Договор аренды нежилого помещения образец у ип

Договор аренды нежилого помещения между ИП

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, заключаемое между арендодателем и арендатором, планирующим заниматься бизнесом: вести торговлю, организовать склад, открыть магазин и т.д.

Данный документ может оформляться ИП и любым другим физическим лицом, имеющим в собственности помещение, не предназначенное для проживания, но подходящее по ГОСТам и СанПиНам для ведения необходимого вида деятельности.

Образец договора аренды нежилого помещения между ИП

Как оформить сделку?

Перед заполнением документа об аренде необходимо оформить передаточный акт, т.к. оно должно передаваться арендатору вместе с ключами и всеми документами. Только после этого можно приступить к заключительному этапу – подписанию договора, который должен содержать следующее:

  • Реквизиты обеих сторон сделки.
  • Параметры сдаваемого в аренду имущества: площадь, назначение, кадастровый номер и т.д.
  • Установленная стоимость аренды. Если она не указана, то договор считается недействительным.
  • Срок действия сделки. Если он не обозначен, то считается, что она заключена на неопределенный срок, т.к. надолго: в некоторых случаях он может достигать 50 лет.
  • Права и обязанности обеих сторон: кто будет выполнять капитальный или срочный ремонт, имеет ли право арендодатель проверять состояние помещения каждый месяц, кто отвечает за работу систем жизнеобеспечения (подачу воды, канализацию, газовое оборудование и т.д.).
  • Платежи и расчеты: здесь указывается срок, в который арендатор обязан вносить плату за пользование площадью, а также обязанность по оплате услуг ЖКХ и на какой срок устанавливается размер арендной платы.
  • Ответственность сторон: имеет ли право владелец помещения требовать пеню за просрочку арендной платы, каков ее размер.
  • Заключительные положения: невозможность одностороннего отказа от выполнения обязательств, обязанность по оповещению сторон друг друга в случае изменения юридического адреса и других данных, с какого момента договор вступает в законную силу.

Важно! В договоре обязательно нужно разграничивать обязанности сторон по содержанию помещения. Как правило, за ее состояние отвечает арендатор, но собственник должен своевременно предоставить все данные: какие службы ЖКХ обслуживают здание, к кому обращаться при аварийной ситуации и в какие сроки должен проводиться плановый ремонт.

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, составленное в письменном виде, которое заключается между двумя участниками, один из которых предоставляет принадлежащее ему помещение другому участнику.

О всех нюансах его содержания, заключения и расторжения и пойдет речь в этой статье.

Когда он заключается

Такое соглашение должно всегда заключаться между сторонами при сдаче нежилых помещений в аренду, причем законодательством РФ не предусмотрены ограничения по субъектному отношению сторон. Таким образом, в качестве сторон могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели и физические лица.

Существенных отличий процедура заключения договора между юридическими и физическими лицами не имеет. Разница состоит только в процедуре подписания соглашения, уплате налогов и размере госпошлины при регистрации документа:

  • Договор аренды между физическими лицами подписывается лично сторонами, не требует нотариального заверения. Если срок аренды составляет до года, то регистрировать договор в регпалате не нужно. Госпошлина составит 1 000 рублей.
  • Соглашение между юридическим и физическим лицом. В данном случае важно учитывать, что физ. лицу необходимо будет самостоятельно подать декларацию и уплатить налог НДФЛ, составляющий 13% дохода от сдачи в аренду.
  • Соглашение между юридическими лицами. В этом случае важно иметь в виду, что арендодателю необходимо будет рассчитать и уплатить налог в зависимости от системы налогообложения. Государственная пошлина в данном случае составит 15 000 рублей.
  • Также документ могут заключать индивидуальные предприниматели. Процедура его подписания не имеет принципиальных отличий.

О том, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке, читайте в этой статье.

Виды договоров

  • Соглашение с правом последующего выкупа предусматривает возможность приобретения арендатором помещения по истечении определенного периода. Условия выкупа можно прописать как в тексте договора при его заключении, так и в дополнительном соглашении.
  • С правом субаренды. Субаренда – это право арендатора сдавать снимаемое помещение третьей стороне. Она возможна только с согласия собственников помещения. Если собственник не желает ее предоставлять, то этот пункт необходимо включить в текст документа.
  • Соглашение безвозмездного предоставления в пользование нежилого помещения. Стороны в данном случае именуются ссудодателями и ссудополучателями, в роли которых могут быть любые субъекты. Единственное ограничение – коммерческие компании не могут безвозмездно сдавать в аренду имущество лицам, являющимся ее учредителями, руководителями, членами органа управления. Этот вопрос рассматривается в ст. 610 ГК.

