Ст574 гк рф в новой редакции

Статья 574 ГК РФ. Форма договора дарения

Ст 574 ГК РФ с комментариями и изменениями 2018 года.

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;договор содержит обещание дарения в будущем.В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 574 настоящего Кодекса, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ) — см. пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ.- Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________

Комментарий к статье 574 ГК РФ:

1. Ручное, или реальное, дарение, состоящее в передаче вещи в собственность, может быть совершено устно, за исключением двух случаев, когда оно нуждается в письменной форме: 1) передаваемая вещь, стоимость которой превышает три тысячи рублей, отчуждается юридическим лицом; 2) передаваемая вещь является недвижимой (абз. 1 п. 1 коммент. ст.). Если реальное дарение состоит в передаче требования или переводе на дарителя долга одаряемого, то оно должно совершаться с соблюдением требований к форме, которые установлены соответственно для уступки требования (п. 1 ст. 389 ГК) и перевода долга (п. 2 ст. 391 ГК). Реальное дарение, состоящее в прощении дарителем долга одаряемому, свободно по форме.

2. Из сопоставления абз. 1 п. 2 ст. 572 ГК с п. 2 коммент. ст. следует, что любое дарственное обещание нуждается для своей действительности в письменном оформлении.

3. Если данное в дарственном порядке обещание направлено на установление обязанности дарителя к передаче в собственность одаряемого недвижимой вещи, то оно подлежит государственной регистрации (п. 3 коммент. ст.), которая служит предпосылкой вступления обещания в силу (см.: Крашенинников Е.А. Фактический состав сделки // Очерки по торговому праву. Ярославль, 2004. Вып. 11. С. 9). Поскольку государственная регистрация дарственного обещания не входит в фактический состав этого договора, последний считается заключенным не с момента его регистрации, как утверждается в п. 3 ст. 433 ГК, а с момента достижения сторонами соглашения, облеченного в письменную форму.

Исполнение вытекающей из дарственного обещания обязанности дарителя происходит через договор о передаче недвижимой вещи в собственность. Представляя собой отчуждательную сделку, этот договор состоит из соглашения о переходе права собственности на недвижимую вещь и государственной регистрации этого соглашения (см.: Крашенинников Е.А. Распорядительные сделки // Сборник статей памяти М.М. Агаркова. Ярославль, 2007. С. 27 с прим. 12). Отсюда явствует, что вопреки формулировке абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК объектом государственной регистрации здесь выступает не «отчуждение имущества», т.е. не отчуждательная сделка как единое целое, а только консенсуальная часть этой сделки — соглашение о переходе права собственности на недвижимую вещь. Предоставление обещанной вещи основывается на causa solv

Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

Новая редакция Ст. 164 ГК РФ

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Комментарий к Ст. 164 ГК РФ

1. Государственная регистрация не является формой или элементом формы сделок. Это иная юридическая конструкция, обеспечивающая правовую значимость совершенной в установленной письменной форме (простой или нотариальной) сделки.

Государственная регистрация сделок представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, а также является единственным доказательством существования зарегистрированных и права, и сделки.

2. В соответствии с комментируемой статьей государственной регистрации подлежат следующие сделки:

— ипотека (п. 4 ст. 339 ГК РФ);

— продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);

— аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— аренда предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

— доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. ГК предусматривает, что государственной регистрации на основании закона могут подлежать и движимые вещи. Специального законодательства в этой области пока нет. Государственную регистрацию сделки (или права) следует отличать от регистрации с целью статистики, учета, безопасности и т.д. (регистрация автотранспорта, оружия и пр.). Такая регистрация на гражданско-правовой режим сделки в целом не влияет.

Государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности (Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О).

Другой комментарий к Ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК РФ). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.

2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества — Законом о регистрации прав на недвижимость.

3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.

Основные поправки в общую часть ГК РФ. Что изменится в текущей работе

За семнадцать лет существования действующего Гражданского кодекса РФ в нашей стране изменилась не только политическая и экономическая ситуации, но и возникли целые группы новых правовых отношений, не урегулированных кодексом. Регулирование других утратило свою актуальность или требовало значительного пересмотра. Именно с этой целью и было задумано масштабное реформирование ГК РФ.

Сейчас принят только первый блок поправок, который затрагивает общие положения кодекса. Речь идет о поправках, введенных Федеральным законом от 30.12.2012 № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), которые вступили в силу с 1 марта нынешнего года. Из самых громких изменений — отказ от системы двойной регистрации в отношении недвижимых вещей, закрепление добросовестности в качестве основного принципа гражданско-правового регулирования, пересмотр подхода к обычаям делового оборота и введение понятия «правовой обычай». Насколько позитивно скажутся эти перемены на участниках оборота и как они повлияют на работу практикующих юристов, пока говорить преждевременно. Сейчас можно лишь констатировать, что поправки уже вступили в силу и сегодня мы можем только предположить, как будем работать по новым правилам.

Добросовестное поведение стало обязанностью участника

Одной из наиболее обсуждаемых поправок в Гражданский кодекс РФ стало закрепление добросовестности в качестве принципа гражданско-правового регулирования.

Этот термин и ранее использовался в тексте кодекса. Так, в случае, когда отношения прямо не урегулированы ГК РФ и отсутствует возможность применить аналогию закона или права, стороны должны руководствоваться требованиями добросовестности (ст. 6); презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений закреплена в ст. 12; вопрос добросовестности может встать при решении вопроса о привлечении к ответственности органов юридического лица (п. 3 ст. 53), он имеет значение для владельческой защиты (ст. 302) и т. д.

В чем же тогда заключается важность возведения добросовестности в ранг принципа права, когда она и так красной нитью проходила через весь текст кодекса? В статье 1 ГК РФ (пределы осуществления гражданских прав) законодатель установил понятие «добросовестность участников правоотношений». Законом № 302-ФЗ введена обязанность субъектов гражданских правоотношений действовать добросовестно и принцип недопустимости заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, то есть злоупотребления правом.

Добросовестность призвана, с одной стороны, противостоять нарушениям, которые субъекты обосновывают стержневыми понятиями российского гражданского права, такими как свобода договора или автономия воли сторон. С другой стороны, введение указанного принципа в ст. 1 ГК РФ несет в себе дополнительное основание для обращения потерпевшей стороны за защитой
своих прав.

Согласно пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введение института bona fides (добросовестности) на нормативно-правовом уровне сможет сбалансировать гражданский оборот, играя роль своеобразного противовеса общепринятым постулатам автономии воли сторон.

Следует также отметить, что использование судами принципа добросовестности уже имело место в российской правоприменительной практике. Об этом, в частности, свидетельствует информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации». В названном письме приводятся примеры из правоприменительной практики судов, ссылавшихся в мотивировках на положения ст. 10 ГК РФ, например, при отказе в досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом. Суды зачастую указывают, что вправе по своей инициативе применять положения ст. 10 ГК РФ.

Установление в уставе или ином внутреннем документе, например, акционерного общества, в качестве мест проведения общих собраний населенных пунктов вне пределов РФ также может трактоваться судами как злоупотребление правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

В качестве иных примеров можно привести ряд судебных решений, в которых суды, рассматривая право банка на одностороннее изменение процентной ставки по кредиту в силу его закрепления в договоре, ссылались на основополагающие частноправовые принципы разумности и добросовестности (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу № А04-129/2010, ФАС Дальневосточного округа от 20.08.2010 № Ф03-5734/2010; определение Свердловского областного суда от 19.07.2012 по делу № 33-8442/2012). Вступление в силу указанных изменений в ГК РФ, вероятно, приведет к росту аналогичной практики, когда при принятии решения суд будет руководствоваться наличием признаков добросовестности в действиях сторон.

Сфера применение нормы о злоупотреблении правом существенно расширена

Категория «злоупотребление правом» расширилась за счет включения нового термина — «обход закона». Согласно изменениям, внесенным в п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, что будет признаваться злоупотреблением правом. При этом важно отметить, что в новой редакции ст. 10 ГК РФ отсутствует точная дефиниция понятия «действия в обход закона», из чего следует, что законодатель предоставил судам возможность для его расширительного толкования и применения к конкретным ситуациям на практике.

Прежняя редакция ст. 10 ГК РФ не относила действия в обход закона к злоупотреблению правом. Такое определение встречалось лишь в судебной практике. Например, в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу № А61-374/2011 суд отнес к зло употреблению правом заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, недобросовестные действия участников оборота в обход закона, приводящие к неблагоприятным последствиям для иных лиц, в связи с чем никто не может извлекать выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Противоправная цель и заведомая недобросовестность подлежат доказыванию в судебном порядке. Согласно же положениям п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий теперь презюмируются. При этом в случае установления факта злоупотребления правом участником гражданских отношений, суд может отказать в защите права полностью или частично, а также применить иные последствия, предусмотренные законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что если злоупотребление правом (в том числе и путем обхода закона) повлекло нарушение права другого лица, то такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков по правилам ст.ст. 15, 1064 ГК РФ.

Государственной регистрации подлежат права на недвижимость и обременения

Одно из самых существенных и широко обсуждаемых нововведений Закона № 302- ФЗ – включение в ГК РФ новой ст. 8.1 «Госу дарственная регистрация прав на имущество». Принципиально новым положением данной статьи является возможность государственной регистрации прав, ограничений и обременений не только недвижимости, но и других видов имущества. При этом Закон не содержит перечня имущества, права на которые подлежат регистрации. Важно отметить, что поправки, вносимые ст. 8.1 ГК РФ, повлияют в первую очередь на регистрацию недвижимого имущества.

Закон изменяет основополагающие принципы и правила государственной регистрации недвижимого имущества. Установление принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра влечет, прежде всего, изменение статуса регистрирующих органов. Существенно расширены полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Теперь органы Росреестра вправе проверить: полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права; законность оснований регистрации; законность сделки, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки; иные обстоятельства и документы, предусмотренные законодательством. Логичным продолжением рассмотренного выше расширения компетенции регистрирующих органов является установление ответственности регистрирующих органов за внесение в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве по их вине. Возмещение убытков в таком случае производится в судебном порядке за счет государственных средств.

Следует ожидать, что следствием указанных изменений будет являться увеличение сроков регистрации и размера государственных пошлин за регистрационные действия.

Также изменились требования к содержанию Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (абз. 3 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Теперь в нем должны быть указания на объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права и основание его возникновения.

В ходе одного из обсуждений Проекта озвучивалась идея о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом.

По замыслу законодателя, введение нотариального удостоверения сделок в сочетании с государственной регистрацией позволило бы достичь должной защиты сторон гражданско-правового договора от злоупотреблений и обманов. Главным аргументом против принятия этой поправки стало существенное увеличение расходов участников гражданского оборота на совершение таких сделок. Пункт 3 ст. 8.1 ГК РФ сохраняет действующее регулирование, при котором нотариальному удостоверению сделка подлежит в тех случаях, когда это предусмотрено законом или соглашением сторон.

Корпоративные отношения включены в предмет гражданско-правового регулирования

В предмет регулирования гражданского права включены «корпоративные отношения» (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Под ними понимаются отношения, связанные с участием в корпоративных организациях и управлением ими.
Закон пока не содержит норм, регулирующих корпоративные отношения, и их следует ожидать в следующих частях Проекта изменений в ГК РФ и поправках в специальное законодательство. Тем не менее данное обстоятельство подтверждает роль ГК РФ как основы всей системы регулирования юридических лиц. Помимо этого, данная поправка указывает на то, что корпоративные отношения как отношения, связанные с созданием юридических лиц, отношения между органами корпораций, с обжалованием их решений и проч., относятся к гражданско-правовым отношениям и не подлежат регулированию публичным правом.

Двойная регистрация в отношение объектов недвижимости отменена

Одним из самых долгожданных изменений является отмена системы двойной регистрации в отношении объектов недвижимости. Ранее государственной регистрации подлежал как сам переход прав на недвижимое имущество, так и сделка, на основании которой такой переход осуществлялся. Теперь согласно п. 1 ст. 8.1. ГК РФ государственной регистрации подлежат права, закрепля- ющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества, но не сами сделки.

Таким образом, с 1 марта отменена государственная регистрация следующих договоров: купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ); дарение недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ); ренты, предусматривающей отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), здания и сооружения (ст. 651 ГК РФ), предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В прежней редакции Гражданского кодекса РФ перечисленные договоры считались заключенными с момента их государственной регистрации. Теперь момент заключения указанных договоров определяется по правилам п.п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ.

ЦИТАТА: «1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224)» (п.п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).

Признание договоров незаключенными в связи с отсутствием государственной регистрации лишало сторон права воспользоваться предусмотренными в договоре способами защиты своих прав.

Арбитражными судами предпринимались попытки решения этой проблемы.Например, возможность взыскания неустойки по незарегистрированным, но фактически исполняемым договорам аренды преду-
смотрена в проекте постановления Пленума

ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Отмена государственной регистрации договоров аренды влечет и некоторые отрицательные последствия. Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству опубликовал разъяснение (письмо Комитета ГД ФС РФ Шестого созыва по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 22.01.2013 № 3.3- 6/94), в котором указывается, что в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения, вследствие чего аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем регистрация аренды как обременения в ГК РФ прямо не установлена. Абзац 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122- ФЗ) также предусматривает, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Следовательно, отсутствие в законодательстве положений, прямо закрепляющих требования государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения, могло бы повлечь возникновение спорных ситуаций в правоприменительной практике.

Однако данная коллизия уже устранена принятым 04.03.2013 Федеральным законо № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Одними из самых дискутируемых изменений в разделе, посвященном регистрации прав на имущество, являются п.п. 6 и 7 ст. 8.1 ГК РФ. Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона № 302-ФЗ предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра. Также по смыслу п. 7 указанной статьи приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Данные нормы предоставляют дополнительные возможности признания приобретателя недвижимости недобросовестным при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

Сфера применения обычая не ограничивается деловым оборотом

В Гражданском кодексе РФ закреплено расширенное толкование понятия «обычай» (без указания специфической сферы его применения), пришедшего на место обычая делового оборота в качестве источника права (п. 1 ст. 5 ГК РФ). Данное изменение касается случаев, когда отношения сторон не урегулированы должным образом нормами права или условиями договора. Ранее обычай делового оборота использовался в качестве источника права в результате его формирования и длительного применения исключительно в предпринимательской деятельности.

Новая редакция ГК РФ относит к источникам права обычаи, сформировавшиеся в иных сферах деятельности, например, местный обычай, допускающий свободный сбор грибов или лов рыбы, то есть и в отношениях между гражданами. Речь идет о неких устоявшихся правилах, применяемых субъектами оборота десятилетиями, однако не закрепленных на законодательном уровне.

Нотариальное удостоверение сделок и ответственность аффилированных лиц не включены в ГК РФ

Некоторые ожидавшиеся нововведения не получили своего дальнейшего развития. Из первоначального текста законопроекта было исключено обязательное нотариальное удостоверение сделок, подлежащих регистрации государственными органами. Помимо этого, были исключены положения, усиливающие ответственность контролирующих лиц, и нормы, определяющие более детальные критерии аффилированности. Ранее предусматривалось, что в определенных случаях контролирующие лица должны были нести солидарную ответственность вместе с подконтрольными им лицами, а суд получал право на основании обстоятельств дела устанавливать фактическую аффилированность при отсутствии формальных оснований. Следует отметить, что указанные положения, направленные на законодательное закрепление уже встречающейся в российской судебной практике доктрины «снятия корпоративной вуали», безусловно, нуждаются в доработке в свете отсутствия специальных норм, определяющих порядок установления аффилированности.

На обычай как источник права смогут ссылаться суды при разрешении споров, например, между сельскими поселениями. Любое решение сельской администрации, касающееся порядка сбора зерновых культур или пользования общим имуществом, теперь может служить своеобразным прецедентом, которым также смогут апеллировать стороны и суд в процессе разбирательства.

Уточненное понятие обычая в качестве источника права соответствует общепризнанным международным нормам, в том числе, закрепленным в договорах, участником которых является Россия. Статья 9 Венской Конвенции ООН от 11.04.1980 «О договорах международной купли-продажи товаров» (далее — Венская Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров) предусматривает, что стороны связаны любым обычаем, относительно которого они договорились, и практикой, которую они установили в своих взаимных отношениях. На обычай также ссылается сложившаяся в данной сфере судебная практика, свидетельствующая о том, при вынесении постановлений суды опирались на положения ст. 9 Венской Конвенции о договорах международной купли-продажи товаров (см., напр. решение Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ от 17.12.2007 по делу № 35/2007, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2010 по делу № А79-7992/2009).

Крестьянско-фермерское хозяйство стало юридическим лицом

Закон № 302-ФЗ дополнил разд. 2 гл. 4 ГК РФ, посвященный хозяйственным товариществам и обществам, подпараграфом 3.1 о новой форме юридического лица – крестьянском (фермерском) хозяйстве (далее –КФХ). Законодатель установил возможность государственной регистрации КФХ в качестве юридического лица, тем самым расширив перечень организационно- правовых форм, в которых действуют фермерские хозяйства.

В настоящее время самой распространенной формой создания КФХ является регистрация главы хозяйства как индивидуального предпринимателя. До принятия этих изменений уже существовали КФХ, имеющие статус юридического лица. Создание КФХ в форме юридического лица было возможно в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Согласно Федеральному закону от 25.12.2012 № 263- ФЗ «О внесении изменения в статью 23 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» КФХ в таком статусе могут оставаться до 01.01.2021.

Закон не содержит требований об обязательной перерегистрации таких юридических лиц в соответствии с новыми правилами, закрепленными в ГК РФ, что, вероятно, «затормозит» приведение существующих форм КФХ к единообразию.

С 01.03.2013 утратил силу п. 2 ст. 23 ГК РФ, в соответствии с которым глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющего деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом ст. 23 ГК РФ дополнена п. 5, сохраняющим возможность осуществления деятельности КФХ без образования юридического лица и устанавливающим, что главой КФХ может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Новая редакция п. 5 ст. 23 и п. 1 ст. 86.1 ГК РФ предусматривает возможность создания КФХ на основе соглашения. При этом в ст. 86.1 ГК РФ наличие такого соглашения закреплено как одно из оснований создания КФХ в форме юридического лица.

Гражданин может быть членом только одного КФХ, созданного в форме юридического лица. На другие формы фермерских хозяйств это требование не распространяется. Нормы ГК РФ о КФХ не содержат положений, указывающих на необходимость родственной или свойственной связи между его членами. Несмотря на это, необходимость наличия родственной связи между членами КФХ предусмотрена положениями специальной нормы п. 1 ст. 1 Федерального закона от 11.06.2003 № 74- ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Соответственно, сохраняется главный принцип КФХ – принцип семейности.

Сравнительная таблица принятых поправок в часть 1 ГК РФ

Статья 158 ГК РФ. Форма сделок

Ст 158 ГК РФ с комментариями и изменениями 2018 года.

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Комментарий к статье 158 ГК РФ:

1. Формой сделки принято считать способ выражения воли. Сделки могут совершаться устно (путем словесного выражения воли) и письменно — в простой или нотариально удостоверенной форме. В данной статье дается перечень возможных форм совершения сделок. Требования, предъявляемые к каждой из таких форм, а также особенности их применения для отдельных видов сделок определяются другими нормами ГК, иными законами и подзаконными актами.

Форма сделки, во-первых, служит интересам сторон, совершающих сделку: она должна содействовать выявлению действительной воли лиц, совершающих сделку, обеспечивать соответствие этой воли волеизъявлению и не создавать искусственных, формальных препятствий, затрудняющих совершение сделки. Во-вторых, форма используется в интересах контроля над законностью сделки и защиты публичных (например, фискальных) интересов.

Исходя из этого закон предоставляет сторонам возможности выбора формы сделки. Одна и та же сделка поэтому может совершаться в устной, письменной и даже нотариально удостоверенной форме. Закон лишь устанавливает «низший предел» формы для отдельных видов сделок, исходя из установленной шкалы: устная — письменная — нотариально удостоверенная. Но и в этом случае невыполнение указания закона о «минимальных требованиях» к форме сделки не всегда рассматривается как правонарушение. Закон предоставляет здесь сторонам руководствоваться собственными соображениями (удобства, этичности и др.), возлагая на них риск, связанный с невыполнением требований закона о форме сделки. Так, договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК), но устное соглашение (отсутствие документа, подписанного сторонами) не является основанием для выселения.

2. Сделки, для которых законом допускается устная форма совершения, могут быть совершены путем так называемых конклюдентных действий, т.е. поведения лица, из которого явствует его воля совершить сделку. Большая часть сделок совершается устно. К конклюдентным же действиям стороны прибегают только тогда, когда отсутствует необходимость согласовывать какие-либо условия и закон, а также существо сделки допускают применение такого способа совершения. Далеко не каждая сделка розничной купли-продажи может совершаться конклюдентными действиями, хотя почти все они совершаются в устной форме. Примерами такого рода служат приобретение товаров или обмен валюты через торговые автоматы, получение наличных денег в банкоматах (ст. 498 ГК), символическое вручение дара посредством передачи ключей (п. 1 ст. 574 ГК), принятие наследства путем совершения фактических действий (ст. 1153 ГК), приобретение штучного товара у мелких торговцев, торгующих каким-либо одним видом товара с лотков или на рынке и т.д.

