Часть нежилого помещения это недвижимое имущество

Часть нежилого помещения это недвижимое имущество

Здания, части зданий, жилые и нежилые помещения

Среди «классических» объектов НИ, выделяемых Гражданским кодексом РФ, одно из центральных мест занимают здания, а также их неотъемлемые части. В отличие от перечисленных выше объектов НИ, здания не являются природными объектами, на которые законодатель распространил правовой режим НИ. Как объекты НИ здания (в т.ч.и части зданий) неразрывно связаны с другими недвижимыми вещами — земельными участками, поскольку представляют собой результат использования права на застройку земельных участков.

Такое право предусмотрено статьей 263 ГК РФ. Этой статьей собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное НИ, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Здания и их части (жилые и нежилые помещения, части помещений, инженерные и технологические коммуникации, иные объекты инфраструктуры и благоустройства) участвуют в гражданском обороте в соответствии с правилами, установленными ГК РФ, в том числе и с учетом тех ограничений, которые налагает статья 131 ГК РФ («Государственная регистрация НИ») и статья 219 ГК РФ («Возникновение права собственности на вновь создаваемое НИ»).

Следует отметить, что владение зданием (а также иными вида ми объектов НИ) на праве собственности дает собственнику такой НИ право пользования той частью земельного участка, которое фактически находится под объектом НИ, даже в том случае, если земельный участок принадлежит другому лицу (ст.271 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не содержит легального определения здания (части здания), точно также как не содержит такого определения Градостроительный кодекс РФ (от 7 мая 1998г. N 73-ФЗ).

Поэтому нам представляется целесообразным в вопросах ГРПНИСН использовать терминологию уже упомянутого нами ОКОФ. В соответствии с данным нормативным документом здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. При этом отмечается, что здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, а также фундамент.

В состав здания могут также входить жилые и нежилые помещения, а также части помещений. Следует сразу оговориться, что в части 2 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР содержится запрет на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера. В соответствии с частью 2 статьи 4 ЖК РСФСР в жилых домах могут находиться как собственно жилые помещения, так и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не промышленного характера.

Из анализа норм ГК РФ, ЖК РСФСР и Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» следует, что понятием «помещение» охватываются части жилых зданий или объекты НИ, так или иначе связанные с жилыми зданиями:

«Помещение — единица комплекса НИ (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект НИ), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

Именно это определяет различия в правовом регулировании гражданского оборота жилых и нежилых зданий. В то время как в нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по прежнему выражено в арифметических долях — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.При этом оно не имеет по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. А вот в жилых зданиях возможно выделение в натуре такой конструктивной части, как помещения. Эта разница между жилой и не жилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике [17] .

Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс НИ, а также права на НИ в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным организацией технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.

У лица, не зарегистрировавшего в установленном порядке свое право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, отсутствует официальное подтверждение того, что он является единственным законным обладателем прав на данное имущество. Это чревато невозможностью для правообладателя осуществлять законные сделки с данным имуществом, в том числе сделки по его отчуждению. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на НИ. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию. Право обладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.

В число вещных прав на эти объекты НИ входят также надлежаще — оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами. Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем [18] .

Выше мы уже упоминали о различии в функциональном на значении жилых и нежилых объектов (зданий и помещений). Функциональное назначение того или иного объекта НИ, в том числе зданий и помещений, определяется при его строительстве и находит отражение в проектной документации. Для целей ГРПНИ функциональное назначение конкретной вещи подтверждается организацией технической инвентаризации, которая заносит данные сведения в технический паспорт объекта (в по этажные планы зданий и экспликации к ним). Поскольку назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ст.7 ЖК РФ), а индивидуально-определенного жилого помещения — в инвентаризационнотехнической документации, то собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Причем, если у правообладателя есть намерение использовать здание или помещение по другому, отличному от установленного, назначению, тогда он, во-первых, должен осуществить необходимую реконструкцию и переоборудование, а во-вторых, должен осуществить перевод данного помещения (здания) в другую категорию (из жилищного фонда в нежилой или наоборот).

Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8 и 9). Перевод жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:

если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно;

если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей;

если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок — на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Здания, как жилые, так и нежилые (производственные, административные, бытовые), представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы НИ). В тех случаях, когда у здания есть несколько собственников (домовладельцев), за которыми на праве собственности закреплены расположенные в здании помещения, то у них возникает право общей долевой собственности на так называемое общее имущество.

Федеральный закон от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» под общим имуществом имеет в виду части комплекса НИ, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.

К примеру, объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, места общего пользования, а также иные объекты.

В отношении каждого домовладельца установлена его доля участия в праве общей долевой собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.

Раздел и выделение части недвижимого имущества

В практике достаточно часто встречаются случаи, когда объектом права собственности является часть недвижимости. Речь идет о том, когда несколько физических и/или юридических лиц совместно владеют единицей недвижимости.

Зачастую это конкретный объект (помещение, часть здания и прочее, имеющее определенную площадь), являющийся частью целого. Как правило, в правоустанавливающем документе указывается, что данный объект является частью «единицы».

Например: нежилое помещение – склад, площадью 1000 кв. метров, что является 1/5 частью имущественного комплекса (здания, сооружения).

Совместное владение недвижимым имуществом является правовым режимом, который несет в себе ряд ограничений для отдельного сособственника. Остановлюсь на основных:

1) преимущественное право покупки части другими сособственниками. Так, если собственник решил продать свое имущество, то он обязан будет уведомить об этом других сособственников. Последние в свою очередь имеют право воспользоваться преимущественным правом покупки.

Так, на практике возникали случаи, когда один из сособственников умышленно «блокировал» продажу, обжаловал договор купли-продажи в судебном порядке с целью выкупить часть имущества по заниженной цене.

2) невозможность передачи своей части в залог, так как часть недвижимого имущества не может быть предметом залога.

3) правовые ограничения, связанные с реконструкцией объекта. Зачастую реконструкция объекта связана с увеличением его площади, в том числе может повлечь за собой перераспределения «идеальных частей». В любом случае, допускается с согласия других сособственников.

4) невозможность выделить земельный участок под отдельную часть недвижимого имущества.

Так, зачастую отдельные части «общего имущества» являются фактически самостоятельными объектами.

Например: здания имущественного комплекса. Хотя, отдельно стоящее здание фактически можно рассматривать как самостоятельный объект, юридически оно может являться частью имущественного комплекса, со всем вышеуказанными ограничениями.

Решением данной проблемы является проведение раздела или выделение части недвижимого имущества. Результатом чего является возникновение двух и более самостоятельных объектов («единиц») недвижимого имущества.

Коротко охарактеризую два пути решения данной проблемы:

1) путем заключения договора между сособственниками;

Быстрый и эффективный способ для ситуации, когда есть согласие между сособственниками о разделе или выделении, и небольшое количество сособственников.

Когда сособственников много, то вероятность того, что договор будет заключен крайне низкая, даже в случаях, когда нет явного конфликта интересов.

2) в судебном порядке;

В случаях, когда есть спор между сособственниками по разделу (выделению части), отказ от заключения договора.

В моей практике явных таких случаев не было. В суд шли в основном по причине невозможности «собрать» сособственников, либо же по причине «нежелания и непонимания» со стороны других сособственников.

6. Жилые (нежилые) помещения.

Из этого определения четко видно, что во главу угла ставится целевое назначение помещений («предназначено для жилых или нежилых целей»). Соответственно, все помещения в зависимости от указанного критерия делятся на жилые и нежилые.
Определяя термин «жилое помещение», необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания. В ч. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания. Статья 15 ЖК РФ под жилым признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть, обобщив все приведенные формулировки, можно сказать, что жилым помещением признается такое, которое пригодно для проживания, а также отвечает санитарным; противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (поскольку соблюдение этих требований и будет свидетельствовать о возможности проживания в помещении).
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, жилые комнаты, коттеджи и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленные законодательством субъектов РФ. Характерная черта жилого помещения — безусловное признание его самостоятельным объектом права и, как следствие, обязательная государственная регистрация в органах юстиции.

Понятия «нежилое помещение» как такового на сегодняшний день в законодательстве нет. Статья 130 ГК РФ в пределах интересующей нас категории недвижимого имущества выделяет только понятия «здание» и «сооружение», а термин «нежилое помещение» не сформулирован в качестве самостоятельного понятия. Аналогичная позиция содержится и во второй части ГК РФ, в гл. 34 выделен § 4, посвященный аренде зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав. » к указанной группе помимо зданий и сооружений отнесены жилые и нежилые помещения. При этом, как следует из ст. 12 указанного Закона, помещение (жилое или нежилое) представляет собой объект, входящий в состав здания. Тем самым жилые и нежилые помещения признаются составными частями целого (здания, сооружения). Сходное положение содержится в подразделе 1-3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Но при этом, как уже было указано выше, законодатель, давая определение жилого помещения, закрепляя необходимость его государственной регистрации, комплекс прав, возникающих в связи с этим, признает жилое помещение самостоятельным объектом прав, чего нельзя однозначно сказать о нежилом помещении.
Весьма показательным в этом смысле является постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2006 г. № КГ- А40/13439- 05 по поводу спора , возникшего между ЖСК «Чертаново 18» и Департаментом имущества г. Москвы о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения. По договору между ЖСК «Чертаново 18» и Территориальным Управлением капитального строительства было предусмотрено строительство жилого дома. Нежилые помещения (их назначение и стоимость) в качестве объекта строительства не были указаны, хотя фактически они были построены и взяты на баланс ЖСК, который нес соответствующие расходы по их содержанию.

Решение по данному спору не было вынесено, и дело отправ-
лено на новое рассмотрение. Одной из причин этого является неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения.
Однако ряд нормативных актов, хотя и косвенно, но все- таки обращаются к данной категории. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривал нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходил и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Ныне действующий ЖК РФ в ч. 2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат как места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в этом здании. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель вообще избегает говорить о нежилом помещении и употребляет термин «вспомогательное помещение», не раскрывая его сути.
В.А. Лапач обращает внимание на то, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходит к определению нежилых помещений и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к ним отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера[85]. В распоряжении Мингосимущества РФ от 23 марта
1998 г.[86] нежилые помещения выделены как самостоятельные, отдельные объекты учета, находящиеся вне связи с какими-либо зданиями.
В цивилистической науке вопрос о статусе нежилого помещения также является спорным. Так, И. Исрафилов полагает, что все нежилые помещения уже объединены общим понятием «здание», поэтому эти термины можно считать тождественными[87]. А.В. Ерш, в свою очередь, утверждает, «что здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений»[88].

Представляется, проблема состоит в том, что необходимо доказать не столько наличие у нежилого помещения статуса недвижимого имущества, сколько самостоятельность этого объекта по отношению к зданию.
Действительно, вопрос о наличии у нежилого помещения признаков недвижимости учеными-цивилистами не подвергается серьезным сомнениям, поскольку имеется основной признак недвижимости — неразрывная связь с землей.

Самостоятельность нежилого помещения, наличие у него статуса объекта права зависит, на наш взгляд, от того, кому принадлежит это помещение. В случае, если здание в целом находится в собственности одного конкретного лица, вопрос о самостоятельности нежилого помещения не возникает. Необходимость выяснения этого вопроса возникает тогда, когда, как совершенно верно отмечает В.А. Лапач, имеется несколько субъектов (собственников, титульных владельцев), реализующих то или иное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении
его конкретных частей (помещений)1. В противном случае здание является единым объектом права.
Особо остро эта проблема возникает применительно к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Сложность ситуации в том, что имеют место нежилые помещения разного функционального назначения.
Во-первых, это нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение, отличное от зданий и сооружений, в которых они находятся.
Во-вторых, нежилые помещения, выполняющие вспомогательные функции. Например, погреба, кладовые не имеют самостоятельного значения, они могут использоваться жильцами дома для своих нужд, возможно, как подсобные помещения для хранения продуктов.
И, в-третьих, нежилые помещениях, основное назначение которых связано с жизнеобеспечением многоквартирного дома (лестница, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты и т.п.).
Представляется, что правовой режим указанных помещений напрямую связан и, более того, зависит от назначения этих помещений.
Говоря о нежилых помещениях первой группы, следует отметить, что они не предназначены для обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме, а потому не входят в состав его общего имущества. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывается, что нежилое помещение — самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, предполагается возможность и необходимость государственной регистрации прав на такие помещения и сделок с ними, а также включение их в гражданский оборот.
Такой определенности относительно двух других групп не существует.
Вторая группа нежилых помещений представляет собой некий промежуточный вариант. С одной стороны, использование этого помещения носит ограниченно самостоятельный харак-
1 Лапан В.А. Указ. соч. С. 379.

тер, поскольку напрямую не связано с обслуживанием многоквартирного дома, с другой стороны — зависимо от права собственности его жильцов на принадлежащие им жилые помещения. Именно поэтому относительно таких нежилых помещений, на наш взгляд, целесообразно распространить режим общей долевой собственности. Весьма интересно по этому поводу пишет М. Пискунова, которая, признавая наличие общей долевой собственности на такого рода имущество и невозможность его отчуждения отдельно от права собственности на жилые помещения, в то же время допускает ограниченное распоряжение общим имуществом с соответствии с его целевым назначением’.
При этом автор не поясняет, что означает это «ограниченное распоряжение». Однако далее она пишет, что в отношении такого общего имущества могут заключаться договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашение об установлении сервитута. Следовательно, можно предположить, что «ограниченное распоряжение» отождествляется с правом пользования указанным имуществом, с чем, безусловно, трудно согласиться.
В то же время следует отметить, что подобное пользование нежилыми помещениями осуществляется собственниками — жильцами многоквартирного дома при отсутствии какого-либо законного титула только на основании права собственности на жилое помещение, что превращает это владение и пользование в фикцию. Думается, что такой титул должен быть определен, в противном случае право владения и пользования собственников — жильцов многоквартирного дома на общее вспомогательное имущество довольно трудно передать и практически невозможно защитить.
Все указанные положения не распространяются на третью группу нежилых помещений. Более того, нельзя допустить даже владение и пользование такими нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирном доме, в силу того, что это может нарушить возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Как верно отмечает М. Пискунова, технические помещения наряду с конструктивными элементами и
1 Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-ЮРИСТ. 2004. № 11. С. 14.

внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их нельзя отнести даже к недвижимому имуществу[89]. Именно в связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что конструктивные элементы здания (например, крыша дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой)[90].
Таким образом, под нежилым помещением следует понимать недвижимое имущество, представляющее собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания. В этом смысле нежилое помещение является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Особо следует урегулировать статус нежилого помещения, выполняющего вспомогательные функции, предусмотрев государственную регистрацию права владения и пользования этими помещениями.
Если нежилое помещение — неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и, соответственно, регистрация права в данном случае не требуется.

Часть нежилого помещения это недвижимое имущество

Несмотря на то, что законодательно нежилые помещения признаются самостоятельными объектами гражданских прав (абз. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122), в доктрине этот вопрос не имеет однозначного решения [1].

И.В. Поваренкина делая вывод о том, что нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий, сооружений, однако не считает правильным отождествлять их со зданием или сооружением, несмотря на то, что они неразрывно связаны между собой.[4]

В.А. Лапач указывает на то, что ст. 130 ГК РФ прямо не относит помещение к недвижимому имуществу, но такой вывод противоречит норме этой статьи, так как в ней указано: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Более того, согласно п. 3.3 Концепции развития гражданского законодательства РФ и вовсе предлагается исключить эту норму, тем самым сделав перечень объектов недвижимости закрытым. С одной стороны, возможно, такие изменения помогут избежать споров между хозяйствующими субъектами в части установления, относится предмет спора к недвижимости либо является вещью иного характера. С другой стороны, в процессе толкования такой нормы возникнет вопрос, может ли помещение, жилое или нежилое, рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В цивилистике существует точка зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Что касается судебно-арбитражной практики, то нужно обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64, положения которого по смыслу и содержанию совпадают с общепризнанной научной позицией, рассмотренной в обеих концепциях развития гражданского законодательства [5].

Так, если собственник здания в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» решил выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей о них прекращается право собственности на здание в целом, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Указанный подход нашел свое отражение в проекте Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект № 47538–6), в котором предлагается следующее: «Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение». Таким образом, впоследствии при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот [4].

В итоге на отдельные помещения, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, могут быть разделены в первую очередь здания. Также могут быть разделены строения и сооружения (п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре), и, как правило, такие помещения будут нежилыми. Объекты же незавершенного строительства не могут быть разделены на отдельные помещения, так как в этом случае речь идет о сложной вещи, когда одна вещь, а именно помещение, жилое либо нежилое, включается в состав другой вещи. Но объект незавершенного строительства не является полноценной вещью, в том смысле, что его использование не может быть осуществлено в полной мере его собственником ввиду незаконченности процесса его строительства. Такой подход подтверждается не только ранее рассмотренными позициями ученых- цивилистов, отраженными в обеих концепциях развития гражданского законодательства, но и в судебной практике.

Что касается определения понятия «нежилое помещение», то при его формулировании важно установить, в каком значении оно употребляется. В широком смысле нежилое помещение представляет собой материально- физический объект, обладающий определенным рядом характеристик и свойств. Здесь речь идет об обыденном понимании помещения, к примеру, здание, состоящее из одного нежилого помещения. В узком смысле понимается юридическая категория, а не материально-физический объект. В связи с тем, что нежилое помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, для его определения следует использовать конструкцию фикции по аналогии с недвижимым имуществом, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее факту.

П.В. Макеев, рассматривая нежилое помещение по аналогии с жилым формулирует определение понятия нежилого помещения, на основе признаков жилого помещения [3].

В науке выделяют следующие признаки нежилого помещения [6]:

1) 1. недвижимый характер нежилого помещения;

2) 2. изолированность нежилого помещения;

3) 3. предназначенность нежилого помещения рассматривается учеными в двух значениях: для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей и не для проживания граждан. Иногда оба варианта предназначенности объединяют, например, предназначенность для использования в производственных, социальных, лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан. Стоит отметить, что целевое назначение помещения имеет и важное практическое значение, так как оно указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства (ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), но и отражается в графе «Назначение» в записи подраздела I правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 года № 765;

4. пригодность нежилого помещения для определенного использования. Выделяя признак пригодности нежилого помещения, ученые говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам.

А.В. Сафонов определяет нежилое помещение как «часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания». Несмотря на такой подход, А.В. Сафонов рассматривает нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и указывает на то, что при выделение помещения из состава здания к последнему невозможно применить правовой режим недвижимого имущества, так как одновременное существование одной недвижимой вещи в объеме другой недопустимо.[6]

Понятие помещения в общем виде определено федеральным законодательством. Согласно п. 14 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий им признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Ввиду большого разнообразия нежилых помещений различного характера и назначения в ряде сводов строительных норм и правил даются их четкие определения.

Что касается материально-физического выражения помещения, что необходимо для полноты определения содержания этого понятия, то представляется возможным рассматривать в этом качестве площадь, которая определяется «по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола».

Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные(служебные). Такое деление основано на принципе деления вещей на главную и принадлежностью. Следовательно, вспомогательные нежилые помещения (принадлежность к главной вещи – основным жилым либо нежилым помещениям) по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения). Такой подход поддерживается и учеными.

Некоторые ученые выделяют еще и технические нежилые помещения, которые, к примеру, наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Таким образом, вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. Неотъемлемым признаком нежилого помещения является его связь с землей.

Таким образом, на основании изложенного под нежилым помещением следует понимать самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта, в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа, имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные, общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания граждан.

Особенности заключения и государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии.

Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.

На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.

Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:

  • для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
  • для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
  • необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
  • и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.

Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.

Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.

Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008.

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.

Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.

Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.

Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна.

Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости».

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.

С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ , такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.

Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ»

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение.

Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.

На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.

Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок.

На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.

Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе — Едином реестре недвижимости.

Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.

Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе, так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.

В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика.

Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012.

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения .

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.

Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 — 12.