Договор найма кратко

Договор найма жилого помещения (8)

Главная > Реферат >Государство и право

Договор найма жилого помещения

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Общие положения договора найма
по законодательству Российской Федерации……………………………….….….5

1.1 Стороны договора найма жилого помещения………………………………..10

1.2 Объект договора найма жилого помещения………………………………….13

1.3 Форма договора найма жилого помещения…………………………………..16

1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения………19

2. Отличия договора найма от договора аренды
по законодательству Российской Федерации…………………………………….24

3. Расторжение договора найма жилого помещения
по законодательству Российской Федерации…………………………………….29

Заключение…………………………………………………………………….…. 35

Список использованной литературы……………….………………………….….37

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально, как никогда, по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последние годы существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности.

Автор ставит перед собой задачу — рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства.

Целью данной курсовой работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, раскрытие особенностей договора найма жилых помещений, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

При написании курсовой работы была изучена и проанализирована разнообразная литература по гражданскому праву: учебные пособия, монографии, документы и материалы по исследуемой теме, статьи в современных периодических изданиях. Теоретическая база работы включает в себя, во-первых, Собрание законодательства Российской Федерации, Конституцию, Гражданский и Жилищный кодексы; во-вторых, монографии и журнальные статьи отечественных ученых-юристов, в основном таких, как Андрианов И. И., Мехтиев Ю.А., Скрипко В.Р. и др.; в-третьих, учебные пособия по гражданскому праву таких известных авторов, Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Седугин П.И.

Вместе с тем, разработка этой темы сегодня явно нуждается в продолжении в свете новых подходов, взглядов, концепций.

1 Общие положения договора найма по законодательству РФ

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров. Одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671-688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РФ, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений. Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. 1

Предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В статье 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. 1

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищным кодексом и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, о временных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. 1

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также дает основание для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключенным до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК РФ), то есть договора, в котором права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (ст.682 ГК РФ), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. «Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ «Примерные условия договора». Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья.

Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

Таким образом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом — ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав — только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении «социального» жилищного правоотношения. 1

Договор найма кратко

Конспект лекции: Договор найма жилого помещения

По договору одна сторона (наймодатель) – собственник жилого помещения или управомоченное лицо – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

Правовая сущность: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Стороны: наймодатель — любой субъект права, т.е собственник и наниматель – общий субъект права — гражданин.

Виды:

  • — коммерческий (оформляется обычным договором);
  • — социальный — отношения регулируются нормами ЖК и статьями ГК (типовая форма договора утвержденная правительством).

Предмет: жилое помещение — изолированное жилое помещение пригодное для проживания.

Основания возникновения:

  • — социальный — решение органа управления и договор;
  • — коммерческий — договор.

Форма: договор заключается в письменной форме.

Срок договора:

  • — социальный — бессрочный;
  • — коммерческий — срочный не более 5 лет.

Вселение граждан в жилое помещение:

  • — социальный — в качестве члена семьи, с соглашения других членов и наймодателя;
  • — коммерческий — постоянно проживающего, вселение после заключения договора — с соглашения наймодателя.

Оплата жилья:

  • — социальный — по тарифам с учетом социального статуса и доходов, выплачиваются компенсации и субсидии;
  • — коммерческий — оплата по соглашению сторон, одностороннее изменение не допускается.

Изменение договора:

  • — социального — по требованию нанимателя и членов семьи;
  • — коммерческого — смена нанимателя возможна по требованию другого проживающего члена, в случае смерти наймодателя — с соглашения нового.

Внимание! Каждый электронный конспект лекций является интеллектуальной собственностью своего автора и опубликован на сайте исключительно в ознакомительных целях.

Договор найма кратко

Договор найма жилого помещения– это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилых помещений является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;
2) возмездным;
3) взаимным.

Предмет договора– изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Стороны договора– наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Форма договора– письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.

Срок договора: для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.

Наниматель обязан:
а) использовать жилое помещение только для проживания;
б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;
в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;
г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель вправе:
а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;
в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

  • договор коммерческого найма жилого помещения;
  • договор найма специализированного жилого помещения;
  • договор социального найма жилого помещения.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным;
  • признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

ДОГОВОР НАЙМА

Большой бухгалтерский словарь. — М.: Институт новой экономики . Под редакцией А.Н. Азрилияна . 1999 .

Смотреть что такое «ДОГОВОР НАЙМА» в других словарях:

Договор найма — жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства, договор найма регулируется ГК РФ. Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и… … Википедия

Договор найма — в РФ соглашение, по которому: наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартиру); а наниматель обязуется: (1) использовать это жилое помещение по назначению, (2)… … Финансовый словарь

Договор найма — соглашение, по которому наймодатель в пользование нанимателю и членам его семьи сдает пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет за собой право… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Договор Найма — договор, по которому одна сторона (наймодатель) берет на себя обязательство предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Наниматель не получает права распоряжения нанятым имуществом, за исключением права… … Словарь бизнес-терминов

договор найма — Договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется предоставить другой стороне, нанимателю, имущество во временное пользование за плату. Имущественный найм именуется также прокатом, арендой. Имущественный найм обеспечивает экономически … Справочник технического переводчика

договор найма — жилого помещения договор, по которому одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч … Большой юридический словарь

Договор найма — соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право… … Словарь юридических понятий

Договор найма жилого помещения — (англ. contract of renting of dwelling) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодателъ) обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жилое помещение… … Энциклопедия права

Договор Найма Жилого Помещения — договор, по которому одна сторона (владелец жилого помещения или назначенное им лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату для проживания в нем на оговоренный срок. Договор в обязательном порядке заключается … Словарь бизнес-терминов

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ — договор, в соответствии с которым од на сторона (наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) ипроживающим совместно с ним лицам для проживание жилое помещение за ус тановленную плату. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь