Договор найма по гражданскому кодексу

Гражданский Кодекс Российской Федерации. ГЛАВА 35

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне.

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого.

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. .

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не.

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Комментарии к ст. 683 ГК РФ

Комментируемая статья ограничивает срок действия договора найма максимальным периодом в пять лет. В случае, когда сторонами срок в договоре не определен, считается, что он заключен на максимальный срок. Окончание срока действия договора найма не означает, что наниматель обязан незамедлительно покинуть помещение.

Пункт второй содержит понятие краткосрочного найма. Таковым является наем, если срок его не превышает одного года. По указанному договору наниматель получает урезанные права. Так, они не вправе воспользоваться положениями закона, которые позволяют вселить временных жильцов. Краткосрочный наем не влечет необходимости указания в договоре лиц, которые проживают совместно с нанимателем. Наниматель не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Он не вправе сдавать в поднаем полученное по договору краткосрочного найма помещение и не может быть заменен в договоре на другое лицо. Поскольку действие договора краткосрочного найма ограничено одним годом, к нему не могут быть применены положения статьи 687, согласно которым суд может предоставить нанимателю время не более года на устранение недостатков, которые послужили основанием к выселению. Впрочем, в договоре могут быть предусмотрены иные требования.

Глава 59. Наем (аренда) жилища.

Статья 810. Договор найма жилища.
1. По договору найма (аренды) жилища одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату.
2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом:
3. К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 811. Форма договора найма жилища.
Договор найма жилища заключается в письменной форме.

Статья 812. Предмет договора найма жилища.
1. Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть.
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.
3. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре найма жилища.
1. Сторонами в договоре найма жилища могут быть физические и юридические лица.
2. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство при изменении собственника жилища, переданного в наем.
При изменении собственника жилища, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Статья 815. Обязанности нанимателя жилища.
1. Наниматель обязан использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласий наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилище. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Статья 816. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним.
1. В договоре найма жилища должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилищем.
2. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими совместно с ним.
3. Если нанимателями жилища являются несколько лиц, их обязанности по договору найма жилища являются солидарными.
4. Порядок пользования жилищем нанимателем и лицами, постоянно проживающими совместно с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право нанимателя и лиц, постоянно проживающих совместно с ним, на вселение других лиц в жилище.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем.
2. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с частью первой настоящей статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жильцы.
1. Наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов).
2. Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем.
3. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилища, переданного в наем.
1. Текущий ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором.
2. Капитальный ремонт жилища, переданного в наем, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится переданное в наем жилище, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилищем, не допускается без согласия нанимателя.

Статья 820. Плата за пользование жилищем.
1. Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.
2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом.
3. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный договором найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Статья 821. Срок договора найма жилища.
1. Договор найма жилища заключается на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилища, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи
816, положения статьи 818 и статей 822-824 настоящего Кодекса.

Статья 822. Преимущественные права нанимателя жилища.
1. При истечении срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на но
вый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или других условиях либо предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право потребовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.
2. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823, Договор поднайма жилища.
1. По договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.
2. Договор поднайма жилища является возмездным, Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма.
3. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища.
4. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма.
5. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена нанимателя в договоре найма жилища.
1. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним Из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Статья 825. Расторжение договора найма жилища.
1. Наниматель жилища имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наимодатель имеет право потребовать от него плату за пользование жилищем за три месяца, если наимодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилища на таких же условиях с другим лицом.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилища, если жилище стало непригодным для постоянного проживания в нем.
2. Договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда потребованию наймодателя в случае:

  1. невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз;
  2. разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища.Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.

3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя при необходимости использования жилища для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Наимодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
4. Если наниматель жилища или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилище не но назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наимодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилище не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наимодатель имеет право потребовать расторжения договора найма жилища.

Статья 826. Правовые последствия расторжения договора найма жилища.
При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилища.

Договор найма жилого помещения.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая «излишки» жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40 Жилищного кодекса РСФСР).

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены — ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, — размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного м2 общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, — и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему «защитную» сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем — все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Кодекс Наполеона/Книга 3/Раздел VIII

1708. Договоры найма бывают двух родов: наем иму­ществ и наем работ.

