в основном в судах. Так, обязательство по заключению договора аренды земельного участка с победителем торгов на Городской комиссии, созданной при Правительстве Москвы, должно быть исполнено Москомземом. Кроме того, регистрация договора – полномочие, отнесенное к учреждению юстиции (Москомрегистрации). В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, считается заключенным с момента государственной регистрации. В этом случае, обязательство взятое на себя сторонами на торгах по заключению договора в определенный срок, может быть не исполнено из-за действий третьего лица – учреждения юстиции. Отсюда, возникают проблемы по исполнению взятых обязательств, в том числе финансовых.

Безусловно, что сложность структуры органов управления не есть еще препятствие для заключения договора. Так, например, при заключении договоров аренды земельного участка в Москве, лицом, участвующим в сделке является Москомзем. При этом Москомзем выступает от имени городской администрации (мэрии Москвы), в которую согласно ст. 6 Устава Москвы входят мэр, вице-мэр, Правительство Москвы, префекты, отраслевые и иные органы власти Москвы. И, судебная практика пошла по пути, когда мэрия Москвы обязуется в лице соответствующего лица городской администрации совершить определенное действие, например, понуждается в установленных законом случаях к заключению договора.

Покупателем права аренды земельного участка могут выступать различные субъекты гражданских и земельных правоотношений. Особенностью является лишь то, что аренда не единственный вид землепользования. Первичное предоставление земельных участков отдельным лицам осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Эти лица, как правило, не являются участниками торгов, либо покупателями права аренды, если эти земельные участки не нужны им для коммерческого использования.

На торги выставляется право аренды земельного участка, предназначенного для коммерческого использования как самого земельного участка, так строительство и использования объекта в коммерческих целях.

В торгах могут участвовать и коммерческие, и некоммерческие организации, а также физические лица. Нет ограничений и для участия в торгах иностранных лиц, чья деятельность допускается на территории Российской Федерации. Так, ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ “Об иностранных инвестициях в Российской Федерации” предусмотрены гарантии предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Иностранным инвесторам гарантируются приобретение права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Совершение сделок юридическими лицами в зависимости от организационно-правовой формы подчиняется правилам законов об этих формах. Соответственно, важным моментом участия или неучастия юридического лица в торгах либо в заключении договора купле-продаже права аренды земли решается в зависимости от размера, цены сделки. Относится ли данная сделка к крупной сделке или нет.

Например, ст. 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах” устанавливает, что решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета). В случае, если единогласие совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу о совершении крупной сделки не достигнуто, по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества вопрос о совершении крупной сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Таким образом, вопрос о субъектном составе при совершении и заключении сделки купли-продажи прав аренды земли на торгах является важным не только с позиции наличия продавца и покупателя. Такая важность заключается в возможности лицу быть продавцом или покупателем, либо выступать от их имени и в их интересах, создавать или прекращать гражданские права и обязанности относительно земельного участка, а также и относительно нормального использования объектов недвижимости на земельном участке.

4.3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи права аренды земли

Особенностью совершения сделки купли-продажи права аренды земли до заключения договора аренды земли является то, что на земельный участок договор аренды земли еще не заключен, и, соответственно, право аренды земли как имущественное право, возникшее из обязательственных отношений — не возникло. В этом случае, следует констатировать, что предмета сделки на момент ее совершения до заключения договора аренды земли не существует. Тогда, правомерно возникает вопрос о законности проведения торгов при отсутствии права аренды до заключения договора аренды земли. Тем не менее, законодательными актами предусматривается проведения торгов по купле-продаже прав аренды. Решение данного вопрос видится в том, что данную сделку государство совершает под условием возникновения права аренду в будущем. Сделка под условием. Такое положение известно российскому законодательству, разрешающему, например, залог будущего урожая.

Таким образом, государство продает право аренды земли, которое возникает в силу исполнения сторонами условий торгов. Победитель торгов вносит денежную сумму за право аренды земельного участка, а государственный орган предоставляет земельный участок и заключает договор аренды земельного участка с победителем торгов, в силу взятого обязательства.

Следует согласиться с мнением, что в наиболее общем виде правовой механизм движения (обращения) имущественных ценностей закреплен в понятии гражданского оборота (ст.2 ГК РФ), который является гражданско-правовым (частно-правовым) отражением экономического оборота. Движущая сила этого механизма (оборота) – сделки.

