Ипотека договор уступки

Ипотека по переуступке прав

Итак вам нужна ипотека на переуступку. В какой банк обратиться? Какие еще есть варианты?

Помощь в получении ипотеки на переуступку

Обратитесь за в Подбор Ипотеки. Мы поможем получить ипотеку на переуступку. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

  • Многоквартирный дом фактически построен и в банк предоставлено разрешение о вводе его в эксплуатацию;
  • Средства для строительства многоквартирного дома привлекались застройщиком в соответствии с 214-ФЗ;
  • Между застройщиком и участником долевого строительства (физическим, либо юридическим лицом) был заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, который полностью оплачен (предоставить копию зарегистрированного ДДУ и подтверждение оплаты);
  • Между участником долевого строительства и заемщиком заключается договор уступки прав по ДДУ, подлежащий обязательной государственной регистрации;
  • Заключение договора уступки прав по ДДУ осуществляется до фактического подписания акта приема передачи завершенного строительством объекта от застройщика к участнику долевого строительства;
  • Выдача и перечисление участнику долевого строительства кредитных денежных средств осуществляется после государственной регистрации и предъявления в банка зарегистрированного договора уступки прав по ДДУ;
  • Произведена независимая оценка построенного объекта, до оформления права собственности на него как на квартиру;
  • Расчет суммы кредита осуществляется исходя из наименьшей из стоимостей: либо стоимости по договору уступки прав по ДДУ либо оценочной стоимости.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Договор уступки Ипотека через банк

Здравствуйте! Сейчас на стадии подписания договора уступки по ДДУ, я планирую купить квартиру в ипотеку, но не у застройщика, а у инвестора(владельца земли), которому застройщик продал квартиру через ДДУ. Договор уступки между мной (Новый участник ДУ) и дольщиком-инвестором(участник ДУ) готов, меня смущают некоторые пункты:

1. сумма, по которой приобреталось жилье, в 1,5 раза ниже в ДДУ. Если Застройщик вдруг не выполнит своих условий, нам будет возвращена сумму по ДДУ, или по договору уступки, в котором сумма в 1,5 раза выше? То есть инвестор купил по ДДУ у Застройщика за 2млн, а сейчас мне продаст за 3 млн. Какую сумму я смогу вернуть в случае невыполнения обязательств Застройщиком?

2. в проектной декларации и в договоре участия написано, что квартира сдается без отделки. На сайте застройщика все красиво расписано, что отделка предчистовая, что будут пластиковые окна и железные двери, ровные стены и все будет супер. НО НИ В ОДНОМ документе — ни в договоре уступки, ни в проектной декларации по этому дому не описано, что будет в квартире после ввода в эксплуатацию. Если я приеду принимать квартиру, а там не будут вставлены окна и двери, и будут дыры везде, то Застройщик скажет «так ведь без отделки, чего с меня еще надо, стены ведь есть — и до свиданья». ГДЕ должны быть прописаны все моменты по отделке, чтобы я могла принять квартиру по документу, а не по лапше, которую будут вешать мне на сайте и на словах?

3. Договор уступки должен предусматривать передачу новому участнику долевого строительства оригинала ДДУ между (первым) участником долевого строительства и застройщиком. Если ДДУ между первым дольщиком и застройщиком заключен на несколько квартир, то каким образом договор в оригинале будет передаваться нам(новый участник)? Если он будет нотариально заверен, то примут ли копию при регистрации права собственности? Дело в том, что новый участник долевого строительства должен иметь оригинал ДДУ на руках после заключения договора уступки.

2. Каким образом мы можем получить подтверждение, что у дольщика по отношению к застройщику нет задолженности именно по данной квартире? То есть нужны платежные документы, подтверждающие, что дольщик инвестировал средства в новостройку и/или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов?

3. Кто будет извещать застройщика о смене участника ДС после подписания договора цессии? Каким образом дольщик может контактировать с застройщиком именно по нашей сделке?

4.Каким образом будет происходить расчет после регистрации кредитного договора в гос.органе? Когда первому участнику будет передан от нас (новый участник) первоначальный взнос и сумма, кредитуемая в Сбербанке?

5.Какие документы будут у нас на руках после завершения процедуры приобретения права требования на квартиру? Все документы, обозначенные ниже?

