Риски при покупке квартиры по договору дарения

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Покупка квартиры по договору дарения

Если договор был нотариальный, то хозяин может получить дубликат у того нотариуса, который его заверял.
В выписке из ЕГРН, если ее закажет сам хозяин, будет информация о дате заключения договора и нотариусе, который его удостоверил. Но в принципе, для оформления продажи этот договор не требуется, если сейчас делать с Вами договор купли-продажи в простой письменной форме, а если у нотариуса, то он наверняка потребует.
Как давно было дарение? какие родственные отношения между дарителем и одаряемым? Прошла ли сделка дарения регистрацию в росреестре? Жив ли сейчас даритель?
Очень много вопросов и все они неспроста, т.к. от ответов на них зависит реальность оформления продажи, а главное — дальнейшая безопасность Вашего владения квартирой. Будьте осторожны! После дарения покупка небезопасна и необходим набор подстраховочных действий и дополнительных документов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Для регистрации перехода права сейчас можно обойтись выпиской из ЕГРН, это в том случае если данные по квартире внесены в базу, причем, корректно и без ошибок. В ЕГРН содержится вся нужная информация, кто собственник, на основании чего и с какого момента. Можно заказать дубликат в Россреестре, либо в БТИ если договор дарения махровых годов и в Росреестре не учтен.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Имейте в виду, сделка как дарение между НЕ родственниками во многих случаях подозрительна и проверять такие случаи на юридическую чистоту надо очень тщательно. Во избежание рисков наймите профессионала.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Выписку можно запросить самому через МФЦ, информация по ЕГРН доступна любому физическому лицу.

Ю ристотель

Юридическая компания

Что следует принять в расчёт перед оформлением дарения недвижимости? Для Вашего удобства приводим краткую информацию на примере самой распространённой сделки — дарение квартиры.

КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО

Распространённые заблуждения

Заблуждение №1 — об обязательном оформлении договора дарения у нотариуса. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат только специально оговоренные законом виды договоров, среди которых:

  • договоры дарения недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, в независимости от того, будет ли дариться доля или объект целиком (исключения — сделки с земельными долями и сделки с участием паевого инвестиционного фонда);
  • сделки, в которых дарителем выступает несовершеннолетний, недееспособное либо ограниченно дееспособное лицо.

Все прочие договоры дарения, специально не оговоренные в законодательстве, не нужно заверять у нотариуса. Это не даст Вам ничего кроме дополнительных расходов. Для успешного прохождения государственной регистрации достаточно грамотно составленного договора дарения в простой письменной форме.

Заблуждение №2 — о передаче квартиры в дар после смерти дарителя. Договор дарения, предусматривающий передачу квартиры одаряемому после смерти дарителя, не имеет юридической силы (ничтожен). Такое условие предполагает передачу квартиры в порядке наследования по завещанию. Дарение и наследование по завещанию — две разных юридических процедуры, у каждой из которых есть свои плюсы и минусы.

Основные преимущества дарения:

  • не нужно ждать полгода, в квартиру можно сразу же заселиться или продать, не нужно оплачивать коммунальные услуги за 6 месяцев ожидания;
  • меньшие расходы на услуги нотариуса и оформление документов;
  • позволяет дарителю лишить наследства неугодных ему лиц, имеющих по закону право на обязательную долю в наследстве.

Основные преимущества наследования по завещанию:

  • право собственности переходит к наследнику только после смерти наследодателя, соответственно, исключается вариант, при котором из-за испортившихся отношений даритель лишается права на проживание в более не принадлежащей ему квартире. Такое нередко происходит в случае, когда одаряемый продаёт полученную в дар квартиру третьему лицу, которое нисколько не заинтересовано в том, чтобы в его новой квартире проживал посторонний ему человек;
  • передумать, изменить либо отменить завещание можно сколько угодно раз.

