Договор задатка при покупке квартиры в рк

Как оформить задаток при покупке квартиры в 2018 году

Передавая задаток за приобретаемую квартиру, покупатель обретает гарантию свершения сделки. Отмена сделки продавцом позволяет получить некоторую компенсацию.

Как в 2018 году при покупке квартиры оформляется задаток? Передача задатка при купле-продаже недвижимости выступает гарантией для обеих сторон.

Каждый участник получает уверенность, что срыв сделки по вине противоположной стороны будет компенсирован. Но как правильно оформлять задаток в 2018 году?

Что нужно знать

В сделках с недвижимостью часто используется предоплата. Это некоторая часть от стоимости, передаваемая в качестве подтверждения намерения свершить сделку.

Вариантами предоплаты выступают аванс и задаток, который применяется чаще. В отношении задатка ранее существовали некоторые ограничения.

Касались они определенных категорий договоров. Так договора, заключаемые в отношении жилых объектов недвижимости, считались заключенными лишь после государственной регистрации.

Соответственно и положение о задатке, включенное в такой документ, признавалось действующим лишь после регистрации договора.

В спорных ситуациях суды признавали задаток авансом, что несколько меняло правовые последствия. По этой причине практиковалось составление отдельного соглашения о задатке.

В большинстве случаев для этого использовался предварительный договор, который вступал в силу с момента подписания и не требовал регистрации.

В 2018 году госрегистрации подлежит лишь переход права собственности на квартиру. Сам договор регистрировать не нужно.

Но по-прежнему юристами рекомендуется составление отдельного соглашения, поскольку это позволяет детально прописать все важные нюансы.

Основные понятия

Зачастую люди не видят особой разницы между авансом и задатком. Если сделка заключается в соответствии с договоренностями, то вариант предоплаты не имеет принципиального значения.

Однако отказ от свершения сделки одной из сторон ведет к абсолютно разным правовым последствиям.

Задатком именуется денежная сумма, которую покупатель вручает продавцу в счет будущих платежей. Цель заключена в обеспечении исполнения сделки и подтверждении серьезности намерений.

Аванс также передается в счет предстоящих по сделке платежей. Он подтверждает намерения покупателя, но не гарантирует исполнения сделки.

И если о задатке в гражданском законодательстве присутствуют целые статьи и весьма точные определения, то об авансе отдельных статей не предусмотрено.

Отличия рассматриваемых понятий в правовых последствиях в случае отмены сделки. Если уплачен аванс и сделка срывается, то сумма попросту возвращается покупателю.

Никаких дополнительных санкций закон не предусматривает, если только они не определены договором.
В случае передачи задатка имеет значение, кто отказался от заключения сделки.

Когда покупатель отказался от покупки, то задаток остается у продавца. Если же сделка отменена продавцом, то он должен отдать покупателю задаток в двойном размере.

Назначение документа

Если рассматривать задаток с позиции большей выгоды, то наиболее он предпочтителен для покупателя.

Однако если покупатель не уверен в своих намерениях, то лучше использовать аванс, который просто возвращается, если сделка отменена.

Для продавца выбор зависит от того, намерен ли он продать квартиру конкретному покупателю или продолжает искать лучшие варианты.

В первом случае предпочтительнее задаток, который можно оставить у себя при отказе покупателя от сделки.

Получение аванса позволяет продолжить поиск более выгодного клиента, поскольку аванс можно просто вернуть потенциальному покупателю в том же размере.

В сделках купли-продажи желательно использовать именно задаток. Предусмотренные законом санкции побуждают обе стороны к соблюдению условий договора.

Любая из сторон в случае отказа понесет финансовый убыток. При этом размер задатка определяется участниками сделки и иногда достигает весьма внушительных величин.

Аванс не дает никаких гарантий участникам купли-продажи. Он только убеждает продавца, что покупатель действительно хочет купить квартиру. Но аванс можно вернуть безо всяких последствий.

