Дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды

9 января 2006 г. № 03-29/32

О ЗАМЕНЕ СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

И ОБ ИЗМЕНЕНИИ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Вопрос: В целях приведения договора аренды в соответствие с изменившимся законодательством просим разъяснить, можно ли изменить сторону по договору аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору или необходимо заключать новый договор аренды? Можно ли одним документом (дополнительным соглашением) изменить одновременно сторону по договору аренды и изменить существенные условия договора (ставку арендной платы, площадь сдаваемых помещений и прочее)? Необходимо ли предварительное уведомление арендатора об изменении арендодателя в договоре?

Ответ: Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь рассмотрел Ваш запрос от 06.12.2005 № 007/2041 и разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Гарантируется при этом право арендатора на сохранение договора аренды на прежних условиях.

Замена стороны в договоре аренды возможна путем заключения договора уступки права требования с прежним собственником в отношении заключенных им договоров аренды по правилам главы 24 ГК.

Пунктом 3 статьи 353 ГК предусматривается письменное уведомление должника о переходе прав кредитора к другому лицу. В этой связи при замене арендодателя в договоре аренды арендатор должен быть своевременно письменно уведомлен о предстоящей замене.

Изменение существенных условий заключенного договора и (или) его расторжение в силу пункта 1 статьи 420 ГК возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В соответствии со статьей 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Исходя из этого соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

Доп. соглашение о замене стороны в договоре

Образец соглашения о замене стороны в договоре требуется в том случае, если заказчик или подрядчик намеревается передать свои обязанности третьему лицу, тем самым отказавшись от участия в сделке. Процедура предполагает передачу всех прав и обязательств новому участнику – с момента подписания документа именно он будет нести ответственность за несоблюдение условий.

Как составить соглашение о замене стороны в договоре: образец 2018 года

Документ должен содержать положения о цессии (уступке права требования) и о переводе долга. Грамотно составленное доп соглашение о замене стороны в договоре также включает:

  • наименование участников сделки и сведения о стороне, которая осталась неизменной;
  • реквизиты основного договора, по которому выполняется замена;
  • перечень выполненных и невыполненных обязательств;
  • подписи участников, подтверждающие их согласие с условиями сотрудничества.

Обратите внимание: в дополнительное соглашение о замене стороны по договору можно вписать и новые условия, если об этом договорятся контрагенты. Например, изменить стоимость работ/услуг, способ оплаты.

Приложения к дополнительному соглашению о замене стороны по договору

Если вы оформляете договор перевода долга или цессии, вам понадобится ряд дополнительных документов:

  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • согласие кредитора на перевод долга;
  • акт приема-передачи документов.

Чтобы получить готовое соглашение о замене стороны в договоре аренды, выберите подходящий шаблон и внесите в него данные об участниках и условиях сделки. Документ будет доступен в формате Word или PDF.

Смена стороны в договоре

Смена стороны в договоре — ситуация хотя и распространенная на практике, но тем не менее вызывающая множество вопросов и сомнений у лиц, выполняющих ее документарное оформление. В нашей статье вы найдете рекомендации по составлению соответствующего соглашения между сторонами и его образец.

Образец соглашения о смене стороны в договоре.doc

Изменение стороны в договоре по ГК РФ

Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.

Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.

Дополнительное соглашение о замене стороны в договоре: образец

Соглашение о замене стороны в договоре должно включать положения и о цессии, и о переводе долга (п. 6 инф. письма президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Часто такое соглашение делается трехсторонним из тех соображений, что при переуступке долга требуется согласие на это кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), а должника надлежит уведомить о передаче права требования (п. 2 ст. 382 ГК РФ).

Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства. Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора.

За основу при составлении таких документов можно взять наш образец: Соглашение о смене стороны в договоре — образец.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Предметом договора в такой ситуации будет указание на то, какое обязательство передается. Также нужно указать реквизиты первоначального соглашения (решение АС г. Москвы от 28.08.2015 по делу № А40-79001/15).

Найти образец договора замены стороны в обязательстве и более подробно узнать о тонкостях его составления можно из других наших статей, например Договор переуступки права требования – образец.