— основной договор, по которому совершалась уступка;

— подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;

— акт передачи упомянутых выше документов;

— подтверждение согласия застройщика на переуступку;

— оригинал договора уступки.

6. Каковы функции Сбербанка в данном процессе, если 85% ден. средств кредитуется у банка? Гарантируется ли чистота сделки, если эта сделка проходит через Сбербанк? Ведь квартира будет в залоге и в их интересах получить жилье быстрее и в лучшем виде. Или Банку важно дать кредит и получать выплаты и остальное — не его проблемы.? И все проблемы будем решать только мы сами?

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.»>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.»>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.»>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.»>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.»>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.»>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.»>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.»>о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.»>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.»>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие 214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Переуступка ДДУ+первый владелец в ипотеке

Всем доброго вечера,участники форума!

Имеем-Новострой от ПИКа в Мск, НО он еще и в ипотеке у физ лица, который я хочу купить.

Простыми словами: перуступка ДДУ+ первый владелец ипотечник.

Но очень волнуют аспекты:

1-как сделать максимально безопасно?

2-Пик предлагает все сделать сам за кругленькую сумму-но есть ли гарантии чистоты в данном случае?

3- Мне (второму покупателю) ипотека не нужна, тк не хватает до полной суммы всего 0,5 млн или мне все же лучше взять ипотеку на 0,5 в том же банке и быстро ее загасить потом, чтоб меньше документальной мароки было?

4-Передача денег через ячейку и только после получения зарегистрированного договора из Росреестра?

5- Какие доки (справки,выписки) требовать от продавца,чтоб максимально подстраховать себя в данном случае?

6-Обязан ли я после сделки уведомить ПИК что я стал новым ДДУшником?

Всем, кто откличнулся-СПАСИБО ЧЕЛОВЕЧЕСКОЕ!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, доброе утро! Агент на сопровождение, это не дорого (можно сказать копейки для такой сделки), а спокойное сопровождение без нервов — обеспечено! Но если решили сами, то давайте также по пунктом пройдёмся:1. Тщательно и нудно проверить все условия сделки, договор первого покупателя, учредительные документы застройщика, договор аренды земли или что там у них, условия переуступки ДДУ с Вами, ознакомиться с договором банковской ячейки и с условиями доступа к нему, проверить личность первого покупателя (полностью от учёта в диспансерах до . ), если будете брать ипотеку (тут без разницы, Ваш выбор), то проверить и ознакомиться с условиями кредитного договора, закладной и многое другое (для детального анализа и проверки объекта, там по мелочам хватает вопросов и это всё нужно посмотреть и проверить). Я ответил на первый вопрос о максимальной безопасности. Теперь идём дальше. 2. На Пик надейся, а сам не плошай!3. На это вопрос уже ответил, выше в скобках.4. После регистрации в Росреесте, ячейка уже будет не нужна. Закладывают до — снимают после, либо банковским переводом (но и здесь есть нюансы).5. Ответ в первом пункте уже был.6. Если «за кругленькую сумму» Пик делает всё для Вас, то сами узнают, когда делаю я, не за «кругленькую сумму», то уведомляю :)).Удачной Вам Сделки. С уважением, Арман. Если остались вопросы звоните, телефоны в личке, на любой, спросить Армана.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте Сергей, сама сделка переуступка с выкупом из-под обременения(ипотеки) не самая простая, чтобы проводить ее самостоятельно и только опытный специалист возьмется на сопровождение такого. У Вас с оппонентах одновременно продавец, банк и застройщик, и Вы четвертое лицо- это даже не лебедь, рак и щука, а поинтереснее ситуация и каждая из сторон будет действовать как ей удобно в своих интересах. Подумайте. может стоит пригласить своего независимого специалиста, вопрос все таки неоднозначный. С уважением Михаил.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Сергей, доброе утро. Здесь остаётся добавить к вышесказанному, что ещё нужно проверить, не начато ли дело по банкротству застройщика и (или) участника долевого строительства, нет ли арестов, аудиторское заключение, договоры по подключаемым коммуникациям и тд. и т.д. и т.д. Но здесь важный момент. Сам ПИК крупный застройщик, поэтому риски в первую очередь не в нём, а в участнике (продавце).