Основной минус задатка в том, что при спорных ситуациях с судебными разбирательствами он чаще всего признается авансом.

Покупатель, конечно, получает свои деньги назад, но ни о какой компенсации и речи не идет. Потому так важно правильно составить соглашение о задатке.

Правовое регулирование

О задатке сказано в ст.380 ГК РФ. Это частичная предоплата в счет будущих платежей как доказательство заключения договора и для обеспечения его исполнения.

Указывается в законе и порядок возврата задатка при неисполнении договора. Предусматривается, что отмена сделки по вине покупателя позволяет продавцу не возвращать задаток.

Отменивший сделку продавец обязан возвратить двойную сумму задатка. В п.3 ст.380 ГК говорится, что задаток признается авансом, если не доказано иное, а именно передача задатка должна быть оформлена письменно (п.2 ст.380 ГК).

При этом возможны различные варианты оформления:

  • включение в основной договор;
  • составление дополнительного соглашения к договору;
  • заключение отдельного договора;
  • в виде обмена документами.

Последствия неисполнения обязательств по задатку рассматриваются в ст.381 ГК.

Но судебная практика по данному вопросу крайне неоднозначна, значение имеет каждое слово в соглашении о предоплате.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Внесение задатка всегда должно оформлять письменно. Это позволяет подтвердить факт передачи денег, а также обозначить, что используется именно задаток, а не аванс.

При устном соглашении о задатке наступают последствия, предусмотренные ст.162 ГК.

Участники сделки лишаются права ссылаться на показания свидетелей, но вправе представлять письменные доказательства.

Например, в договоре купли-продажи имеется условие о частичной предоплате, но не указано, что имеет место, аванс или задаток.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры, читайте здесь.

Покупатель может подтвердить свое право на получение двойной суммы предоплаты, если представит надлежащую расписку, полученную от продавца. В ней должно быть сказано, что продавец принял задаток.

Если письменных подтверждений не имеется и содержание договора/соглашения не позволяет точно идентифицировать вид предоплаты, то признается применение аванса.

А таковой является только частью предстоящего платежа и никаких обеспечительных функций не выполняет.

Что по поводу размера задатка, то обычно он устанавливается в сумме 5-10% от стоимости квартиры. Но по желанию сторон может определяться фиксированная сумма, которая указывается числами и прописью.

Необходимость составления соглашения

Задаток, внесенный без соглашения или по предварительному договору, в большинстве случаев признается безосновательным обогащением.

Обусловлено это отсутствием надлежащего договора. Конечно, можно возразить, что условие о задатке можно включить в предварительный договор.

Но нужно понимать сущность данного документа. Предварительный ДКП закрепляет условия сотрудничества на будущее время.

Он гарантирует, что основной договор будет подписан на заранее оговоренных условиях в определенный период.

Если внести условие о задатке в такой документ, то недобросовестный продавец вполне может заявить о том, что получение задатка только планировалось. Покупателю придется доказывать факт передачи денег.

Устное соглашение о задатке и вовсе не дает никаких гарантий. Во-первых, нарушается требование об обязательном письменном оформлении.

Во-вторых, ничего не мешает продавцу заявить, что никаких денег он не брал, а доказать обратное практически не представляется возможным.

В лучшем случае покупатель может добиться признания факта передачи аванса. Кроме прочего, письменное соглашение позволяет подробно описать детали передачи задатка.

Это сумма задатка, которая определяется исключительно по договоренности сторон. Но желательно, чтобы величина не была символической, иначе теряется свойственное задатку значение.

Слишком маленькая сумма не может стимулировать стороны к исполнению договора, поскольку потенциальные убытки не существенны.

Важно упомянуть и последствия отмены сделки. В частности, это ситуации, когда задаток остается у продавца или возвращается им в двойном размере.

Хотя последствия и описаны в законе, но такое упоминание лишний раз доказывает, что применен именно задаток, а не аванс.