Итак, соглашение о смене стороны в договоре должно включать положения о переходе всего комплекса прав и обязанностей от выбывающего участника к новому, его заменяющему. Такое соглашение и договор замены стороны в обязательстве — это документы, порождающие различные правовые последствия. В 2-м случае речь идет о договоре цессии или перевода долга.

Конференция ЮрКлуба

Изменение сторон в договоре аренды при рео.

Prima 09 Окт 2012

Erling 09 Окт 2012

BloodForFun 09 Окт 2012

Если в результате выделения Одуванчик становится собственником объекта аренды, то оно становится арендодателем независимо от того, будет ли подписано дополнительное соглашение.

+1 Арендодатель меняется на основании закона.

Для наведения красоты ( для бухгалтерии, ФНС, банковских юристов )- не суть важно, кто подпишет дополнительное соглашение. Можете сделать со старым арендодателем, можете сделать с новым арендодателем, можете хоть трехсторонним.
Сообщение отредактировал BloodForFun: 09 Октябрь 2012 — 21:30

veverica 10 Окт 2012

авиа 10 Окт 2012

мы это делали в два этапа: сначала договор цессии (с уведомлением арендатора по факту), потом — допсоглашение между новым арендодателем и арендатором.

Так здесь, вроде, речь идет не об уступке, а о простой перемене лица в обязательстве.
Соглашусь, что можно ДС к догвору составить, я за трехсторонний (чтоб уж всех удовлетворить)

Dremlin 10 Окт 2012

мы это делали в два этапа: сначала договор цессии (с уведомлением арендатора по факту), потом — допсоглашение между новым арендодателем и арендатором.

Это как? Вы сперва по разделительному балансу оставляли эту аренду за исходной организацией, и только потом делали уступку? А в чем проблема была сразу всё перевести на выделенную организацию?
авиа ,а разве уступка (права требования) не есть замена стороны в обязательстве?
Впрочем, в данном случае цесси нет.

veverica 10 Окт 2012

Dead 20 Окт 2012

На мой взгляд (представителя арендатора), должно быть соглашение между ООО «Ромашка» (первым арендодателем) и арендатором о замене стороны по Договору, так как правоотношения по аренде возникли именно у Ромашки и арендатора

Но на данный момент в этом правоотношении участвует Одуванчик.

Замена стороны в договоре аренды

В последнее время в Украине становится популярной практика замены арендатора в арендных правоотношениях с сохранением сути и содержания договорного обязательства вместо довольно хлопотной процедуры досрочного расторжения действующего договора аренды и заключения нового.

Правомочна ли такая замена стороны в договоре аренды с точки зрения украинского законодательства? Как правильно оформить замену арендатора? Нужно ли вносить какие-либо изменения в договор аренды? И главное – как быть с гарантийным платежом, перечисленным первым арендатором?

Чтобы ответить на эти вопросы, обратимся к действующим нормативно-правовым актам, регулирующим отношения найма (аренды) недвижимого имущества. Это прежде всего Гражданский (ГКУ) и Хозяйственный (ХКУ) кодексы Украины, первый из которых определяет основу всех имущественных отношений, а значит, и арендных.

Согласно ч. 1 ст. 793 ГКУ договор найма (аренды) здания или иного капитального сооружения (его отдельной части) заключается в письменной форме. Если срок такого договора составляет 3 года и более, он в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ) и государственной регистрации (ст. 794 ГКУ).

Согласно ч. 1 ст. 510 ГКУ сторонами в обязательстве являются должник и кредитор.

Так как к сделкам, в том числе договорам аренды, применяются общие правила, установленные ГКУ к обязательствам, то в соответствии со ст. 512 данного Кодекса кредитор может быть заменен другим лицом в случаях:

– передачи им своих прав другому лицу на основании сделки (отступление права требования);

– исполнения обязанности должника поручителем или залогодателем (имущественным поручителем);

– исполнения обязанности должника третьим лицом;

– в других случаях, установленных законом.

