Как можно продать квартиру если собственник несовершеннолетний

Оглавление:

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

Как можно продать квартиру если собственник несовершеннолетний

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника

Елена Макарова

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день Елена,

Я вам настоятельно рекомендую перед продажей квартиры сходить в органы опеки и попечительства и уточнить у них, при каких условиях они разрешать вам продажу. Отвечая на ваши вопросы:
1. Конечно вы можете подготовить сейчас разрешение на продажу (где у вас и будет написано разрешительное условие,при выполнении которого, переход права на вашу квартиру будет осуществлен, где 1/3 долей владеет ваша дочь).
2. Средства от продажи не пойдут на ее расчетный счет, если вы одновременно покупаете или выделяете ей соответствующую плошадь в другой квартире. Удачи.

Одновременной покупки не будет, соответствующая площадь ей уже выделена в квартире ее отца! А в опеке сказали что все ровно деньги с ее доли пойдут ей на счет, проблем со снятием не будет, но получается что у дочери двойная выгода- и деньги и доля!
Просто хочу понять суть!?
Деньги от продажи ее и моей доли пойдут на улучшение наших ж.у. но это будет после продажи, а не параллельно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Елена,
Я так понимаю, что вы совершили ряд действий, которые сейчас привели к тому к чему привели. Но, это все слова. Вам необходимо написать соответствующий запрос в опеку (от корректности вопроса зависит 90% успеха ответа) и соответственно получить разрешение. Если отец уже давно подарил дочери 1/3, то соответственно при продаже этой доли логично, если опека настаивает на перечисление денег на расчетный счет дочери. Удачного вам разрешения ситуации!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1) можете, это даже лучше делать заранее
2) обычно опека пишет условия: или одновременная покупка (доли) на имя н/л конкретного жилья или приобретения в будующем, или перечисления денежных средства на счет н/л.
Всё зависит от того, что Вы напишите в заявление при обращение в опеку

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Елена, правильно ли я понимаю ?
1) У дочери есть 1/3 доля в квартире, которую Вы хотите продать;
2) У дочери есть еще 1/3 в квартире ее отца, которую продавать не собираетесь;
3) 1/3 в квартире отца была подарена ей в качестве «подготовки» к пункту 1;
4) Сейчас Вы обращаетесь в органы опеки за разрешением выполнить пункт 1;

Органы опеки видят так:
У Вашей малолетней дочери на текущий момент есть 2 единицы имущества в виде недвижимости, 1 из которых вы хотите продать. И говорят Вам правильно — наделите ребенка долей «одновременно» с продажей, а не «заранее» или «до» продажи, в противном случае выручка от продажи должна попасть на счет дочери.
Теперь что есть, то есть. В следующий раз не торопитесь с «наделением долями заранее».

Искренне желаю, чтобы Ваш вопрос решился. Удачи!

На момент подачи заявления в опеку у дочери есть 2 доли в 2-х квартирах. То, что вы отец дарил дочери долю в квартире взамен продаваемой — это ваше мнение. Сомневаюсь, что опека примет такую версию, как вы хотите. Как я уже написал в начале, для них несовершеннолетний обладает 2-мя объектами недвижимости и после продажи одного у нее остается еще второй, т.ч. в данном случае они могут разрешить положить деньги от продажи доли ребенка ему на счет, а не покупать что-то взамен. А могут и не разрешить.
Поторопились короче.
Если хотите получить все деньги от продажи квартиры, то можете попробовать согласовать дарение еще одно доли в квартире отца, но это опять же на усмотрение опеки.

Как продать квартиру если собственники несовершеннолетние дети

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети (мои дочь и сын)? Какие документы потребуются? И главное кто-нибудь по своему опыту скажите — насколько это муторно и сложно??

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Комарова Светлана Евгеньевна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Наталья Евгеньевна Походилова

Психолог, Кинезиолог Онлайн-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Елена Бархатова

Психолог, Консультант. Специалист с сайта b17.ru

Марина Коледова

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Борисенко Юлия Владимировна

Психолог, КонсультантСпециалист. Специалист с сайта b17.ru

Чуйкова Наталья

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Юрченко Надежда Юрьевна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Анна Дашевская

Психолог, Консультации в Skype. Специалист с сайта b17.ru

Тропина Наталья Владимировна

Врач-психотерапевт. Специалист с сайта b17.ru

Артём Ясный

Психолог, Терапевт практика интеграции. Специалист с сайта b17.ru

[3308973905] – 20 июня 2016 г., 19:45

Ваш иссохший скелет найдут археологи на пороге ископаемого здания опеки))). Если серьезно- затея очень геморная, ищите хорошего юриста для сопровождения сделки. Лучше такого, который в опеку заходит, пинком открывая дверь

[3525259654] – 20 июня 2016 г., 20:05

прежде чем продать квартиру- нужно купить квартиру , не ухудшив условия детей. тока тогда и разрешат продажу. вот так вот((.

[4107975576] – 20 июня 2016 г., 20:10

Опека должна убедиться в том что после продажи жилья, дети не останутся на улице. И прежде чем это сделать — Вам надо будет доказать что детям были улучшены условия.

[2922016861] – 20 июня 2016 г., 20:21

Продала квартиру собственник наполовину моя дочь 11 лет. Сделку о продаже и покупке вела риэлтор Мы купили в строящемся доме, улучшив жилищные условия. Риэлтор не частный. Частники многих нюансов со сделками не знают. Предоставили копию договора ДДУ в органы опеки. Разрешения ждали месяц. В это время искали покупателя. Грамотный риэлтор может любую сделку провести.

[795524078] – 20 июня 2016 г., 20:42

Я тоже продала квартиру ,прежде чем переписали на него полдома с хорошими условиями,с таким условием органы опеки дали разрешение.

[1530287505] – 20 июня 2016 г., 21:09

Мы когда обращались в риелторскую фирму,они сказали, что в этом не будет проблем.

[3371689339] – 20 июня 2016 г., 21:59

Все правильно. Только попробуйте это разрешение ПОЛУЧИТЬ

Если условия жизни детей не ухудшаются- абсолютно обычная стандартная процедура. Собираете пакет документов на продаваемое жилье и на приобретаемое. Но лучше привлечь риэлтора. Сэкономите время и нервы. Бумаг может потребоваться много. Фантазия работников органов опеки иногда удивляет.

[2263880380] – 20 июня 2016 г., 22:25

Продать-то можно, как и писали, с разрешения опеки. Только вот будут ли связываться покупатели с Вами — вопрос. Если только уж очень нужна именно Ваша квартира. Я продавала квартиру, где был прописан несовершеннолетний ребенок (всего лишь прописан, не являясь собственником ни одного квадратного см квартиры), так покупатели просто шарахались от нас. хотя риэлтор моя объясняла и потенциальным покупателям, и их риэлторам, что никакого риска в этом нет — при сделке дается обязательство, заверенное нотариусом, что ребенок будет выписан в такой-то такой-то срок.

[2235677887] – 21 июня 2016 г., 02:27

Главное — не поддавайтесь на провокации опеки. Читал для интереса судебную практику по обжалованию отказов опеки. Там есть очень занятные эпизоды. Например, опека перед продажей квартиры на словах сказала, что даст согласие на продажу только в том случае, если сначала будет куплена целевая квартира и в ней будут оформлены доли на детей в размере, не хуже чем. Граждане взяли большой потребительский кредит (потому что ипотеку никто на долевку с детьми не даст) под конский процент, купили, оформили, после чего опека послала их лесом. Молодцы, сказала, что подарили детям доли в еще одной квартире. Но согласие на продажу их долей в старой квартире не дадим. Потому что ваш подарок в виде долей в новой квартире не имеет никакого отношения к продаже их долей в старой квартире.
И подобной чумы в практике — вагон.
Суды тоже доставляют, принимая прямо противоположные решения в полностью аналогичных ситуациях.