1709. Наем имуществ есть договор, в силу которого одна из договаривающихся сторон обязуется предоставить другой в пользование вещь на определенное время, за извест­ную цену, которую другая сторона обязуется ей заплатить.

1710. Наем работ есть договор, по которому одна из договаривающихся сторон обязуется сделать что-либо для другой, за условленное между ними вознаграждение. [337]

1711. Вышеозначенные два рода найма подразделяются еще на несколько особенных видов:

наем домов и движимости (bail à loyer);

аренда сельских имений (bail à ferme);

наем труда или услуг (loyer);

наем скота, прибыль от которого делится между соб­ственником и тем лицом, кому он вверяет животных (bail à cheptel);

подряд на выполнение какой-либо работы за определен­ную по смете или оптом цену (devis, marché, ou prix fait), если материал доставляется тем лицом, для которого ра­бота предпринимается.

Эти три последние вида подлежат особым правилам.

1712. Аренда имуществ государственных, имуществ, принадлежащих сельским общинам и городам, а также установлениям, в ведении правительства состоящим, под­чиняется особенным правилам.

ГЛАВА ВТОРАЯ .
О найме имуществ.

1713. Предметом найма могут быть всякого рода иму­щества, как движимые, так и недвижимые.

ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРВОЕ.
Общие правила о найме домов и сельских имений.

1714. Договор найма можно заключать или письменно или словесно.

1715. Если договор найма, заключенный не на письме, не был еще приведен в исполнение, и одна из сторон его отрицает, то доказательство посредством свидетелей не допускается, как бы незначительна ни была цена найма, и несмотря на заявление, что дан был задаток.

Присяга может быть предложена только тому, кто отри­цает существование найма. [338]

1716. Если возникает спор о наемной плате по слове­сному договору найма, исполнение которого уже началось, и нет расписки в получении оной, то хозяин удостоверяет свое показание присягой, буде наниматель не предпочтет оценки через сведущих людей; в этом случае он несет издержки оценки, если она будет превышать цену им по­казанную.

1717. Наниматель имеет право отдавать имущество в перенаем и даже уступить свой наем другому, если это не было ему запрещено.

Это может быть запрещено вполне или отчасти.

Оговорка о таком запрещении безусловно необходима.

1718. Статьи раздела о договоре предбрачном и о взаим­ных правах супругов, содержащие правила о найме иму­ществ замужних женщин, применяются и к найму иму­ществ, принадлежащих несовершеннолетним.

1719. Наймодавец, по самому свойству договора и без всякого особого условия, обязан:

1) передать нанимателю вещь, им нанятую;

2) поддерживать вещь в таком состоянии, чтобы она была годна для того употребления, для которого нанята;

3) обеспечить нанимателю спокойное ею пользование во все продолжение найма.

1720. Наймодавец обязан передать вещь в совершен­но исправном виде.

Он обязан в продолжении найма делать все починки и поправки, какие окажутся нужными, за исключением тех, которые падают на нанимателя.

1721. Наймодавец ответствует нанимателю за все по­роки и недостатки нанятой вещи, которые препятствуют пользоваться ею, хотя бы и не знал о них при совершении договора найма.

Если от пороков и недостатков вещи произойдут для нанимателя какие-либо потери, то наймодавец обязан воз­наградить его.

1722. Если в продолжение найма вещь, отданная в наем, уничтожилась во всей ее целости вследствие [339] случайного события, то договор найма прекращается сам собой; если вещь уничтожилась только отчасти, то наниматель имеет право, смотря по обстоятельствам, требовать или умень­шения цены, или прекращения договора. В обоих случаях нельзя требовать вознаграждения за вред и убытки.

1723. Наймодавец не может в продолжение найма изменять форму вещи, отданной в наем.

1724. Если в продолжение найма вещь, в наем отданная, потребует настоятельных поправок, которые не мо­гут быть отложены до окончания найма, то наниматель не может противиться этим поправкам, какие бы неудобства от того ни возникали, и хотя бы он во время исправлений был лишен пользования частью нанятой вещи.

Однако, если эти поправки продолжаются более сорока дней, то цена найма уменьшается соразмерно времени и той части нанятой вещи, пользования которой наниматель ли­шился.

Если эти поправки такого свойства, что делают необи­таемыми помещения, необходимые для нанимателя и его се­мейства, то он может требовать уничтожения договора найма.

1725. Наймодавец не ответствует нанимателю за беспокойства, причиняемые его пользованию действиями треть­их лиц, не заявляющих, впрочем, никаких прав на нанимаемую вещь; но наниматель имеет право преследо­вать их от своего собственного имени.

1726. Если же напротив того, спокойное пользование нанимателя или арендатора нарушено вследствие иска о пра­ве собственности на имущество, то они имеют право на со­размерное уменьшение платы за наем или аренду, если об этих притязаниях и препятствиях к спокойному пользованию было заявлено хозяину.

1727. Если лица, фактически нарушившие спокойное вла­дение нанимателя, предъявят какие-либо права на вещь, в наем отданную, или если наниматель вызван в суд и присужден к возвращению всей или части нанятой вещи, или к обязанности терпеть в чью-либо пользу какой-либо сервитут, то он должен привлечь к ответственности [340] наймодавца, а сам, если того потребует, освобождается от иска указанием наймодавца, от имени которого он вла­деет.

1728. Наниматель имеет две главные обязанности:

1) пользоваться вещью, в наем ему отданной, как заботливый хозяин, и сообразно с тем назначением, на которое она ему была отдана, или, при отсутствии о том соглашения, сообразно с назначением, которое следует предполагать по обстоятельствам найма;

2) вносить наемную плату в определенные сроки.

1729. Если наниматель употребляет нанятую вещь несо­гласно ее назначению или таким образом, что из этого может произойти убыток для наймодавца, то сей послед­ний, смотря по обстоятельствам, может требовать уничто­жения договора.

1730. Если стороны сделали опись вещи, в наем отдан­ной, то наниматель обязан возвратить ее в том виде, в каком принял по описи, за исключением того, что утра­тилось и пришло в худшее состояние от ветхости или от непреодолимой силы.

1731. Если опись вещи не была сделана, то предпола­гается, что наниматель принял вещь в хорошем состоя­нии по отношению к тем исправлениям, которые на нем лежат, и должен возвратить вещь в том же состоянии; но за ним сохраняется право доказать противное.

1732. Наниматель отвечает за повреждения и утраты, которые бы последовали во время его пользования вещью, разве бы он доказал, что они произошли не по его вине.

1733. Он отвечает за убытки от пожара, если не до­кажет:

что пожар произошел от случайного события либо не­преодолимой силы, или вследствие недостатков постройки;

или, что огонь сообщился от соседнего здания.

1734. Если нанимателей несколько, то все они отвечают за убытки от пожара солидарно.

Но если докажут, что пожар начался в жилье одного [341] из них, то в этом случае отвечает только сей по­следний.

Или, если некоторые из них докажут, что пожар не мог начаться у них, то и в таком случае они за него не отвечают.

1735. Наниматель отвечает за повреждения и утраты, причиняемые его домашними пли перенаемщиками.

1736. Если наем совершен был не на письме, то ни одна сторона не может отказаться от найма иначе, как с соблюдением сроков, установленных местными обы­чаями.

1737. Наем прекращается сам собой по истечении на­значенного срока и без всякого в этом случае предвари­тельного заявления, если договор был заключен пись­менно.

1738. Если по окончании срока найма, совершенного на письме, наниматель остается и оставляется во владении, то через это возникает новый договор, последствия которого определяются статьей, касающейся наймов, совершенных не на письме.

1739. Наниматель, которому отказано в найме, хотя бы и оставался во владении нанятой вещью, не может ссылать­ся на безмолвное возобновление договора.

1740. В случаях, указанных двумя предшедшими статьями, поручительство, данное посторонним лицом в точном исполнении договора найма, не распространяется на обязательства, возникающие от дальнейшего продолжения договора.

1741. Договор найма прекращается вследствие уничто­жения нанятой вещи и вследствие неисполнения обязательства как со стороны наймодавца, так и со стороны нанимателя.

1742. Договор найма не прекращается ни смертью най­модавца, ни смертью нанимателя.