Структура и существенные условия

По устоявшимся правилам договоры составляются по некоторой общей схеме вне зависимости от объектов и субъектов соглашения. Такая структура логична и понятна, каждый последующий раздел является продолжением предыдущего:

  • Вводная часть содержит название соглашения, дату и место подписания, данные о сторонах. Могут быть указаны как организации с указанием подписывающих лиц, так и физические лица с указанием паспортных данных.
  • Предмет договора. Указывается тип помещения, адрес и площадь, инвентарный номер согласно документации.
  • Полномочия сторон, которые подтверждаются паспортом у физических лиц и доверенностью у юридических лиц либо приказом о назначении на должность директора, если договор подписывается лично им.
  • Плата за аренду помещения с указанием порядка и периодичности платежей.
  • Права и обязанности участников соглашения. В этом пункте указывают порядок предоставления и пользования сдаваемым помещением, оговаривается пункт об оплате коммунальных расходов, возможность субаренды и прочие условия.
  • Срок действия соглашения. Если договор заключается на срок до года, то государственной регистрации не требуется, если на более длительный срок, то такая необходимость возникает.
  • Изменение и расторжение соглашения – указываются причины, по которым можно изменить или прекратить действие договора, в том числе форс-мажорные обстоятельства.
  • Порядок сдачи и возврата помещения. Здесь указывается последовательность приемки помещения. Чаще всего это происходит при подписании акта приемки-передачи, в котором указывается техническое и санитарное состояние помещения.
  • Ответственность за нарушение пунктов договора.
  • Дополнительные условия соглашения – указываются те пункты, которые стороны считают важными.
  • Реквизиты и подписи участников.
  • Приложения к договору. В приложение прикладываются дополнительные соглашения, соглашения о расторжении договора, акты приемки-сдачи.

К существенным условиям договора аренды относятся три пункта:

  1. Субъекты соглашения, или стороны, заключающие договор. Необходимо указывать реквизиты, полномочия доверенных лиц.
  2. Объект соглашения, или сдаваемое помещение, с указанием адреса, площади, кадастрового номера.
  3. Плата за аренду.

Соглашение подписывается в 2 экземплярах для каждой стороны. Если необходима госрегистрация, то подписывают 3 экземпляра.

Кроме существенных, есть еще ряд условий, на которые стоит обратить внимание:

  • Срок аренды. В случае отсутствия срока договор считается бессрочным.
  • За чей счет проводится капитальный и косметический ремонт, оплата коммунальных услуг и прочих необходимых действий по содержанию помещения.
  • Ответственность сторон, где должны быть четко прописаны размеры неустойки при несоблюдении пунктов документа.
  • Урегулирование конфликта между сторонами, в том числе досудебный порядок регулирования возникших споров.
  • Иные договоренности, которые стороны считают важным прописать в соглашении.

О том, как грамотно составить данный документ, смотрите на следующем видео:

Государственная регистрация

В Гражданском кодексе есть положение о том, что арендные соглашения, заключенные на срок менее 1 года, не нужно регистрировать. Вопрос, касающийся регистрации договоров аренды нежилых помещений долго оставался открытым, пока в июне 2000 года Высший арбитражный суд не разъяснил, что эта норма распространяется и на такой вид аренды.

Процедура государственной регистрации документа занимает около месяца (после подачи всех документов в регпалату этот срок установлен законодательно). Для того чтобы зарегистрировать соглашение, необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление (заполнить можно на месте при подаче остальной документации).
  • Оригинал паспорта заявителя. Для юридических лиц необходимо также предоставить документ, подтверждающий полномочия.
  • Квитанция об уплате пошлины. Если договор заключается между физическими лицами, то она составляет 1000 рублей, если между организациями – 15 000 рублей.
  • Сам договор в 3 экземплярах.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Учредительные документы – если договор заключается между организациями.

По завершении процедуры регистрации сторонам выдаются их экземпляры с пометкой регистрирующего органа.

Особенности пролонгации и расторжения

Пролонгация – это увеличение срока действия соглашения, которое регулируются ст. 621 ГК РФ. Важно иметь в виду, что арендатор обладает преимущественным правом аренды перед другими претендентами.

В случае, когда арендодатель по каким-либо причинам не желает продлевать документ, можно использовать право на преимущественную аренду при условии исполнения арендатором всех пунктов соглашения.

Расторгнуть договор при согласии обеих сторон можно, подписав соглашение о расторжении. Если какая-либо из сторон желает расторгнуть его в одностороннем порядке, то необходимо заранее письменно уведомить об этом другую сторону. Эти вопросы регулируются 619, 620 статьями ГК РФ.

Особенности договора аренды нежилого помещения между ИП и ИП

Письменное соглашение об аренде недвижимости, в том числе и нежилой, входит в число классических договоров, определяющих арендные отношения между арендодателем и арендопользователем.

Договор аренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями (ИП) обладает особенностями, отличающими его от соглашения между физическими лицами.

Особенности

Процесс передачи в аренду недвижимости имеет свои особенности, о которых следует знать как будущему арендодателю, так и будущему арендопользователю, чтобы в дальнейшем не оставить их без внимания и отразить в арендном соглашении.

Законодательство РФ разрешает гражданам, являющимся собственниками недвижимости, в том числе и нежилой, распоряжаться ею по своему желанию.

Однако это не распространяется на сдачу в аренду недвижимости физическими лицами, регулярно получающими от этой деятельности денежную выручку, то есть занимающимся предпринимательством.

Действия таких арендодателей не приветствуются законом и преследуются им, как в административном (0,5 – 2,0 тысячи рублей), так и в уголовном порядке (вплоть до 6 месяцев ареста).

Чтобы придать законность такого рода деятельности, физическому лицу, фактически занимающемуся предпринимательской деятельностью без лицензии, потребуется статус индивидуального предпринимателя.

Доказательством того, что сделка съема нежилого помещения может квалифицироваться как предпринимательская деятельность, служит подписанный арендный договор на 1 год и более, а также многократность подобных сделок.

Поэтому при заключении соглашения об аренде нежилого помещения потенциальному арендопользователю необходимо проверить статус арендодателя: является ли он индивидуальным предпринимателем и собственником арендуемого помещения.

Далеко не каждый человек знает, что не всякое физическое лицо, обладающее статусом ИП, может заключать соглашение об аренде собственной недвижимости в качестве ИП.

Это возможно лишь в том случае, когда предметом его предпринимательской деятельности является передача в аренду собственной недвижимости.

Если в договоре не будут отражены существенные условия, то такая сделка считается недействительной.

Текст любого договора, в том числе и аренды нежилого помещения, представляет собою комплекс условий, согласованных сторонами. Условия делятся на три вида по важности:

Как оформить и его образец

Договор аренды нежилой площади может содержать «ловушки», которые «заготовил» нечистоплотный арендодатель.

Поэтому оформление соглашения требует от арендопользователя особого подхода и знаний, чтобы не попасть в одну из этих «ловушек». Текст документа четко структурируется, чтобы он был понятен обеим сторонам.

Эксперты рекомендуют следующую структуру договора аренды: преамбула, основной текст и приложения.

Преамбула – стандартный текст любого подобного договора. Обычно в этой части договора указываются сведения об участниках сделки, их реквизиты, статус (ИП, юрлицо). Если сделка проводится через доверенных представителей, то указываются их данные.

В основной части учитывается, что арендное соглашение – это комплекс условий, на основе которых совершается сделка, то есть обязательства арендодателя и арендопользователя.

Эта часть должна быть систематизированной для более четкого представления договаривающимися сторонами деталей сделки.

В первую очередь указывается сущность и основа договора – предмет сделки, сведения о нем. Здесь важна точная идентификация объекта аренды – нежилого помещения: его адрес, площадь (по данным БТИ) и прочие сведения, позволяющие конкретизировать предмет договора.

Далее сторонами устанавливается срок действия соглашения, так как от времени нахождения помещения в аренде зависит, будет ли договор регистрироваться в Росреестре или нет. Стоит уточнить, что госрегистрации подлежат договора аренды недвижимости, заключенные на срок год и более.

Здесь же детально оговаривается преимущественное право арендопользователя на перезаключение договора по истечению срока его действия.

Для арендаторов это очень важный пункт, особенно в том случае, если аренда помещения оказалась очень выгодной сделкой.

Важным разделом договора является раздел обязательств участников сделки, то есть их права и обязанности.

Обязательно указываются условия приема-передачи нежилого помещения в аренду:

  • срок передачи объекта арендопользователю;
  • наличие/отсутствие сопутствующего оборудования, мебели;
  • наличие/отсутствие переданных арендатору документов с детальным их перечнем;
  • детализация действий в процедуре приема-передачи.

Далее сторонами устанавливается порядок внесения платы за аренду помещения. В этом разделе оговаривается размер арендной платы, необходимость обложения НДС, а также кто и какие виды услуг ЖКХ оплачивает.

Также в основной части договора сторонам необходимо определить порядок возврата арендуемого помещения собственнику, конкретизировать срок этой процедуры.

Если же арендатор планирует в дальнейшем выкуп объекта аренды, то этот вопрос согласовывается в отдельном разделе, где оговариваются такие детали, как стоимость, срок выплаты и ее периодичность.

Основная часть должна устанавливать ответственность сторон за нарушение обязательств, порядок разрешения споров, а также изменение и расторжение соглашения.

И, наконец, заключительная часть договора – приложения, число которых колеблется в зависимости от ситуации.

В качестве приложений часто используются:

  • план здания, на котором обозначено арендуемое помещение;
  • правила пользования арендуемым помещением;
  • правила выполнения текущего и капитального ремонта арендуемого помещения;
  • эксплуатационные услуги, правила их оказания и прочее.

Именно здесь арендопользователя чаще всего поджидают «ловушки», расставленные арендопользователем.

Обычно в этом качестве выступают незапланированные издержки, например, обращение только к услугам компаний, указанных арендодателем. Естественно, эти услуги обойдутся арендатору дороже, нежели те, которые он выберет сам «по своему карману».

Поэтому эксперты советуют арендопользователю отнестись серьезно не только к основной части договора, но и к его приложениям.

Образец договора можно скачать здесь.

Что такое комиссия при съеме квартиры, узнайте в этой статье.

Для заключения соглашения об аренде нежилого помещения потребуются:

  • свидетельство Росреестра о праве арендодателя заниматься индивидуальным предпринимательством;

  • правоустанавливающий документ арендодателя на арендуемое помещение;

  • паспорт. Если соглашение подписывает доверенное лицо, то предоставляется его паспорт и заверенная нотариусом доверенность;
  • кадастровый паспорт арендуемого помещения.