[1825] – 21 июня 2016 г., 13:08

прежде чем продать квартиру- нужно купить квартиру , не ухудшив условия детей. тока тогда и разрешат продажу. вот так вот((.

Можно одновременно сделки продажи и купли проводить.

[3525259654] – 21 июня 2016 г., 22:06

Можно одновременно сделки продажи и купли проводить.

ну да- в один день но договоренность-то о покупке железная нужна и документы уже полностью подготовленные..

[3525259654] – 21 июня 2016 г., 22:07

Можно одновременно сделки продажи и купли проводить.

кстати,а когда же именно опека дает разрешение- если и продажа и покупка одновременно.

[2235677887] – 21 июня 2016 г., 23:18

кстати,а когда же именно опека дает разрешение- если и продажа и покупка одновременно.

Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок. Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки. Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

  • владеть собственностью;
  • быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
  • являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

  • вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
  • наличная или безналичная продажа;
  • есть ли обременения на объекте недвижимости;
  • возраст ребенка.

Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую дееспособность, которая может быть:

  1. Полной – после 18 лет.
  2. Ограниченной — с 14 до 18 лет.
  3. Частичной – 6-14 лет.
  4. Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.

Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

  • Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
  • Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.

Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

  • паспорт одного из родителей;
  • свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
  • бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.

В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
  2. Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
  3. Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
  6. Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
  7. Паспорт на квартиру из Кадастра.
  8. Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
  9. Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.

Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

  • площадь нового жилья;
  • месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
  • условия для проживания;
  • оснащенность квартиры технически;
  • соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
  • другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.

В каких случаях органы ООП могут запретить продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

  1. Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
  2. Новое жилье хуже предыдущего.
  3. Один из родителей откажется от продажи.
  4. Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
  5. Прописка в новом жилье отсутствует.
  6. Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
  7. Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
  8. Новая квартира признана аварийной.

Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

Как купить квартиру с детьми-собственниками?

Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

  1. Получить разрешение на продажу в органах ООП.
  2. Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
  3. Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
  4. Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.

При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник?

Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки. Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте. Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

  1. Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
  2. Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.

Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

  • Паспорт одного из родителей.
  • Свидетельство или паспорт ребенка.
  • Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
  • Заявление, составленное в паспортном столе.
  • Лист убытия.

В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
  • Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
  • Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
  • Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
  • Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:

— площадь квартиры меньше предыдущей,

— дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),

— жилое здание старое, но не аварийное,

— отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.

В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.

Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

  • справки из медучреждений;
  • виза, билеты в другую страну;
  • иностранное гражданство или вид на жительство;
  • договор долевого строительства и т.д.

Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры. Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

  • паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
  • документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
  • заявления;
  • технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
  • справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
  • квитанции с оплаченной госпошлиной;
  • договора покупки нового жилья.

После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

Какова законодательная база в вопросе продажи недвижимости?

Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:

Гражданский и Семейный кодекс РФ;

Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

Жилищный кодекс РФ;

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);

Каковы риски, связанные с покупкой жилья у несовершеннолетних собственников?

Основные риски при приобретении жилья у несовершеннолетних собственников несут покупатели. Покупая объект жилой недвижимости там, где собственниками являются малолетние дети, покупателю следует обратить внимание на:

  • возраст детей и их количество (тех, кто имеет долю в продаваемом объекте);
  • подлинность разрешения из органов опеки;
  • выписку, которая является гарантом того, что на момент продажи объекта в нем никто не зарегистрирован.

Имущественные права детей в Российской Федерации находятся под особым контролем. Именно поэтому процесс покупки жилья с несовершеннолетними собственниками довольно продолжительный и трудоемкий, так как будут проводиться проверки самого объекта и всех прилагаемых к нему документов.

Однако если органы ООП не находят никаких нарушений и весь процесс проходит в рамках закона, то и продающая и покупающая сторона в скором времени насладится новым жильем на законных правах.