В случаях, предусмотренных законом, стороны могут прибегать к определенным конклюдентным действиям при заключении сделки, требующей письменной формы (совершение действий, свидетельствующих о «принятии заказа к исполнению», — п. 3 ст. 438 ГК), либо при пролонгации договора (продолжение пользования арендованным имуществом при истечении договора аренды — ст. 621 ГК).

3. Молчание (отсутствие каких-либо действий) в большинстве случаев не позволяет судить о намерении молчащего совершить сделку. Поэтому оно может приниматься во внимание только в случаях, установленных законом или соглашением сторон. При этом должны быть точно определены условия, при которых молчание может быть расценено как согласие лица совершить сделку. Наиболее характерным примером такого рода служит норма п. 2 ст. 621 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то молчание арендодателя расценивается законом как согласие на возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Статья 25 ЗК РФ. Основания возникновения прав на землю

Новая редакция Ст. 25 ЗК РФ

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Статье 25 ЗК РФ

Правовое значение комментируемой статьи, несмотря на ее незначительный объем, состоит в том, что она является связующим звеном между основаниями возникновения прав на имущество (в гражданско-правовом смысле) и основаниями возникновения прав на земельные участки («приземление» указанных гражданско-правовых оснований). Первый и второй пункты комментируемой статьи являются правилами отсылочного характера (к отдельным положениям ЗК и к нормам ГК), тогда как третий пункт — самостоятельная норма материального права.

Пункт 1 ст. 25 ЗК предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основания возникновения прав на земельные участки предусмотрены ГК и другими актами гражданского законодательства РФ. Статья 8 ГК содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК устанавливают основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), основания установления сервитутов (ст. 274 ГК). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК, а в результате правопреемства при наследовании — части третьей ГК.

В настоящее время существенную роль в возникновении прав на земельные участки все еще играют акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель (ст. ст. 28 — 29, 30 — 32, 34, 36, 81 и 82 ЗК), принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. ст. 9 — 11 ЗК. По мере активизации оборота земельных участков, в том числе после массовой скупки в последнее десятилетие земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и выдела в счет земельных долей земельных участков возрастает и роль таких оснований возникновения прав на землю, как договоры и иные сделки (ст. ст. 22, 37 ЗК, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК, ст. ст. 8, 9 и 10 Закона N 101-ФЗ).

Права на землю возникают также на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право собственности или пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (ст. 11 Закона N 101-ФЗ, п. 2 ст. 21 ЗК). Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Права на земельные участки возникают из судебного решения, установившего право на земельный участок (п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 ЗК).

Наконец, право собственности на земельный участок возникает и в силу приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК, лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Вопросы государственной регистрации сделок с земельными участками регулируются с учетом положений ст. 131 ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 25 ЗК не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Данное положение введено законодателем с целью исключения имущественных споров, которые наблюдались в странах Восточной Европы и Прибалтики в 90-е гг. XX в.

Другой комментарий к Ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Юридические факты являются основаниями возникновения прав на земельные участки. Их перечень указан в ст. 8 ГК РФ. Такими основаниями могут быть договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Основания возникновения прав на земельные участки делятся на две группы. К первой группе относятся основания возникновения права собственности на земельный участок, а ко второй — основания возникновения прав на земельный участок, производных от права собственности на него.

2. Применительно к основаниям возникновения права собственности как на движимое, так и недвижимое имущество действия лиц и события конкретизированы в гл. 14 ГК РФ.

Основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, как правило, по договору с ним. Различие первоначальных и производных способов возникновения права собственности выражается в отсутствии или наличии правопреемства — перехода прав и обязанностей владельца имущества.

К первоначальным основаниям возникновения права собственности гражданское законодательство относит: возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ); переработку (ст. 220 ГК РФ); обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК РФ); самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), а также приобретение права собственности на движимые (ст. 226-233 ГК РФ) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234 ГК РФ — приобретательная давность).

Из всех перечисленных оснований к возникновению права собственности на землю, в том числе к приобретению права частной собственности на землю имеет отношение только ст. 234 ГК РФ, регулирующая вопросы приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Данная норма применима к земельному участку — основному виду недвижимого имущества.

Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного правонарушения. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно (самовольно) занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной или муниципальной собственностью.

Что касается ст. 219 ГК РФ, регулирующей вопросы возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество, то она неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как объект природы не может быть создана вновь. Однако следует отметить, что существует проблема, связанная с регулированием приобретения права собственности на искусственно созданный земельный участок в акватории поверхностного водного объекта.

Наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти как основания приобретения права частной собственности на землю. На основании совершения различных сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия решений (административных актов) о предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю.

Наибольшее распространение и значение имеют случаи совершения сделок между собственником земельного участка и иным лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к данному лицу — правоприобретателю.

Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица — несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти титулы являются производными от права собственности на землю.

Основанием возникновения этих прав на землю являются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других — публичной: государственной или муниципальной. Некоторые из этих прав представляют собой завуалированную форму частной собственности на землю — право пожизненного наследуемого владения. Отличительной чертой прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли, является их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все права лиц — несобственников земельных участков делятся на два вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301-304 ГК РФ).

К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения следующих договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением; аренды; безвозмездного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки). В отличие от вещных прав основаниями приобретения обязательственных прав могут быть только договоры. Обязательственные права на земельный участок не могут быть приобретены на основании административного акта.

3. Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. В более общем виде применительно к землям практически всех категорий это право предусмотрено в ст. 262 ГК РФ, согласно которой граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Эти принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы как к землям, находящимся в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Основанием возникновения права общего пользования землей является волеизъявление гражданина.

4. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК РФ. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Формально провозглашенной целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этих целей служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Правовое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, так как согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК РФ). По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за некоторыми исключениями. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ также требует, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК РФ). Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, согласно ст. 20 названного Закона требуется государственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ применительно к земельным участкам являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственной регистрации подлежат ограничения и обременения, т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.).

Объект этих прав — недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, раскрыто и детализировано в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации прав на указанные объекты по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости.

Идентификация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в этом реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета, т.е. кадастровым номером.

В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Согласно ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Для присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы, т.е. на единицы кадастрового деления. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Статья 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на земельный участок, не является обязательной.

Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утверждены постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773.

В ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Первая стадия — прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Отказ в приеме документов не допускается. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, указанием даты и времени их представления.

Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы в целях установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На основании правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

В ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Согласно ст. 20 названного Закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и др.

Особо следует отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Особенности осуществления данной процедуры применительно к случаям государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним урегулированы в ст. 22 названного Закона.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Особая процедура государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем дом применяется в порядке так называемой дачной амнистии. В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с указанной статьей документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка; кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и т.п.).

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации не допускается.

В ст. 25.3 названного Закона отражены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным Законом порядке.

Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка не требуется в случае, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Государственная регистрация сервитутов согласно ст. 27 названного Закона проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 названного Закона).

5. Пункт 3 комментируемой статьи содержит очень важное правило о том, что не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

При этом следует иметь в виду, что ст. 16.1 Закона РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-I «О реабилитации жертв политических репрессий» предусматривает, что реабилитированным лицам возвращается конфискованное, изъятое и вышедшее иным путем из их владения в связи с репрессиями имущество, либо возмещается его стоимость, либо выплачиваются денежные компенсации. Не подлежит возврату, возмещению или компенсации: имущество (в том числе жилые дома), национализированное (муниципализированное) либо подлежавшее национализации (муниципализации) в соответствии с законодательством, действовавшим на момент конфискации, изъятия, выхода имущества из владения иным путем; имущество, уничтоженное во время гражданской и Великой Отечественной войн, а также в результате стихийных бедствий; земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы; имущество, изъятое из гражданского оборота.

Необходимо также отметить определение Конституционного Суда РФ от 15 июля 2004 г. N 282-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Моргачева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями части второй статьи 16.1 Закона Российской Федерации «О реабилитации жертв политических репрессий» и пунктом 3 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации», в котором отмечено, что решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя (на что фактически направлена жалоба заявителя в части проверки конституционности п. 3 ст. 25 ЗК РФ), является выражением политической воли государства и Конституционному Суду РФ неподведомственно в силу ст. 10 и 125 Конституции РФ.

Сами по себе обжалуемые положения не исключают возможность применения общих норм действующего законодательства, касающихся защиты права собственности, наследования, возмещения причиненного вреда и т.д. в случае обращения гражданина за защитой своих прав в судебном порядке на основе норм гражданского права, что не позволяет рассматривать их как ограничивающие какие-либо конституционные права и свободы. Проверка же законности и обоснованности состоявшихся решений, включая правильность установления и исследования фактических обстоятельств, касающихся национализации земли, составляет прерогативу вышестоящих судов общей юрисдикции и не входит в компетенцию Конституционного Суда РФ.