Управляющая компания гк рф

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 августа 2011 г. N ВАС-7677/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: управляющая компания — договор управления многоквартирным домом — управляющая организация — муниципальное учреждение — расторжение договора)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 августа 2011 г. N ВАС-7677/11
«О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Д.И. Дедова, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление муниципального учреждения «Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» от 14.05.2011 о пересмотре в порядке надзора решения от 27.09.2010 по делу Арбитражного суда Республики Татарстан N А65-11798/2010-СГ3-14, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2011 по тому же делу.

Общество с ограниченной ответственностью «Комплект + сервис» далее — общество «Комплект + сервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лачын» (далее — общество «Лачын») о признании права управления многоквартирными домами N 8 по ул. Громовой, N 18 и 20 по ул. Энергетиков в г. Альметьевске (с учетом уточнения предмета требований истцом и выделения судом требований к другим ответчикам в отдельные производства).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены муниципальное учреждение «Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» и муниципальное учреждение «Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района Республики Татарстан».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2010 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 23.03.2011 оставил решение и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора, муниципальное учреждение «Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Альметьевского муниципального района Республики Татарстан» (далее — департамент) указывает на нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права о способах защиты при нарушении гражданско-правовых обязательств.

Рассмотрев доводы департамента, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в конце 2006 г. общими собраниями домовладельцев многоквартирных жилых домов N 8 по ул. Громовой, NN 18 и 20 по ул. Энергетиков в г. Альметьевске общество «Комплект + сервис» избрано управляющей компанией этих домов и заключило с домовладельцами агентские типовые договоры на управление, а в марте 2007 получило дома в управление по актам приема-передачи (т.1, л. 31).

Согласно условиям агентских договоров, они заключались сроком на 5 лет и могли быть расторгнуты по соглашению сторон, при заключении нового договора с управляющей компанией и ее ликвидации. Также договоры предусматривали возможность их одностороннего расторжения по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц в случаях ненадлежащего исполнения управляющей компанией обязанностей и при достижении домом состояния, не пригодного для использования по назначению по обстоятельствам, за которые управляющая компания не отвечает (т. 3, л. 114-116).

В сентябре 2008 г. домовладельцами тех же многоквартирных жилых домов на общих собраниях, проведенных в форме заочного голосования, выбрана иная управляющая компания — общество «Лачын» (т. 1, л. 82-83, л. 106, 110).

О решении домовладельцев общество «Комплект + сервис» было уведомлено письмом департамента (является органом, управляющим муниципальной собственностью в многоквартирных жилых домах) от 09.10.2008 N 2349 (т.1, л. 29).

Названное письмо обществом «Комплект + сервис» было получено, что следует из его запроса от 07.11.2008 N 284, адресованного обществу «Лачын», о представлении последним документов, связанных со сменой управляющей компании (т.1, л.79)

Новая управляющая компания (общество «Лачын») заключила договоры с домовладельцами и в конце 2008 г. приступила к управлению жилыми домами.

С этого же момента общество «Комплект + сервис» прекратило выполнять функции управляющей организации спорных домов и перестало их обслуживать, что установлено судами, подтверждено самим обществом и иными участвующими в деле лицами.

Обращаясь в арбитражный суд в мае 2010 года, общество «Комплект + сервис» указало, что от права управления домами оно не отказывалось, а было незаконно отстранено по решениям общих собраний домовладельцев, проведенных с нарушением установленного порядка, в связи с чем его договорные отношения с домовладельцами не прекратились.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на толкование норм жилищного законодательства, содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10. Суд отметил, что в документах, которыми оформлены собрания домовладельцев, отсутствует причина их проведения. Вопрос об отказе от услуг общества «Комплект + сервис» не был включен в повестку дня названных собраний и по существу не рассматривался. Выбор домовладельцами новой управляющей компании — общества «Лачын» сам по себе не свидетельствует о прекращении отношений с прежней управляющей компанией — обществом «Комплект + сервис». При рассмотрении дела также не доказано нарушение прежней управляющей компании условий договора, соблюдение домовладельцами порядка его расторжения и уведомления управляющей компании об отказе от ее услуг. Поэтому подписание в 2008 г. между домовладельцами и новой управляющей компанией — обществом «Лачын» договоров управления многоквартирными жилыми домами произведено без правовых оснований.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с оценкой обстоятельств, доводами и выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 11 , 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания.

Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров.