Арендаторы земельных участков, получивших на возмездной основе право аренды земельного участка, могут выступать в роли продавцов права аренды земли. Такая продажа осуществляется с согласия арендодателя. Стороны заключают договор купли-продажи права аренды земли. Ограничений по такой уступке законом не предусмотрено. Однако, для совершения сделок юридическими лицами по приобретению чего-либо свыше установленной законом либо уставом юридического лица предусматривается различная процедура принятия решения. В этом случае, только подписи руководителя юридического лица недостаточно. Необходимо решение, например, общего собрания либо совета учредителей при квалифицированном голосовании. Требуется подпись главного бухгалтера. Таким образом, для участия в сделке сторона должна представить необходимые документы, указывающие не только на правоспособность, но и подтвердить полномочия лиц, выступающих от юридического лица, с соблюдением принятия внутренних решений юридического лица на участие в сделке купли-продажи права аренды земли.

Арендатор до заключения договора аренды земли и во время действия договора аренды земли может приобрести право аренды земли. Приобретя на возмездной основе данное право, правообладатель может им распорядиться с согласия Арендодателя. Здесь следует отдельно сделать оговорку по вопросу, имеющему значение при рассмотрении предоставления такого согласия Арендодателем. И здесь возникает один из важных вопросов, не урегулированных в полной мере законодательством. Первоначально представляется, что такое согласие арендодателя формально и не имеет никакого значения, а также, что положение о предоставлении такого согласия касается только вопроса предоставить такое согласие или не предоставить. Данный вопрос не является субъективным, то есть не зависит от желания или нежелания арендодателя предоставить испрашиваемое согласие. Предоставление согласия не столько право арендодателя, но и обязанность его при поступлении от арендатора запроса на истребуемое согласие при реализации положений Закона о необходимости получения согласия. Таким образом, рассмотрение вопроса о предоставлении согласия является для арендодателя обязанностью. Само согласие или отказ в нем должны быть обусловлены законодательными требованиями и качеством исполнения условий договора аренды земли. К законодательным требованиям можно отнести в первую очередь наличие оборотоспособного в гражданском обороте права аренды земли, права аренды, которое возмездно приобретено арендатором; а также требованиям обязательным для арендатора в силу законодательных актов по освоению и использованию земельного участка. Под качеством исполнения договора подразумевается полнота исполнения взятых арендатором на себя обязательств по договору. Однако, при рассмотрении этих вопросов и в целях исключения применения согласия арендодателя арендатором и третьими лицами, например, судебными приставами-исполнителями важны параметры такого согласия и ответственности арендодателя за такое согласие. Так любое отклонение или расширительное толкование согласия, предоставленного арендодателем на совершение сделки, может быть воспринят лицами, его исполняемыми за пределы стадий дальнейшего движения исполнения обязательств арендатора перед третьими лицами, как правило, кредиторами. Из написанного следует, что согласие арендатора ни в коем случае нельзя рассматривать в качестве субъективного и абсолютного. Такое согласие должно быть основано на фактических обстоятельствах исполнения договора, его исполнения и соблюдения требований законодательства относительно оборотоспособного права аренды земли, других условий, при частичном исполнении условий договора по освоению и использованию земельного участка согласие на совершение сделки с правом аренды может быть предоставлено и под условием и даже частично. Таким образом, положение о предоставлении согласия на совершение сделки нуждается в изучении и правовом регулировании. Данный вопрос требует самостоятельного изучения относительно всех совершаемых сделок с правом аренды земли, особенно, при ипотечных отношениях, а также в смычке с исполнительным производством и некоторыми статьями уголовного кодекса.

При этом следует различать согласие на сделку. Согласие следует разделить на два этапа предоставления: 1. согласие на оформление сделки с правом аренды земли; 2. согласие на оформление конкретной сделки на условиях, обеспечивающих надлежащее исполнение договора аренды земли новым арендатором при уступке права аренды. Согласие на сделку не следует смешивать с согласием на реализацию права аренды, испрашиваемую судебными приставами-исполнителями, конкурсными управляющими и в других случаях, испрашиваемого согласия третьими лицами. Согласие на сделку не подлежит широкому толкованию. Согласие арендатора, еще не означает, что его воля не может быть изменена. Согласие арендатору на сделку с правом аренды — это подтверждаемое допущение со стороны арендодателя совершить сделку с правом аренды при возмездном ее приобретении арендатором, при этом, арендатор не связан своим согласием при рассмотрении вопроса о реализации права аренды третьими лицами.