Если арендуемое помещение принадлежит нескольким собственникам, то для законности сделки потребуется согласие всех владельцев на передачу в наем общей собственности или ее части.

Со стороны арендодателя-предпринимателя необходимо документальное подтверждение, что арендуемое помещение является предметом предпринимательской деятельности, указанной в его свидетельстве Росреестра.

Возможно, что арендопользователь зарегистрирован в качестве ИП, однако его предпринимательская деятельность никаким образом не связана со сдачей в наем именно этого помещения.

Из вышеприведенного перечня документов видно, что сам процесс заключения договора аренды нежилого помещения не представляет особой сложности, чего нельзя сказать о соблюдении всех рекомендуемых требований к этому документу.

Нужно ли регистрировать

Законодательством РФ требуется регистрация договоров аренды объектов недвижимости, но только в случае заключения сделки на год и более.

Если стороны по каким-то причинам не желают регистрировать свое соглашение, то возможен вариант заключения договора на срок менее 12 месяцев, то есть краткосрочный.

Достаточно в документе указать продолжительность его действия, например, 360 дней, как он уже не будет подлежать обязательной регистрации.

Если в краткосрочном соглашении предполагается его продление по окончании срока, то пролонгированный договор не подлежит регистрации.

Но это «работает» только в том случае, если соглашение еще не расторгнуто по инициативе одного из участников, и если пролонгированный договор предполагает аренду помещения менее 365 дней.

Пролонгированный договор не регистрируется, если изначально помещение арендовалось менее 12 месяцев, а затем в новом договоре срок аренды не был установлен, то есть договор имеет неопределенный срок действия.

В случае подписания арендного договора на срок год и более и отсутствия его регистрации в Росреестре, он признается недействительным, а сделка – ничтожной при возможном возникновении конфликтных ситуаций и судебном разбирательстве.

Но, исходя из прагматических соображений, регистрация договора аренды – желательный шаг для обеих сторон, так как в этом случае на защиту их интересов становится закон. При регистрации специалистами Росреестра проверяются все документы и правомерность заключения данной сделки.

Преимущества и недостатки

Как любая сделка договор аренды нежилого помещения содержит в себе как преимущества, так и недостатки.

К преимуществам заключения договора аренды нежилого помещения между ИП можно отнести:

  • четкое определение прав и обязанностей арендодателя и арендопользователя, а также других существенных условий;
  • арендатор не тратит средства на приобретение нужного для своей предпринимательской деятельности помещения. Мало того, он имеет возможность «покрыть» свои расходы по арендной плате полученной от использования арендуемого помещения прибылью. То есть аренда нежилого помещения для индивидуального предпринимателя – очень выгодная сделка;
  • возможность сторон защитить свои интересы в договорных отношениях путем страхования сделки в страховой компании. Договор со страховой компанией должен быть заключенным после подписания договора аренды
  • меньший размер налога. Если арендодатель – ИП, то он будет платить по упрощенной системе налогообложения — 6% плюс страховые взносы. В противном случае физическому лицу, сдающему помещение в аренду, придется платить 13% НДФЛ. Выгодный вариант очевиден.

К недостаткам можно отнести:

  • обязательность получения статуса индивидуального предпринимателя. Неисполнение данного требования чревато большими неприятностями для участников сделки: от многотысячного штрафа до шести месяцев ареста.
  • многочисленность условий. Порой договор аренды недвижимости представляет собой фолиант, в котором несложно заблудиться неискушенному лицу. Поэтому рекомендуется обращение за помощью к экспертам, которые гарантированно уберегут от умело расставленных «ловушек».

Договор аренды нежилого помещения между ИП и юридическим лицом

Договор аренды недвижимости, в том числе и нежилой, могут заключать не только ИП, но и юридические лица.

Образец договора можно скачать здесь.

В соответствие статьям 209, 213 и 608 ГК РФ юрлица в вопросах пользования и распоряжения собственным недвижимым имуществом, в том числе и нежилыми помещениями, имеют те же права, что и физические лица,

Арендное соглашение, в котором принимает участие юридическое лицо, подлежит регистрации в Росреестре независимо от срока действия.

При заключении договора между ИП и юридическим лицом обязателен учредительный документ последнего. В остальном особых различий между договором ИП – ИП и договором ИП — юрлицо не существует.

Единственной особенностью договора ИП-юрлицо является оплата за аренду: по одному договору наличный платеж ограничен ста тысячами рублей. Поэтому в соглашении лучше предусмотреть безналичный расчет.

Про изменение существенных условий договора аренды нежилого помещения читайте здесь.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по инициативе арендатора рассматривается на этой странице.