Дополнительно к договору о задатке составляется расписка, свидетельствующая о получении средств продавцом. Передавать деньги следует только в обмен на расписку.

Порядок заполнения типового бланка

Не предусмотрено единого бланка, по которому составляется договор о внесении задатка при покупке квартиры, образец лишь указывает на основные условия.

Договор задатка должен включать в себя такие сведения:

  • данные сторон (всех собственников и покупателей);
  • паспортные данные участников, полные Ф.И.О., адреса проживания;
  • стоимость квартиры в целом и размер вносимого задатка (суммы указываются цифрами и прописью);
  • описание предмета сделки (адрес, площадь, значимые характеристики);
  • период свершения сделки (выплаты оставшейся суммы);
  • дополнительные условия, определенные сторонами;
  • дата и подписи участников.

Составляется договор задатка по числу участников сделки и каждый получает свой экземпляр. Отменой сделки признается факт не соблюдения временных сроков, прописанных в договоре.

Если в назначенный период условия договора так и не исполнены, то стороны вправе требовать возмещения в виде сохранения задатка или возврата его в двойном размере.

При получении задатка продавец пишет расписку. Составляется она полностью от руки, поскольку в спорных ситуациях подлинность документа можно проверить посредством графологической экспертизы.

Недопустимыми считаются помарки, исправления, зачеркивания. При участии в сделке нескольких собственников, расписку пишет каждый из них (задаток делится на всех).

Расписку не нужно заверять у нотариуса, но допускается привлечение свидетелей, которые поставят на документе свои подписи.

В содержании расписки указывается:

  • дата и место составления документа;
  • сведения о сторонах (получившей и передавшей задаток) с указанием паспортных данных;
  • сумма задатка;
  • цель получения задатка (за квартиру по адресу…);
  • подтверждение отсутствия претензий и получения задатка в полном объеме;
  • фамилия, имя, отчество и подпись.

Расписка также оформляется по одному экземпляру для каждой стороны.

Возникающая ответственность

Задаток при покупке квартиры выступает гарантийным инструментом. Стороны уверены, что сделка свершится.

В противном случае придется терпеть убытки на величину, определенную договором для задатка. Для обеих сторон ущерб оказывается равнозначным.

Как правило, стороны стараются договориться о достаточно солидной величине задатка. Иногда это значение оказывается равным чуть ли не трети стоимости квартиры.

Понятно, что ни одна из сторон не пожелает терпеть подобный ущерб. Но иногда возникают различные нюансы.

Видео: предварительный договор купли-продажи жилья

Так участники сделки могут игнорировать составление договора о задатке, ограничившись распиской. Не подкрепленная договором расписка не позволяет требовать возврата средств в двойном размере.

Да и оспорить в суде подобный документ достаточно сложно при отсутствии веских доказательств. Расписка нужно, но лишь как подтверждение получения средств по договору задатка.

Нюансы при оформлении сделки в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку требует получения согласия кредитующей организации. Только после этого можно оформить сделку юридически.

На подачу документов и рассмотрение заявки может быть потрачено немало времени. Если речь идет о покупке конкретной квартиры, то нужно сделать так, чтобы владелец не продал жилье до определенного времени.

Гарантией свершения сделки становится задаток. Стороны оговаривают сумму задатка и срок, в течение которого продавец обязуется не продавать квартиру иным лицам.

На основании достигнутых договоренностей составляется предварительный договор купли-продажи и договор о задатке.

Составленный договор впоследствии предоставляется в банк-кредитор вместе с документами на квартиру.

Если выбранная недвижимость соответствует банковским требованиям и заявка на кредит одобрена, оформляется договор купли-продажи на условиях предварительного ДКП с продавцом и договор ипотеки с банком.

Порядок оформления дарственной на квартиру, читайте здесь.

Про договор дарения квартиры между близкими родственниками, смотрите здесь.

