Выкуп земельного участка под помещением

Выкуп земельного участка

Добрый день! Земля в аренде у города под строительство автосалона. Каким образом можно выкупить землю? И на каком этапе незавершенного строительства это возможно? Каков процент выкупа от кадастровой стоимости в городе Липецке?

02 Декабря 2015, 23:59 Федор, г. Липецк

Ответы юристов (8)

Уважаемый Фёдор! Доброго времени суток! Возможно выкупить при условии наличия в Вашей собственности недвижимости (2,5% от кадастровой стоимости — Закон Липецкой области от 26.02.2015 №385-ОЗ). При этом имейте в виду, что если Вы поставите хотя -бы строение (пусть даже незавершенку) на кадастровый учет, паспортизируете, то можете зарегистрировать право собственности (на строение или даже помещение). Далее, уже в порядке ст.35 ЗК РФ без проведения торгов Вы можете выкупить земельный участок.

Есть вопрос к юристу?

Федор, добрый вечер! Вы имеете ввиду земля в собственности города а у вас в аренде и вы хотите ее выкупить? Стоимость выкупа в вашем (недостроенный автосалон) случае составит 7,5 % от кадастровой стоимости.

Уточнение клиента

Да, верно. Какова процедура выкупа земли и можно ли выкупить при незавершенном объекте строительства ?

03 Декабря 2015, 00:17

Уважаемый Фёдор! В дополнение на Ваше уточнение: за выкупом обращаетесь к собственнику ЗУ (с кем договор аренды) с соответствующим заявлением. Далее, Вам рассчитывают выкупную стоимость (больше можно узнать в Управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, г.Липецк, ул.Скороходова д.2, каб. 304, 308, телефоны: 224 810, 231 753), соответственно оплачиваете выкупную стоимость и далее уже принимается соответствующее постановление или распоряжение о продаже и заключается договор купли-продажи.

Имеет значение кто собственник ЗУ или государственная собственность в отношении его не разграничена… Возможно Продавцом будет муниципальное образование город Липецк (надо просто уточнить).

При незавершенке (ст.36 ЗК РФ, извиняюсь) выкупить можете при условии регистрации прав собственности на строение или сооружение. Вот в этом и загвоздка… Ставьте на кадастр строение или сооружение или помещение… ФЗ от 24.07.2007 №211-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» это позволяет.

Уточнение клиента

Статья 36. Утратила силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

03 Декабря 2015, 00:41

Уважаемый Фёдор! В изменение: да уж… п.п.6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ. Извиняюсь, если это уместно.

Федор, я так понимаю что зарегистрированного на вас объекта НС пока нет. Тут есть вариант продления аренды на три года без торгов на основании ст. 39.6 ЗК РФ при условии что до истечения срока первого договора аренды появится зарегистрированный на вас объект НС

2. Договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
5. Предоставление в аренду без проведения торгов
земельного участка, который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при
условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения
строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Далее после достройки объекта НС за период продленного на три года договора аренды регистрировать право собственности на автосалон и выкупать в соответствии с нормами ЗК, приведенными коллегой, уже с учетом того что на участке будет зарегистрированное здание.

Что касается стоимости выкупа, то 7,5 % это для земель находящихся в собственности субъекта РФ Липецкой области, если земля муниципальная то тут надо уточнять в Департаменте градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка lipetskcity.ru/iblock/struktura_administracii/glava_goroda_lipecka/departament_gradostroitelstva_i_arhitekturi/gubanov_evgenij_anatolevich/e/departament_gradostroitelstva_i_arhitekturi Этот же орган занимается заключением договоров аренды муниципальных земельных участков

В данном случае порядок должен быть следующим:

1. Пока на Вас нет никакого зарегистрированного объекта на земельном участке, выкупить просто так Вы его не сможете. Поэтому сначала Вам нужно оформить права собственности на объект незавершенного строительства, затем можно на этом основании продлить аренду земельного участка.

2. Затем уже когда Вы достроите объект, Вы сможете зарегистрировать на него право собственности и далее выкупить земельный участок как собственник находящегося на нем строения.

Статья 35 ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Статья 39.6 ЗК РФ Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Федор! На ваш вопрос ответил коллега Григорьев Михаил Юрьевич.