Видео: Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП

Договор аренды нежилого помещения: основы и особенности

Договор аренды нежилого помещения, как отражение новой российской действительности, обширное распространение обрел в начале 90-х годов 20 века. Это не значит, что раньше не сдавались помещения или не оформлялись договоры аренды, но в полной мере в Российской Федерации это начало происходить именно в этот период. C зарождением малого бизнеса и развитием предпринимательства потребность в юридическом сопровождении аренды стала необходимостью.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Понятие о договоре аренды

Основные постулаты аренды как части обязательственного права в новой России были закреплены в 1996 году, в части второй ГК РФ. В нем аренде отведена целая Глава 34, названная «Аренда».

Сегодня мы рассмотрим «аренду» в контексте передачи в коммерческий найм нежилых помещений (НП).

Договор аренды НП – это контракт, оформленный письменно и скрепленный подписями сторон по причине возникновения между ними арендных отношений. По этому документу наниматель наделяется правом использования НП за определенную плату. Порядок использования НП обговаривается сторонами и фиксируется в разделах контракта.

Владелец имущества именуется Арендодатель, а пользователь НП – Арендатор.

Арендодатели и Арендаторы

Арендодателями могут быть: обычные граждане, предприниматели (ИП), юридические лица, органы власти или уполномоченные наймодателем лица.

Роль Арендатора может исполнять любое лицо, которому для предпринимательской деятельности необходимо НП.

Таким образом, договор аренды НП между собой могут заключать физические лица, юридические лица, ИП, органы власти.

Задачи Арендодателя и Арендатора

Определяющая задача для наймодателя — получение максимального дохода от сдачи своего имущества в аренду. Пределом мечтаний Арендатора является получение в пользование максимально отвечающего потребностям его бизнеса НП с самыми меньшими затратами. Этот конфликт интересов является предметом обсуждения сторон. От того, найдут ли стороны устраивающее обоих решение, зависит заключение сделки.

Основные условия договора

Договор аренды имеет обязательные условия, составляющие его сущность. Кроме того, в нем дополнительно отражаются согласованные пожелания сторон.

Обязательные разделы:

  • предмет договора;
  • продолжительность арендных отношений;
  • цель использования;
  • плата за аренду;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • регистрация договора.

Все остальные разделы вносятся в контракт по усмотрению сторон.

Предмет договора

Одно из важнейших условий договора — предмет аренды, т.е. передаваемое в пользование нежилое помещение.

У него должны быть особенности, которые позволяют четко выделить этот объект среди других. Главный идентифицирующий признак – кадастровый номер. Далее – адрес, площадь, характеристики.

НП — это расположенный в жилом или нежилом здании объект недвижимости, имеющий следующие признаки:

  • отделен от других помещений в здании;
  • наличие отдельного входа;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • зафиксирован в ЕГРП с назначением «нежилое».

Главное отличие НП от жилого определяется тем фактором, что нежилое не может использоваться для постоянного проживания.

В договоре передаваемое в наем НП описывается следующим образом: наименование и местоположение, кадастровый номер, площадь в кв.м., этаж здания. Этих данных достаточно для идентификации объекта. При желании сторон другие характеристики НП описываются в акте приема-передачи или в одном из приложений.

Срок аренды

Продолжительность арендных отношений законодателем не ограничивается. Все зависит от воли сторон. Аренда НП бывает краткосрочной (до одного года) и долгосрочной (от одного года и выше). Иногда стороны по разным причинам не устанавливают в контракте срок действия. Это значит, что договор срок договором не определен. В этом случае, по желанию любой из сторон, договор подлежит расторжению в любое время с предупреждением другой за 3 месяца.

Арендная плата

Арендные отношения причислены законом к разряду возмездных. За использование НП Арендатор выплачивает владельцу имущества оговоренную плату.

Размер арендной платы

Плата за пользование НП отражается в договоре отдельным пунктом. Она устанавливается или исчисляется на базе:

  • договоренности сторон;
  • утвержденной арендодателем методики;
  • рыночной стоимости;
  • результатов торгов.

Все перечисленные варианты определения величины арендной платы имеют право на существование. Разные арендодатели выбирают удобный или предписанный законом для этого способ.

Граждане, ИП и юр. лица с формой образования ООО, имеющие в собственности НП, чаще всего применяют договорные цены и активно используют для достижения своей цели торг с Арендатором.

Юр. лица с формой образования ОАО, ПАО довольно часто разрабатывают внутреннюю методику расчета арендной платы. Приказом по организации утверждается ставка арендной платы и коэффициенты к ней, делающие поправки на местоположение, состояние НП, инфраструктуру и т.д.

Органы власти тоже могут иметь разработанную методику, базирующуюся на кадастровой стоимости. Но в последние годы наметилась устойчивая тенденция по установлению размера платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости аренды. Определенная таким способом стоимость ежегодно индексируется согласно официальным данным об инфляции.

Кроме того, органы власти ограничены в своих действиях антимонопольным законодательством. Поэтому, почти всегда стоимость аренды муниципального или государственного НП определяется по результатам торгов. Начальная цена устанавливается исходя из проведенной независимым оценщиком рыночной стоимости аренды.

В разделе контракта «Арендная плата» прописываются отношения сторон по распределению затрат на коммунальные и прочие платежи. Они могут включаться в арендный платеж, оплачиваться Арендодателем с частичной компенсацией Арендатором или в ином порядке, прописанным в договоре.