Однако следует учитывать, что условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10.

Привлеченное ответчиком по делу общество «Лачын» в договорных отношениях с обществом «Комплект + сервис» не состоит. Более того, заключение договора управления многоквартирным жилым домом между двумя управляющими компаниями в силу закона невозможно. Обязательств из деликта или неосновательного обогащения между указанными обществами также не имеется.

Иск общества «Комплект + сервис» о признании за ним права управления конкретными многоквартирными домами был основан на договорах управления 2006 года, заключенных этим обществом с домовладельцами, которые и являлись второй стороной этих договоров.

Поскольку иск был предъявлен ненадлежащему лицу, он не подлежал удовлетворению судами.

Граждане — домовладельцы, являющиеся собственниками квартир и комнат в многоквартирных домах, вступают в отношения с управляющими компаниями как физические лица с целью удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей, не связанных с какой-либо предпринимательской или иной экономической деятельностью.

Таким образом, при предъявлении иска надлежащему лицу (лицам), дело на основании статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подведомственно не арбитражному суду, а суду общей юрисдикции как спор с участием граждан, возникший из жилищных отношений.

Ошибка судов в правовой природе заявленного требования и субъектном составе отношений, из которых это требование возникло, повлекла и ряд иных правовых ошибок, которые могут иметь значение при заключении управляющей компанией договора управления домом не с домовладельцами, а с товариществом собственников жилья, либо жилищным или иным потребительским кооперативом, созданном домовладельцами.

Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) определяет содержание обязанностей управляющей компании как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Следовательно, обязанности управляющей компании состоят из оказания комплекса услуг гражданам — домовладельцам.

Согласно пункту 1 статьи 779 далее — ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется эти услуги оплатить.

Таким образом, основное содержание названного договора сводится к двусторонним встречным обязанностям его сторон.

На основании пункта 2 статьи 308 ГК РФ если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 400 ГК РФ по отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

Предусматривая последствия неисполнения обязательств, последствия отказа от договора, нарушения порядка расторжения договора, ГК РФ не устанавливает обязанности кредитора принять исполнение по договору, утратившему для него интерес.

Таким образом, в договорных отношениях нельзя признать право должника на исполнение договора. Суд может признать (подтвердить) возникшее или существующее право, но не создает прав, которые в силу закона возникнуть не могут.

В настоящем деле домовладельцы от услуг общества «Комплект + сервис» как управляющей компании отказались, фактическое оказание им услуг прекратилось за полтора года до предъявления иска.

При этих условиях общество «Комплект + сервис» использовало ненадлежащий способ защиты, в связи с чем заявленное им требование не подлежало удовлетворению судами, однако было удовлетворено, причем вне связи с договором, без ограничения периода действия и без обременения какими-либо обязанностями.

Поскольку всякий договор управления многоквартирным домом предполагает наличие встречных обязанностей у его сторон, то, признав право общества «Комплект + сервис» на управление конкретными многоквартирными домами, суд по существу признал и обязанность домовладельцев пользоваться услугами данного общества и платить ему деньги за их оказание.

Более того, при рассмотрении настоящего дела судами оценивались действия именно граждан-домовладельцев на предмет наличия или отсутствия с их стороны нарушений при расторжении договоров управления домами, заключенных в 2006 году.

В судебных актах содержится вывод о нарушении домовладельцами порядка расторжения этих договоров.

Между тем, разрешение арбитражными судами дел о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не допускается.

Кроме того, суды не учли природы договора управления многоквартирным домом и характер взаимных прав и обязанностей его сторон.

Названный договор представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома.

Согласно статье 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В силу статей 717 , 731 , 740 ГК РФ заказчик по договору бытового подряда и по договору строительного подряда, выполняемого для удовлетворения бытовых нужд, также вправе в любое время отказаться от исполнения договора, оплатив исполненную к этому моменту работу и понесенные до указанного момента расходы.

Поскольку домовладельцы выступают в отношениях с управляющей компанией как потребители, заказывающие ей услуги в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на договоры управления многоквартирными домами распространяются и положения Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей»), статья 32 которого содержит правила, аналогичные статье 782 ГК РФ.

Названные нормы предусматривают преимущественную защиту заказывающего услуги и работы потребителя в договорах с лицами, оказывающими услуги в рамках предпринимательской деятельности.

По общему правилу, при заключении договоров на управление многоквартирными жилыми домами домовладельцы выступают в них именно такой подлежащей защите стороной, не обладающей специальными познаниями, в том числе в технических и юридических вопросах; условия подобных договоров формируют управляющие компании в своих интересах.

Поэтому правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав домовладельцев, а не расширения сферы оказания предпринимательских услуг, и именно жилищные права граждан подлежат защите в приоритетном порядке.

Так, согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Кроме того, при управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.

Согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Однако статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом (непосредственное управление, управление товариществом собственников или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией) и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.

Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона о защите прав потребителей.

Данный вывод не противоречит положениям статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717 , 731 , 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг ( статья 782 ГК РФ).

Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.

Действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.

По мнению коллегии судей, в случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим. Третьим лицом к участию в этом деле привлекается иное лицо, претендующее на управление домом со ссылкой на последующий выбор его кандидатуры, в том числе управляющая компания, обосновывающая свое право управления более поздним по времени договором с домовладельцами (товариществом собственников жилья, кооперативом).

Поскольку многоквартирный дом в силу закона может управляться только одной управляющей организацией, то признание действующим договора, заключенного первым, влечет недействительность в силу закона более позднего договора.

В целях формирования единообразной судебной практики в толковании и применении норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299 , 300 , 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А65-11798/2010-СГ3-14 Арбитражного суда Республики Татарстан, для пересмотра в порядке надзора решения от 27.09.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.03.2011 по тому же делу.

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N 7677/11

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 31.10.2011.

Специфика договора с управляющей компанией

Отвечая на первый вопрос, отметим, что, несмотря на кажущуюся близость с экономической точки зрения, отношения, возникающие при привлечении управляющей организации в качестве единоличного исполнительного органа, принципиально отличаются от аутсорсинга.

Отграничение управления от аутсорсинга

Во-первых, отличается цель, которую преследует организация, выбирая услуги управляющей компании.

Управляющая компания полностью заменяет единоличный исполнительный орган юридического лица и принимает на себя все его полномочия. С помощью же аутсорсинга одна организация привлекает персонал другой для выполнения конкретной работы или постоянного оказания услуг, не заменяя ни один из своих органов управления. Например, на аутсорсинг можно отдать финансовый контроль, кадровый менеджмент, правовое обеспечение. Управляющая компания в первую очередь выполняет организационно-управленческие полномочия, свойственные только единоличному исполнительному органу.

Во-вторых, заключение договоров по предоставлению работников прямо не предусмотрено ни гражданским, ни трудовым законодательством. На практике аутсорсинг оформляется договором возмездного оказания услуг и реже договором подряда.

Привлечение управляющей компании предусмотрено федеральными законами от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (п. 2.1 ст. 32, подп. 4 п. 2 ст. 33, ст. 42, далее — Закон об ООО) и от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (п. 3 ст. 68, п. 1, 3, 4 ст. 69, далее — Закон об АО). Эти законы содержат указание на возможность делегирования всего комплекса полномочий единоличного исполнительного органа организации управляющей компании, порядок принятия решения о ее привлечении и нормы о ее специальной ответственности.

В-третьих, при передаче управляющей компании функций единоличного исполнительного органа складывается уникальная ситуация, когда единоличный исполнительный орган самой управляющей компании может действовать от имени и в интересах управляемой организации, в том числе заключать сделки без доверенности. Такое невозможно в рамках аутсорсинга, поскольку в этом случае какое-либо действие работника другой компании от имени организации, если он не уполномочен на это специально выданной доверенностью, не будет иметь юридической силы.

В-четвертых, ответственность управляющей компании определяется специальными нормами (ст. 44 Закона об ООО и ст. 71 Закона об АО), которые предусматривают ответственность только при наличии вины. В то же время компания, предоставляющая своих сотрудников по договору аутсорсинга, несет ответственность в соответствии с ГК РФ, то есть и без вины.

Какими нормами руководствоваться

Второй вопрос вызван, по всей видимости, тем, что в законах об ООО и об АО нет положений о содержании (условиях) договора с управляющей компанией. Поэтому надо прежде всего руководствоваться положениями ст. 6 ГК РФ, согласно которым, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требования добросовестности, ра-зумности и справедливости.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключать договор как установленный, так и не установленный законом или иными правовыми актами. Договор с управляющей компанией предусмотрен ГК РФ (подп. 2 п. 3 ст. 91, п. 3 ст. 103) и законами об ООО и об АО.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых указаны в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Смешанный договор

Как правило, правоведы относят договор с управляющей компанией именно к смешанному договору, поскольку он имеет очевидное сходство с договором возмездного оказания услуг и агентским договором.

