Переуступка долга на конфискат квартира

Оглавление:

Плюсы и минусы переуступки кредита и нового кредита на залог: что выбрать и куда обратиться?

Prosto хочется «перехватить» у проблемного заемщика жилье или авто – и сделать это в кредит. Ведь такой кредит, скорее всего, дешевле, чем обычный. На вопросы «так ли это?», «как это сделать?» и «в какие банки за этим обращаться?» – отвечал Prostobank.ua.

Залоги на рынке

Залоги по давно выданным проблемным кредитам бывают двух видов. Первым, видом является банковский конфискат – отчужденное в пользу банка залоговое имущество проблемного заемщика (строго говоря, уже и не являющееся залогом). Теоретически конфискат может реализовываться через аукционы – однако аукционная продажа банком конфиската в случае ипотеки дешевого жилья носит, увы, в основном малопубличный характер (отчего общественность подозревает, что на таких почти скрытых аукционах жилье дешево выкупается сотрудниками самих банков-кредиторов – впрочем, доказательств таких действий пока никем не предоставлено). В случае авто найти информацию о продаже (не в кредит) банковского конфиската заметно легче – например, на специализированных сайтах.

Основным же объектом на рынке продаваемых/кредитуемых залогов является имущество в собственности такого заемщика, которого банк-кредитор вынуждает продать залог из-за потери этим заемщиком платежеспособности. Чуть реже встречается подвариант этой ситуации – когда от кредита и, соответственно, залога желает избавиться сам заемщик по каким-то личным причинам, хотя по кредиту он платил регулярно, и может платить дальше. Чаще всего такое имущество продается «от имени банка» – информация вывешивается на сайте банка или выдается в его отделениях.

Помимо того, в последнее время появился ряд посредников, специализирующихся на залогах – такая фирма играет на том, что собрала в единую таблицу залоги с сайтов десятков банков и может предложить покупателю/заемщику широкий выбор, за который и берет свой процент (представляющий в абсолютном выражении сотни и тысячи долларов). Но за такие деньги не лучше ли потратить время и посмотреть лично «залоговые» разделы нескольких десятков банков – начав, например, со страниц, указанных в специально посвященной этому вопросу статье на Prostobank.ua. А в первую очередь стоит ознакомиться с самыми выгодными свежими предложениями в разделе Рейтинги залогов на том же Prostobank.ua.

Продающийся залог можно, конечно, купить целиком. Но на сегодня это реально сделать лишь, увы, по той же цене, что и незалоговое имущество с аналогичными параметрами. Если же на банковских сайтах и появляется информация о сильно-демпинговой продаже залога, то она исчезает за один день, а имущество всегда оказывается моментально проданным.

Теория переуступки

Темой же нашей статьи являются две кредитные схемы для покупки выставленного на продажу залога по кредиту. Схема первая (она конфиската не касается) – переуступка долга – состоит в том, что «старый заемщик» запрашивает определенную сумму (заплаченный им аванс плюс уже выплаченные им по кредиту суммы плюс, возможно, еще небольшой «навар») у «нового заемщика». После чего оформляется продажа жилья или машины «новому заемщику» – который наследует и обязательства по выплате всего невыплаченного «старым заемщиком» остатка по кредиту. Имущество при этом как было в залоге у банка, так в этом статусе и остается.

Базовые плюсы этой схемы для «нового заемщика»:

  • можно получить кредит со ставкой уровня 2000-07 годов (9%-13% годовых);
  • можно (и это единственная на рынке такая возможность) получить и выплачивать кредит в инвалюте;
  • не нужно платить одноразовой комиссии (в случае ипотеки экономия нескольких тысяч долларов) и еще нескольких мелких выплат;
  • можно (но мало кому удается) «ухватить за хвост» вариант, при котором «старый заемщик» кредитовался на долгий срок в эпоху, когда цены квартир были существенно ниже, чем сейчас. Это, конечно, приятно сказывается и на начальных, и на ежемесячных выплатах. Но, как мы уже сказали, демпинговые варианты обычно исчезают «быстрее, чем появляются».
  • еще один плюс переуступки был важен в 2009 – начале 2010 года (теперь, когда от начала кризиса прошло уже два года, он уже исчезает) – тогда можно было найти вариант выплат «старому заемщику» меньших, чем минимальный аванс на обычном, незалоговом ипотечном рынке. Это работало, если «старый заемщик» по ипотеке кредитовался на квартиру с авансом 0%-10% на очень длительный срок. Однако за прошедшие со времен исчезновения таких авансов 25-30 месяцев заемщик уже неминуемо довел свои выплаты (вместе с авансом, просроченными выплатами, страхованием) до уровня, равного 30% изначальной цены квартиры (которая, к тому же, с тех пор подешевела). А на рынок незалоговой ипотеки, в то же время, вернулись и авансы в 30% цены жилья. Впрочем, если «старый заемщик» имеет много месяцев просроченной задолженности, запросит сумму, исходя из только осуществленных им выплат – тогда пока еще возможна переуступка ипотеки с выплатой «старому заемщику» менее 30% стоимости жилья. Но чем дальше, тем это менее реально.

Теория кредитования залогов

Схема вторая – в просторечии перекредитовка – присуща обоим типам залогов и состоит в выдаче банком «новому» заемщику отдельного нового кредита на покупку залога. После чего «новый заемщик» с юридической точки зрения осуществляет покупку жилья или авто у «старого заемщика» на кредитные средства (в реальности, конечно, сделку осуществляет сам банк).

Кредиты под выкуп залога могут осуществляться по двум схемам. Первая схема предполагает, что за счет средств нового кредита полностью погашается кредит прежнего заемщика. «Схема выглядит следующим образом: с «новым заемщиком» оформляется кредитный договор на сумму не более 90% от ликвидационной стоимости объекта залога, подписываются необходимые соглашения по отчуждению объекта обеспечения в пользу «нового заемщика» и принятие его в залог. А выданные кредитные средства направляются на погашение задолженности по прежней кредитной сделке в полном объеме» – объясняет Антон Шаперенков, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка.

После погашения «старого» кредита в отношении предмета залога заключается договор купли-продажи, причем на сумму, которая не может быть меньше объема нового кредита. Если же 90% стоимости – это меньше, чем долг по кредиту «старого заемщика», то оба заемщика договариваются о том, кто вносит остаток долга («старый», «новый» или оба в разных/равных долях).

Вторая же, более редкая схема, основывается на том, что при открытии нового кредитного договора старый кредитный договор не закрывается – какая-то часть долговых обязательств остается на прежнем заемщике. «Как правило, банки оставляют обязательства по старому кредиту в пределах определенных лимитов, не более 50 000 грн, поскольку этот кредит уже остается без обеспечения. Выйти за пределы установленной банком максимальной суммы кредитный комитет может позволить разве что в случае, если старый заемщик предоставляет либо другой предмет обеспечения, либо поручительство третьих лиц», – рассказывает Антон Шаперенков.

Плюсами этой схемы являются сами условия таких кредитов, которые зачастую более «легкие» чем по кредитам обычным. Детальнее об имеющихся на рынке вариантах условий скажем чуть ниже.

Однако в целом, по мнению экспертов, это направление кредитования не получило должного развития. «Поскольку такие сделки требуют согласия действующего заемщика, подтверждения его доброй воли – то, как правило, потенциальных клиентов, которых заинтересовал бы залог по просроченному кредиту, подыскивают сами должники. Для старого заемщика найти клиента на выкуп залога – оптимальный выход из ситуации, когда бремя долговых обязательств становится непосильным, а к предмету залога он теряет интерес», – считает представитель VAB Банка. – «В то же время большинство заемщиков, которые выплатили хотя бы часть кредита, держатся за свое имущество и заинтересованы в сохранении права собственности», – отмечает банкир.

Наконец, существует средняя между этими двумя схема – переуступка не остатка, а всей стоимости, по которой залоговое имущество выставлено на продажу. По факту – это совершенно новый кредит с совершенно иными в численном денежном выражении выплатами, чем они были у «старого заемщика». Но условия такого кредита (валюта, ставки, сроки) берутся у старого кредита – и юридически банк (например, Эрсте Банк) выдает такой кредит как переуступку старого кредита.

Чего опасаться, или минусы переуступки и перекредитовки

Базовых минусов всех трех схем выкупа залогов при помощи кредитов немного – но они крайне важны.

  • «Старый» заемщик со временем может оспорить сделку как совершенную принужденно на заведомо невыгодных условиях или по другим юридически весомым поводам. И хотя шансы выиграть такой суд у «нового» заемщика на пару с банком велики («Для таких случаев у банка достаточно документов, подтверждающих добрую волю заемщика», – уверяет Антон Шаперенков) – но попортить нервов такая история успеет немало. Скажем, авто может быть временно арестовано до решения суда; прецеденты на рынке уже имеются. Это весьма крупный риск, настоящий дамоклов меч.
  • Второй минус – банк старается при переуступке включить в обязательства «нового заемщика» все просроченные «старым заемщиком» выплаты вместе с пенями и штрафами за их просрочку. «Переуступка долга возможна только по тем кредитам, по которым погашена просрочка. При этом банку все равно, кто именно будет ее погашать. Главное, чтобы на момент оформления сделки не было просроченных платежей», – четко формулирует представитель VAB Банка. Избавиться от этого минуса теоретически легко – настояв в договоре, что такие выплаты возлагаются на плечи их виновника, «старого заемщика» (который станет платежеспособным после получения запрошенной им суммы от заемщика «нового»). Однако для этого необходимо согласие самого «старого заемщика» и отдельный договор банка с ним об этом, чего на практике добиться малореально. Потому просроченный долг «старого заемщика» почти всегда приходится платить «новому» – а это при автокредите на дешевую марку авто может быть и треть цены машины.
  • Наконец, банк может для переуступки придумать «новому» заемщику в нагрузку еще некоторые выплаты, о которых мы тоже скажем чуть дальше.

Помимо этих базовых аспектов существует еще множество микронюансов описываемых взаимоотношений банков с заемщиками. О них можно прочитать в публикациях, ссылки на которые приведены в блоке «Читайте также» в конце этой статьи.

Обзор предложений по переуступке/перекредитовке

Исследование, произведенное компанией «Простобанк Консалтинг» путем обзвона 20 крупнейших по активам банков, показало, что на 23 сентября 2010 года восемь учреждений из 20 продаваемые залоги физлиц не кредитует и не переуступает. А именно, не стоит искать переуступки/перекредитовки залогов (а можно найти лишь их продажу) в Укрэксимбанке, Проминвестбанке, Альфа-Банке, ВТБ Банке, Родовид Банке, Брокбизнесбанке, банках «Форум», «Финансы и Кредит».