Порядок оплаты

Порядок оплаты исчисленной стоимости аренды подразумевает под собой срок и способ внесения платежей.

Срок платежа определяет конкретный день, до которого наниматель производит оплату. Она может быть ежемесячной (самая распространенная), ежеквартальной, или ежегодной.

Способ внесения платежей указывает, как именно будут производиться расчеты. Обычным является перечисление арендной платы на счет арендодателя (платежное поручение) или кассовый приходный ордер (оплата наличными в кассу Арендодателя). При договоре между двумя физ. лицами может использоваться расписка, выданная Арендодателем.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон – часть контракта, имеющая немалое значение. Очень важно заполнять его максимально полно, но без чрезмерного фанатизма, чем грешат кредитные учреждения, включая в контракт все немыслимые «предсказания».

Основные обязанности сторон

У собственника имущества не так уж и много обязательств перед арендатором:

  • он должен своевременно, согласно условиям контракта, передать нанимателю НП в том состоянии, в каком оно было на момент подписания договора (если другое решение не принималось сторонами);
  • проведение капремонта при долгосрочной аренде, если в контракте не оговорено иное.

К основным обязанностям Арендатора относятся:

  • использование и содержание НП в полном соответствии с положениями контракта;
  • оплата, произведенная в указные сроки;
  • срочное извещение собственника НП об авариях любого рода, вызванных человеческим, техногенным или природным факторами.

Основные права сторон

К правам собственника относятся:

  • проведение проверок использования нанимателем переданного ему в пользование НП;
  • отслеживание поступления арендных платежей и принятие мер при нарушении сроков их внесения.

К правам Арендатора относятся:

  • возможность передачи НП полностью (частично) в субаренду при наличии письменного согласия собственника;
  • право на компенсацию затрат по улучшениям объекта, неотделимым без его повреждения, заранее согласованных с владельцем.

Изменение и расторжение договора

Основания для изменения

Новые условия, изменяющие или дополняющие контракт, вносятся при достижении взаимной договоренности сторон. Необходимость в изменениях возникает, когда появляются новые обстоятельства, которые стороны хотят включить в договор. В частности, это изменение срока аренды, условия сдачи НП в субаренду, условие изменения размера платы за наем, возможность проведения взаимозачетов за оказанные услуги и т.д.

Основания и порядок расторжения

Расторжение договора аренды происходит по инициативе одной из сторон либо по их обоюдному согласию.

Одно из наиболее частых поводов для расторжения договора по требованию Арендодателя — возникновение просроченной дебеторки по арендной плате более чем за два определенных договором периода. Далее по «популярности» идут: несоблюдение условий по содержанию помещения, сдача в субаренду без ведома Арендодателя, устройство перепланировок, отсутствие текущего ремонта либо возникновение у Арендодателя причин, препятствующих сдаче НП в аренду.

Побудить арендатора расторгнуть договор могут следующие причины:

  • сбои в бизнесе Арендатора;
  • предложение Арендодателем новых, нерентабельных для нанимателя условий;
  • нарушение владельцем своих обязательств;
  • появление более выгодных для нанимателя предложений.

При расторжении контракта по взаимному желанию сторон оформляется соглашение и передаточный акт на возврат НП собственнику. При долгосрочном договоре понадобится еще пройти процедуру госрегистрации соглашения о прекращении договора.

Контракт прекращается по желанию одной стороны в любое время после письменного уведомления второй стороны не позже, чем за 2 месяца. При долгосрочном договоре извещение направляется за 3 месяца до его расторжения.

Если же одна из сторон хочет расторгнуть договор и вовремя уведомила об этом другую сторону, а та препятствует прекращению договора, спор разрешается в судебном порядке.

Ответственность сторон и разрешение споров

Сторона, нарушающая условия контракта, несет определенную договором и действующим законодательством материальную ответственность.

В контракте стороны указывают величину пени за просрочку оплаты, порядок определения ущерба за повреждение имущества, санкции за непроведение арендатором или собственником ремонта и т.д.

Все разногласия и разночтения по договору аренды разрешаются в ходе диалога между сторонами.

Если в ходе переговоров согласия достичь не удалось, то рассмотрение спорных вопросов переносится в плоскость судебного разбирательства.

Передаточный акт

При передаче НП Арендатору или его возврате из аренды владельцу стороны обязаны подписать передаточный акт. В нем указываются основания для передачи, состояние помещения и т.д.

Количество экземпляров

Договор составляется в количестве экземпляров, равном числу сторон. В случае, если договор заключается на период от одного года и более, он подается на госрегистрацию в Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. И поэтому дополнительный экземпляр договора предусматривается для регистрирующего органа.

Приложения к договору аренды

Договор аренды может не содержать приложений, если все условия были подробно расписаны в тексте контракта. Если же некоторые пункты договора требуют более подробной информации, их отражают в приложениях.

В приложениях к договору указывают к примеру:

  • расчет арендной платы и коммунальных платежей;
  • технический план помещения;
  • выписка из ЕГРН;
  • передаточный акт (тоже может оформляться как приложение).