Бытует мнение, что договором того же вида, что и договор с управляющей компанией, является договор доверительного управления имуществом. Но эта точка зрения спорна, поскольку согласно ст. 1013 ГК РФ объектом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Управляющая компания лишь косвенно управляет самим имуществом, принимая на себя роль одного из органов юридического лица. Замена единоличного исполнительного органа в данных отношениях — основной элемент.

Иными словами, предмет договора с управляющей компанией — передача полномочий, тогда как в договоре доверительного управления — передача имущества.

Элементы договора возмездного оказания услуг и агентского договора действительно могут быть использованы при конструировании договора с управляющей компанией.

Так, согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик — оплатить эти услуги. В пункте 2 данной статьи сказано, что правила главы 39 ГК РФ применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных, по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51 и 53 ГК РФ. За вычетом перечисленных исключений, этот список открыт.

Следовательно, правила главы 39 ГК РФ могут быть использованы при подготовке договора с управляющей компанией в той части, в которой они не противоречат положениям законов об ООО и об АО. В частности, из ст. 779 ГК РФ следует, что услуги, предоставляемые по договору возмездного оказания услуг, носят характер фактических. В то же время услуги, которые оказывает управляющая компания, прежде всего юридические.

В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Из этого определения также очевидно, что агентский договор по своей природе имеет сходство с договором с управляющей компанией. Отметим, что агент наделен правом совершать от имени и за счет принципала юридические действия.

Однако у агентского договора есть и отличия. Основное — агент вправе совершать сделки лишь с третьими лицами. Управляющая компания, будучи наделенной полномочиями единоличного исполнительного органа управляемой организации, вправе совершать юридически значимые действия и в отношении самой управляемой организации.

Обратите внимание: законами об ООО и об АО установлены правила прекращения договора с управляющей компанией (управляющим). Исходя из п. 4 ст. 69 Закона об АО такой договор может быть в любое время расторгнут по решению общего собрания либо совета директоров управляемого общества. Согласно подп. 2 п. 2.1 ст. 32 Закона об ООО аналогичное полномочие совета директоров (наблюдательного совета) ООО может быть закреплено в уставе. При подготовке договора это тоже нужно учесть.

Можно также посоветовать акционерным обществам применять Кодекс корпоративного поведения, одобренный на заседании Правительства РФ от 28.11.2001 (протокол № 49) и рекомендованный распоряжением ФКЦБ от 04.04.2002 № 421/р. В частности, в нем прописано, какие условия должны быть предусмотрены договором между обществом и управляющей организацией (управляющим).

Публикации

Управляющая компания: о разнице терминов

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Понятие «управляющая компания» часто используется в бизнесе, при этом участники дискуссии не всегда говорят об одном и том же. Сложности возникают в начале реализации проекта, когда исполнителям не совсем ясно, о чем же договорились боссы. Для понимания статуса такого юридического лица и выбора правильной стратегии движения проекта автор приводит перечень форм и видов юридических лиц, которых чаще всего называют «управляющая компания».

Управляющая компания — головная компания холдинга

В данном случае под управляющей компанией понимают юридическое лицо, имеющее преобладающее участие в уставных капиталах других юридических лиц холдинга (под холдингом автор имеет в виду группу компаний). Иными словами, это головная (материнская) компания холдинга.

Термин «управляющая компания» применяют в связи с использованием головной компанией предоставленных законодательством инструментов корпоративного управления в целях обеспечения управленческого воздействия на дочерние компании. Подобное управленческое воздействие осуществляется через обеспечение представительства конечных владельцев бизнеса в высших органах управления дочерних обществ. Управляющая компания, таким образом, через своих представителей определяет решения, принимаемые коллегиальными органами управления дочернего акционерного общества.

Управляющая компания — управляющая организация

В соответствии с п.1 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» по решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Общество, полномочия единоличного исполнительного органа которого переданы управляющей организации или управляющему, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через управляющую организацию или управляющего в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Та же норма содержится в статье 42 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Таким образом, так называемая «управляющая компания» (правильно — управляющая организация) выполняет функции единоличного исполнительного органа на основании договора, заключаемого с управляемым юридическим лицом.

«Управляющей компанией», как правило, выступает одно из юридических лиц холдинга.

Место управляющей компании в корпоративной структуре холдинга не является принципиальным аспектом: управляющей может быть как сама материнская компания холдинга (субхолдинга), так и одно из дочерних обществ. В редких случаях управляющей компанией становится стороннее юридическое лицо, профессионально оказывающее услуги по управлению.

Чаще всего функции единоличного исполнительного органа передают управляющей компании в холдингах, где имеется несколько юридических лиц с однотипным функционалом.

Также единая управляющая компания встречается у группы юридических лиц, в рамках которой распределен функционал одного бизнес-процесса (операционная компания, логистический центр, центр прибыли и др.).

Кроме того, группой компаний может управлять как единственная управляющая организация, так и несколько, в зависимости от целей применения данного инструмента и ряда других факторов. Единая управляющая организация больше подходит для малоразветвленных моноотраслевых холдингов, тогда как в холдингах с неоднородной отраслевой структурой и территориальным рассредоточением бизнес-единиц имеет смысл распределить управленческие функции между несколькими управляющими организациями, которые осуществляют непроизводственные функции в отношении определенных в их ведение организаций, объединенных по отраслевому или территориальному признаку.

В отдельных случаях механизм передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании не связан с выстраиванием управленческой вертикали в холдинге. Основанием для принятия подобного решения может стать желание повысить эффективность управления бизнесом (примером может служить передача гостиничного здания под управление компании, осуществляющей руководство сетью отелей), необходимость реализации сложного бизнес-проекта (в период своей реорганизации такой механизм использовало РАО ЕЭС) и др.

Управляющая компания — проектная компания

Управляющая компания как проектная компания обычно создается «с нуля» несколькими (чаще двумя, реже тремя и более) юридическими и/или физическими лицами для реализации конкретного проекта, замысла или бизнес-идеи, например, для внедрения новой технологии в какой-либо отрасли/производстве.

В данном случае термин «управляющая компания» подразумевает, что созданное юридическое лицо будет управлять проектом в течение всего срока его реализации (планировать, организовывать, привлекать третьих лиц, контролировать сроки реализации проекта, «осваивать» бюджет проекта и прочее).

Чаще всего через участие в уставном капитале проектной компании объединяются владелец материальных ресурсов (земля, производственное оборудование и т. д.), владелец интеллектуальных ресурсов/идеи и инвестор, предоставляющий денежные средства для реализации проекта (в качестве последнего нередко выступают публично-правовые образования).

Для корректного выбора организационно-правовой формы создаваемого юридического лица сторонам необходимо решить вопрос о степени и способе участия в проекте каждого участника, цели создания и деятельности проектной компании.

Для целей реализации коммерческого проекта управляющая компания может быть создана только в форме коммерческой организации, поскольку в отношении некоммерческих организаций законом установлены ограничения на ведение предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 50 ГК РФ), а также запрет на распределение прибыли среди участников (пункт 1 статьи 50 ГК РФ, статья 2 Закона о НКО).

С точки зрения правовых особенностей конструкция ООО является более гибкой по сравнению с конструкцией АО (ЗАО, ОАО) — участникам ООО предоставлено больше диспозитивных возможностей для регулирования корпоративных отношений в сфере управления и финансирования ООО. Основные преимущества конструкции ООО перед конструкцией АО (ЗАО, ОАО) заключаются в следующем:

1) создание ООО и изменение его уставного капитала не осложнены эмиссионными процедурами (выпуск и размещение ценных бумаг);

2) финансирование ООО может осуществляться по дополнительному специальному механизму (внесение участниками вкладов в имущество ООО без увеличения уставного капитала ООО и изменения долей участников);

3) возможность расширения (по сравнении с законом) компетенции общего собрания участников;

4) возможность определения порядка избрания совета директоров и ревизионной комиссии (простым большинством голосов либо кумулятивным голосованием);

5) возможность распределения голосов на общем собрании участников непропорционально размерам долей участников в уставном капитале;

6) возможность исключения недобросовестного участника из ООО.

Вместе с тем при создании проектной компании в форме ООО необходимо принимать во внимание следующее:

1) законом установлены ограничения на участие публично-правовых образований в уставном капитале ООО;

2) АО традиционно вызывает больше доверия со стороны инвесторов, а также органов государственной власти в силу более жесткой формализации корпоративных процедур, предусмотренных для указанной формы. В случае участия публично-правового образования в уставном капитале проектной компании:

1) проектная компания может быть создана только в форме ОАО, поскольку нормы действующего законодательства (абзац 2 пункта 4 статьи 66 ГК РФ, пункт 4 статьи 7 Закона об АО,статья 7 Закона об ООО), а также судебная практика (пункт 5 Постановления ВАС РФ от 18.11.2003 г. № 19) предусматривают, что публично-правовое образование не может выступать в качестве учредителя (участника) организаций иных форм (в том числе ООО и ЗАО);

2) согласно пункту 2 статьи 80 БК РФ бюджетные инвестиции, планируемые к предоставлению юридическим лицам в форме вклада в их уставные капиталы, утверждаются законом о бюджете путем включения в закон о бюджете статьи с указанием юридического лица, объема и цели выделенных бюджетных ассигнований.

Управляющая компания на основании закона

Если все выше названные типы управляющих компаний сложились из обычая делового оборота, то создание и деятельность нижеперечисленных детально урегулированы законодательством. Рассмотрим некоторые из них.

Управляющая компания банковского холдинга

Коммерческая организация, которая в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» может быть признана головной организацией банковского холдинга, в целях управления деятельностью всех кредитных организаций, входящих в банковский холдинг, вправе создать управляющую компанию банковского холдинга. В этом случае управляющая компания банковского холдинга исполняет обязанности, которые в соответствии с указанным федеральным законом возлагаются на головную организацию банковского холдинга.

В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» управляющей компанией банковского холдинга признается хозяйственное общество, основной деятельностью которого является управление деятельностью кредитных организаций, входящих в банковский холдинг.

Управляющая компания банковского холдинга не вправе заниматься страховой, банковской, производственной и торговой деятельностью. Коммерческая организация, которая может быть признана головной организацией банковского холдинга, обязана иметь возможность определять решения управляющей компании банковского холдинга по вопросам, отнесенным к компетенции собрания ее учредителей (участников), в том числе о ее реорганизации и ликвидации.

Управляющая компания фонда

В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющей компанией может быть только созданное в соответствии с законодательством Российской Федерации акционерное общество или общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью.

Управляющая компания может использовать в своем наименовании слова «инвестиционный фонд», «акционерный инвестиционный фонд» или «паевой инвестиционный фонд» в сочетании со словами «управляющая компания».

Управление (доверительное управление) активами акционерного инвестиционного фонда и доверительное управление паевым инвестиционным фондом могут осуществляться только на основании лицензии управляющей компании. На основании указанного документа может также осуществляться доверительное управление иными активами в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Требования к составу и структуре активов акционерных инвестиционных фондов урегулированы Приказом ФСФР РФ от 28.12.2010 г. № 10-79/пз-н «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

Управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющей компанией (организацией) называют коммунальных операторов, управляющих жилищным фондом и инженерной инфраструктурой.

Деятельность таких организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее —ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо, в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управляющая компания, созданная на основании специального федерального закона

В данном случае речь идет о «проектной компании» федерального уровня. Один из таких проектов — создание инновационного центра «Сколково». В соответствии с основными понятиями, закрепленными Федеральным законом от 28.09.2010 г. № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» (далее — ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»), управляющая компания — российское юридическое лицо, на которое в порядке, установленном Президентом РФ, возложена обязанность по реализации проекта.

В Распоряжении Президента РФ от 02.07.2010 г. № 446-рп «О создании и обеспечении функционирования инновационного центра «Сколково», управляющей компанией названа некоммерческая организация «Фонд развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий».

Особенности деятельности такой управляющей компании устанавливаются ФЗ «Об инновационном центре «Сколково», решениями Президента Российской Федерации и учредительными документами компании. Изменение учредительных документов управляющей компании осуществляется по согласованию с совещательным органом при Президенте Российской Федерации, образованным в целях обеспечения взаимодействия федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных объединений, научных и других организаций при рассмотрении вопросов, связанных с модернизацией экономики и инновационным развитием России.

Следует отметить, что ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» вызвал неоднозначную оценку экспертов, поскольку предоставил управляющей компании, частному юридическому лицу, достаточно широкие полномочия, включающие градостроительные и надзорные функции, обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории центра, регулирование медицинской и образовательной деятельности и др., по сути являющиеся государственными. Как будет на практике реализован проект, покажет время.