Одним из способов уступки права аренды земли с последующей уступкой договора аренды земли является сделка купли-продажи (такие сделки как: мена и дарение, а также уступка в счет погашения долга ограничены Гражданским кодексом). Сделка купли-продажи права аренды земли арендатором (правообладателем) преобладает по сравнению с другими сделками по уступке прав аренды земли. Данная сделка совершается при наличии согласия арендодателя. После получения согласия арендатор заключает договор купли-продажи. Предметом купли-продажи является право аренды земли (доля в праве аренды земли) на весь земельный участок (его часть, части), в части приобретенного на возмездной основе у города посредством уплаты цены права аренды земли. Цена не должна быть ниже нормативной стоимости права аренды земли, определяемой (устанавливаемой) городской властью согласно городским нормативным актам. При заключении договора купли-продажи права аренды земли применяются правила п. 4 ст. 454 ГК РФ. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре аренды земли кроме предмета и цены договора обычно предусматривается условие о переходе прав и обязанностей по договору аренды земли в полном объеме, за исключением уже исполненных обязанностей и реализованных прав от прежнего арендатора к новому арендатору. В этой связи возникает дилемма относительно перехода прав. С одной стороны, стороны могут установить его с момента заключения договора купли-продажи, то есть с момента государственной регистрации; с другой стороны, вряд ли условие согласованное сторонами по сделке между арендаторами: прежним и новым является обязательным для арендодателя несмотря на государственную регистрацию договора купли-продажи и изначально полученного согласие на совершение сделки, так как договор купли-продажи – соглашение между одной стороной, и новый арендатор будучи правоприобретателем не является до изменений в договор аренды стороной по договору аренды земли. Статус арендатора правоприобретатель после покупки (приобретения) права аренды земли приобретает не в силу договора купли-продажи, а соглашения между арендодателем и сторонами по договору купли-продажи прав аренды земли к договору аренды земли, в котором и предусматривается собственно этот переход, признаваемый арендодателем. Для устранения противоречий между сроками по моменту перехода прав стороны могут в договоре установить, уточнить момент этого перехода. Данное условие является важным, так как срок заключения этих договоров не совпадает. Этот вопрос, вопрос определения перехода прав важен как для сторон сделки купли-продажи, так и имеет существенное значение для арендодателя. Прежде всего, в части получения арендной платы по договору. Это условие является в Москве ключевым не только из факта поступления арендной платы в бюджеты России и Москвы, но и правильного определения размера арендной платы. Размер арендной платы в зависимости от цели использования земельного участка и субъекта (арендатора) определяется с учетом коэффициентов к базовой ставке арендной платы. Отправным моментом такого перехода права можно было бы рассматривать и факт реального использования земельного участка новым арендатором, если арендатор – покупатель приступил к использованию земельного участка только на основании договора купли-продажи права аренды, не заключив дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка по изменению арендатора и переходе прав и обязанностей. Для арендатора-продавца могут возникнуть нежелательные последствия: взыскание долга, неустойки. При этом, арендатор-покупатель также может выступить в роли ответчика.

В случае купли-продажи прав аренды земли относительно части земельного участка, доли в праве аренды земли договор аренды земли не прекращается, оформляются соглашения по изменению основного договора (с прежним арендатором, продолжающим арендовать часть участка); оформляется договор в новой редакции в части доли в праве, перешедшей новому арендатору. Расторжение в любом виде прежнего договора аренды земли между арендодателем и арендатором недопустимо. Если такое расторжение формально произойдет, то основания для применения договора купли-продажи отпадают из-за прекращения договора аренды земли в силу соглашения о его прекращении. Договор может быть оформлен после заключения трехстороннего соглашения в новой редакции. Трехстороннее соглашение необходимо для устранения в будущем притязаний на договор у прежнего арендатора по формальным основаниям.