В соответствии со ст. 520 ГКУ должник в обязательстве может быть заменен другим лицом (перевод долга) лишь с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Право аренды возникает из договора аренды, который является двусторонним (у обеих его сторон есть как права, так и обязанности). Поэтому каждая из сторон одновременно выступает в роли и кредитора, и должника. Например, арендатор является должником, когда речь идет о перечислении им арендной платы, а кредитором – если он требует от арендодателя надлежащего выполнения последним своих обязанностей по договору. Однако такая двойственность не влияет на замену стороны в договоре аренды, поскольку ст. 512–522 ГКУ установлена возможность замены любой стороны для всех видов обязательств.

Отсутствие четкого регулирования нормами ГКУ отчуждения (передачи) права аренды другому лицу приводит к правовой проблеме: какой механизм применять в случае замены стороны – тот, что предусмотрен для замены кредитора, или тот, что предусмотрен для замены должника?

Между юридическим лицом (торговым центром) и предпринимателем (ФЛП 1) заключен договор аренды, где ФЛП 1 – арендатор. Договор предусматривает гарантийный платеж по аренде в довольно крупном размере, который был уплачен при заключении договора. До истечения срока договора принято решение заменить ФЛП 1 на другого арендатора – ФЛП 2, чтобы не расторгать договор и не заключать новый.

В данной ситуации важно правильно оформить замену арендатора и отразить перечисление ФЛП 2 суммы гарантийного платежа ФЛП 1.

Согласно ст. 513 и 521 ГКУ замена стороны в обязательстве должна быть совершена в той же форме, что и основная сделка, на основании которой возникло обязательство.

Чтобы в дальнейшем обезопасить себя от возможных споров о соблюдении порядка замены стороны, рекомендую в данной ситуации провести замену арендатора на другое лицо в действующем договоре путем заключения дополнительного трехстороннего соглашения, по которому ФЛП 1 передает все свои права и обязанности ФЛП 2, а арендодатель дает на это свое согласие. Этим же соглашением стороны могут внести изменения в действующий договор аренды, сменив лишь старые реквизиты на новые. Соглашение делается в трех экземплярах – по одному для каждого из участников – и является неотъемлемой частью основного договора. Причем на последней странице договора арендодатель и ФЛП 2 могут сделать надпись следующего содержания: “Договір дійсний разом із Додатковою угодою №… від ….2015 року” и поставить свои подписи.

С этого момента все новые документы, связанные с данными арендными отношениями, в том числе и акты предоставленных услуг, подписываются арендодателем и уже новым арендатором – ФЛП 2.

Также важно обратить внимание и на то, каким образом ФЛП 1 компенсировалась стоимость потребленных коммунальных услуг. Ведь если данные платежи осуществлялись предпринимателем напрямую поставщикам таких услуг, то ФЛП 2 придется перезаключить от своего имени все договоры с соответствующими коммунальными предприятиями. Такая проблема не возникнет, если арендодатель сам производил расчеты с поставщиками услуг, а стоимость коммунальных платежей была изначально включена в арендную плату.

Теперь определим судьбу гарантийного платежа (далее – ГП), перечисленного ФЛП 1 в пользу арендодателя. В соответствии со ст. 546 ГКУ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, придержанием или задатком. Подобный платеж является по своей сути видом гарантии, обеспечивающим надлежащее выполнение его плательщиком своих обязательств по договору. Кроме того, в соответствии со ст. 193 ХКУ каждая сторона должна принять все меры, необходимые для надлежащего выполнения ею обязательств, учитывая интересы второй стороны и обеспечение общехозяйственного интереса.

Для того чтобы ГП считался задатком, об этом специально нужно указать в договоре или в документе, подтверждающем выплату денег арендодателю. Если этого не сделать, то ГП будет считаться обычным авансом (ч. 2 ст. 570 ГКУ). Принципиальная разница между авансом и задатком состоит в том, что аванс – это плата за аренду в счет будущих периодов без каких-либо условий, а задаток – это сумма, которая просто уплачивается в счет будущих периодов и на момент уплаты не является ни арендной платой, ни авансом.

Судьба задатка согласно ст. 571 ГКУ зависит от дальнейшего развития ситуации:

– если арендатор нарушит условия договора аренды, задаток остается у арендодателя и становится его доходом (ГП приобретает статус штрафной санкции);

– если арендодатель нарушит условия договора аренды, он должен вернуть арендатору задаток и дополнительно уплатить ему сумму в размере задатка или его стоимости.