Заблуждение №3 — о встречных обязательствах со стороны одаряемого. Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах со стороны одаряемого, в том числе — о периодической выплате денег, об уходе за дарителем, обеспечении его продуктами питания, лекарствами, одеждой и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.

Заблуждение №4 — о праве на имущественный налоговый вычет. Лицо, получившее квартиру в дар, не имеет права на имущественный налоговый вычет, которым вправе единожды воспользоваться покупатель жилья.

Риски

Риск №1 — приостановление или отказ в государственной регистрации сделки. Возможные причины:

  • низкая квалификация юриста, составляющего договор дарения и оформляющего сделку;
  • непроработанность, противоречивость и несовершенство законодательства, которое может проявиться в разном толковании его положений юристом, оформляющим сделку, государственным регистратором, нотариусом, судьёй.

В нестандартных ситуациях, при наличии ошибок в документах, их «солидном возрасте» и некорректном оформлении, свойственном началу 1990-х годов, либо при полном или частичном отсутсвии документов на недвижимость правильным решением будет обратиться к юристам с большой практикой в области оформления прав на недвижимое имущество, т.к. их опыт поможет Вам решить задачу с минимальными затратами.

Риск №2 — признание судом сделки недействительной ввиду недееспособности дарителя в момент заключения договора. Довольно распространена ситуация, когда после смерти дарителя наследники оспаривают договор дарения в суде, представляют в качестве доказательства недееспособности историю болезни умершего, оплачивают независимые экспертизы и т.п. На консультации мы предлагаем дополнительную услугу, которая практически полностью нивелирует указанный риск.

Риск №3 — признание судом сделки недействительной по причине её фиктивности. Дарение – безвозмездная сделка, может быть признана судом притворной в случае доказательства факта передачи денег. То есть, если Вы сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами», для одаряемого всегда существует риск потери и квартиры, и уплаченных за неё денег.
Иные основания для признания сделки недействительной:

  • совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, причинение дарителю телесных повреждений;
  • ненадлежащее с точки зрения дарителя и суда обращение одаряемого с подаренной квартирой, создающее угрозу её безвозвратной утраты;
  • заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
  • ряд других предусмотренных законом оснований.

Риск №4 — формление договора дарения в случаях, когда согласно закону необходимо заключать соглашение о разделе имущества. Такие договоры могут быть зарегистрированы Росреестром, но впоследствии при обращении заинтересованных лиц в суд легко признаются недействительными.

Риск №5 — нарушение прав третьих лиц при передаче квартиры в дар. Такое происходит, например, при дарении совместно нажитой квартиры одним супругом без корректно оформленного согласия другого супруга, а также в ряде иных случаев.

Риск №6 — выселение дарителя из ранее подаренной им квартиры. К сожалению, судебная практика неумолимо свидетельствует о том, что добавлением в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой проблема не решается. На консультации мы предложим Вам вариант, который полностью исключает данный риск.

Стоит иметь в виду:

  • сделка дарения недвижимости, заключённая между близкими родственниками, не облагается налогом;
  • в случаях когда дарение квартиры происходит НЕ между близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить налог 13% от кадастровой стоимости квартиры;
  • для дарения доли квартиры, находящейся в долевой собственности, согласие собственников других долей не требуется;
  • для дарения квартиры, находящейся в общей совместной собственности, необходимо согласие всех собственников;
  • дарение квартиры в новостройке, на которую ещё не зарегистрировано право собственности, оформляется договором уступки прав требования;
  • дарение может быть оформлено и зарегистрировано в виде письменного обещания дарителя подарить квартиру одаряемому при наступлении определённых условий или по прошествии определённого времени;
  • договором дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Остались вопросы?
Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам +7(495)9999-012, +7(495)789-2340, задайте вопрос или приезжайте на консультацию к нам в офис (по предварительной записи). Мы подробно расскажем Вам обо всех «подводных камнях» процедуры дарения, о плюсах и минусах альтернативных вариантов передачи недвижимости (договор купли-продажи, ренты, завещание) и порекомендуем оптимальное решение для Вашей ситуации.