Еще три банка решаются на такие деяния лишь в индивидуальном порядке и лишь по ограниченному виду продуктов. Так, Swedbank согласен только переуступить ипотеку и авто по «старым» условиям, да и то в редчайших случаях. Кредитпромбанк может в редких случаях переуступить, но только ипотеку – и при том лишь по новым условиям, зависящим от «нового заемщика» и кредита. Наконец, банк «Пивденный» может только выдать новый кредит на залоговое жилье, причем исключительно через обращение в одесский головной офис. Условия для каждого «нового заемщика» по указанным залого-выкупательным программам последних двух банков совершенно индивидуальны и непредсказуемы.

Что касается остальных девяти учреждений, то только переуступку (перекредитовки нет) практикуют три банка (UKRSIBBANK, Укрсоцбанк, Эрсте Банк). Только новыми кредитами на залоги (но не переуступкой долга) занимаются четыре банка (ПриватБанк, Ощадбанк, Первый Украинский Международный Банк, Укргазбанк). Наконец, оба вида действий с залогами осуществляет Райффайзен Банк Аваль (и по жилью, и по авто) и ОТП Банк (переуступка по обоим видам залогов, а вот перекредитовка только по жилью и только с ценой от 85 тысяч долларов).

Сколько заплатим по переуступке?

Теперь расскажем о вариантах «поборов» банков, которые они сейчас придумывают при переуступке. Это может быть требование заплатить комиссию в размере трех месячных выплат по кредиту (Райффайзен Банк Аваль, переуступка ипотеки) или в объеме 1% остатка по кредиту, к которому добавляются все начальные комиссии по кредиту (Эрсте Банк, переуступка ипотеки – как видим, один из главных плюсов переуступки, отсутствие начальных комиссий, тут теряется).

У других банкиров фантазия простирается до требования каждый год пользования кредитом размещать в качестве резервного залога депозит сроком один год в размере двух месячных платежей – депозит с процентами вам вернется, если вы не допустите двухмесячной просроченности, в противном случае банк его присвоит за ваши долги (UKRSIBBANK, переуступка ипотеки).

Иные банки требуют для переуступки аванс в размере 10% остатка задолженности, что значительно «портит» саму идею переуступки как дешевого инструмента (ОТП Банк, Укрсоцбанк – впрочем, при дополнительной недвижимости в качестве залога ОТП Банк «правило 10%» не использует). Наконец, Эрсте Банк переуступает авто лишь по третьей «смешанной» схеме – на всю цену, по которой авто выставлено на продажу.

При этом продлить или уменьшить срок переуступленного кредита в индивидуальном порядке предлагают три банка из пяти (не меняют изначального срока Эрсте Банк и Райффайзен Банк Аваль). Погасить просроченный долг «старого» заемщика просят все банки.

Сколько заплатим по новому кредиту на залог?

В сфере новых кредитов на залоги неинтересны на сегодня условия Ощадбанка – они даже хуже среднерыночных условий незалогового кредитования (и по ипотеке, и по автокредитам аванс от 50%, номинальная ставка – 22-23%, срок по ипотеке – до десяти лет, по автокредитам – до четырех лет).

Также не вызывают бурного энтузиазма кредиты на залог-ипотеку Укргазбанка (аванс от 30%, номинальная ставка 18-20% годовых, срок до десяти лет) и ОТП Банка (аванс от 50%, номинальная ставка 18% годовых, срок до пятнадцати лет).

Чуть-чуть интереснее по ставке предложение по кредитованию залоговой ипотеки ПриватБанка (аванс от 30%, номинальная ставка 15,96% годовых, срок до двадцати лет).

Намного интереснее безавансовые кредиты на залоги ПУМБа (срок – до окончания существовавшего кредита). Однако по стоимости безавансовый кредит в 1,58% ежемесячных процентов весьма недешев. Сайт банка уверяет, что выплаты по кредитам составят при сроке пять лет 25,94 гривны на каждые 1000 гривен кредита – а это почти 2600 гривен в месяц без учета страховок на машину стоимостью $12500 (а выплаты на столичную квартиру будут в пять-десять раз больше). Но все-таки аванс от 0% – это уже прорыв.

Практически таким же прорывом являются авансы на ипотеку и авто 5% (Райффайзен Банк Аваль), да еще и в сочетании с большими сроками (до 30 лет по ипотеке и до достижения машиной возраста 10 лет для авто). Эти явные преимущества омрачает лишь очень высокая по нынешним меркам номинальная ставка «авалевского» кредита (24% годовых).

Наконец, весьма приятным является и 10% аванс на залоговое авто от двух банков с не очень высокими ставками (ПриватБанк, срок до пяти лет, номинальная ставка 20,04% годовых; Укргазбанк, срок до пяти лет и возраст машины до шести лет на конец срока кредита, ставка 18-22% годовых).

При этом страхование жизни заемщика есть во всех перечисленных программах перекредитовки.

Итак, на рынке кредитования залогов из 20 банков-лидеров на сегодняшний день действительно резко выделяются лишь четверо. А именно, двое кредиторов залоговых авто с 10% авансом и довольно низкими ставками (ПриватБанк, Укргазбанк) – а также двое кредиторов и автомобильных, и ипотечных залогов с авансами 0% и 5%, но при этом с очень высокими ставками (Райффайзен Банк Аваль, ПУМБ).

Что же касается рынка переуступки проблемных кредитов, то все пять банков из 20 лидеров, на регулярной основе работающие в этом направлении, представляют предложения весьма неординарные – и интересные для многих заемщиков, которым пока «не светит» кредит обычного типа.

Таблица 1. Условия переуступки ранее выданных кредитов банками из числа 20 крупнейших по активам

Чем чревата покупка банковского конфиската?

Как не остаться ни с чем, купив имущество, находящееся в залоге у банка? Узнавал «Простобанк Консалтинг».

Достаточно зайти на любой предлагающий конфискованное имущество сайт, чтобы увидеть, что продажа банковских залогов выходит далеко за пределы стандартных авто и квартир. Трактор Т-150К в разобранном состоянии, «СК-5 НИВА» в рабочем состоянии, здание пекарни, компрессор винтовой, производственная линия по изготовлению макаронных изделий (производит 500 кг в час) и даже женские костюмы и подкладочная ткань. Много заманчивого, за которым стоят истории неуплаты по кредитам. И это только начало. Аналитики обещают увеличение объема конфискованных залогов на 40% в первом полугодии, и на 65% во втором. Учитывая то, что в украинской практике уже были прецеденты по принудительному (через суд) возвращению проданного конфиската, перед его покупкой нужно вооружится знанием некоторых тонкостей – юридических и не очень.

Возможная потеря покупки

Практически любой вид покупки залогового имущества имеет риски. Менее всего их у тех сделок, которые напрямую инициирует сам неплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит – потому что к тщательно оформленному нотариусом договору придраться фактически невозможно, оспаривать нечего. Если же залог был изъят принудительно, то в течение трех лет после решения суда действует срок исковой давности, когда теоретически можно оспорить законность изъятия имущества.

Договор купли-продажи можно признать недействительным, например, в связи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в состоянии недееспособности (устанавливается решением суда), или действовал вод влиянием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана, или если банк продал заложенное имущество от своего имени либо принял его в собственность, тогда как это не было предусмотрено договором.

Если вы купили банковский конфискат на аукционе, то имейте ввиду, что результаты торгов можно оспорить, причем сделать это теоретически может каждый, кто имеет к ним, аукционам, какое-либо отношение: и организатор, и участники, и банк, и бывший собственник. Поводом может послужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона, предусмотренных Постановлением КМУ от 22.12.1997г. №1448 «Об утверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества». Например, если организатор не опубликовал в местной прессе не позже 30-ти дней до проведения аукциона информацию установленного образца о продаваемом имуществе. Если решением суда аукцион будет признан недействительным, то покупатель должен будет вернуть имущество, а банк – деньги (не будем здесь вспоминать о проблемах некоторых учреждений при возвратах чужих средств, положенных на депозит). Кстати, слишком низкая цена конфиската тоже может спровоцировать проблемы, так как этот факт в суде могут посчитать нарушением прав заемщика.

Обратите внимание на то, как именно происходят сами торги. Сегодня пресса вовсю уже пишет о распространившейся особой схеме проведения аукционов, когда с банковскими сотрудниками договариваются, например, о покупке на аукционе конкретной машины, и со стороны банка обещают присутствие на торгах «своих людей», которые не будут поднимать цену до заоблачных высот. Но какое обещание сможет сдержать «своего» человека, в случае, если он вдруг станет «не своим» и захочет, например, пойти на шантаж? Поэтому прежде чем соглашаться на такое заманчивое предложение, подумайте дважды.

Возможная потеря купленной недвижимости

Не зря эксперты советуют покупателям конфискованной недвижимости не только осмотреть вожделенную квартиру, проверить, проживает ли в ней кто-либо и выяснить, прописан ли там кто-либо, и когда, кто именно и по какой причине был снят с регистрации.

Первая проблема – прописка в квартире несовершеннолетних. Хотя большинство банков обезопасили себя, предусмотрев в договоре запрет на прописку детей в ипотечной квартире, такое требование банков противозаконно. Поэтому, если заемщики это сделали, то никаких претензий к ним быть не должно (естественно, если это дети заемщика). И хотя банковские специалисты утверждают, что проблемы у покупателя залоговой квартиры могут возникнуть только в том случае, если квартира, в которой на момент заключения ипотечного договора были зарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку без разрешения органов опеки и попечительства, на самом деле ситуация здесь непростая. Выселить жильцов из ипотечной квартиры, право на пользование которой принадлежит детям, можно только с согласия органов опеки и попечительства либо предоставив детям не худшие условия проживания. В совокупности с вышеприведенными тонкостями признания сделки недействительной, это очень серьезная проблема.

«Если так вышло, что в квартире прописаны дети, то это создаст трудности для банка, — комментирует ситуацию Олег Саламаха, управляющий банком в Одессе. – Банки стараются не допускать прописки детей в заложенных квартирах, ведь пока она в кредите, то она еще не полная собственность заемщика. Представьте себе, что все будут брать кредиты на квартиры, затем прописывать там детей и спокойно жить и не возвращать кредит. Это приведет к краху, кто-то зарабатывает на квартиру и ее покупает, а кто-то манипулирует законом и обворовывает банки вместе с вкладчиками. Проблему заемщиков это не решит, так как в случае, если банку трудно договориться с заемщиком или невозможно решить вопрос через суд — банк продает долг коллекторам».

Кроме проблем с несовершеннолетними могут появиться и претензии со стороны третьих лиц. Например, жена, имеющая право на 50% имущества мужа, или другие родственники.

Покупателям залоговых квартир также стоит обратить внимание на сопутствующие процедуре документы, касающиеся недвижимости: документы, касательно закрытия ипотеки, запрета на отчуждение, других видов обременений.