После этого сумма за вычетом задатка переводится на счет продавца. Сам задаток играет роль частичной оплаты.

Но банк может и не одобрить кандидатуру заемщика или выбранная квартира окажется несоответствующей требованиям. В этом случае задаток останется у продавца.

Поэтому заключать договор задатка с продавцом следует только после получения одобрения кредитора на оформление ипотеки и тщательной проверки параметров квартиры.

Задаток является весьма удобным инструментом, гарантирующим исполнение обязательств по сделке. Но важно помнить о возможных последствиях.

Даже при отмене сделке по причине непреодолимых обстоятельств, продавец не обязан возвращать задаток и здесь все зависит только от его желания.

Оформляя договор задатка, следует заранее оценить риски и только после этого заключать соглашение.

Как оформить задаток при покупке квартиры образец договора + бланк расписки

Когда после длительных мук выбора Вы все-таки нашли тот самый вариант, который пришелся по душе, то меньше всего хочется упустить его. В таком случае Продавец захочет иметь какие-то гарантии покупки, чаще всего это денежный залог. В этой статье речь пойдет о задатке.

Прежде всего, необходимо понять, что же такое задаток и чем он отличается от других форм денежного залога. Статья 380 Гражданского кодекса РФ дает определение задатку. По сути, это денежная сумма, которая выплачивается Покупателем и является доказательством заключения договора и гарантией его исполнения.

Задаток гарантирует исполнение обязательств не только Покупателем, но и Продавцом. Если сделка купли-продажи не состоялась по вине Покупателя, то он теряет сумму задатка, если же договор расторгнут по инициативе Продавца, то он должен возместить Покупателю задаток в удвоенном размере. Однако стоит учесть некоторые юридические детали.

Что такое задаток при покупке квартиры?

Договор купли-продажи считается действительным с момента его заключения, что должно быть подтверждено государственной регистрацией (ст. 558 ГК РФ). Таким образом, обязанности сторон вступают в силу после государственной регистрации, и задаток может применяться как обеспечительная мера только после нее же.

Задаток вступает в силу только после заключения окончательного договора, на предварительный договор купли-продажи его действие не распространяется.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Обратите внимание, что договор о задатке при покупке квартиры необходимо заполняться поэтапно, то есть в начале текста договора вносится информация об участниках соглашения, затем информация о сумме задатка, следующим этапом идет указание в договоре информации о предмете соглашения, а также данных о полной рыночной стоимости недвижимого объекта договора (для оценки которой обычно проводятся переговоры сторон, либо приглашается эксперт, который имеет опыт оценки недвижимости).

Размер суммы задатка в договоре прописывается непосредственно та, которая передается продавцу квартиры. Помните, что указав достоверную сумму задатка вы защищаете права как покупателя квартиры, так и продавца. И не забывайте максимально полно указать в договоре задатка персональные данные сторон соглашения: ФИО, точные паспортные данные, дату рождения, адрес регистрации и проживания.

Когда все пункты договора заполнены и сверены после детального изучения участниками соглашения — необходимо подписать договор, скрепив его подписями обеих сторон. При желании заверив у нотариуса.

Бланк-образец расписки за задаток при покупке квартиры

Единого бланка для оформления задатка не существует. Также возникает вопрос о том, что же такое аванс и как правильно оформить задаток при покупке квартиры? По сути, авансом является предварительная частичная оплата. Он может применяться в тех случаях, когда заключенный договор предусматривает его фактическое исполнение в некий срок.

Задаток или аванс, внесенный по предварительному договору или вообще без него, признается большинством специалистов безосновательным обогащением, так как получение денег не подтверждено каким-либо договором. В этом случае денежная сумма подлежит возврату Покупателю. Поэтому лучше всего избежать передачи Продавцу денежных средств до заключения договора. Порядок действий при покупке квартиры должен быть следующим: сначала Продавец выписывается, потом заключается договор, затем регистрируется переход прав собственности и, наконец, Покупатель оплачивает квартиру. Но ведь и Продавец хочет иметь определенные гарантии, поэтому многие стараются избежать именно такой последовательности и получить часть денежных средств до регистрации.