При надлежащем исполнении сторонами своих обязательств по договору ГП обычно засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Порядок уплаты ГП предусматривается в договоре аренды.

ГФС Украины в письме от 04.09.2014 г. № 2890/6/ 99-99-19-03-02-15 “Об обложении НДС гарантийного платежа по договору аренды” разъяснила, что если условиями договора предусмотрено зачисление денежных средств в виде гарантийных платежей в счет оплаты арендных платежей, то данная сумма ГП увеличивает базу налогообложения у арендодателя. При этом налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора определяются на дату зачисления денежных средств на банковский счет первого/списания денежных средств с банковского счета последнего соответственно (пп. 187.1 ст. 187 и 198.2 ст. 198 НКУ).

Если же условиями договора предусмотрено, что ГП выполняет исключительно функцию средства обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату арендатору в конце срока действия договора, то эта сумма ГП не увеличивает базу налогообложения арендодателя. Налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора при получении/перечислении такого ГП не возникают.

Бывают случаи, когда в процессе действия договора аренды изменяется целевое использование полученного ранее ГП. Если сначала он являлся обеспечением исполнения обязательств по договору, а затем был учтен в счет оплаты арендных платежей, на дату изменения назначения его использования арендодатель должен начислить налоговые обязательства на сумму полученного ГП, а арендатор имеет право на формирование налогового кредита (при условии получения налоговой накладной и соблюдения других правил, установленных НКУ). Датой изменения назначения будет дата заключения дополнительного соглашения об изменении целевого использования ГП.

Таким образом, начиная с даты заключения трехстороннего дополнительного соглашения, когда взаимоотношения между Арендодателем и ФЛП 1 прекращены, а арендные правоотношения установлены с ФЛП 2, возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Арендодатель возвращает ФЛП 1 сумму уплаченного им ГП в полном размере, а ФЛП 2 перечисляет такую же сумму арендодателю.

В этом случае для ФЛП 1 возвращенный ГП не будет считаться доходом, так как он является по договору задатком. Об этом говорится и в консультации, размещенной в Информационно-справочном ресурсе ГФС Украины в категории № 107.04: “сумма задатка, который согласно договору предоставлялся плательщиком единого налога как подтверждение обязательств, не включается в доход такого налогоплательщика при его возврате”.

Вариант 2. ФЛП 2 возмещает ФЛП 1 сумму ГП, перечисленную им арендодателю. Юридически такой вариант правомерен, так как ФЛП 2 является правопреемником ФЛП 1, но возможность компенсации должна быть предусмотрена сторонами в трехстороннем соглашении.

Вывод: при применении механизма замены арендатора в договоре аренды важным фактором является правопреемственность, на которую должны дать свое согласие все участники арендных отношений. По какой бы причине не произошла замена стороны в обязательстве, оно должно остаться таким же, каким было до этой замены. Это правило имеет основополагающее значение для замены стороны в обязательстве, и именно это обеспечивает правопреемственность лица, заступающего вместо предыдущего арендатора. Подобная замена не должна влиять на сам договор аренды – он не приостанавливается, не расторгается, не перезаключается, в него не вносятся какие-либо изменения.

Факт замены одного арендатора на другого фиксируется в трехстороннем дополнительном соглашении к действующему договору аренды, которое является неотъемлемой частью последнего и служит основанием считать арендатором новое лицо.

При использовании в арендных отношениях гарантийного платежа как обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору важно помнить о необходимости четкой формулировки условий его использования. Так, сторонами должны быть согласованы условия, при которых арендодатель будет иметь право оставить такой платеж у себя в счет компенсации, и условия, при которых такой платеж подлежит возврату арендатору в полном размере.

Применение варианта 1 является более приемлемым для предпринимателей-арендаторов с точки зрения налогообложения. А при использовании варианта 2 арендодатель сможет не выводить денежные средства из оборота: сумму ГП первоначальному арендатору возвращает его правопреемник.