В случае, если арендатором право аренды земли приобретено на возмездной основе относительно части арендуемого земельного участка, то уступка допускается с согласия арендодателя относительно приобретенного на возмездной основе права аренды земли, в остальной части уступка не допускается. И здесь, следует отметить разницу между уступкой права аренды с переходом права аренды земли в порядке перехода такого права согласно ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ, в которых такой переход связан с переходом права пользования (не конкретизируется вид права пользования) на строение, сооружение, расположенное на земельном участке. При этом, если право аренды продавцом строения, сооружения приобретено на возмездной основе у арендодателя земельного участка, то и переход права может в силу материальных интересов правообладателя и по соглашению между продавцом и покупателем осуществлен через уступку права, а не через расторжение договора и оформление нового в силу купли-продажи строения, сооружения. Данная проблема с большей остротой проявляется в силу изменений в Закон Москвы “Об основах платного землепользования в городе Москве”, которые внесены в 1999 году. В силу норм этого закона право аренды под зданием необоснованно считается выкупленной. Эта декларативная запись необоснованно создала предпосылку вольного толкования, и ее применения, так как между понятиями “считается” и “выкуплено” — большая разница. Московский законодатель посчитал и написал в законе Москвы, а документами этот выкуп ничем у собственника здания не подтвержден, и сразу же возникает вопрос о необходимости компенсации при изъятии земельного участка права аренды земли, на которое у города не было выкуплено, а стоимость права аренды в этом случае, в десятки и сотни раз может превышать даже стоимость строения на этом земельном участке; не говоря уже и о нечаянном “пересмотре” приватизации в одностороннем порядке московскими депутатами и на имущество, его удорожание вне соразмерности средств, поступивших от покупателей в порядке приватизации государственной собственности России, субъекта Российской Федерации.

Наравне с указанным, у сторон сделки при заключении договора аренды земли на основании проведенных торгов либо договора купли-продажи прав аренды могут возникнуть проблемы, а первоначальная сделка может повлечь изменение при обстоятельствах: спора границ со смежными землепользователями, нахождения на земельном участке объектов недвижимости, права на которые не возникли либо прекращены, а также если земельный участок не подлежит предоставлению в силу запрета законодательных актов или несоблюдения процедуры согласования под цели предоставления. Данные проблемы рассмотрены и автор согласен с позицией Г.Е. Быстрова и А.В. Кузнецова.

Таким образом, еще раз отмечу, что при рассмотрении и сопоставлении законодательства России и Москвы усматривается, что стоимость и цена права аренды земли как имущественного права оценивается и утверждается полномочными органами власти согласно действующим в городе актам. Поэтому Москва при наличии осуществленного у него выкупа арендатором права аренды земли дает согласие на совершение сделки с правом аренды земли.

4.4. Определение стоимости и цены права аренды земельного участка

Исходной позицией во всех этих случаях является оценка земли, определение ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Различные авторы предлагают различные методы определения рыночной стоимости земли. Например, Е.А. Фирсова выделяет следующие методы:

  • метод наилучшего и наиболее эффективного использования;
  • метод сравнительного анализа продаж;
  • метод капитализации земельной ренты;
  • метод приведения ставки единого земельного налога к полной стоимости земли;
  • метод определения нормативной цены земли и другие.

Необходимость определения достоверных оценочных показателей по каждому земельному участку актуальна в настоящее время, как для государственных органов, так и для участников различных имущественных сделок с землей и иными объектами недвижимого имущества.

В России к настоящему времени уже достаточно четко определился круг проблем, решение которых невозможно без наличия объективной информации об оценке земли.

Реальная (рыночная) стоимость земли позволит направить в бюджет дополнительные доходы путем установления текущих платежей за землю в зависимости от уровня цен земельного рынка, установить объективные стартовые цены на конкурсах и аукционах при продаже земли, учесть землю в стоимостном выражении в бухгалтерской отчетности, определить стоимость земли при приватизации и при заключении договоров аренды и другие моменты.

Однако рынок земли должен находиться под эффективным контролем государства и, прежде всего, процесс перераспределения земель, их использование по целевому назначению, размеры частного землевладения. Должна учитываться и обобщаться информация относительно земельных участков и прочно связанную с ними объектов недвижимости, включая правовые, количественные, качественные, оценочные и другие характеристики для принятия обоснованных решений, в том числе, для реализации прав аренды земельных участков на торгах и исключения необоснованного предоставления, нарушения целевого использования, возможности правильной реализации градостроительных целей и соблюдения интересов сторон. Данная позиция направлена на нормативное закрепление ценового механизма оценки земли, прав аренды, а также ведения Государственного земельного кадастра. Этот вопрос нашел отражение в Московских нормативных актах. Изложена в статье А.В. Антипова “Некоторые результаты создания и ведения Государственного земельного кадастра Москвы”.

Аналогичная задача поставлена и руководителем Федеральной кадастровой службы С.И. Саем и изложена в статье “Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века”.

Оценочная деятельность регулируется Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Центральным вопросом купли-продажи права аренды земли является цена. Определение цены права аренды устанавливается в Москве на основании оценки права аренды. Цена права аренды утверждается специально созданными при правительстве Москвы и префектурах комиссиями. В основу формирования цены ложаться различные показатели стоимости права аренды, формируемой из базовых ставок права аренды на земельные участки.

Стоимость права аренды расчитывается с учетом показателей:

а) оценочные зоны города, в которую входят указанные районы, улицы и т.п.;

б) срок аренды земли (краткосрочной до 5 лет и долгосрочной до 49 лет);

в) площадь земельного участка;

г) средняя рыночная цена права аренды в зонах и подзонах города.

Применяются также и другие показатели, как то:

а) коэффициент функционального назначения объекта;

б) коэффициент коммерческой ценности месторасположения объекта.

Расчет делается по следующей методике в соответствии с распоряжениями Мэра от 25.09.94 № 254-РМ и от 02.09.96 № 247/1-РМ.

Для определения стоимости права аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, предполагаемые объемы строительства, проектируемые площади жилых и нежилых помещений, площади наземной и подземной части проектируемого объекта, срок строительства и реализации проекта, наличие и стоимость обременении.

На основе этих данных производится расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, используемых под строительство и реконструкцию капитальных строений и сооружений.

Расчет стоимости права долгосрочной аренды земельных участков основан на определении текущей рыночной стоимости переходящих городу построенных площадей.

По имеющимся данным об объемах строительства проектируемого объекта определяется количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей по формуле

где Рпер. — площадь помещений, переходящая городу, кв. м.,

Р – площадь проектируемых объектов, кв. м.;

Примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет, например, в границах ЦАО — 30/70;

В обоснованных случаях могут быть установлены иные соотношения распределения построенных площадей зданий на основании решений городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию.

Рассчитывается стоимость переходящих городу площадей в соответствии с процентным соотношением распределения построенных площадей по формуле.

S — общая стоимость переходящих городу площадей, долл. США;

Рж — площадь жилых помещений, переходящих городу, кв. м.;

Sж — рыночная стоимость 1 кв. м. жилых помещений, долл. США;

Рн — площадь нежилых помещений, переходящих городу, кв. м.;

Sн — рыночная стоимость 1 кв. м. нежилых помещений, долл. США.

Например, примерные значения рыночной стоимости 1 кв. м. жилых помещений для расчета стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, принимаются:

  • в пределах Бульварного кольца — 1500 долл. США;
  • от Бульварного кольца до Садового кольца — 1200 долл. США;
  • от Садового Кольца до ОКЖД — 1000 долл. США;
  • от ОКЖД до МКАД — 800 долл. США;
  • за пределами МКАД — 600 долл. США.

Рыночная стоимость нежилых помещений определяется в соответствии с постановлением Правительства-Москвы от 02.12.97 г. № 847 с применением поправочного коэффициента 0.8 (Постановления Правительства Москвы от 26.01.99 г. № 46).

Примерные значения рыночной стоимости 1 кв. м. нежилых помещений для расчета стоимости права долгосрочной аренды земельного участка принимаются:

  • в пределах Садового кольца — 1200 долл. США ,
  • от Садового кольца до ОКЖД — 800 долл. США ;
  • за пределами ОКЖД — 480 долл. США.

В обоснованных случаях (специфика локальных ценообразующих факторов, таких как местоположение, экологические, градостроительные характеристики земельного участка и др.) могут быть установлены иные значения рыночной стоимости жилых и нежилых помещений. Основанием для изменения вышеуказанных значений рыночной стоимости могут быть решения городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию, заключения уполномоченного на то подразделения Москомзема.

Для определения текущей стоимости переходящих городу площадей применяется коэффициент капитализации (К):

Значение коэффициента капитализации рассчитанное по методу кумулятивного построения составляет 0.16; завершении строительства и их реализации по формуле:

где St — текущая стоимость переходящих городу площадей, долл. США;

К — коэффициент капитализации — 0.16;

n — срок строительства и реализации проектируемых площадей (лет);

В случае отсутствия в исходно-разрешительной документации данных о сроках строительства и реализации проекта, применяются средние значения в зависимости от проектируемой площади здания:

до 1000 кв. м. — 1 год;

от 1001 до 10 000 кв. м. — 2 года;

от 10001 до 30 000 кв. м. — 3 года;

свыше 30 000 кв. м. — 4 года.

Кэт — коэффициент, учитывающий этажность проектируемого здания:

— для 1-12 этажных зданий -1.0;

— для 13-20 этажных зданий -0.9;

— для зданий большей этажности — 0.8.

Кмр — коэффициент, “учитывающий коммерческую ценность месторасположения объекта:

  • в случае расположения земельного участка вблизи метро и городских магистралей — 1.0;
  • в случае расположения земельного участка на территориях, не представляющих коммерческой привлекательности для инвесторов — 0.8.

Рекомендовать городской (окружной) комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в обоснованных случаях применять указанный коэффициент, учитывающий коммерческую ценность месторасположения объекта.

Определяется стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с учетом обременении данного земельного участка по следующей формуле:

где S — стоимость права долгосрочной аренды земельного участка, с учетом обременении, долл. США.;

Sт — текущая стоимость переходящих городу площадей, долл. США.;

So — стоимость обременении, долл. США.

Стоимость обременении (So), учитывается в расчете при наличии письменного заключения от профильных городских организаций, таких как ГлавАПУ Москомархитектуры, префектура административного округа в случаях, когда для реализации инвестиционного проекта на данном земельном участке инвестор должен произвести дополнительные затраты.

Дополнительными затратами инвестора, которые могут рассматриваться городской (окружной) комиссией по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию о качестве обременении и учитываться в расчете стоимости права аренды, являются:

  • затраты на строительство (перекладку) и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений;
  • затраты на снос существующих зданий, строений и сооружений, принадлежащих городу;
  • затраты по переселению жителей из сносимых зданий;
  • затраты на инженерную подготовку территории, связанные с ликвидацией свалок, переносом некапитальных строений;
  • затраты на перебазирование промышленных предприятий;
  • компенсации имущественных прав собственников зданий и сооружений;
  • другие случаи, предусмотренные действующим законодательством.

Информация о стоимости дополнительных затрат инвестора на строительство (перекладку) и реконструкцию общегородских внеплощадочных инженерных коммуникаций и сооружений содержится в разделе по инженерному обеспечению объекта, который готовится Управлением подготовки инженерного обеспечения объектов ГлавАПУ Москомархитектуры и входит в состав исходно-разрешительной документации о соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 08.04.97 № 273-РM.

Если значение стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной методикой в пересчете на I га с учетом всех обременении меньше, чем базовая стоимость права долгосрочной аренды земельных участков соответствующей территориально-экономической оценочной зоны, то стоимость права долгосрочной аренды земельного участка устанавливается в размере базовой стоимости прав долгосрочной аренды соответствующей территориально-экономической оценочной зоны (базовая таблица по состоянию на 1 февраля 1995 года).

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, прилегающих к строениям и сооружениям и используемых для их эксплуатации н обслуживания.

Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, прилегающего к существующему строению и сооружению и не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции, реставрации) необходимы следующие данные:

— площадь предоставляемого земельного участка;

сведения о функциональном назначении земельного участка.

На основании этих данных производится расчет стоимости права долгосрочной аренды земельного участка по формуле:

где С — стоимость права долгосрочной аренды земельного участка, прилегающего к существующему строению и сооружению, долл. США;

Сб – стоимость права долгосрочной аренды в соответствующей территориально-экономической оценочной зоне в соответствии с базовой таблицей (по состоянию на 1 февраля 1995 года), долл. США за 1 га;

Р — площадь земельного участка, га.

Данные о земельных участках: их назначение, кадастровая оценка и другие параметры заносятся и учитываются в Государственном земельном кадастре. Осуществляется учетная регистрация прав пользования, владения юридических и физических лиц. Ведение Государственного земельного кадастра регулируется законодательными актами Российской Федерации, в частности Федеральным законом “О государственном земельном кадастре”.

Наряду с указанным определением стоимости права аренды и комиссионного утверждения цены Постановлениями Правительства Москвы, решениями Городской комиссии либо распоряжениями префектов на основе решений окружных комиссий, представляется необходимым упорядочить этот процесс единым правовым актом на уровне Российской Федерации. Данное положение соотносится с указанным принципом согласования законодательства России и ее субъектов. В этом случае, “следует учитывать необходимость его сближения с законодательством других субъектов Федерации”. Этот принцип диктуется и положением Указа Президента Российской Федерации от 05.03.2001 № 262. Указом Президента Российской Федерации от 05.03.2001 № 262 установлено, что до разграничения государственной собственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права их аренды, распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федеральным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы за землю.

Следует законодательно дать определение понятиям “стоимость” и “цена” права аренды земли. Это диктуется практической необходимостью. Так, при рассмотрении стоимости права аренды учитывается не только нормативные цифровые показатели стоимости права аренды с учетом экономической зоны, цели предоставления участка и другие условия. Однако, при этом, цена права аренды должна устанавливаться с учетом обстоятельств увеличивающих или уменьшающих стоимость права аренды. К таким обстоятельствам можно отнести, например, расположенных коммуникаций под земельным участком; нахождения имущества третьих лиц (ТП, других сооружений), назначения земель (общего пользования: дороги, проезды и т.п.), цели и статуса использования (коммерческое использование и благоустройства частей участков, социальная сфера объекта и т.п.) и прочее. Правовое разграничение этих понятий исключит неправильное применение при решении вопроса наступления или отсутствия ущерба как гражданско-правового, так и при рассмотрении вопросов уголовного правового характера.

С учетом рассмотренного, можно выделить следующие положения относительно платежа за права аренды, его стоимости и цены:

Российским законодательством не предусмотрен на территории России в целом, а также в территориях субъектов Российской Федерации в качестве обязательного платежа – платеж за право заключения договора аренды земли; Указанный платеж не относится ни к одному из видов платежей: ни к налогу, ни к сборам и т.п.; Такой платеж носит договорной характер и определяется в Москве на основе сложной методики оценки стоимости права аренды с последующим утверждением цены.

Внесение денежных средств за право заключения договора аренды земли (право аренды) предусмотрено распоряжениями мэра Москвы № 471 от 26.09.94 и № 254 от 24.05.95, Законом Москвы “Об основах платного землепользования в городе Москве”. Такое внесение обусловлено новым предоставлением земельного участка под коммерческое использование, при этом, освобождаются от уплаты любые хозяйствующие субъекты, если земельные участки используются под объекты социальной сферы и городского хозяйства, земельные участки, предоставляемые под (над) капитальными строениями, сооружениями. Перечень не является исчерпывающим;

Применяемая методика оценки прав аренды не утверждена в установленном порядке – путем издания распорядительного документа и учетом компетенции (в соответствии с Уставом Москвы);

Внесение денежных средств носит договорной (гражданско-правовой) характер внесения, то есть совершение выкупа права аренды (оплата права за заключение договора аренды) земли обусловлено совершением гражданско-правовой сделки — сделки купли-продажи прав аренды. В результате сделки между городом и хозяйствующим субъектом в аренду предоставляется земельный участок, часть которого предоставлена на возмездной основе (путем выкупа права аренды) под коммерческое использование, другая часть земельного участка предоставлена под некоммерческое использование – благоустройство, обеспечение прохода гражданам, эксплуатации городских коммуникаций и сооружений города (под цели социальной сферы). При этом, некоторые объекты, части участков могут относится к социальной сфере или городского заказа, в соответствии с п. 2 распоряжения мэра Москвы № 471 от 26.09.94 с таких объектов оплата не взимается.