Задаток при покупки квартиры вносить только по расписке!

В таком случае можно воспользоваться передачей средств через банковскую ячейку. Покупатель может внести туда определенную сумму, которая будет проверена не только Продавцом, но и банковским служащим. Обе стороны будут уверены в наличии и сохранности денег, а окончательная передача средств будет осуществлена после получения банком документов о проведенной сделке. Если же договор не будет заключен, то Покупатель останется при своих деньгах.

Также, можно передавать деньги по расписке. Она должна быть грамотно составлена. В расписке о получении денежных средств должны быть указаны:

  • Паспортные данные обеих сторон;
  • Дата получения расписки;
  • Полученная сумма;
  • Планируемая дата заключения договора;
  • Подпись лица, получившего деньги;

Лучше всего, если расписку подпишут двое свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег. Однако стоит учитывать, что расписка не обязывает Продавца заключить договор, а если он все-таки не будет подписан, то Вы сможете вернуть только сумму, указанную в расписке.

Договор задатка при покупке квартиры

Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению договора задатка прибегают в том случае, когда у продавца недостаточно средств для оплаты коммунальных платежей и оформления документов, необходимых для продажи квартиры.

Составляя договор задатка, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, пока не получит за нее всю сумму. Покупатель, в свою очередь, не сможет въехать в квартиру до полного расчета. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.

После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег, причем сделать это лучше, написав ее от руки (это поможет в случае судебных разбирательств: подпись подделать легко, а почерк сложно).

В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. В них также следует обязательно указать следующие пункты:

  • ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговая цена квартиры;
  • точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
  • сумма задатка;
  • сроки исполнения обязательств каждой из сторон.

Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).

Образец договора задатка при покупке квартиры предоставлен директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной.

*Слова, выделенные курсивом, являются пояснениями к договору.

при покупке квартиры.

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5. Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6. Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

Соглашение о задатке

Образец соглашения о задатке по договору купли-продажи квартиры.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

город ___________ «_____» _________ 20___ года

____________________________________________________, именуемый (ая)
в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны,
и ____________________________________________________
именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, заключили настоящее соглашение:

1. Предмет соглашения

1.1. При подписании настоящего соглашения Покупатель передает, а Продавец получает задаток в размере ____________________ (_________________________________________________) тенге, в обеспечение выполнения обязательств по заключению и в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи квартиры по адресу: город ____________________________________, улица ______________________________, дом №_____, квартира №______. (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________________________.

1.3. Полная продажная стоимость Квартиры составляет __________________ (___________________________) тенге. Сумма, указананя в п.1.1 настоящего Соглашения, включается в указанную стоимость.

1.4. Стоимость Квартиры, оговоренная в п.1.3 настоящего Соглашения, может быть изменена только с обоюдного согласия Сторон.

1.5. Указанный договор купли-продажи Квартиры должен быть заключен в срок до «____» _______________ 20___ года.

2. Обязанности сторон

2.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Квартиры с Продавцом в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.2. В случае отказа Покупателя от заключения или незаключения договора купли-продажи Квартиры с Продавцом по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

2.3. Продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего Соглашения, не заключать договоров купли-продажи Квартиры или иных договоров об отчуждении Квартиры, предварительных договоров, соглашений о задатке с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.4. В случае отказа Продавца от заключения договора или незаключения купли-продажи Квартиры с Покупателем по вине Продавца, Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка.

2.5. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему Соглашению.

3. Заключительные положения

3.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

3.2. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Республики Казахстан.

Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Здравствуйте. В основном, я помогаю своим клиентам в покупке квартир. Это мое главное направление в работе. После того как клиенты найдут себе вариант, я провожу задаток между ними и продавцами. Опишу полный порядок действий — какие документы нужны и как его провести.

Перед тем как дать задаток, настоятельно советую прочитать статью — как проверить квартиру перед покупкой. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки, лучше проконсультироваться у юриста. Бесплатно проконсультироваться можно у нас, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.

Задаток – это деньги, которые покупатели передают продавцам квартиры до сделки. Он служит гарантом и доказательством, что покупатели потом купят именно квартиру продавцов, а продавцы продадут ее только им. То есть заключат договор купли-продажи между собой — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Задаток служит гарантом, потому что при нем нельзя просто так отказаться от сделки. Иначе будут последствия. Если покупатель не купит квартиру продавцов по своей вине, то задаток покупателю не возвращается. Он останется у продавца. И наоборот. Если продавец не продаст квартиру по своей вине, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Все указано п. 2 ст. 381 ГК РФ. Это называется обеспечительная функция задатка.

Стороны сами должны решить какой будет размер задатка, все по договоренности. Хоть 100 рублей хоть миллион. На практике — от 30 тысяч. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

Не всегда задаток является задатком

Выше я писала, что если сделка сорвется по вине продавца, то он обязан отдать покупателю сумму задатка в двойном размере. Но что делать, если продавец откажется его возвращать? Или вернет только сумму задатка, а не двойную? Покупателю придется обращаться в суд, чтобы взыскать с продавца эти деньги.

Но есть большая проблема — некоторые суды решают, что переданные деньги на самом деле являются авансом, даже если их указали как задаток. При авансе продавец или покупатель могут просто так отказаться от сделки, по собственному желанию и без объяснения причин. И продавец обязан возвратить деньги покупателю, но не в двойном размере. Он не имеет право оставлять аванс себе.

У судей нет единого и четкого мнения насчет задатка. Каждый толкует закон по своему. Некоторые судьи считают — задаток признается таковым, только когда уже подписан договор купли-продажи — по смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ. А если договор купли-продажи не подписывался, то задаток считается авансом. Ниже я перечислила судебные решения для примера.

Но выход есть — нужно оформить определенные документы.

Этап №1 — составляем правильные документы для проведения задатка

Чтобы деньги считались именно задатком, а не авансом, нужно обязательно составить:

  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Соглашение о задатке.

Эти два документы дополняют друг друга. Если оформить только один из них, то велика вероятность, что ваш задаток признают авансом. Ниже я перечислила доказательства своих слов. Это свежие судебные решения. Обязательно их прочтите.

ПРИМЕР №1 . Признали авансом при предварительном договоре купли-продажи.

Ситуация: Покупатель с продавцом оформили только предварительный договор купли-продажи, где указали передачу задатка в 100 тысяч рублей. Еще указали срок заключения договора купли-продажи (основного). Затем этот срок увеличивали, т.е. дополнительно оформляли соглашение о продлении. Но все равно не успели выйти на сделку. Покупатель считает, что была вина продавца — продавец уклонялся от оформления сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И потребовал задаток в двойном размере – 200 тысяч рублей. Но продавец считает по-другому – у покупателя не было всей суммы на покупку квартиры. В итоге покупатель подал в суд, чтобы вернуть себе двойной задаток.

Районный суд (решение № 2-1400/2018): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.

Суд решил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.

ПРИМЕР №2 . Это аванс, даже если было соглашение о задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в размере в 50 тысяч рублей. Для этого они подписали только соглашение о задатке. В нем указали, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но на сделку они так и не вышли. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому потребовал от него задаток в двойном размере – 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд, чтобы взыскать с него двойной задаток, госпошлину и за юридические услуги.

Районный суд (Решение № 2-214/2018): То, что стороны оформили соглашение о задатке, еще ни о чем не говорит. Это соглашение должно быть заключено только вместе с договором купли-продажи (основным) – п. 1. ст. 380 ГК РФ. Только при договоре купли продажи задаток выполняет обеспечительную функцию. Раз договора не было, то это аванс.

Суд решил взыскать с продавца только 50 тыс.руб., госпошлину и за юридические услуги.

ПРИМЕР №3 . Передавался аванс, хотя в предварительном договоре указали задаток.

Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.

Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, то деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.

С продавца взыскали только 60 тысяч рублей. Хотя требовали 120.

ПРИМЕР №1 . Здесь дело дошло до ВЕРХОВНОГО СУДА — одного из высших судов в России. Он признал, что передавался именно задаток. Был предварительный договор и соглашение задатке.

Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. При передаче они подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Еще продавец написал расписку в получении денег. В предварительном договоре указали срок, до какого нужно подписать договор купли-продажи (основной). Но покупатель не смог в срок найти деньги на покупку квартиры. И потребовал продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он считал, что передавал аванс. Продавец отказался, поэтому на него подали в суд.

Покупатель в иске указал, что задаток обеспечивает обязательство только по договору купли-продажи, но стороны такой договор не подписывали. Значит это был аванс.

Районный суд (решение №2-882/15): Покупатель не имеет право требовать деньги назад. Стороны оформили соглашение о задатке, прописали в нем необходимые требования. К тому же подписали предварительный договор купли-продажи, в котором тоже указали сумму именно задатком. Покупателю отказали в иске, и он подал апелляцию.

Областной суд (Определение № 4Г-10267/2015): Задаток считается таковым, только когда подписан договор купли-продажи (основной) – ст. 380 и 429 ГК РФ. А раз он не был подписан, то задаток считается авансом. В итоге отменили решение районного суда, и вынесли определение: Продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец с этим не согласился и подал кассацию в Верховный суд.

Верховный суд (Определение № 18-КГ16-29): Областной суд не прав. В п. 4 ст. 380 ГК РФ указано, что задаток может быть передан по заключению договора купли-продажи, который предусмотрен предварительным договором. Стороны подписали и предварительный договор, и соглашение о задатке. Покупатель сам виноват, что не нашел деньги на покупку квартиры. Он не выполнил своих обязательств, которые были указаны в предварительном договоре. Определение областного суда отменили, и направили дело туда же на новое рассмотрение.

Снова областной суд (Определение № 33-15858/2016): Теперь судебная коллегия согласилась с Верховным судом. Определили, что передавался задаток. А так как покупатель сам виноват, что не вышел на сделку, то деньги остаются у продавца.

ПРИМЕР №2 . Это задаток. Было соглашение о задатке и предварительный договор.

Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. Для этого они оформили и подписали соглашение о задатке и предварительный договор. В обоих документах указали именно задаток. Но в итоге продавец отказалась продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя за более высокую цену. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обращаться в суд. На суде покупатель потребовал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Районный суд (Решение № 2-3130/2017): В п. 4 ст. 380 ГК РФ написано — по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Был и предварительный и соглашение. От сделки отказался именно продавец, потому что он нашел другого покупателя.

Суд взыскал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.

Соглашение и предварительный не оформляются у нотариуса, он этим не занимается. Их можно составить в простой письменной форме. Обычно это делает нанятый риэлтор/юрист.

Предварительный договор купли-продажи

Это договор, на основании которого стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи (основной) — п. 1 ст. 429 ГК РФ. Предварительный очень похож на основной. В нем обязательно указываются такие данные и условия, которые обговариваются заранее:

  • ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть несовершеннолетние до 14 лет, то данные со свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если от 14 до 18 лет, то его паспортные данные и одного из родителей. Если есть доверенное лицо — его ФИО, паспортные данные, номер и дата оформления доверенности.
  • Срок заключения договора купли-продажи. Например, до или не позднее 25 декабря 2018 года. Стороны потом могут увеличить срок. Для этого нужно оформить письменное соглашение к предварительному договору.
  • Цена покупаемой квартиры.
  • Характеристики квартиры — точный адрес, площадь и т.п.
  • На основании какого документа продавцам принадлежит квартира. Например, они ее покупали, то данные договора купли-продажи — дата заключения и номер гос.регистрации.
  • То, что передается именно задаток и его сумма — цифрой и прописью.
  • Ответственности каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель, то продавец оставляет задаток себе — ст. 380 и 381 ГК РФ.
  • Еще лучше указать по каким причинам задаток возвращается покупателю. Например, если покупателю не одобрят ипотеку. Или в случае болезни одной из сторон.
  • Порядок расчетов. Например, такую-то часть суммы покупатель передает задатком. Вторую часть кладут в банковскую ячейку, которые продавцы получат после регистрации договора. Третью часть передаст банк на такой-то счет продавца — это если покупатели с ипотекой.
  • Дополнительные моменты. Например, список документов, которые продавец обязан предоставить покупателям. Или кто будет оплачивать расходы на оформление документов и каких.

Предварительный договор подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, то за него предварительный подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).

Количество экземпляров предварительного договора зависит от количества сторон сделки + несколько по разным ситуациям. Например, если два покупателя и два продавца, то минимум 4. Может потребоваться еще несколько. Например, для банка покупателя, если они с ипотекой. Или когда один из продавцом или покупателей несовершеннолетний, то один экземпляр потребуется органам опеки и попечительства.

Соглашение о задатке

Соглашение идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно нужно указать:

  • Что он составлен для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания.
  • ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть несовершеннолетние до 14 лет, то данные со свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если от 14 до 18 лет, то его паспортные данные и одного из родителей. Если есть доверенное лицо — его ФИО, паспортные данные, номер и дата оформления доверенности.
  • Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры.
  • Ответственности каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель, то продавец оставляет задаток себе.

Соглашение подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, то за него соглашение подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).

Количество экземпляров равна количеству сторон сделки. Например, если два покупателя и два продавца, то 4. Еще один может потребовать банк покупателей, если они с ипотекой.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — передаем деньги и получаем расписку от продавца

  1. Покупателю и продавцу нужно подписать все экземпляры предварительных договоров и соглашений о задатке. Советую это сделать до передачи денег.
  2. Покупателю взять с продавца расписку о получении денег.

Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств. Потому что подпись подделать легко, а почерк невозможно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.

Расписка обязательно должна содержать следующие пункты:

  • Название документа должно выглядеть так: Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
  • Дата составления расписки.
  • Полные паспортные данные с указание учреждения, выдавшего документ, и местом прописки.

Указываются как паспортные данные продавца, так и покупателя. Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 0 кв. 0, в последующем именуемый Продавец.

  • Обязательно указать, что передается именно задаток.
  • Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
  • Ссылка на соглашение о задатке, к которому составляется расписка.

    Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по соглашению о задатке, который был заключен такого-то числа.

  • Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоустанавливающие документы.
  • Подпись продавца.
  • Если расписка напечатанная, то желательно заверить ее у нотариуса.

    После получения расписки покупателю передать деньги продавцу. Можно при свидетелях.

    Деньги можно передать наличным или безналичным способом. Если наличными, то нужно дождаться, пока продавец пересчитает купюры и подтвердит, что деньги получены и претензий не имеет. Лучше если свидетелями будут не близкие родственники, а сторонние люди. Например, нанятый риэлтор/юрист. Если безналичным, то лучше в назначении платежа указать, что передается задаток. И все равно нужно взять расписку от продавца в получении.

    После того как провели задаток, нужно оформлять договор купли-продажи. Теперь в 80% случаях он оформляется только в нотариальной форме. Поэтому прочтите — когда договор купли-продажи нужно оформить через нотариуса.

    Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести задаток, советую обратиться к юристу за услугой. За подробностям напишите нашему онлайн юрист-консультанту. У него также можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.