1. Нужно довести незавершенное строительство до этапа, когда объект строительства можно будет назвать или строением, или зданием или даже помещением ( это нужно потому согласно п.6 ч 2 ст.39.3 ЗК РФ продаются без торгов земельные участки собственникам зданий, сооружений, строений, помещений, расположенных на земельных участках).

2.. После чего можно провести инвентаризацию объекта, желательно с участием сотрудника администрации или специалиста БТИ. По результатам нвентаризации оформить акт, в котором отразить технические характеристики объекта незавершенного строительства — здания ( строения, сооружения, помещения), указать степень готовности ( процент готовности)

Затем этот объект незавершенного строительства нужно поставить на кадастровый учет в соответствии с законом О кадастре и зарегистрировать на него право собственности в Росреестре в порядке, предусмотренном Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» ( текст п. 9-10 прилагается)

После регистрации права собственности на здание ( строение, сооружение) можно обращаться в администрацию с заявлением, предлагать заключить договор купли- продажи земельного участка.

9. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона). 10. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса).

Пример из судебной практики по регистрации объекта незавершенного строительство

в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В пункте 24 названного постановления разъяснено следующее: согласно пункту 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком; данное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек; в связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Поскольку спорный объект незавершенного строительства возведен Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект.

Здравствуйте, Федор. Поддержу позицию Васильева Дмитрия: в случае регистрации права собственности на недострой Вы вправе рассчитывать лишь на продление аренды для завершения строительства. Исключительное право на выкуп земельного участка (без проведения торгов) имеет собственник завершенного строительством объекта недвижимости. Эта позиция в полной мере соответствует сложившейся судебной практике. Процитирую Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2015 по делу №А51-6116/2015:

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как следует из материалов дела, заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050030:1073, на котором расположен объект незавершенного строительства (недостроенный производственный модуль).
Занятые объектами недвижимого имущества земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, как следует из приведенной нормы земельного законодательства.

Здесь идет ссылка на утратившую силу статью 36, но положения в части исключительного права собственников зданий, строений, сооружений, не изменились в новой редакции ЗК РФ.

Добавлю, что Вы сможете значительно снизить выкупную стоимость земельного участка, обжаловав результаты кадастровой оценки.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить в собственность земельный участок под купленным помещением?

Существует здание (570,10 кв.м.) — собственник Управление муниципальным имуществом администрация ГО. Организация выкупила (по договору купли-продажи) часть здания — Помещение (84,4 кв.м.). Земельный участок под этим зданием под одним кадастровым номером, принадлежит Управлению муниципальным имуществом администрации ГО.

Вопрос: Организация хочет выкупить земельного участка под своим помещением. Опишите порядок действий со стороны организации.

Ответы юристов (10)

Добрый день, Екатерина!

В соответствии с земельным законодательством РФ земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности продаются на торгах в виде аукциона. Однако в соответствии со ст. 36 ЗК Без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Вам необходимо обратиться в Управлению муниципальным имуществом администрации ГО с заявлением о выкупе.

Для начала, может попробовать ознакомиться с решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 года №23/22 «Об утверждении Положения «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования «город Екатеринбург»

Есть вопрос к юристу?

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обратитесь с заявлением в местную администрацию с приложением документов, подтверждающих ваше право собственности.

Д а вам надообратиться с заявлениме в администрациюо выкупе земельного участка без проведения торгов.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Вы купить вы можете за процент от кадастровой стоимости, который регулируются местными законами города или области, смотря где находится ваш земельный участок.

в соответствии со ст. 36 ЗК
Печенова Анна

Ст. 36 ЗК РФ утратила силу с 1 марта 2015 г.:)

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены ст. 39.3 ЗК РФ:

2.Без проведения торгов осуществляется продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

Вам необходимо подать заявление о заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок пропорционально площади помещения (ч. 10 ст. 39.20 ЗК РФ). С ВАми должны заключить договор купли-продажи в течение 30 дней со дня подачи заявления. Проведение аукциона в данном случае не будет.

Статья 39.20. Особенности предоставления земел
ьного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

Уточнение клиента

Елена, доброе время суток! Как можно узнать делимый или неделимый данный земельный участок? Земельный участок под зданием под одним кадастровым номером. Возможно ли выделение земельного участка и присвоение ему кадастрового номера конкретно под нашим помещением?