Бизнес по сдаче нежилых помещений в аренду всегда являлся прибыльным. Но в настоящее время, особенно в малых городах, рынок арендной недвижимости перенасыщен пустующими помещениями. Это связано, с одной стороны, с текущей экономической ситуацией в стране, и с другой, большим объемом жилищного строительства, при котором все первые этажи спланированы для размещения нежилых помещений. Тем не менее, растет сегмент рынка оказания услуг (бытовых, медицинских, ветеринарных, аптечных, косметологических и др.), что повлечет увеличение спроса на аренду нежилых помещений.

Бизнес-вики — энциклопедия бизнеса стартует!

Г. Волгоград. 01 января 2014г.

ООО «Недвижимость», в лице директора Иванова Ивана Петровича, действующего на основании устава, именуемого в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны и Индивидуальный предприниматель Петров Петр Иванович, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя именуемый в дальнейшем Арендатором, с другой стороны, именуемые совместно сторонами, заключили настоящий договор о нижеследующем: .

1.1 Арендодатель на правах собственника или субарендатора при наличии имеющегося в его распоряжении разрешения собственника недвижимого имущества предоставляет Арендатору нежилое помещение (объект), расположенный по адресу г. Волгоград, пр. Металлурго, д.1, офис 345 для эксплуатации в качестве офисного помещения.

1.2 Нежилое помещение (офис), передается в аренду согласно наличествующей проектной документации, с прилагаемой к настоящему договору копией.

1.3 Объект настоящего договора находится в надлежащем состоянии, для эксплуатации его по назначению, так же как и инженерные и иные сети и сопутствующее оборудование.

2. Арендная плата и порядок производства расчетов

2.1 Ежемесячный размер арендной платы за эксплуатацию (использование) объекта недвижимости, составляет сумму равную 10 000 (десяти тысячам) рублей 00 коп.

2.2 Арендная плата вноситься ежемесячно путем безналичного (наличного) расчета, но не позднее 20 числа каждого месяца.

2.3 При изменениях пунктов 2.1 и 2.2 настоящего договора путем согласования сторон, данное обстоятельство заключается в виде дополнительного соглашения к данному договору.

2.4 Затраты Арендатора на содержания объекта недвижимости, оборудования и инженерных сетей оплачиваются Арендатором отдельно и не входят в сумму аренды помещения, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

2.5 Срок исполнения Арендатором возложенных на него обязательств, предусмотренных п.2.4 наступают непозднее 3 дней с момента получения последним счета о предоставленных услугах.

3.1 Настоящий договор заключен сроком на 2 (два) года и 6 (шесть) месяцев, с 01 января 2014 г., по 01 июля 2016 г.

3.2 В случае продления действия настоящего договора, Арендатор должен обратиться к Арендодателю в письменной форме, но не позднее месяца, до срока окончания действия настоящего договора, если иного не оговорено дополнительными соглашениями.

3.3 Настоящий договор считается продленным автоматически в случае не заявления об изменениях или расторжении настоящего договора, как с стороны Арендодателя, так и Арендатора, в период предшествующий дате окончания настоящего договора, но не позднее чем за 1 (один) месяц.

4. Права и обязанности сторон

4.1 Обязанности Арендатора:

4.1.1 Своевременное внесение оплаты за арендованный объект недвижимости, согласно ч. 2 настоящего договора.

4.1.2 Эксплуатировать арендованную недвижимость согласно п. 1.1 настоящего договора.

4.1.3 Устранять и возмещать причиненный Арендодателю ущерб, причиной которого являлись действия или бездействия, как самого Арендатора, так и сторонних лиц действующих (бездействующих) с разрешения Арендатора.

4.1.4 Своевременно осуществлять плановый, внеплановый и капитальный ремонт арендуемого помещения, в сроки, установленные согласно договоренности сторон путем составления дополнительного соглашения.

4.1.5 Не выполнять действий, затрагивающих планировку арендуемого помещения, без уведомления Арендодателя и согласования данных действий путем подписания соответствующего дополнительного соглашения.

4.1.6 Соблюдать правила пожарной безопасности.

4.1.7 Обеспечивать беспрепятственный допуск Арендодателю на территорию арендуемого помещения, а так же третьих лиц действующих по указанию и от лица Арендодателя, на основании заверенного согласно законодательства разрешения, с указанием наличия полномочий.

4.1.8 Передать арендуемое помещение по средствам акта приема- передачи, в надлежащем санитарно техническом состоянии в течение 3 дней с момента прекращения действия данного договора или в случае его досрочного расторжения.

4.2 Права Арендатора:

4.2.1 Использовать объект недвижимости согласно условий настоящего Договора.

4.2.2 Иметь возможность продления настоящего Договора, в случае надлежащего исполнения условий аренды.

4.2.3 Осуществлять перепланировку и улучшение арендованного помещения, только при получении письменного согласия Арендодателя. Стоимость улучшений может учитываться при оплате аренды, установленной п.2.1 по соглашению сторон, что отражается в виде дополнительного соглашения и приобщается к настоящему договору.