Но даже в случае, если все вышеперечисленное в порядке, никто не застрахован от проблем с купленной квартирой, ведь все тонкости учесть сложно, особенно принимая во внимание, что вы непосредственно не наблюдали все кредитные процедуры, касающиеся квартиры. Например, был случай, когда судебные исполнители с коллекторами без ведома владельца недвижимости-заемщика, взломали дверь, вынесли имущество, поставили новую дверь и опечатали ее. Владелец в суде добился признания их действий незаконными – ведь он не присутствовал при выносе имущества.

Возможная потеря нервов

В случае оформления перехода недвижимости в вашу собственность банком, может возникнуть еще одна неприятная сложность – предыдущие жильцы, которые оттуда еще не выселены. В таком случае договариваться с ними придется именно вам. Хотя, как правило, этим добросовестно занимаются судебные исполнители. «Если заемщик не хочет передать залог банку добровольно, банк подает на него в суд, и по решению суда через государственную исполнительную службу квартиру забирают и продают. Заниматься переселением жильцов в этой квартире банк не может», — рассказывает Олег Саламаха, управляющий банком.

Возможная потеря финансов

Сколько бы экспертов не отстаивали точку зрения, что обвал цен на недвижимость (или маленький «обвальчик») уже закончился, аналитики компании «Простобанк Консалтинг» авторитетно утверждают – падение только начинается. И будет оно отнюдь не в размере скромных 30%, о которых уже говорят риелторы, и которые сравнимы со скидкой на конфискованную банком недвижимость, продаваемую на аукционах. Дело в том, что хотя по закону подготовка к аукциону не должна длиться дольше двух месяцев после получения организатором аукциона исполнительных документов, она, как правило, занимает много времени – вплоть до полугода. А стоимость продаваемого конфиската меняться не может. Так что здесь возможна проблема с двух сторон: с одной стороны банк может остаться без покупателей, если не сумеет организовать аукцион достаточно быстро, а с другой стороны – купив сейчас залоговую квартиру по одной цене, можно через полгода падения цен об этом пожалеть. Это же касается и автомобилей – уже сегодня предложение подержанных конфискованных авто превысило спрос. Эксперты прогнозируют дальнейшее превышение предложения до 40% — что также скажется на цене в недалеком будущем.

Покупать конфискат или нет – решать нужно самостоятельно. Однако в любом случае, если решились на покупку, то ввиду кризиса, начавшего сбивать цены, а также более высоких рисков, чем при простых покупках, предварительно нужно дважды подумать или семь раз проверить.

Переуступка долга на конфискат квартира

Стоит ли в Николаеве покупать залоговую квартиру?


При добровольной продаже сделка может оказаться попросту невыгодной для покупателя, при принудительной процесс покупки и оформления может занять слишком много времени. Брать или не брать?

КАКИЕ ЕСТЬ РИСКИ

ПРИ ДОБРОВОЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ. «Если заемщик, не имея возможности выполнять обязательства по кредиту, соглашается продать залог добровольно, такая сделка будет наиболее прозрачной, но в то же время наименее выгодной для покупателя, — утверждает правозащитник.

— С одной стороны, банк заинтересован в погашении проблемного кредита и будет контролировать все нюансы. В то же время ни банк, ни должник не настроены продавать объект дешевле рыночных цен».

Рисков при такой схеме, на первый взгляд, не должно быть вовсе. «Все этапы реализации организовывает и сопровождает банк, — поясняет правозащитник.

— Он также будет контролировать соблюдение всех формальностей, что позволит минимизировать риски, связанные с обжалованием сделки заемщиком». Но практика показывает, что проблемы у нового владельца жилья могут возникнуть в том случае, если бывший хозяин по каким-то причинам решится оспорить сделку.

«Так, он может сказать, что продал квартиру по принуждению банка, — отмечает правозащитник.

— В Гражданском кодексе есть статья, которая позволяет признавать сделку недействительной, если лицо проводило отчуждение на невыгодных условиях под воздействием тяжелых обстоятельств. А тяжелые обстоятельства — это категории оценочного характера, и грамотный адвокат может склонить суд в пользу должника».

Как подстраховаться. Есть смысл предложить продавцу подписать дополнительное соглашение, по которому он и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять к покупателю никаких претензий.

ПРИ ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ. В случае принудительной продажи, то есть когда квартира будет продаваться с публичных торгов, цена залогового жилья может быть существенно ниже рыночной: иногда уценка достигает 50%. «Однако процесс реализации сложный и громоздкий, — предупреждает правозащитник.

— На каждом из этапов длительной процедуры могут быть допущены нарушения, которые впоследствии можно оспорить в суде».

Продажа залогового жилья с публичных торгов содержит для покупателя колоссальные риски. «Принудительная реализация практически всегда означает противодействие со стороны заемщика, а наша судебная система позволяет довести до абсурда любое противостояние, в котором участвует суд, — подчеркивает Реутов. — У должника появляется множество разных способов препятствовать продаже предмета ипотеки. К ним можно отнести обжалование действий государственного исполнителя, оспаривание договора ипотеки, результатов оценки имущества, процедуры проведения торгов и многое другое».

По словам правозащитника, должник может доказать, что жилье, которое выставляется на торги, не соответствует параметрам, закрепленным в ипотечном договоре. Поводом для этого может послужить даже сама незначительная перепланировка, если она, конечно, была узаконена. Еще одним «убойным» фактором являются проживающие в квартире несовершеннолетние дети.

«Если ребенок зарегистрирован в квартире, то она до торгов, как правило, не доходит, — говоритправозащитник. — Однако бывают ситуации, когда родители не оформили регистрацию малыша в этой квартире, и в таком случае ребенок автоматически оказывается зарегистрированным за матерью, которая в свою очередь зарегистрирована в ипотечной квартире. Проверить это заранее никак нельзя (запись в паспорте сейчас необязательна, делается при выдаче свидетельства о рождении ребенка по желанию родителей и на сегодня есть далеко не у всех мамочек), зато потом выселить бывших хозяев с ребенком не разрешает опекунский совет, если это единственное жилье ребенка».

Как подстраховаться. Минимизировать риски в этом случае можно только с помощью опытного специалиста, который должен досконально проверить официальную «подноготную» квартиры — обо всех собственниках и тех, кто был там когда-либо прописан.

«Если юрист , изучив предмет ипотеки, придет к выводу, что договор ипотеки заключался без нарушений, а процедура обращения взыскания прошла без ошибок, если он также будет следить за правомерностью действий всех участников исполнительного производства, соблюдением всех формальностей при продаже заложенного имущества, в таком случае риски покупателя можно считать ниже», — считает правозащитник.

Правда, чтобы полагаться на выводы юриста, покупателю нужно быть полностью уверенным в его компетенции. Услуги таких специалистов сегодня, как правило, стоят очень недешево.

КАК КУПИТЬ ЗАЛОГОВЫЕ КВАРТИРЫ

Предложения о добровольной продаже квартир должников можно найти на сайте любого банка в разделе «Залоговое имущество». «Едва ли потенциальному покупателю будет удобно просматривать сотни сайтов, но единого ресурса, который предоставлял бы по этому вопросу консолидированную информацию, в Украине нет», — констатирует правозащитник. Поиск осложняется тем, что банк не всегда указывает, как именно продается конкретный объект (добровольно или принудительно), поэтому по каждой квартире придется звонить банковским менеджерам.

Если квартира выбрана и продается она действительно добровольно, может быть два варианта ее приобретения покупателем — полная оплата указанной стоимости или покупка такой квартиры в кредит. Первый вариант максимально понятный и быстрый: «Все юридические процедуры — такие, как снятие банком залога и перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество, — могут осуществляться практически одновременно и несут в себе минимальные риски для покупателя», — говорит правозащитник.

Второй вариант зависит от политики банка. Сегодня можно взять кредит на покупку залогового жилья как по докризисным, так и по рыночным ставкам. Кредит по докризисным ставкам называется переуступкой долга и выгоден покупателю тем, что проценты по ипотеке гораздо ниже (12—14% годовых), чем банки предлагают сегодня (20—23%). С другой стороны, цены на жилье до кризиса были намного выше нынешних, и если продавец погасил меньше трети кредита, всякая выгода для нового заемщика теряется. Кредит по рыночным ставкам может заинтересовать тех покупателей, кому для полной оплаты жилья не хватает буквально 20—30% суммы. В этом случае банк, заинтересованный в продаже залога, будет более лояльным в принятии решения о выдаче такого займа.скачать dle 12.0

КРЕДИТ-КОНСУЛЬТ

все о кредитовании и финансах…

  • Беззалоговые кредиты
  • До 25 000 грн.

  • Переуступка прав по кредиту
  • Конфискат
  • Доска объявлений

  • Рынок страхования
  • Страхование в Украине
  • Страхование КАСКО
  • Страховка ОСАГО

Переуступка – переуступка прав на автомобили, недвижимость и другое имущество

На сегодняшний день, когда получить кредит в банке на покупку автомобиля или же долгожданной квартиры стало практически нереальным, единственным выходом решить свой жилищный вопрос либо приобрести машину является – переуступка. Так же учитывая серьезные проблемы в банковском секторе, кроме указанных выше, большой популярностью пользуется переуступка права на депозит третьему лицу (так называемая – «продажа депозита»).

Сам термин «переуступка» означает уступку права требования кредитором по его усмотрению какому-либо третьему лицу и предусматривает переход к приобретателю требования прав, которые обеспечивают выполнение обязательства. Гражданский кодекс Украины позволяет осуществлять замену кредитора по договору без согласия на то должника, должник в свою очередь может быть заменен только по согласию кредитора. Согласно ст. 513, 520, 521 и 1055 Гражданского кодекса Украины замена стороны в обязательстве закрепляется договором, в форме аналогичной основному обязательству.

Переуступка прав – это выход:
не только для коммерческих банков, которые благодаря этому могут избежать просрочек/невыплат по выданным кредитам и дальнейшей длительной тягонины по реализации залогового имущества…,
а так же – и для заемщиков, которые благодаря переуступке могут в силу обстоятельств и невозможности оплачивать кредит, могут добровольно передать взятое в кредит имущество вместе с долгом.

Плюсы переуступки:
— стоимость кредитной квартиры или автомобиля;
— отсутствие затрат на различные комиссии коммерческого банка (разовые, за оформление, выдачу и т.п.);
— возможность получить жилье или автомобиль в кредит без первоначального взноса;
— при переуступке долга по кредиту, как правило, сохраняются те условия, на которых кредит был предоставлен предыдущему владельцу.

Минусы переуступки:
— коммерческий банк может отказать в переуступке по кредиту;
далеко не просто найти вариант выгодной переуступки.

Именно переуступку мы видим в ближайшее время как выход из сложившейся ситуации на кредитном рынке, а в последнем (поиске варианта выгодной переуступки) хотим помочь и Вам. Учитывая популярность вышеизложенного, представляем на своем сайте доску объявлений, где можно разместить объявление о переуступке – продаже автомобиля, недвижимости, которые находятся в залоге или же депозита. Так же здесь Вы можете подать объявление о продаже конфискованного имущества или др. «горячей продаже».