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Мы гарантируем одно из лучших ценовых предложений в Москве и Области

чем опасен договор дарения квартиры при покупке квартиры?

продавец хочет договор дарения, чем это выгодно ему и чем не выгодно мне! как подстраховаться? всем спасибо за внимание!

Экономьте с кэшбэком от LetyShops!

Регистрируйтесь сейчас и получите Premium аккаунт.

  • Благодарочка 3

вообще-то аннулировать его не так просто.это не довереность

Он не получает доход,соответсвенно не платит налог.их платите вы

Я бы не соглашалась на дарение,для вас в этом никакой выгоды

а расписка нотариальная значения не имеет?

автор, на фиг оно Вам надо?
Покупатель или хочет, чтобы супругу(ге) это не достаалось, так как подарки не делятся при разводе, или Вас надуть хочет. Не связывайтесь!

  • Благодарочка 1

продавец готов уступить прилично, чтоб мы согласились на дарение!у самого продавца по документам тоже дарение! думаете развод? как подстраховаться?

Вот это и настораживает. Какая ему разница?! Обычно налоги все вешают на покупателя

Дарственная вместо договора купли-продажи квартиры: пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все

С 1 сентября все сделки на сумму свыше 150 тысяч гривен должны осуществляться только через банки, но люди ищут способы обойти введенные НБУ ограничения

Теперь все расчеты по договорам, в которых указана сумма более 150 тысяч гривен, должны производиться в безналичной форме, через банки. Более того, НБУ запретил нотариусам оформлять эти сделки без предоставления платежного поручения банка. Также руководство НБУ пообещало взять под контроль комиссионные, взимаемые банками с граждан при перечислении средств между счетами, и не допустить их необоснованного повышения.

— Основная цель такого ограничения — увеличение объемов безналичных расчетов и привлечение дополнительных ресурсов для кредитования экономики, — заявила заместитель председателя Национального банка Украины Вера Рычакивская. — Надеемся, что нововведение увеличит поступление финансовых ресурсов в банковскую систему и повысит ликвидность банков на сумму около 6 миллиардов гривен. Также это будет способствовать снижению уровня долларизации депозитов и росту безналичных расчетов физических лиц.

Тем временем в СМИ и в интернете уже появились советы, как не «светить» деньги и рассчитываться по-старинке, «наличкой». В первую очередь люди рекомендуют пойти самым простым, но весьма небезопасным путем — занизить стоимость недвижимости. Однако при этой схеме нужно договориться с нотариусом, поскольку он вправе усомниться в законности сделки и отказаться заверять договор.

Еще предлагают разбить общую сумму на части. К примеру, один адвокат посоветовал рассрочить платеж и вносить его ежедневными траншами на сумму не более 150 тысяч гривен.

Некоторые юристы рекомендуют и вовсе перевести сделку купли-продажи в другую категорию, не подпадающую под ограничение НБУ. Например, подписать договор дарения, а расчет произвести, не афишируя сдел­ку. Но все эти схемы имеют существенные недостатки и могут привести к потере денег и жилья.

Кроме того, многие эксперты утверждают: после фактического запрета расчетов наличными при купле-продаже недвижимости количество сделок существенно сократится. Правда, только на вторичном рынке, поскольку при приобретении нового жилья расчеты и так идут через банк.

Президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов отметил, что к зиме покупателей квартир в старых домах станет на 10–15 процентов меньше.

— По нашим оценкам, треть граждан, которые могут приобрести жилье, пока не готовы «декларировать» свои доходы, — говорит Александр Рубанов. — Ограничение НБУ, безусловно, нанесет сильный удар по рынку вторичной недвижимости, на котором в 90 процентах случаев платят «живыми» деньгами.

О том, как теперь будут проходить сделки купли-продажи недвижимости и стоит ли использовать схемы для того, чтобы обойти ограничения НБУ, «ФАКТАМ» рассказала нотариус Людмила Шандыба:

— В Киеве в сентябре уже несколько договоров удостоверено. Но пока это единичные случаи. Дело в том, что сразу после выхода постановления НБУ № 210 от 6 июня 2013 года об ограничении наличных расчетов все продавцы и покупатели недвижимости активизировались, чтобы успеть провести сделки до введения этого новшества. Поэтому в августе у нотариусов было много работы по удостоверению договоров купли-продажи жилья. Теперь ожидается затишье на какое-то время, пока люди разберутся, как вести себя в новых условиях.

Хочу отметить, что и раньше было немало сделок, участники которых производили безналичный расчет через банки. Чаще всего инициаторами выступали продавцы. Ведь перевод денег через банк гораздо безопаснее, хотя и влечет дополнительные расходы. Для удостоверения сделки нотариусу достаточно было заявления продавца о том, что он получил деньги на свой счет и претензий к покупателю не имеет. Этот документ подшивался к делу и в случае каких-то проблем подтверждал факт получения средств.

Теперь же практически все договоры, касающиеся квартир, домов, земли (ведь недвижимость редко стоит меньше 150 тысяч гривен), долж­ны проходить при участии банков. Я не считаю, что это новшество создает осложнения на рынке. Во всех развитых странах крупные сделки проводятся только через банк.

Мы уже общались с представителями нескольких крупных банков по поводу стоимости их услуг при перечислении денег от покупателя продавцу. Называлась сумма в пределах 510–1000 гривен. Это за открытие счетов, прием наличных, перечисление денег между счетами и дальнейшее их обналичивание. Однако если покупатель хранил сбережения в иностранной валюте, то он потеряет еще до 0,5 процента общей суммы при ее конвертации в гривню. Ведь, согласно распоряжению НБУ и действующему законодательству, расчеты могут производиться только в национальной валюте. Не исключено, что найдутся дельцы, которые предложат обменять валюту по более выгодному курсу. Но люди должны понимать, что такой шаг — всегда риск.

— Как теперь нотариус должен проверять оплату сделки?

— В постановлении НБУ четко сказано: если сумма в договоре, заключаемом между физическими лицами, превышает 150 тысяч гривен, то нотариус удостоверяет документ только после того, как убедится, что оплата произведена в безналичной форме. Подтверждающими документами являются платежное поручение с подписью сотрудника банка и штампом финучреждения или квитанция о расчетах с помощью платежной карты.

Впрочем, есть еще один способ расчета, разрешенный Нацбанком, — через депозит нотариуса. Это специальный счет, который имеют многие нотариусы. Он используется для временного хранения денег клиентов до завершения нотариальных действий.

Так вот, теперь в случае использования нотариального депозита покупателю не нужно открывать счет в банке. Он вносит стоимость квартиры на депозит с указанием, что деньги могут быть использованы только для перечисления продавцу. Нотариус не вправе направлять эти средства на другие цели, и перевод денег на счет продавца происходит лишь с письменного согласия покупателя.

— В какой последовательности теперь будет происходить оформление купли-продажи квартиры?

— Нотариус проверяет паспорта продавца и покупателя. Смотрит правоустанавливающие документы. Действующее законодательство дает нотариусу право обратиться с запросом в бюро технической инвентаризации для подтверждения достоверности документов, предъявленных продавцом, в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до введения в действие электронного реестра. И хотя закон не обязывает осуществлять запрос в БТИ, я бы рекомендовала это делать для того, чтобы быть уверенным: документы, предъявленные продавцом, являются окончательными (по ним не совершались другие нотариальные действия, не выдавались дубликаты). Такой подход защищает людей от мошенников, которые могут воспользоваться ситуацией, когда в Госреестре прав на недвижимое имущество нет данных, существующих на сегодняшний день только в БТИ.

Далее составляется договор и обсуждается способ оплаты. Стороны даже могут сразу подписать договор, но он остается у нотариуса. Продавец и покупатель отправляются в банк, чтобы открыть счета и условиться о процедуре расчета (кстати, счета можно открыть накануне, за день или два до совершения сделки), покупатель перечисляет деньги на счет продавца и получает подтверждающий документ, который передает нотариусу. Продавец убеждается, что деньги пришли на его счет. После этого нотариус удостоверяет договор и вносит информацию о нем в реестр.

— Сейчас некоторые риелторы и юристы говорят о том, как можно обойти введенные НБУ огра­ничения наличных расчетов. В частности, обсуждается способ занижения указанной в договоре стоимости недвижимости.

— Полагаю, большинство нотариусов отказалось бы работать по такой схеме. Во-первых, всем известно, что с 1 сентября стоимость квартир в Украине не упала до 150 тысяч гривен. Кроме того, занижение цены может стать поводом для привлечения к ответственности как участников сделки (продавцов, покупателей), так и оценщиков за преднамеренное уклонение от уплаты налогов или их значительное уменьшение. Если выяснится, что указанная цена гораздо ниже рыночной, то у нотариуса тоже возникнут серьезные проблемы. Ведь не могут квартиры в одночасье резко подешеветь.

Во-вторых, при заключении договора купли-продажи обязательно нужна экспертная оценка стоимости недвижимости с целью налогообложения. И у оценщиков есть определенная методика, которой они обязаны четко придерживаться.

— Можно ли обойти ограничения Нацбанка, заключая договор дарения вместо договора купли-продажи?

— Теоретически можно. Но это будет явно фиктивный документ. Если нотариусу предлагают заверить договор дарения между посторонними людьми, он вправе заподозрить обман. Ведь задача нотариуса — следить, чтобы каждая сделка соответствовала своему назначению. Также он обязан объяснить людям, какие последствия может иметь прикрытие договором дарения сделки купли-продажи. А риски огромные. Фактически покупатель подписывается под документом о том, что он получил собственность в дар. В случае расторжения договора или признания его недействительным покупатель не вправе требовать назад свои деньги, поскольку юридически ничего не пла­тил. Не меньше рискует и продавец. Достаточно покупателю добиться подписания договора до передачи денег — и продавец потом никогда не докажет, что ему должны. Ведь в договоре не идет речь о деньгах. Поэтому не советую людям прибегать к такой схеме. Пытаясь сэкономить пару сотен гривен, можно потерять все.

— Юристы обсуждают еще и такой вариант: указать в договоре купли-продажи, что оплата будет производиться частями — по 150 тысяч гривен.

— Буквально несколько дней назад Национальный банк дал официальное разъяснение по этому вопросу. В безналичной форме должны осуществляться платежи на общую сумму договора независимо от размера каждого платежа. То есть вы можете рассчитываться частями, но если стоимость квартиры превышает 150 тысяч гривен, то все деньги нужно вносить через банк. Выходит, и таким способом обойти ограничения не удастся.

— Какие еще схемы попытаются использовать люди, не желающие проводить большие суммы через банк?

— Возможны разные варианты, но все они будут либо незаконными, либо рискованными с точки зрения безопасности сделки. Так, некоторые «умники» предлагают основную часть стоимости квартиры (например, 85 процентов) выплачивать по предварительному договору, а оставшуюся сумму, которая меньше 150 тысяч гривен, — при заключении основного договора. Но возникает вопрос: много ли найдется покупателей, готовых отдать большую часть денег за квартиру, не получив права собственности на нее? Эта схема очень удобна только для мошенников.

Гораздо безопаснее производить расчеты через банк, теряя несколько сотен гривен, чем ввязываться во всевозможные сомнительные махинации, рискуя и деньгами, и квартирой. Ведь все схемы аферистов строятся на желании жертвы сэкономить или обойти какие-то огра­ничения.