4.2.4 Расторгнуть настоящий договор досрочно, оповестив о данном решении Арендодателя письменной в письменной форме, не позднее, чем за 30 дней до предполагаемого срока расторжения соглашения. Данный срок может быть уменьшен по соглашению сторон, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

4.2.5 Сдавать арендуемое помещение в субаренду, с согласия и письменного разрешения Арендодателя.

4.3 Обязанности Арендодателя:

4.3.1 Подготовить и передать арендуемое помещение Арендатору согласно акта приема-передачи, с отражением санитарно-технического состояния недвижимого имущества.

4.3.2 Осуществить перепись и инвентаризацию совместно арендуемого недвижимого оборудования и иного имущества.

4.3.3 Осуществлять ремонт здания, в котором находится арендуемое помещение, не реже 1 (одного) раза в 3 (три) года.

4.3.4 Предоставлять Арендатору отчетную информацию о сумме арендной платы по затратам на содержание здания и инженерных сетей.

4.4 Права арендодателя:

4.4.1 Осуществлять контроль за выполнением обязанностей Арендатором, предусмотренных настоящим договором, и требовать от Арендатора их выполнения.

4.4.2 Получать компенсацию или возмещение полного ущерба за неправомерные действия или бездействия Арендатора либо третьих лиц, допуск на арендованный объект недвижимости которым разрешен Арендатором (работники Арендатора, посетители и т.д.), которые привели к порче имущества или арендуемого помещения.

4.4.3 Не чаще одного раза в месяц осуществлять контроль технического состояния помещений и инженерных сетей арендуемого помещения в присутствии Арендатора. Условия данного пункта не распространяется на ситуации, не терпящие отлагательства (пожар, сообщение о чрезвычайной ситуации, форс -мажор и т.д.).

4.4.4 Расторгнуть настоящий договор в случаях, определённых настоящим договором и дополнительными соглашениями приобщенными к настоящему договору, а также иными правовыми нормативными актами и законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1 Арендатор несёт полную ответственность перед Арендодателем за несвоевременное внесение арендной платы и иных платежей, предусмотренных ч.2 настоящего договора, в виде пени в размере 0,1% суммы долга за каждый день просрочки установленного настоящим договором платежа.

5.2 В случае несоблюдения требований п.3.1.8 настоящего договора, Арендатор вносит арендную плату и компенсирует затраты Арендодателя на содержание арендуемого помещения и инженерных сетей, а так же совместно арендуемого недвижимого оборудования, за каждый день просрочки платежа.

5.3 В случае обнаружения недостатков, возникших по вине Арендодателя, препятствующих эксплуатации помещения по назначению, предусмотренному положениями настоящего договора, они устраняются за счёт Арендодателя в сроки, определённые по соглашению сторон и оформленные по средствам дополнительного соглашения к настоящему договору.

5.4 При возникновении любых разногласий между сторонами настоящего договора, они разрешаются путём согласования между Арендодателем и Арендатором, а при отсутствии согласия – путём обращения в суд, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

6. Расторжение, продление и внесение изменений в настоящий договор

6.1 Договор расторгается, продлевается или изменяется только по соглашению сторон, о чём в письменной форме составляются дополнительные соглашения и приобщаются к настоящему договору. Требование данного пункта не распространяется на случаи расторжения настоящего договора в одностороннем порядке, вследствие несоблюдения одной из сторон настоящего договора условий дополнительных соглашений, либо требований самого настоящего договора.

6.2 Дополнительные соглашения, заключённые между сторонами, являются неотъемлемой частью настоящего договора, а оговоренные требования обязательны для исполнения сторонами.

6.3 Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке допускается только в следующих случаях:

6.3.1 Эксплуатация арендованного помещения полностью или частично не по целевому назначению, предусмотренному настоящим договором, включая передачу объекта недвижимости в субаренду, передачу в качестве залога либо вклада или оформление иного обременения на арендованный объект недвижимости, без получения на данные действия письменного согласия Арендодателя или в нарушение положений настоящего договора.

6.3.2 Проведение строительно — отделочных работ затрагивающих планировку арендованного помещения Арендатором без письменного разрешения на осуществление данных действий Арендодателя.

6.3.3 Нарушение Арендодателем требований настоящего договора, предусмотренных п. 2 на протяжении свыше 3 (трех) месяцев.

7. Дополнительные условия

7.1 Арендодатель гарантирует, что арендуемое Арендатором помещений не находится в аренде, залоге, под арестом, а также не обременено иными обязательствами, способствующими невозможность эксплуатации данного объекта недвижимости по назначению.

7.2 Государственная регистрация настоящего договора осуществляется за счёт собственных средств Арендодателя не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Нарушение указанного требования влечёт признание настоящего договора недействительным (не заключенным).

7.3 При внесении любых изменений условий в ч.2 настоящего договора, такие как соглашения в части суммы арендной платы за эксплуатацию арендуемого объекта недвижимости, они вступают в законную силу со следующего месяца с момента подписания такого соглашения и заверения дополнительного соглашения к настоящему договору.

7.4 Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу с момента его подписания.