Объявления могут подавать БЕСПЛАТНО не только юридические лица – коммерческие банки и др. кредитно-финансовые учреждения, но и непосредственно заемщики банков, которые хотят продать взятое в кредит имущество вместе с долгом.

Банковский конфискат

В последние время всё чаще можно встретить товары с пометкой конфискат. На удивление и в банковской сфере можно найти подобный товар. Он представляет собой арестованное имущество частных граждан или предприятий. Служба судебных приставов совершает выемку по решению суда.

Банки отдают предпочтение недвижимости и автомобильному транспорту, это имущество обладает высокой стоимостью, значит, при продаже покроет если неполную, то большую часть долга. Совершение такой покупки соответствует законодательству, о наличии товара можно узнать в офисах банков или воспользоваться интернет-ресурсами.

Банковские конфискаты авто

Автоконфискат, совсем не редкость, а довольно стабильное явление. Купить конфискованный автомобиль мечтает каждый, ведь это отличный способ сэкономить значительную сумму денег.
Конфискованные автомобили можно купить двумя способами:

  • Выкупить непосредственно у должника.
  • Принять участие в торгах на аукционе.

Есть определённый процент людей, считающий, что приобретение конфискованного авто можно оспорить в суде. Но юристы однозначно заверяют, что эти риски сводятся к нулю. Перед регистрацией транспорт проходит все необходимые проверки, и покупатель может быть спокоен.
Выгоднее покупать автоконфискат, чем приобретать авто у собственника.

Банковские конфискаты недвижимости

Такие объекты, стоят на 25% дешевле, чем аналогичные на обычном рынке, соответственно пользуются немалой популярностью. Вполне обоснованным вопрос может явиться такая разница в цене.
Ответ достаточно прост, последние годы стоимость жилья росла, и позволить приобрести её за собственные средства стало проблематично. Соответственно люди стали брать кредиты, под залог приобретаемой недвижимости. Случается, что заёмщик не может погасить сумму кредита, и имущество изымается в судебном порядке. Также бывают случаи, когда имущество оставляется под залог определённой крупной денежной суммы.

Продажа банковского конфиската

Именно поэтому крупные банки имеют конфискованные дома, квартиры и прочую недвижимость продажа банковского конфиската.
В силу того, что потрачена большая сумма на кредитование, а прибыль не поступила, банк принимает решение продать конфискат. Продажа осуществляется через официальные специализированные аукционы или напрямую у должника.

Торги за банковский конфискат

Принять участие, на открытых торгах может любой желающий. Имущество, выставленное на аукцион, является конфискованным, поэтому его цена может быть ниже рыночной на 30–50%. Для участия необходимо:

  • Выбрать товар, узнать день проведения аукциона, и ознакомиться с условиями приобретения.
  • Визуально осмотреть товар, поскольку целью торгов является увеличение стоимости. Законодательство предусматривает показ товара, до регистрации на торги. Организаторы должны показать документы на товар. Сам же покупатель, если дело касается недвижимости должен узнать как можно больше о выбранном лоте, во избежание недоразумений.
  • Зарегистрироваться на аукцион, оплатить взнос, он равен 5% от стоимости покупки.
  • Принять участие в торгах. Претендентов на лот должно быть как минимум два. Товар получает, кто назвал наивысшую сумму, составляется протокол, подписывается ведущим и покупателем, далее отправляется организатору.
  • После этого следует оплатить покупку и оформить документы.
  • Если покупатель вовремя не произведёт оплату, то лот заберёт участник, предложивший сумму меньше.

Если принято решение приобрести недвижимость или автомобиль, стоит внимательно рассмотреть рынок конфискованных товаров. Стоимость имущества гораздо ниже, а на качество это не влияет.

Конфискат судебных приставов

Поскольку судебные приставы наделены исполнительной властью и представляют собой полноценную ФС, они получили право изымать за долги имущество, а также реализовывать изъятую собственность. Конфискат судебных приставов ценен для потребителя ввиду того, что под конфискацию попадает только целостное имущество в хорошем состоянии или дорогостоящее, рыночная цена которого на торгах существенно занижена.

Реализацию отнятой недвижимости и инвентаря осуществляют на специальных аукционах, официальных сайтах, в комиссионных магазинах. Конфискованное имущество включает недвижимость, мебель, технику, посуду, предметы искусства, в том числе и антиквариат. Распродажи проводят, чтобы полученный товар не залеживался. Предназначен для получения выручки, равно сумме задолженности и процентных начислений по кредиту. Часто за конфискат предлагают фиксированную цену, но в случае спроса на выставленную вещь, цена может быть плавающей – аукционной.

Таможенный и банковский конфискат

Таможенный и банковский конфискат представляет широкий интерес у масс ввиду сложившегося мнения о возможной дешевизне приобретения самого разнообразного ассортимента товаров. По виду получения можно определить, что изъятые в ходе разбирательства на границе и выявления несоответствия в документах партии товаров сбывают как таможенный конфискат. В абсолютном большинстве случаев это новые вещи, техника, инструмент, косметика, еда. В последнем случае ввиду невозможности надлежащего хранения партии сбывают за копейки, чтобы не допустить залеживания и избежать порчи. Реализация изъятой партии должна покрывать штрафные начисления, производится по решению суда.

Отобранные ввиду нарушения банковского договора кредитования недвижимость или авто представляют собой 90% банковского конфиската будучи залоговым имуществом. Остальные 10% – это приобретенные за кредитные средства ценности, техника, иное имущество. Поступления от реализации конфиската поступают в счет погашения долга или в государственную казну. С молотка можно прикупить не только мелочевку, но и базы отдыха и заводы.