22 Ноября 2016, 15:01

Документы, переченьустановлен тут base.garant.ru/70878720/

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 января 2015 г. N 1«Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»Система ГАРАНТ: base.garant.ru/70878720/#ixzz4QMVn0ZZk

Вопрос Клиента регулируется Земельный кодексом РФ. Указанный нормативный акт ничего полезного для Клиента не содержит.

Наталья, добрый день! узнать делимый участок или нет вы можете в правилах землепользования и затройки в администрации того района, где находится ваш участок. либо у кадастрового инженера ( у него есть спец. программы) ПЗЗ должна быть предусмотрена минимальный размер земельного участка. И также минималка может зависить от категории. Например: у нас в Питере сельхозку можно разделить минимум 1 га (исключение пчеловодство, расеневодство), это установлено законом спб. Конретно под вашим помещением, это также мерить надо. Этим кадастровые инженеры занимаются.

С УВажением, Александр

Уточнение клиента

Доброе время суток Земельный участок находится в г. Среднеуральске, Свердловской области. Площадь земельного участка — 4442 кв.м. Категория земель — Земли населенных пунктов. Разрешенное использование — для размещения производственных зданий. На земельном участке расположено одно здание, нам принадлежит помещение в этом здании.

Могли бы Вы посмотреть ПЗЗ г. Среднеуральска и определить делимый или неделимый данный зем. участок.

23 Ноября 2016, 17:13

Доброе время суток Земельный участок находится в г. Среднеуральске, Свердловской области. Площадь земельного участка — 4442 кв.м. Категория земель — Земли населенных пунктов. Разрешенное использование — для размещения производственных зданий. На земельном участке расположено одно здание, нам принадлежит помещение в этом здании.

Наталья, добрый день! У меня нет технических возможностей посмотреть характеристики и т.д. конкретно вашего участка. Как вариант, выписку из пзз берите в администрации на ваш участок. и вам там всю информацию должны предоставить

Уточнение клиента

Добрый день! Данный земельный участок — делимый. Для того, чтобы его разделить нужно начать с подготовки и согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Статья 11.10. ЗК РФ

п. 4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

п. 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

Вопрос: Данный земельный участок нам не предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и не предоставлен на праве аренды или безвозмездного пользования, земельный участок находится в муниципальной собственности, можем ли мы(организация) обеспечить сами подготовку схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка.

25 Ноября 2016, 14:05

Вы не только можете, но и должны сами подготовить схему расположения ЗУ, если Вы планируете его приобретение в собственность.

Выкуп земельного участка под помещением

Пока Ваша пристройка будет частью встроенного помещения ничего не получится. Так как в этом случаи земельного участка как объекта права не существует (ст.79 ЗКУ) и помещение является встроено-пристроенным. А вот идея выделить ее отдельный объект недвижимости должна помочь решить поставленную задачу. Относительно придомовой территории — нет такого законодательного акта, который бы не позволял выкупать землю собственнику имущества. Хотя если депутаты не захотят этого сделать (дать разрешение на выкуп) — даже суд не поможет.

Очень большое спасибо за ответ. Да я наверное так и сделаю — выведу в отдельный объект свою пристройку. Мне бы хотелось хоть какой нибудь уверенности в том, что если я пристройку выведу в отдельный объект и потрачу на это свои средства я добьюсь выкупа своего пристроенного помещения.
Ув. Рогнеда и все остальные юристы, я бы хотел все таки обратится к Вам с просьбой рассмотреть вопрос о выкупе земельного участка под пристройкой как отдельного объекта недвижимости со своим почтовым адресом в перддомовой территории многоэтажного дома который находится в вышеописанном статусе. Даже в случае переоформления аренды на новый почтовый адрес через техничку що посвідчує. все равно депутаты горсовета могут сослаться на то, что я изымаю часть преддомовой территории у 5-ти этажного жилого дома которая необходима для его обслуживания, хотя жильцы будут не против. Может у кого были такие случаи ? может есть практика борьбы с депутатами в суде ? Ведь п.10 ст.128 ЗКУ предусматривает обращение в суд в случае отказа от выкупа !! Прошу откликнуться на мою просьбу, ведь не только я один хочу выкупить подобные пристройки к своим объектам недвижимости на 1-х этажах многоэтажных домов. Будет Вам от всех предпринимателей которые имеют капитальные сооружения в перддомовой территории благодарность 🙂

Конференция ЮрКлуба

выкуп земли под нежилыми помещениями в здании

Lidenez 16 Сен 2011

Lidenez 17 Сен 2011

Ионыч 17 Сен 2011

Lidenez 19 Сен 2011

kolyadinav 26 Сен 2011

Есть здание из двух частей, соединенное переходом. Граница участка находится под переходом. Мы являемся собственниками всех помещений половины здания (в свидетельстве указано — «Помещения»). Вся эта половина здания с нашими помещениями находится на отдельном земельном участке. Существует решение суда, признающее здание (обе половины) единым целым.
Задача — выкуп участка под нашей половиной здания.

