Договор займа от застройщика

ДДУ и договор займа: возврат 13% подоходного налога физ лицу-инвестору

Перед заключением ДДУ с застройщиком был заключен предварительный договор бронирования квартиры и договор займа.

Затем, после получения Застройщиком разрешений, был подписан ДДУ.

Застройщик выполнил обязательства.

У меня на руках соответственно 1. договор бронирования с платежным документом к нему 2. договор займа с платежным документом к нему 3. договор ДДУ с актом приема-передачи. Объект собственности зарегистрирован.

Вопрос. Должна ли принять налоговая документы к возврату 13% подоходного налога физ лица при наличии такой схемы? В ДДУ никаких ссылок на займ/бронь не имеется, просто в акте указано, что деньги по договору внесены полностью.

Ответы юристов (1)

без документального подтверждения оплаты, например в Вашем случае акта взаимозачета, ФНС может отказать.

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:


документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор беспроцентного займа, чем чревато?

Доброй ночи. Заключила с застройщиком договор беспроцентного займа, должны были заключить ДДУ, но застройщик просит оплатить страховку и только после этого регистрируется ДДУ. Правомерно ли Это? Какие действия мне предпринять чтобы ДДУ зарегистрировать? Какие последствия если застройщик обанкротится?

Ответы юристов (1)

Непонятная схема. Договор займа никак Ваши права не защитит — Вам просто могут потом отдать деньги и Вы ничего не получите.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 807. Договор займа

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 807 ГК РФ >>>

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
2. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.
3. Особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.
(п. 3 введен Федеральным законом от 21.12.2013 N 363-ФЗ)

4. За исключением случая, предусмотренного статьей 816 настоящего Кодекса, заемщик — юридическое лицо вправе привлекать денежные средства граждан в виде займа под проценты путем публичной оферты либо предложения делать оферту, направленному неопределенному кругу лиц, если законом ему предоставлено право на привлечение денежных средств граждан.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор процентного займа вместо договора ДДУ

На консультации в офисе застройщика мне был предложен следующий вариант покупки квартиры в выбранном доме — так как застройщик не успел в срок (или ещё какие-нибудь проблемы возникли с государственными органами) оформить страховку ответственности, то ДДУ он со мной не может заключить в ближайшие 2-3 месяца, а предлагает заключить договор процентного займа (под 6% годовых) сроком на 3 месяца. По этому договору я передаю застройщику сумму первоначального взноса. Далее, как будет оформлена страховка, застройщик возвращает мне средства (или будет происходить переоформление займа в категорию — «оплата первоначального взноса по ДДУ»), и подписывается ДДУ, и всё будет отлично. Вопрос у меня — чем может грозить данная схема, какие могут быть подводные камни?! Спасибо.

Ответы юристов (3)

С вами могут заключить договор займа на компанию-пустышку, у которой нет никаких активов. Договор ДУ в дальнейшем могут и не заключить, и вы останетесь кредитором заемщика без шансов возвратить деньги. Вот и все. Можете идти в суд, требовать, суд вынесет решение в вашу пользу, будет возбуждено исполнительное производство, которое будет безрезультатно долгое время. Денег вы не увидите. Вот такие риски. Советую вам не соглашаться на эту схему.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ, Кирилл! Такой момент — в договоре займа указан Заёмщик именно тот, что и Застройщик в тексте ДДУ (ЗАО ИК СУ, ОГРН и ИНН одинаковые). ДДУ я попргосил распечатать в офисе для ознакомления. То есть фактически получается, что заём я даю Застройщику, а не левой конторе, насколько я понимаю!

26 Апреля 2014, 22:06

Есть вопрос к юристу?

Тогда решать вам. Но я все же бы отказался от данной схемы. Квартиру могу не получить, а риски взыскивать сумму займа в судебном порядке очень велики. Кто может знать что случится через 3 месяца. Они сейчас денег наберут и исчезнут. Может такое быть? Вполне.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ! Буду думать и анализировать ситуацию!

26 Апреля 2014, 23:41

Если мои ответы оказались вам полезны, оцените их. Спасибо!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оплата квартиры по Договору Займа с Застройщиком

Добрый день. Застройщик предлагает приобрести у него квартиру по Предварительному ДКП (ПДКП). После того, как дом сдастся — застройщик оформляет свидетельство о праве собственности на себя, а потом по основному ДКП — передает (продает) мне. Деньги нужно оплатить после заключения ПДКП.

Эта схема меня устраивает. Но помимо ПДКП застройщик заключает договор беспроцентного займа, по которому я беру займ у застройщика размером в стоимость квартиры, и обязуюсь его в установленный срок вернуть. Какие риски такой договор займа несет для меня? Какое подтверждение того, что я за квартиру заплатил полностью я должен буду предоставить в Росреестр при регистрации основного ДКП?Если вдруг квартира в собственность не оформится, и я буду судится с застройщиком — насколько реально вернуть деньги учитывая наличие такого Договора займа?

Ответы юристов (1)

Добрый день Сергей!

Из Вашего вопроса я понял следующее:

1. По ПДКП Вам продают квартиру.

2. 100% стоимости квартиры Вы оплачиваете в день подписания ПДКП.

В таком случае никакой договор займа подписывать нельзя ни в коем случае.

Если Вы оплачиваете не 100% от стоимости квартиры, а только часть, то на оставшуюся неоплаченную часть договор займа заключить можно, в этом случае нужно также составить график платежей по погашению займа.

Когда Вы оплатите 100% стоимости квартиры, продавец должен Вам предоставить справку о полной оплате цены квартиры, или подтверждением будут служить квитанции либо банковские платежные документы по оплате стоимости квартиры, этого достаточно чтобы суд принял решение в Вашу пользу.

Оцените ответ (+ или -)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Девять самых распространенных «серых» схем в строительстве

Собираясь приобрести квартиру в новостройке, нужно помнить, что у застройщика существует только три законных способа привлечения денег на строительство от физических лиц. К таким способам относятся: заключение договора долевого участия, организация жилищно-строительного кооператива и выпуск жилищных сертификатов. Между тем, количество сомнительных схем реализации жилья постоянно растет, представляя повышенный риск для дольщика. Итак, к каким же незаконным схемам прибегают застройщики, и чем они грозят покупателю?

Этот способ предполагает заключение предварительного договора купли-продажи, согласно которому застройщик берет на себя обязательство продать физическому лицу квартиру после окончания строительства. Покупатель вносит обеспечительный платеж, в размере полной стоимости своего будущего жилья. Таким образом, действует схема «утром деньги, вечером стулья». При этом, квартира официально принадлежит застройщику, а не покупателю. Предварительный договор не регистрируется в государственных органах, следовательно, не исключена ситуация, когда недобросовестный застройщик продает объект несколько раз. Очень часто построенная квартира не соответствует той, что была заявлена, а ее цена, по основному договору, намного превышает уже уплаченную сумму.

Предварительный договор может обернуться большими неприятностями для покупателя, если до момента окончания его действия не будет заключен основной договор. В таком случае, дольщик не может претендовать на квартиру, более того, при возникновении каких-либо нарушений со стороны застройщика, ему придется доказывать, что он внес обеспечительный платеж именно за жилье в возводимом доме.

2. Предварительный ДДУ.

Использование данной схемы сходно с предыдущей. Если стороны не заключат основной договор, то, в случае неприятностей, свои права на квартиру дольщику придется отстаивать в суде.

3. Договор бронирования.

Обычно такие схемы применяются на самом начальном этапе строительства, когда еще нет ни дома, ни разрешительной документации. По данному договору, покупатель вносит авансовый платеж в сумме 10-30% от стоимости будущей квартиры, но, в итоге, может лишиться и собственного аванса, и жилья. Кроме того, существует риск бронирования по одному договору нескольких квартир, поскольку такие договора не подлежат регистрации.

4. Банковские схемы.

Покупатель, по рекомендации застройщика, открывает счет в указанном банке и вносит на него определенную сумму. Таким образом, застройщик формально не привлекает средства от физического лица, а кредитуется через банк. При таком способе покупки квартиры, у дольщика не возникают права требования жилья. Но есть и плюс: покупатель застрахован от потери собственных денежных средств.

5. Договор займа.

Покупка квартиры осуществляется через оформление договора займа, то есть, по сути, речь идет о кредитовании застройщика. В этом случае, покупатель-кредитор может требовать от застройщика не квартиру, а лишь возврата денег с процентами. Даже если квартира и будет построена, застройщик не несет никакой ответственности за строительный брак, затягивание сроков строительства или несоответствие характеристик жилья ранее оговоренным.

6. Договор соинвестирования.

Заключив такой договор с застройщиком, покупатель становится его партнером по бизнесу, следовательно, разделяет со строительной компанией возможные риски, сопутствующие строительству. Кроме того, на него не распространяется действие законов, защищающих покупателя-дольщика, и, в случае возникновения неприятных обстоятельств, он не может претендовать на квартиру.

В этом случае, обычно оформляются два договора: договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) и сам договор о покупке векселя. Оплата самой сделки производится, путем погашения векселя застройщиком не денежными средствами, а квадратными метрами.

Вексельная схема не дает никаких гарантий дольщику. Во-первых, ценная бумага и обязательство по предоставлению квартиры не связаны между собой. Во-вторых, в векселе не указывается, какой именно объект подлежит передаче, а значит, не исключено, что застройщик, в итоге, рассчитается с покупателем деньгами. Но самый существенный минус этой схемы состоит в том, что, при банкротстве застройщика, дольщик останется ни с чем, поскольку не сможет даже предъявить вексель к погашению.

8. Коммандитное общество.

Несмотря на то, что участник коммандитного общества фактически является дольщиком, юридические аспекты этой организации таковы, что никаких имущественных прав у него не возникает.

9. Договор об участии в хозяйственной деятельности потребительского общества.

Поскольку потребительское общество не может вести строительную деятельность и привлекать финансовые ресурсы от граждан для этих целей, покупка квартиры, с помощью данной схемы, наиболее рискованна для покупателя.

Потенциальному покупателю стоит всерьез задуматься о покупке квартиры у застройщика, использующего «серые» схемы в строительстве. Ведь заключив договор по любой из вышеперечисленных схем, дольщик рискует собственными деньгами и долгожданным жильем. Более того, он оказывается в своеобразной «ловушке», без возможности воспользоваться своими правами и гарантиями, которые в полной мере предоставляет ему закон №214-ФЗ.