Магазины конфиската

Популярные магазины конфиската из оффлан реальной торговли на прилавках магазинов переметнулись в сеть, предлагая многочисленное множество позиций и партий. Чаще всего реализаторы заинтересованы в оптовой закупке партий товаров, но не редко реализуют полученные товары в розницу по несколько завышенной стоимости.

Онлайн покупки в интернет-магазинах конфиската удобны ввиду простого поиска категорий товаров, возможности сравнения цен, анализа качества и вида предлагаемых продуктов и изделий по фото. Огромнейший ассортимент включает чаще всего одежду и обувь, а также брендовые косметические средства, задержанные на таможне ввиду неправильного заполнения декларации, неуплаты пошлины. Стоимость конфиската по меньшей мере на 30% ниже предлагаемой производителем за аналогичный товар.

Как заработать на конфискованном имуществе

Чтобы понять, как заработать на конфискованном имуществе, нужно оценить свои возможности и финансовое положение. Есть несколько вариантов, но каждый из них включает в обязательном порядке мониторинг предложений поставщиков конфиската на популярных платформах, где, по определению, предложены самые низкие цены. Реализовывать конфискат в розницу лучше всего в сети на собственном ресурсе или в соц. сетях – отличная идея при наличии раскрученного проекта, группы или путем создания лендинговой страницы и качественной ее рекламы. Имея собственный ресурс, можно также выступить оптовым реализатором, становясь перекупщиком и получая прибыль с минимизацией убытков. Второй вариант представляет собой наличие торговых точек в городах или места под оптовый склад.

В любом выбранном случае не стоит забывать, что риски уже минимизированы за счет сниженной цены и при закупке непортящегося продукта падение цены сводится практически к нулю.

Виды конфиската

Выделяют основные виды конфиската:

  • таможенный: изъятие товара на границе и реализация по решению суда на торговых площадках и аукционах – новая брендовая одежда/обувь/косметика, а также техника;
  • банковский: конфискат бу автомобилей, техники, недвижимого имущества в счет уплаты задолженности по кредит, реализованный через аукционы, комиссионные магазины;
  • лизинговый: изъятый за невыполнение условий по договору лизинга; реализуется самими компаниями или специализированными организациями за сумму, необходимую для аннулирования долга.

По объемам изъятия большую долю занимает некрупный банковский и лизинговый конфискат (около 90%), изъятый в ходе судебных разбирательств. Наиболее ценный, однако, таможенный конфискат, дающий шанс закупить дорогую брендовую продукцию дешевле ее же стоимости у производителя.

Как приобрести конфискованное имущество для продажи

Весь конфискат может быть реализован только после вынесения решения суда. Как приобрести конфискованное имущество для продажи, которое уже получило статус конфиската? Его выставляют на торги, информация о которых в большой мере предоставлена на ресурсе компании Росимущество. Реализация происходит через специализированные торговые точки, публичные торги, аукционы, комиссионки в реальных пунктах и онлайн. В организованных банками аукционах ежемесячно с молотка за бесценок уходят движимое и недвижимое имущество от автомобилей и дач до коттеджей, баз отдыха и заводов. При этом гарантирована чистота сделки и наличие полного пакета документов.

Открытые торги проводят по решению суда до передачи конфиската банку – это еще один способ приобрести ценные вещи с уценкой. Судебный пристав запрашивает только причитающиеся банку средства, поэтому цена в таком случае занижена еще на добрых 10%. Посетив сайт службы судебных приставов, можно узнать о датах предстоящих мероприятий.

В чем может быть выгода?

Стоимость конфискованых предметов и объектов недвижимости устанавливается и аргументируется судебным решением по данным экспертов и отчетам, предоставленным банковской структурой. Если судебная продажа не удалась, стоимость понижают на 15%. Стремления банка вернуть потраченные средства играют роль в занижении цены до предельно низкой, а у потребителя появляется шанс купить ценность недорого.

Основная выгода заключается в экономии относительно рыночной цены аналогичного продукта. С юридической стороны все документы чисты, быстро оформлены, в полном порядке, риск аннулирования сделки или мошенничества исключен. Изъятое имущество отвечает требованиям качества и внешней привлекательности (почти новое). В чем может быть выгода еще? Конфискованные авто проверяют на чистоту по линии МВД. Если они не будут реализованы в короткий срок, то, пребывая на площадках, ржавеют, электроника выходит из строя. Будьте бдительны, приобретая конфискат. Официальные магазины должны иметь разрешение Фонда федерального имущества, остальные же просто реализуют ширпотреб ненадлежащего качества по бросовой цене под видом конфиската.

Лизинговый конфискат

Объектами по договору лизинга выступают чаще всего транспортные средства специального назначения, строительная и ремонтная спец. техника. Небольшой кризис может повлиять на платежеспособность небольшой фирмы, обратив бизнес к краху. Долги в таком случае могут быть погашены за счет конфискованного лизингового имущества. Лизинговый кофискат изымают банковские сотрудники или представители специальной организации.

В перечне конфиската на сайтах-кредиторах лизинговое имущество показано отдельной категорией с обязательным упоминанием условий приобретения и цены. Техника поступает в продажу по низкой цене, качество транспортных средств превосходное, в особенности это касается незастоявшегося конфиската. Покупка позволяет эффективно начать бизнес, вкладывая избыточные средства в развитие деятельности фирмы.