29.11.2010 приказом Минэкономразвития № 584 внесены изменения в перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав. Теперь вместо формулировки «кадастровый паспорт» указано «выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи Заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости».
В нашем кадастровом паспорте отсутствуют соответствующие сведения, в связи с чем мы обратились ОАО «МКИ» с целью получить кадастровый паспорт, дополненный необходимой информацией. Сейчас ОАО «МКИ» отказывает в передаче документов на кадастровый учет ссылаясь на п. 9 ст. 47 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007: «до 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства допускается внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо представителем такого собственника, и межевого плана. При этом положения части 11 статьи 25 настоящего Федерального закона не применяются».

Подрядчик полагает, что в связи с тем, что помещения не включены в состав объектов недвижимости, сведения о которых вносятся в государственный кадастр недвижимости, они не вправе вносить сведения о них в состав межевого плана.
Соответственно провести кадастровый учет не представляется возможным, а следовательно невозможно выкупить земельный участок, т.к. не может быть представлен необходимый комплект документов.

Кто-нибудь сталкивался с такой проблемой? Есть ли решение?
Сообщение отредактировал kolyadinav: 26 Сентябрь 2011 — 17:15

Юридический журнал для тех, кто хочет большего

или блог нашей юридической фирмы «Солнцева и партнёры»

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП».

Ограничения на выкуп

  1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.
  2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения. К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.
  3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
  4. Разные права. Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.
  5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
  6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
  7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Во всех указанных случаях остаётся только оформлять право аренды. Порядок оформления идентичен выкупу земли, но более подробно мы поговорим об этом в следующей статье.

Общий порядок выкупа земельного участка под существующие здание, строение, сооружение:

  1. Подача заявления собственника в уполномоченный орган власти, который ведает вопросами распоряжения имущества.
  2. В течение 10 календарных дней с момента получения уполномоченный орган проверяет соответствует ли заявление всем требованиям и приложены ли все документы. При этом орган должен указать конкретные причины возврата заявления. В случае возврат заявления ничего не мешает устранить нарушение и повторно подавать заявление столько раз, сколько будет необходимо.
  3. Проект договора купли-продажи (3 экз.) должен быть направлен уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня получения заявления на выкуп или отказ в его заключении.
  4. Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости участка
  5. Регистрация права собственности на земельный участок.

Уполномоченным органом (т.е. куда следует подавать документы) для муниципальной земли и земли, на которую госсобственность не разграничена, является администрация муниципалитета или его соответствующий комитет, отдел и т.п., для участков в собственности субъектов – орган по управлению госимуществом субъекта (в Калининградской области – Агентство по имуществу Калининградской области), для федерального имущества – в Росимущество.

Заявление на выкуп можно подать в МФЦ, напрямую в канцелярию (экспедицию) уполномоченного органа или почтой (рекомендуется отправлять заказным с описью вложения), к которому надо приложить следующие документы:

  1. документ, подтверждающий право собственности, если право не зарегистрировано в ЕГРН (к примеру, регистрационное удостоверение БТИ);
  2. аналогичный документ на выкупаемый земельный участок, если права на него не внесены в ЕГРН
  3. сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на выкупаемый земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
  4. доверенность на представителя, если подается не лично.

Существенные моменты:

  • До 1 января 2020 года законом субъекта могут быть предусмотрены иные основания для отказа в продаже участка при условии, что они приняты не позднее 1 января 2016 г.
  • Порядок не зависит от того какой выкупается участок – индивидуальный жилой дом, магазин, гостиницу или колодец, оформленный как недвижимость.
  • Заявление на выкуп должно содержать указание цель «эксплуатацию» здания или помещения в нём.
  • Доля в праве общей долевой собственности на выкупаемый участок соответствует доли каждого сособственника в здании. Если это помещения, то пропорционально доли от общей площади всех помещений в нём. Отступление от этого правила возможно по соглашению всех покупателей.
  • Согласие супруга на выкуп не требуется.
  • Порядок оформления права собственности на землю под многоквартирным домом определяется иначе — в порядке Жилищного кодекса РФ и по общему правилу возникает автоматически для всех домов, построенных до 01 марта 2005 г., при постановке такого участка на кадастровый учёт.