1743. Если наймодавец продаст вещь, в наем от­данную, то приобретатель не может отказать арендатору [342] либо наемщику, имеющему официальный акт найма, либо частный акт, день совершения которого определен, разве бы наймодавец удержал это право за собой по договору найма.

1744. Если при заключении договора найма было услов­лено, что, в случае продажи, приобретатель может отка­зать арендатору либо наемщику, и если не сделано ника­ких условий относительно вознаграждения за вред и убыт­ки, то наймодавец обязан вознаградить арендатора либо наемщика, как постановлено в нижеследующих статьях.

1745. Если дело идет о доме, квартире или магазине, то наймодавец платит удаленному нанимателю, в возна­граждение за вред и убытки, сумму равную цене найма за то время, какое по местным обычаям полагается между отказом и оставлением помещения.

1746. Если дело идет о сельских недвижимых иму­ществах, то вознаграждение, которое хозяин обязан за­платить арендатору, равняется третьей части цены за все остающееся время аренды.

1747. Вознаграждение определяется сведущими людьми, если дело идет о фабриках, заводах или иных заведе­ниях, требующих значительных затрат.

1748. Приобретатель, желающий воспользоваться предо­ставленным по договору найма, на случай продажи, пра­вом отказать арендатору либо наемщику, обязан, сверх сего, предварительно уведомить нанимателя об отказе в срок, принятый для таких уведомлений в данной мест­ности.

Он обязан также уведомить арендатора сельских иму­ществ, по крайней мере, за год вперед.

1749. Арендаторы либо наемщики не могут быть удале­ны прежде, чем вышеозначенные вред и убытки будут им возмещены наймодавцем, а если он не платит, то новым приобретателем.

1750. Если договор найма совершен не в форме офи­циального акта, или если время его совершения не [343] определено, то приобретатель не обязан вознаграждать за вред и убытки.

1751. Приобретатель, обязавшийся условием выкупа, не может отказать нанимателю до тех пор, пока с истече­нием срока, назначенного для выкупа, не сделается беспо­воротным собственником.

ОТДЕЛЕНИЕ ВТОРОЕ.
Особые правила о найме домов и движимости.

1752. Наниматель, не меблирующий дома в достаточном размере, может быть из него удален, если не доставит обеспечения, соответствующего наемной плате.

1753. Перенаемщик отвечает хозяину только в размере цены, какую должен за перенаем во время обращения взы­скания на самого нанимателя, причем не может ссылаться на то, что заплатил ему вперед.

Уплаты, сделанные перенаемщиком, как на основании усло­вий перенайма, так и по местным обычаям, не считаются уплатами сделанными вперед.

1754. К мелким починкам и поправкам, которые ле­жат на обязанности нанимателя, если нет противного тому условия, принадлежат те, которые причисляются в этот разряд местными обычаями; сюда, между прочим, относят­ся следующие предметы:

очаги, каминные заслонки, наличники, надкаминные доски;

перемазка, до высоты одного метра, нижней части, комнат­ных стен и других жилых мест;

полы и паркеты, когда только некоторые их части повреж­дены;

стекла, исключая разбитых градом или вследствие иных случайных и непреодолимых причин, за что наниматель не отвечает;

двери, оконные рамы, перегородки или ставни для лавок, задвижки, петли и замки.

1755. Никакие поправки, хотя бы и лежащие на обязан­ности наемщика, не производятся им, если повреждения про­изошли от ветхости или непреодолимой силы. [344]

1756. Очистка колодцев и выгребных ям лежит на обязанности хозяина, если не было противного тому условия.

1757. Наем движимости для убранства и устройства целого дома, отдельной квартиры, лавки или иного помещения, считается заключенным на обыкновенный срок найма до­мов, квартир, лавок или иных помещений, согласно с местными обычаями.

1758. Наем меблированных комнат считается заклю­ченным погодно, если наемная плата определена по стольку-то в год;

помесячно, если она определена по стольку-то в месяц;

поденно, если она определена по стольку-то в день.

Если нет указаний, что наем заключен по стольку-то в год, или в месяц, или в день, то наем считается заклю­ченным на основании местных обычаев.

1759. Если наниматель дома или квартиры, по окончании срока найма, заключенного на письме, продолжает ими поль­зоваться без препятствия в том со стороны наймодавца, то подразумевается, что он остается в них на тех же самых условиях на время, определяемое местными обычая­ми, и не может ни оставить помещения, ни быть из него удален иначе, как по уведомлении в срок, определяемый местными обычаями.

1760. В случае уничтожения договора по вине нанима­теля, он обязан заплатить цену найма за время, необхо­димое для отдачи в новый наем, чем не устраняется пра­во на вознаграждение за вред и убытки, которые бы могли произойти от злоупотребления.

1761. Наймодавец не может отступиться от договора, хотя бы объявил, что сам хочет занять отданный в на­ем дом, если не было противного тому условия.

1762. Если в договоре найма было условлено, что наймодавец может потом сам занять отданный внаймы дом, то он обязан заранее уведомить нанимателя с соблюде­нием сроков, установленных местными обычаями. [345]

ОТДЕЛЕНИЕ ТРЕТЬЕ.
Особенные правила об аренде сельских имений.

1763. Кто обрабатывает землю под условием дележа плодов с наймодавцем, тот не может ни сдавать ее от себя в перенаем, ни переуступать своих прав, если это ему прямо не было предоставлено в договоре.

1764. В случае нарушения сего правила, собственник имеет право возвратить землю в свое пользование, а арен­датор присуждается к вознаграждению за вред и убытки, от неисполнения договора происшедшие.

1765. Если в арендном договоре означено большее или меньшее против действительности пространство земли, то увеличение или уменьшение арендной платы может последо­вать только в случаях и на основании правил, указанных в разделе о продаже.

1766. Если арендатор сельского имения не заведет в нем скота и орудий, необходимых для хозяйства, если вовсе не возделывает земли, или возделывает ее не как забот­ливый хозяин, или употребляет нанятый предмет не со­образно его назначению, или вообще не исполняет условий договора, и от этого возникают для наймодавца убытки, то сей последний, смотря по обстоятельствам, может требовать уничтожения арендного договора.

В случае, если договор прекращается по вине аренда­тора, он обязан вознаградить хозяина за вред и убытки, согласно статье 1764.

1767. Каждый арендатор сельского имения обязан скла­дывать произведения земли в места, для сего предназначен­ные по договору.

1768. Арендатор сельского имения обязан, под опасе­нием вознаграждения за все издержки, вред и убытки, уведомлять собственника о всяком завладении, которое бы по­следовало в имении.

Это уведомление должно быть сделано в тот же срок, какой определен для вызова сторон к суду, сообразно с расстоянием. [346]

1769. Если договор аренды заключен на несколько лет, и в продолжение оной весь урожай или, по крайней мере, половина его погибнет вследствие случайных событий, то арендатор может требовать соответственной сбавки аренд­ной платы, разве бы его потери покрывались урожаями предыдущих лет.

Если потери его непокрыты, то определение размера сбавки арендной платы может последовать только по окончании аренды, когда делается расчет за все арендные годы.

Впрочем, суд может и временно освободить арендатора от взноса части арендной платы сообразно с понесенными потерями.

1770. Если аренда заключена только на год и если по­гиб весь урожай или, по крайней мере, половина его по­гибла, то арендатор освобождается от взноса соответствен­ной части арендной платы.

Если погибло менее половины урожая, то он не вправе требовать никакой сбавки.

1771. Арендатор не может вовсе требовать сбавки аренд­ной платы, когда урожай погиб по отделении его от земли, разве бы договор аренды предоставлял собственнику право на часть урожая в натуре; в этом случае собственник несет потерю урожая, на его часть причитающуюся, если только арендатор не впал в просрочку по доставке соб­ственнику следующей ему части урожая.

Арендатор не может, равным образом, требовать сбавки арендной платы, если причина потерь существовала и была известна во время совершения арендного договора.

1772. Арендатор может, в силу положительного усло­вия, принять на свою ответственность потери, происходящие и от случайных событий.

1773. Такое условие относится только к обыкновенным случайным событиям, каковы: градобития, пожары от мол­нии, морозы и спадение винограда.

Оно не относится к событиям чрезвычайным, каковы: опустошения, происходящие вследствие войны или наводненій, которым местность в обыкновенном порядке вещей не подвергается, разве бы арендатор принял на свою [347] ответственность потери, происходящие от всякого рода случайных событий, предвидимых или непредвидимых.

1774. Договор аренды сельского имения, совершенный не на письме, считается заключенным на время, необходимое для сбора всех плодов со взятой в арендное содержание недвижимости.

Посему аренда луга, виноградника и всякого иного позе­мельного участка, с которого плоды собираются сполна только в течение года, считается заключенной на год.

Аренда пахотных земель, разделенных на поля или плодосмены, считается заключенной на столько лет, сколько есть отдельных полей.

1775. Аренда сельских имений, хотя бы совершена была не на письме, прекращается сама собой по истечении срока, на который, по силе предшедшей статьи, считается заключенной.

1776. Если, с окончанием срока письменному договору аренды сельских имуществ, арендатор остается и остав­ляется во владении арендованным имением, то возникает новая аренда, сила и действие которой определяются статьей 1774.

1777. Арендатор, выбывающий из имения, должен оста­вить своему, по обработке земли, преемнику надлежащие по­мещения и другие удобства для работ следующего года; и, наоборот, новый арендатор должен предоставить выбываю­щему надлежащие помещения и другие удобства для сбыта фуража и уборки оставшейся еще жатвы.

В обоих случаях должно сообразоваться с местными обычаями.

1778. Арендатор, выбывающий из имения, обязан также оставить солому и навоз последнего года, если он их получил при приеме имения, а если бы и не получил, то собственник может оставить их за собой по оценке.

[348] ГЛАВА ТРЕТЬЯ .
О найме услуг и работ.

1779. Есть три главные рода найма услуг и работ:

1) наем рабочих людей, которые нанимаются к кому-либо в услужение;

2) наем возчиков для перевозки людей или товаров, как сухим путем, так и водой;

3) наем подрядчиков для производства работ по сметным или оптовым ценам.

ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРВОЕ.
О найме слуг и рабочих.

1780. Нельзя поступить в услужение иначе, как на срок или для определенного предприятия.

1781. Показаниям хозяина дается вера:

относительно количества жалованья;

относительно уплаты оного за истекший год;

относительно выдач жалованья в счет текущего года.

ОТДЕЛЕНИЕ ВТОРОЕ.
О возчиках по сухому и водному пути.

1782. Возчики по сухому и водному пути подчиняются, относительно сбережения вверенных им вещей, правилам о содержателях гостиниц, изложенным в разделе о по­клаже и секвестре.

1783. Они отвечают не только за то, что приняли на свои суда или возы, но и за то, что им было передано в пристани или в складе, для нагрузки на свои суда или возы.

1784. Они отвечают за утрату и повреждение вверенных им вещей, разве докажут, что вещи те утрачены или по­вреждены вследствие случайного события или непреодолимой силы. [349]

1785. Содержатели общественных заведений для транс­порта сухим путем или водой, а также общественных экипажей, обязаны иметь книги для записки денег, вещей и тюков, ими принятых.

1786. Содержатели и управляющие общественных заведе­ний для перевозки лиц или вещей, хозяева лодок и судов подлежат, кроме того, особым правилам, которыми опре­деляются взаимные отношения между ними и другими граж­данами.

ОТДЕЛЕНИЕ ТРЕТЬЕ.
О найме работ по сметным и оптовым ценам.

1787. При заключении подряда на какие-либо работы можно условиться, что подрядчик поставит только свой труд либо знание или же, вместе с тем, и свой материал.

1788. Если работник поставляет материал от себя, и вещь каким-либо образом погибнет прежде, чем она передана заказавшему, то потеря падает на счет работ­ника, разве заказавший работу впал в просрочку относи­тельно принятия вещи.

1789. Если работник поставляет только свой труд и знание, и вещь погибнет, то он отвечает только за свою вину.

1790. Если в случае, предшедшей статьей обозначен­ном, вещь погибла, хотя бы и без всякой вины работни­ка, но прежде приема работы, и без просрочки в ее осмо­тре со стороны хозяина, то работник не имеет права тре­бовать заработной платы, если только вещь погибла не по негодности материала.

1791. Когда работа производится поштучно или на меру, то поверка работы может происходить и по частям; пред­полагается, что поверка сделана за все оплаченные части работы, если хозяин платит работнику по мере выполнения работ.

1792. Если здание, построенное за оптовую цену, разру­шится вполне или только в некоторой части вследствие [350] недостатков постройки или даже вследствие негодности грун­та, то архитектор и подрядчики отвечают за это в течение десяти лет.

1793. Архитектор или подрядчик, обязавшийся выстроить здание за оптовую цену по условленному с хозяином земли плану, не может требовать увеличения цены ни под пред­логом возвышения задельной платы или цены материалов, ни под предлогом изменений и увеличений, против пла­на сделанных, если на такие изменения и увеличения не было дано письменного согласия, и если о цене их не было уговора с хозяином.

1794. Подрядивший может, по собственному усмотрению, прекратить договор об оптовой работе, хотя бы работа была уже начата, вознаградив подрядчика за все расходы и работы и уплатив всю прибыль, которую бы он мог иметь от этого предприятия.

1795. Договор найма работ прекращается смертью работника, архитектора или подрядчика.

1796. Собственник обязан однако, по соразмерности с общей ценой, означенной в договоре, уплатить в наслед­ственную массу ценность всех сделанных работ и заго­товленных материалов, но только в том случае, если те работы или материалы могут быть ему полезны.

1797. Подрядчик отвечает за действия лиц, употреб­ляемых им в работу.

1798. Каменщики, плотники и другие рабочие, употреб­ляемые для постройки здания или производства иных работ по подряду, имеют право иска против того, для кого работы сделаны, только в размере той суммы, какую он должен подрядчику во время предъявления иска.

1799. Каменщики, плотники, слесаря и другие рабочие, берущие работы прямо по оптовой цене, подчиняются правилам, предписанным в настоящем отделении; они счи­таются подрядчиками той части работ, которую на себя приняли.

[351] ГЛАВА ЧЕТВЕРТАЯ .
О найме скота.
ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРВОЕ.
Общие положения.

1800. Наем скота есть такой договор, по которому одна сторона дает другой стороне скот с тем, чтобы послед­няя его берегла, кормила и имела за ним присмотр, на условиях, между сторонами определенных.

1801. Наем скота бывает нескольких видов:

наем простой или обыкновенный;

наем скота арендатором имения или половником (colon partiaire).

Есть еще четвертый род договора, называемый наймом скота не в собственном смысле.

1802. Можно отдавать в наем всякого рода скот, от которого бывает приплод или который может приносить выгоду для земледелия пли торговли.

1803. Если нет особых условий, договоры эти подлежат нижеследующим правилам.

ОТДЕЛЕНИЕ ВТОРОЕ.
О простом найме скота.

1804. Простой наем скота есть договор, по которому скот отдается кому-либо для присмотра, прокормления и ухода под условием, что наниматель получает в свою пользу половину приплода и несет также половину убыли.

1805. Оценка скота, сделанная в договоре найма, не дает нанимателю права собственности на оный; она имеет только целью определение потерь или прибыли, которые мо­гут оказаться при окончании найма. [352]

1806. Наниматель скота обязан иметь попечение о со­хранении его как заботливый хозяин.

1807. Он отвечает за потери, происходящие от случай­ных событий, только в том случае, если им предшество­вала с его стороны вина, без которой не произошло бы и потерь.

1808. В случае спора, наниматель обязан доказать слу­чайное событие, а наймодавец обязан доказать вину, кото­рую он приписывает нанимателю.

1809. Наниматель, освобожденный от ответственности за потери, происшедшие от случайного события, обязан, во всяком случае, дать отчет в кожах от животных.

1810. Если весь скот, отданный в наем, погибнет без вины нанимателя, то потерю несет хозяин.

Если погибла только часть скота, то потеря падает на общий счет, и определяется по оценке первоначальной и по оценке при окончании найма.

1811. Не дозволяется заключать следующих условий:

что наниматель несет всю убыль скота, хотя бы она по­следовала от случайного события и без его вины;

или, что он принимает на себя большую часть в поте­рях, нежели в прибыли;

или, что хозяин скота по окончании найма возьмет, не в зачет, более, нежели сколько дал в наем.

Всякий подобный договор считается недействительным.

Наниматель один пользуется молочными скопами, наво­зом и рабочими силами скота.

Шерсть и приплод делятся.

1812. Наниматель не вправе распоряжаться ни одною штукою из стада, принадлежит ли она к первоначальному составу или к приплоду, без согласия наймодавца, который, равным образом, не вправе распоряжаться без согласия нанимателя.

1813. Если скот отдан в наем арендатору другого лица, то это лицо должно быть о том уведомлено; иначе оно имеет право арестовать скот и подвергнуть продаже за то, что арендатор ему должен. [353]

1814. Наниматель не вправе производить стрижку без уведомления о том наймодавца.

1815. Если срок найма скота не определен в договоре, то наем считается заключенным на три года.

1816. Наймодавец может требовать уничтожения дого­вора и ранее того, если наниматель не исполняет своих обязанностей.

1817. При окончании найма или при его уничтожении про­изводится переоценка нанятого скота.

Наймодавец может наперед выбрать всякого рода скот в размере первоначальной оценки; излишек затем под­лежит дележу.

Если нет достаточного количества скота для покрытия первоначальной оценки, то наймодавец берет наличный скот, и между сторонами делается расчет убыли.

ОТДЕЛЕНИЕ ТРЕТЬЕ.
О найме скота исполу.

1818. Наем исполу есть товарищество, по которому каждая из договаривающихся сторон доставляет половину скота, который делается общим по отношению к прибыли и убыткам.

1819. Наниматель исполу, как и при простом найме, один пользуется молочными скопами, навозом и рабочими силами скота.

Наймодавец имеет право только на половину шерсти и приплода.

Всякое противное тому условие недействительно, если только наймодавец не был собственником имения, а наниматель скота вместе и арендатором или половником этого имения.

1820. Все прочие правила о простом найме скота отно­сятся и к найму исполу. [354]

ОТДЕЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОЕ.
О найме скота арендатором имения или половником (colon partiaire). § 1. О найме скота арендатором.

1821. Договор этого рода (называемый также железным наймом) состоит в том, что собственник имения дает арендатору рабочий и хозяйственный скот в наем с усло­вием, по окончании арендного срока, оставить скот равный по ценности тому, который принят при аренде имения.

1822. Оценка скота, предоставленного арендатору, не дает ему права собственности на этот скот, который, тем не менее, переходит на его страх.

1823. Все доходы принадлежат арендатору во все про­должение аренды, если нет противного тому условия.

1824. Навоз от скота, предоставленного арендатору, не составляет статьи личного его дохода, но принадлежит арендуемой земле и должен быть употребляем единственно для ее хозяйственных нужд.

1825. Гибель скота, даже в полном составе и от слу­чайного события, падает на счет арендатора, если нет противного тому условия.

1826. По окончании аренды, арендатор не вправе удер­жать предоставленный ему скот, уплатив стоимость его по первоначальной оценке; он должен оставить скот в таком составе, который по ценности был бы равен тому, какой он получил.

Если окажется недостаток, то арендатор должен за него заплатить; ему принадлежит только излишек.

§ 2. О найме скота половником.

1827. Если скот, данный в наем половнику, погибнет в полном составе без вины сего последнего, то потерю несет хозяин. [355]

1828. Дозволяется в договоре постановить, что половник предоставит хозяину свою часть руна за цепу низшую про­тив действительной стоимости;

что хозяин будет иметь большую долю в доходах;

что будет получать половину молочного скопа.

Но нельзя в договоре постановлять, что половник отве­чает за все потери.

1829. Наем скота половником оканчивается вместе с арендою поземельного участка.

1830. Этот наем подчиняется, впрочем, всем прави­лам о простом найме скота.

ОТДЕЛЕНИЕ ПЯТОЕ.
О найме скота, так называемом не в собственном смысле.

1831. Если одна или несколько коров отданы с тем, чтобы им даны были помещение и корм, то отдающий со­храняет на этих коров право собственности и имеет право только на приплод.