Расторжение договора о предоставлении коммунальных услуг

Оглавление:

Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)? Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.
Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.

Обоснование вывода:
1. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, законом либо условиями договора, связанного с предпринимательской деятельностью. В рассматриваемом случае право на расторжение договора в одностороннем порядке закреплено в договоре на поставку коммунальных ресурсов.
На основании п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пп. «а» п. 30 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами», в договоре ресурсоснабжения предусматривается право для ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
Отметим, что до 30 июня 2016 года положения пп. «а» п. 30 Правил о возможности сторон предусмотреть в договоре права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ носили диспозитивный характер. Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 указанная норма заменена императивной, обязывающей стороны включить в договор условие об одностороннем отказе. В связи с этим, по мнению Минстроя России, изложенному в письме от 30.12.2016 N 45097-АЧ/04, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил ресурсоснабжающие организации вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право ресурсоснабжающей организации на такой односторонний отказ. Аналогичной позиции придерживаются суды (смотрите, например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 N 05АП-6845/16).
Напомним, что в силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. В соответствии с п. 2 Правил управляющая организация является исполнителем по договору, заключенному с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, учитывая, что в рассматриваемой ситуации договором предусмотрено право одностороннего отказа, при наличии задолженности ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию. Сказанное подтверждает судебная практика (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 N 14АП-5139/17). Косвенно сказанное подтверждает позиция, изложенная в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2013 N Ф07-8133/13 по делу N А42-7501/2012).
Отметим, что согласно ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Таким образом, решение вопроса о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации возможно только на общем собрании собственников помещений.
2. Согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской.
Согласно ч. 3 ст. 199 ЖК РФ действие указанной лицензии прекращается в связи с ее аннулированием по решению суда и иным основаниям, указанным в Федеральном законе от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта РФ.
Однако прекращение действия лицензии в случае её аннулирования не влечет автоматического прекращения деятельности управляющей организации по управлению многоквартирным домом, поскольку иное привело бы к нарушению прав собственников и пользователей помещений в таком доме. На основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ управляющая организация продолжает исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до дня:
1) возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;
4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием установлен в разделе VI Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в соответствии с п. 26 которых в случае аннулирования лицензии одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом прекращаются договоры управляющей компании с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в таком доме.
Прекращение договора управления многоквартирным домом в случае аннулирования лицензии влечет также одновременное прекращение договоров управляющей компании с ресурсоснабжающими организациями (п. 32 Правил).
Таким образом, в случае аннулирования лицензии обязательства управляющей организации по договору управления многоквартирным домом прекращаются с момента заключения договора управления многоквартирным домом с одним из упомянутых выше субъектов управления этим домом (управляющей организации, товарищества собственников жилья и др.) или со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного собственниками многоквартирного дома. Одновременно с прекращением договора управления домом прекращаются договоры ресурсоснабжения, заключенные управляющей компанией с ресурсоснабжающими организациями.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Расторжение договора с управляющей компанией

Наибольшее количество обращений граждан в сфере ЖКХ, поступающих в органы прокуратуры, как правило, касаются действий управляющих компаний на ненадлежащее содержание жилого фонда, увеличение тарифов на ремонт и содержание жилья, бездействие по обращениям жильцов и иным вопросам.

В силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона — управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае же не достижения указанных целей собственники жилых помещений вправе расторгнуть договор с управляющей компанией не выполняющей своих обязательств.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Наиболее приемлемым способом расторжения договора с управляющей компанией можно было бы считать соглашение собственников с управляющей компанией о его расторжении, в котором стороны договора имели бы возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение договорных отношений.

Здесь на помощь жильцам также может прийти орган местного самоуправления, который на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме о невыполнении управляющей организацией обязательств, в пятидневный срок обязан провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации, по результатам которой на общем собрании поставить вопрос о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления данным домом.

Однако, на практике нередки случаи когда управляющие компании в добровольном порядке не желают расставаться с имеющимся в управлении жилищным фондом.

В таких случаях законодатель предусмотрел судебный порядок расторжения договора управления.

Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом могут признаваться такие нарушения, как систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств, непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления, сокрытие информации о своей деятельности, причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома.

В случае судебного разбирательства бремя доказывания ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей лежит на собственниках желающих расторгнуть договор, а окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд.

Отказ ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения: права и правила

Статьи по теме

Договор поставки коммунального ресурса как разновидность договора энергоснабжения относится к публичным договорам. Ресурсоснабжающая организация обязана его заключить в силу п. 1 ст. 426 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по общему правилу не допускается. Исключения могут быть установлены Гражданским кодексом РФ, другими законами или правовыми актами. Одним из таких исключений является право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора ресурсоснабжения при неоднократном нарушении абонентом — юридическим лицом сроков оплаты полученного коммунального ресурса.

Основания для отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора

Положение о праве ресурсоснабжающей организации отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения закреплено не только в ГК РФ (п. 1 ст. 546 совместно с п. 3 ст. 523), но и в постановлении Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг» (далее — Правила № 124).

Правила № 124 являются специальным нормативным актом, регулирующим порядок заключения, исполнения и прекращения договора ресурсоснабжения между ресурсоснабжающей организацией (далее — РСО) и исполнителем коммунальных услуг (управляющей организацией, ТСЖ и иными специализированными кооперативами, указанными в ст. 161 ЖК РФ). В подпункте «а» п. 30 указанных Правил № 124 предусмотрены основание и порядок одностороннего отказа РСО от договора ресурсоснабжения.

Срочные изменения — законопроекты ноября

Основание одностороннего отказа от договора ресурсоснабжения образует следующая совокупность юридических фактов.

Во-первых, наличие у исполнителя коммунальной услуги задолженности за соответствующий вид коммунального ресурса в размере, превышающем стоимость коммунального ресурса за три расчетных периода (расчетных месяца). Более того, задолженность за коммунальный ресурс должна быть подтверждена. Под подтверждением законодатель понимает подписание акта сверки взаимных расчетов либо наличие судебного решения. Однако судебная практика не признает акт сверки расчетов безусловным доказательством наличия задолженности*. Акт сверки расчетов может иметь силу исключительно наряду с иными доказательствами, которые суд оценивает в совокупности. Такими доказательствами, в частности, являются договор ресурсоснабжения, акты переданных объемов коммунального ресурса, счета на оплату, претензионная переписка.

*Определение ВАС РФ от 06.07.2012 № ВАС-8666/12 № А63-11816/2010, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.09.2013 № Ф08-4834/13.

Таким образом, законодатель обусловливает право на отказ от договора ресурсоснабжения со стороны РСО обязательным наличием:

  • мотива в виде нарушения договора со стороны управляющей организации, ТСЖ, иного специализированного кооператива, а именно — задолженности за три расчетных периода;
  • документа, подтверждающего нарушение. Таким документом может быть акт сверки или судебный акт.

Для справки

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным статьей 523 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Пункт 1 ст. 546 ГК РФ

Во-вторых, закрепление права на односторонний отказ и определение порядка его реализации в договоре ресурсоснабжения. Более того, порядок реализации права на односторонний отказ не должен противоречить условиям п. 30 Правил № 124. В силу диспозитивной природы рассматриваемого п. 30 Правил № 124 стороны договора ресурсоснабжения свободны в установлении права на односторонний отказ от него. Иными словами, данная норма (п. 30) лишь предусматривает право РСО включить условие об отказе в договор. Если такое право не установлено или полным образом не прописана процедура отказа от договора, как это определено п. 30 Правил № 124, РСО не вправе предпринимать действий по отказу от договора.

В настоящее время уже сформировалась вполне единообразная судебная практика по реализации РСО права на односторонний отказ: если в договоре между РСО и управляющей организацией, ТСЖ не предусмотрено условие об одностороннем отказе, то такой отказ является неправомерным**. При этом, как подчеркивают некоторые суды, РСО не лишена возможности реализовать право на прекращение договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Однако данный вывод не подкреплен положительной судебной практикой.

**Например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2013 по делу № А42-7501/2012, от 17.03.2014 по делу № А42-2299/2013; постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014 по делу № А04-8396/2013, от 14.05.2014 по делу № А04‑8394/2013; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу № А26-6646/2013.

Для наглядности приведем пример.

Пример

В обоснование уведомления об одностороннем отказе от договора РСО сослалась на целый ряд положений Гражданского кодекса РФ и п. 30 Правил № 124. Суд отметил, что действительно спорный договор ресурсоснабжения содержал согласованное сторонами условие о том, что поставщик вправе расторгнуть договор с одновременным прекращением подачи тепловой энергии в двух случаях: в случае неоднократного нарушения потребителем сроков оплаты отпускаемой тепловой энергии и при наличии систематической (два периода платежа) задолженности потребителя по оплате тепловой энергии. Однако суд пришел к выводу о несоответствии предусмотренного договором порядка расторжения требованиям п. 30 Правил № 124 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 № 15АП-17471/2013 по делу № А53-9033/2013).

Для справки

1. Односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон.

2. Нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случаях:

  • неоднократного нарушения сроков оплаты товаров;
  • неоднократной невыборки товаров.

Статья 523 ГК РФ

Также управляющая организация вправе обратиться в антимонопольный орган.

Пример

Решением Пензенского УФАС России от 24.08.2015 по делу № 2–03/19–2015 были признаны неправомерными действия теплоснабжающей организации (далее — ТСО).

В ходе рассмотрения дела было установлено, что договоры энергоснабжения между ТСО и управляющими организациями, ТСЖ не содержат ни условий, предусматривающих возможность отказа гарантирующего поставщика от исполнения договора, ни оснований для отказа от исполнения договора. Более того, размер задолженности некоторых управляющих организаций и ТСЖ не превышал стоимость электрической энергии за три расчетных периода (расчетных месяца). Несмотря на это, ТСО направила уведомления в адрес управляющих организаций, ТСЖ об отказе от договора.

Данные действия ТСО были квалифицированы как злоупотребление доминирующим положением и нарушающие ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции. Аналогичным было решение УФАС по Ростовской области от 23.12.2015 по делу № 213/02.

Изменения в договор ресурсоснабжения вместо отказа от него

Возникает вопрос относительно перспектив изменения действующего договора ресурсоснабжения в целях включения в него права на односторонний отказ в той редакции, в которой данное право предусмотрено п. 30 Правил № 124. Как неоднократно подчеркивали суды, несоответствие положений договора нормам действующего законодательства не является основанием для внесения в него изменений, как и не свидетельствует о наличии между сторонами преддоговорного спора применительно к ст. 422, 446 ГК РФ. При недействительности каких-либо условий договора такой договор не подлежит изменению по решению суда. Похожие выводы представлены в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.05.2013 по делу № А78-7503/2011.

Следовательно, изменить условия действующего договора ресурсоснабжения в судебном порядке в части включения в договор права на односторонний отказ от него невозможно, если с момента его заключения не произошло существенного изменения обстоятельств — т. е. такого изменения, которое стороны договора не могли разумно предвидеть (п. 1 ст. 451 ГК РФ). При этом РСО может включить условие об одностороннем отказе в новый договор ресурсоснабжения по истечении срока действия прежнего договора или в дополнительное соглашение о пролонгации (продлении срока действия договора).

В судебной практике встречается вывод о том, что «пункт 30 Правил № 142 не устанавливает закрытого перечня оснований для отказа от договора ресурсоснабжения, а предусматривает дополнительные основания для отказа от его исполнения, устанавливаемые по соглашению сторон, и не может в свою очередь отменить общие нормы гражданского права о прекращении обязательств (ст. 417 ГК РФ)»*.

*Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2015 № Ф05-11979/2015.

Действительно, данный вывод на практике вполне может быть применим в случае прекращения договора ресурсоснабжения объективной невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ) или прекращения договора на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (с. 417 ГК РФ). Иными словами, невозможность исполнения должна иметь посторонний характер для участников договора.

Если речь идет об аннулировании лицензии управляющей организации (ст. 199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ), то, следуя разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ**, договор ресурсоснабжения не считается недействительным — подобное основание недействительности было исключено из ст. 173 ГК РФ еще в сентябре 2015 г. В этих случаях ресурсоснабжающая организация вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения причиненных ей убытков. Такое основание для отказа от договора предусмотрено п. 3 ст. 450.1 ГК РФ.

**Пункт 89 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Для справки

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ

Несоответствующим логике гражданского и жилищного законодательства видится разъяснение, указанное в пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» от 21.07.2014 № 255-ФЗ, которым введен в действие разд. VIII «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами». В частности, в пояснительной записке указывается, что «на период с момента приостановления действия лицензии до вступления в силу решения суда об аннулировании лицензии или возобновлении ее действия расчеты за поставленные коммунальные услуги будут осуществляться гражданами напрямую с РСО. Это позволит до выбора новой управляющей организации обеспечить сохранность средств, внесенных в качестве платы за коммунальные услуги». В данном случае разработчики положений о лицензировании предполагали возможность автоматического прекращения договора ресурсоснабжения. К тому же постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434 (вступило в силу 7 января 2016 г.) в Правила № 124 было введено новое положение (п. 32) о том, что «договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована». Договор управления в указанных случаях может быть прекращен лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления, при выборе иного способа управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации (п. 3 ст. 200 ЖК РФ). Сам же факт отсутствия у управляющей организации лицензии не влечет автоматического и безусловного прекращения договора управления, равно как не означает прекращения ранее заключенных ею договоров, в т. ч. договора ресурсоснабжения.

Для справки

В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

Пункт 3 ст. 450.1 ГК РФ

  • Проблемы проведения открытых конкурсов без дополнительного перечня

Пример

Оставляя в силе постановление надзорного органа о привлечении ООО «ТагилТеплоСбыт» к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ за обсчет потребителей при реализации коммунальных услуг, суд указал на то, что «отсутствие в спорный период у управляющей организации лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не свидетельствует об автоматическом расторжении договора управления и о возникновении у РСО обязанности одностороннего прекращения договора поставки коммунального ресурса».

ООО «ТагилТеплоСбыт», посчитав расторгнутым договор ресурсоснабжения, приступило к начислению платы за коммунальные услуги и выставлению платежных документов собственникам помещений. Проверка установила, что выставление двойных квитанций по оплате коммунальных услуг ввело потребителей в заблуждение относительно исполнителя коммунальных услуг и повлекло за собой необоснованную оплату по квитанциям ООО «ТагилТеплоСбыт». Фактически не являясь исполнителем коммунальных услуг, но выставляя квитанции, общество препятствовало выполнению потребителями обязанности по своевременной оплате коммунальных услуг, указанных в квитанциях, предъявляемых со стороны управляющей организации ООО «УК „Коммунальщик“» (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 № 17АП-2000/2016-АКу по делу № А60-54340/2015).

Порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения

Порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от договора ресурсоснабжения условно можно разделить на следующие этапы.

  • уведомить потребителей (собственников помещений) о наличии задолженности управляющей организации, ТСЖ, иного специализированного кооператива за коммунальные ресурсы;
  • разъяснить порядок перехода на «прямые» договоры с потребителями по предоставлению коммунальных услуг и обязанности потребителей оплачивать коммунальные услуги непосредственно в кассы РСО или через ее платежных агентов;
  • предложить собственникам выбрать иную управляющую организацию или иной способ управления домом (ТСЖ или при наличии количества квартир менее 30 — непосредственный способ управления).

Форма уведомления потребителей не установлена и определяется РСО самостоятельно. Очевидно, что надлежащим уведомлением будет считаться письменное уведомление, размещенное на информационных стендах в многоквартирном доме (в частности, в подъездах). Дополнительно уведомление может быть напечатано в местной газете, размещено на сайте РСО.

Исполнение требования об уведомлении потребителей — собственников помещений об отказе от договора является обязательным!

2. РСО обязана предоставлять коммунальные услуги добросовестным потребителям вплоть до заключения договора с другим исполнителем коммунальных услуг или собственниками напрямую с ресурсоснабжающей организацией (в случае выбора непосредственного способа управления в МКД при количестве квартир 30 и менее).

Таким образом, пока в РСО не будут представлены документы, подтверждающие выбор новой управляющей организации или изменение способа управления МКД на ТСЖ или непосредственное управление, РСО обязана предоставлять коммунальные услуги потребителям по договору, содержащему условия предоставления коммунальных услуг, заключенному путем конклюдентных действий. В данном случае под конклюдентными действиями признается решение РСО об отказе от договора ресурсоснабжения с управляющей организацией и о переходе на «прямые» договоры с потребителями коммунальных услуг.

Поскольку в таких отношениях РСО становится лицом, обязанным предоставлять коммунальные услуги потребителям, то на нее распространяются все обязательства исполнителя коммунальных услуг, указанные в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Таким образом, за управляющей организацией не может сохраняться обязанность по начислению платы за коммунальные услуги в течение периода предоставления коммунальных услуг РСО.

Право на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения некоторые РСО принимают за возможность в упрощенном порядке перейти на «прямые» отношения с потребителями. Другие РСО видят в этом еще больше проблем, связанных с организацией сбора информации об индивидуальных показаниях приборов учета, начислением, выставлением и приемом платы, ведением претензионно-исковой работы. Потому даже изменение редакции п. 30 Правил № 124 и указание в нем императивного права РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения само по себе не решит всех возникающих в сфере предоставления коммунальных услуг проблем. Ожидаем в 2017 г. позитивных изменений, связанных с узакониванием схемы «прямых» договоров между РСО и потребителями. По таким схемам уже не первый год работают газо- и электроснабжающие организации.

Расторжение договора на предоставление коммунальных услуг

Вопрос-ответ по теме

Управляющей компанией было направлено уведомление о расторжении договора на предоставление коммунальных услуг с ООО «Феникс-АС» от 11 января 210 года и рекомендация на заключение договора с ресурсоснабжающими организациями, однако ООО «Феникс-АС» оплачивал коммунальные услуги до 2013 года управляющей компании, а с 2014 года перестал производить оплату, на претензию управляющей компании о предоставлении договора с ресурсоснабжающими организациями ответил, что оплачивать не должен коммунальные услуги управляющей компании так как договор расторгнут в 31 октября 2011 года, а с ресурсоснабжающими организациями ООО «Феникс-АС» не обязан иметь такие договора.Вопрос: Каким образом на сегодняшний день взыскать коммунальный долг с ООО «Феникс-АС»? Договор на предоставление коммунальных услуг с 11 января 2010 года имеет юридическую силу если выставляются счета Управляющей организации за данное нежилое помещение пользователя ООО «Феникс — АС»?

Собственники нежилых помещений вправе, но не обязаны заключить договор с РСО (п. 18 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354). Однако в рассматриваемой ситуации договор действовал между управляющей организацией (исполнителем) и собственником. Управляющая организация направила уведомление о расторжении договора, собственник против этого не возражал, значит договор расторгнут.

Однако, исходя из того, что услуги оказывались управляющей организацией и оплачивались собственником также управляющей организации, между сторонами возникли новые договорные отношения (см. п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №165). Таким образом, управляющая организация, ссылаясь на п. 39 и далее Постановления Правительства, а также на фактически возникшие договорные отношения и ст. 309 ГК РФ, может требовать оплаты долга.

В том случае, если по фактическим обстоятельствам нельзя сделать вывод о возникновении договорных отношений, необходимо ссылаться на ст. 1102 ГК РФ и неосновательное обогащение, возникшее на стороне собственника.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

18. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам*.

Обязательно ли ТСН заключать прямые договора с РСО на поставку коммунальных услуг?

Здравствуйте! Мы хотим создать ТСН в своем доме и расторгнуть договор с УК ,она же является и РСО.основание расторжение договора будет не соблюдение условий выполнения договора(подделка акта выполненных работ. незаконное списание денежных средств с дома)Так же на первом этаже само ЖЕУ занимает нежилое помещение,у них договор аренды с Комитетом города , и за содержание жилья и за коммуналку они не платят, ссылаясь на то что это всеравно «ИХ КОРМАН»и зачем им платить самим себе?Хотя мы считаем что это деньги дома, и должны идти на содержание нашего дома. Правомерно ли в данном случаи действия УК? УК не хочет нас отпускать. и говорит если, мы все таки от них уйдем, то ТСН должно будет заключить с ними договор на поставку коммунальных услуг.

Обязательно ли ТСН заключать такой договор с РСО? можно ли этого избежать?

Ответы юристов (4)

Если Ваша управляющая компания является еще и ресурсоснабжающей организацией, то в этом случае созданному ТСН нужно будет заключить с ней договоры ресурсоснабжения на поставку тех ресурсов, централизованное снабжение которыми данная компания осуществляет.

Договоры заключаются в соответствии с Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.

Избежать этого не удастся (ведь нужно же будет покупать централизованные коммунальные ресурсы).

С Уважением, Олег Рябинин.

Уточнение клиента

Спасибо . а сам собственник на прямую может ли заключить договор с РСО на коммунальные услуги, если дом находится в ТСН?

02 Мая 2017, 10:32

Есть вопрос к юристу?

ЖК РФ предусматривает возможность не заключения «прямого» договора, а возможность внесения платы напрямую в РСО по решению собрания ТСЖ.

6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (ст.155 ЖК РФ).

Уточнение клиента

т.е ,если я правильно поняла, нам надо провести общее собрание собственников ТСН, ссылаясь на ст.155 ЖК РФ п.6.3. и принять на общем собрании решение,что предоставление коммунальных услуг берет на себя РСО?И таким образом ТСН может не заключать прямой договор с РСО на коммунальные услуги?

02 Мая 2017, 11:25

Юлия, немного не так. Договоры ТСЖ с РСО все равно должна заключить. Просто часть 6.3 статьи 155 предусматривает возможность оплаты по этим договорам «напрямую» собственниками при принятии общим собранием ТСЖ соответствующего решения.

А прямые договоры собственники могут заключить при непосредственном управлении домом, в котором не более 30 квартир (пп.1 п.2 ст.161 ЖК РФ).

Уточнение клиента

Извините, не поняла ,запуталась.В нашем доме 64 квартиры. первый этаж-это нежилые помещения.Значит при создании ТСН, мы заключаем договор на предоставление коммунальных услуг с РСО,но тогда выходит,что наш дом не может ссылаться на пункт 6.3 ?

У нас сейчас напряженные отношения с нашей УК(которая так же является и РСО).после проверки выявился факт хищения денежных средств с дома.так же они не исполняли свои обязательства перед домом.Дом в ужасном состоянии. мы хотим организовать свое ТСН. и привести дом в порядок.но УК не хочет нас отпускать, и ссылается, если мы уйдем то наше ТСН должно будет заключить договор на покупку коммунальных услуг. Для ТСН это означает разорение. т.к. не все собственники вовремя платят за квартиру, т.ь. существует дебиторка.Тем более в нашем доме есть такие собственники, которые вообще не платят за квартиру. и как говориться с них и взять нечего.И за таких собственников долги за коммуналку будут всегда расти, а ТСН не сможет их А им нужна будет 100% оплата по договорам. или они подают на наше ТСН в суд и нас ликвидируют. Мы думали, что согласно п.6.3 каждый собственник заключит договор с РСО. и долги за коммуналку на ТСН не лягут.Помогите пожалуйста нам разобраться. выходит что п6.3 только для домом,в котором меньше 30 квартир?

02 Мая 2017, 19:32

выходит что п6.3 только для домом, в котором меньше 30 квартир?

Пункт 6.3 для всех домов (не только где меньше 30 квартир ), и он не ликвидирует договорные отношения между РСО и ТСН как таковые, а только меняет порядок оплаты (то есть собственник, оплатив «напрямую» в РСО тем самым: во-первых исполнил свою обязанность по оплате перед ТСН, а во-вторых исполнил обязанность по оплате ТСН перед РСО).

С Уважением,
Олег Рябинин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.