Заявление на выкуп должно обязательно содержать:

  1. ФИО, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина-заявителя, а не его представителя);
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН (для российских юрлиц);
  3. кадастровый номер выкупаемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка – прямо сослаться на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ и указание на желание приобрести «в собственность»;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес и (или) email.

Стоимость выкупа

Порядок определения стоимости выкупа определяется:
  • Правительством РФ для федеральной земли;
  • региональным законом для земель субъекта и госсобственность на которые не разграничена;
  • представительным органом местного самоуправления для муниципальных земель

Одним из самых важных моментов является то, что выкупная стоимость определяется на момент получения уполномоченным органом заявления о выкупе, а не на дату «акта определения стоимости» или «дату составления договора купли-продажи». Нередко органы власти в преддверии повышения кадастровой стоимости «задерживают» оформление участка и продают уже по стоимости, которая оказывается выше. Несколько лет назад мы достаточно успешно вернули 1 млн рублей предпринимателю, который оказался в такой ситуации: подписал договор купли-продажи и даже оплатил всю сумму. Кстати, очередная переоценка кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Калининградской области ожидается в 2019 г., соответственно стоит быть внимательным в этот период к выкупной стоимости.

Стоимость выкупа земли, принадлежащей Калининградской области

Следующие виды земельных участков могут быть выкуплены за 2,5% от кадастровой стоимости:

  1. участки под зданиями коммерческих организаций и ИП, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. участки коммерческих организаций и ИП, если эти здания и сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. продаваемые гражданам и НКО, если право собственности на расположенные на выкупаемом участке здания, строения, сооружения возникло до 30 октября 2001 г.;
  4. собственники зданий, строений, сооружений, переоформившие земельные участки в период с 30 октября 2001 г. по 1 июля 2012 г. постоянное (бессрочное) пользование на право аренды либо такие земельные участки образованы из этих земельных участков, а также те, кто до настоящего времени ещё не переоформил такое право.

Стоимость выкупа земли для этих же лиц, госсобственность на которые не разграничена, определяется в размере 10-кратной ставки земельного налога. Во всех остальных случаях применяет ставка в размере 100% от кадастровой стоимости, а в случае отсутствия рыночная оценка участка. В связи с этим в случае отсутствия кадастровой имеет смысл просить исправить эту ошибку.

Сколько стоит выкупить землю в Калининграде?

Решением Городского совета Депутатов №190 от 01.07.2015 г. «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград», при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов утвержден Порядок определения цены, который пришёл на смену решению городского Совета депутатов Калининграда от 18.12.2013 №461.

Ни для кого не секрет, что выкупная стоимость напрямую зависит от кадастровой стоимости, которую последний раз утвердило Правительство Калининградской области в 2013 г. Многие землевладельцы жаловались, что кадастровая стоимость возросла на 10-20% (нормальное повышение), а в некоторых случаях – даже в десятки раз. За последние 5 лет порядок оспаривания кадастровой стоимости несколько раз менялся, однако процедура оспаривания (уменьшения) кадастровой стоимости выгодна по-прежнему для владельцев земельных участков. Арендатор может законно снизить арендную плата, а собственник – земельный налог. Для тех, кто планирует выкупить земельный участок, почти всегда услуга по уменьшению кадастровой стоимости очень выгодна.

Собственность – это отличное вложение, однако аренда под существующее здание на 49 лет на самом деле почти ничем не уступает ему. В случае оценки рыночной стоимости право аренды оценивается так же, как и собственность, а на выкуп часто требуются финансовые ресурсы. При этом ставка аренды и земельного налога нередко совпадает. Единственным существенным недостатком является то, что в случае уничтожения вашего здания вам необходимо его восстановить, чтобы не потерять право аренды, т.к. на новый срок вам его не продлят в отсутствии здания. В случае с собственностью вы можете не особенно сильно торопиться.

Новый Порядок определения стоимости выкупа земли устанавливает следующие ставки выкупа от кадастровой стоимости участка: