Ипотека в гк рф

Комментарий к статье 51

1. Гражданский кодекс РФ и Закон «Об ипотеке» допускают два варианта обращения взыскания на заложенное имущество — по решению суда и без обращения в суд.

2. В комментируемой статье воспроизводена ранее известная норма (ст.28

Закона о залоге, п.1 ст.349 ГК РФ), согласно которой обращение взыскания на

имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда.

При этом установлен перечень случаев, когда обращение взыскания возможно только

по решению суда (п.3 ст.349 ГК РФ), и имеется ряд случаев, когда обращение

взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали

иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение

взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в

соответствии со ст.55 Закона (см. комментарий к ней).

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том.

Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или закономОб ипотеке” не установлены иные правила.

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального законаОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например.

Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости.

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ «Об ипотеке» (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства.

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный законОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).

Ипотека : условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.

ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.

Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости.

Ипотека в гк рф

Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота [1] . В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника [2] . Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. 19 столетия [3] ; было заимствовано из зарубежного права (французского, германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично [4] .

В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества.

Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Базисом дефиниции «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) [5] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» [6] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) [7] . Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [8] , в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

— ипотека в силу закона;

— ипотека по договору.

Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего» [9] . Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.

Обратимся к легальному определению ипотеке в силу закона и ипотеке по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

— при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

— при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве» [10] . В соответствии со ст.49 названного закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке. При этом залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ [11] , требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Согласно ст.2 Закона, и потека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может выступать средством обеспечения сразу нескольких договорных обязательств. Приведем пример из практики:

«Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З) нежилого помещения (1Н, 3 — 12Н, 17Н литер А) площадью 12 178,6 кв.метра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Красных Текстильщиков, д. 2.

Решением от 21.10.00 в удовлетворении искового требования отказано на основании статей 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.99 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 10.02.2000 оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Сбербанком России (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 рублей 90 копеек заключен договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З). Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 рубль 35 копеек. Договор в установленном порядке нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Письмом от 19.04.99 №144820 ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на статьи 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от 16.07.96 №116/96), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно статье 45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключить по кредитным договорам от 19.12.97 №104097 и от 09.03.99 №108899 самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Суды, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали данные доводы ответчика.

Между тем эти доводы являются ошибочными.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке» [12] .

Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Остановимся подробнее на земельных участках, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [13] залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

В п.2 ст.5 Закона об ипотеке указывается, что предметом ипотеки может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона). Однако из положений закона не совсем ясно: меняется ли статус заложенного имущества, если предметом ипотеки был объект незавершенного строительства? Приведем интересный пример из практики: «Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» [14] .

Итак, в соответствии с требованиями закона, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262 [15] ).

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Александровский радиозавод» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.

Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

На состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 подал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Владимирской области и принять новое — об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права — статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства (пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации).

В судебном заседании представитель акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения от 16.07.2004 Арбитражного суда Владимирской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов годовых для пополнения оборотных средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обеспечение возврата кредитных средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

Неисполнение должником — ООО «Портал» — обязательства по погашению долга и процентов послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

При разрешении спора суд установил, что предметом залога являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Александровский радиозавод» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 — залога недвижимости стороны не соблюли приведенное выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

Ссылка банка на необходимость применения в спорной ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены заложенные объекты, обоснованно отклонена судом, так как названная норма права устанавливает порядок залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона» [16] .

В центре данного спора — вопрос разграничение помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 [17] : « Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).

В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения, обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение). При этом как разъяснил ВАС в и нформационном письме от 28 января 2005 г. №90 , что «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка» [18] .

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (п.2 Информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005г.).

В заключение данного параграфа подчеркнем, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим. В связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства.

[1] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г. – с.240.

[2] Рассуждение Федора Дыдынского, написанное для получения степени доктора римского права. Варшава, в типографии С. Оргельбранда 1872. – с.21.

[3] Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. — Либава, 1891 г. – с.7.

[4] Мейер Д.И. Русское гражданское право. — Петроград, Типография «Двигатель», 1914 г. – с.173.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20 июля 1998г. — №29. — Ст.3400.

[6] Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 11 июня 1992г. — №23. — Ст.1239.

[7] Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 17 ноября 2003г. — №46. — Ст. 4448.

[8] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.

[9] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. — Москва, Типография Левексон, 1900 г. – с.27.

[10] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28 июля 1997г. — №30. — Ст. 3591.

[11] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. — №18. — Ст. 2207.

[12] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2003г. — №3.

[13] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 июля 2002г. — №30. — Ст.3018.

[14] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[15] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[16] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[17] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001г. — №4.

[18] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

Секция: 10. Юриспруденция

VIII Студенческая международная заочная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум: гуманитарные науки»

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

Как известно, обязательства занимают неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, целю которых является понуждение его к надлежащему исполнению обязательства.

Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из наиболее надежных выступает залог, при этом одним из самых востребованных способов является залог недвижимости — ипотека.

Преимущества ипотеки перед остальными способами обеспечения обязательств вытекают главным образом из ее предмета — недвижимости. Недвижимость обладает высокой стоимостью, она всегда ликвидна и в отличие от остального имущества практически не подлежит износу и не падает в цене. Столь ценные свойства недвижимости способны побудить залогодателей к надлежащему исполнению обязательств.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования ипотеки.

Предметом исследования является правовое регулирование ипотеки.

Целью исследования является проведение комплексного анализа правового регулирования ипотеки для выявления правовых и правореализационных проблем в указанной сфере на современном этапе, а также поиск путей их решения.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

  • дать понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств;
  • выявить законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости;
  • сгруппировать правоприменительные проблемы залога недвижимости и предложить пути их устранения путем формулировки законодательных предложений.

В работе были использованы труды таких авторов, как: А.В. Афонина, О.В. Белая, С.П. Гришаев, Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Демушкина и других. Это теоретическая основа исследования.

Нормативной основой исследования выступают основные нормативноправовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ), Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (за-логе недвижимости)» и другие источники.

Эмпирической основой исследования выступают материалы судебной практики. В работе использовано 20 актов судебной практики.

Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.

1.Общие положения об ипотеке

Основные особенности происхождения, изменения и прекращения правоотношений в сфере ипотечного кредитования, отличающие ипотечное кредитование от остальных форм действующих кредитов, обусловлены правовым режимом предмета залога — недвижимости. Первоначально именно потребность гражданского оборота в развитии настоящего кредита была основным движущим фактором, оказавшим воздействие на создание такового правового режима. Последний, в свою очередь, обусловил особенности правоотношений в сфере ипотечного кредитования [7, с. 22].

Формирование институтов, регулирующих залог недвижимости, определялось двумя главными причинами: формированием правовой конструкции залога недвижимости (под воздействием или без воздействия римского права) и формированием государственных систем регулирования оборота недвижимостей. Подтверждением того, что именно формирование форм действующего кредита, обеспеченного ипотекой недвижимости, дало толчок развитию вотчинной системы, является и внедрение и применение термина «ипотечная система» как синонима «вотчинная система».

Понятие залога в общем и залога недвижимости в частности является одним из самых неоднозначных в отечественной цивилистике.

Hypotheke — термин греческого происхождения, в первый раз в обиход введен Соломоном в начале VI в. до н. э. Ипотекой (с греч. — подпоркой) именовался столб, который располагался на участке земли должника и означал, что участок земли заложен в обеспечение возврата долга по кредиту.

В дореволюционном праве понятие «ипотека» стало популярно с середины XIX в., но в законодательстве не применялся. Залог недвижимости обозначался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу недвижимости (закладу).

В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом в первый раз закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодатель описывает ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по аспекту предмета — недвижимому имуществу [4, с. 16]. Аналогичная система принята в ряде европейских государств, к примеру, в Венгрии, Чехии.

Отличительной чертой ипотеки является ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

  • недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
  • недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение;
  • стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению, что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

В силу законной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя право в случае несоблюдения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях — путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Чаще всего залогом недвижимого имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств. В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к заключению о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии [16]. Аналогично положительно судами рассматривается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства [13].

Другая особенность ипотеки состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11).

Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

В гражданском обороте ипотека выполняет две функции — обеспечительную и оборотную.

Для целей характеристики ипотеки представляется целесообразным выделять следующие типы ипотеки:

  1. По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона.
  2. В зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
  3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки — с выдачей и без выдачи закладной.
  4. Сообразно рангу ипотечного кредитора ипотека делится на предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации.
  5. По объему предоставляемого обеспечения представляется возможным выделять ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке), и ипотеку с предельным обеспечением, когда в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в зависимости от степени связанности с обеспечиваемым требованием предусматривает введение акцессорной и независимой форм ипотеки. Первая предполагает указание в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства (ст. 303.2), вторая, напротив, с таким указанием не связана и позволяет залогодержателю самостоятельно определять, какое обязательство такой ипотекой обеспечивается (ст. 303.2).

Ипотека оформляется договором ипотеки.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее владелец имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускается:

  1. в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право арены леса;
  2. если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить [31, с. 136].
  3. Закладная упрощает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого традиционно выступает банк) испытывает потребность в преждевременном возврате денежных средств, он может продать закладную иному лицу. Продавая закладные иным лицам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные средства для выдачи новых средств (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и почти всегда заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества.

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [34]. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов. Помимо закладной ипотека дает возможность выпускать и другие ценные бумаги.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основании ГК РФ; законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»; федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; иными федеральными законами и подзаконными актами. В настоящее время ведутся работы по внесению в ГК РФ существенных изменений и поправок. Так, в проекте ГК РФ предусмотрена самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

2.Законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

  1. Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.
  2. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом.
  3. Таким образом, предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
  4. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а так-же о имуществе, являющемся предметом залога…»
  5. Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.
  6. При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залого-держателя.
  7. В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
  8. Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного за-логом обязательства».
  9. Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
  10. Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

3.Правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости

Законодательные проблемы влекут за собой проблемы правоприменительные.

Так, частыми в судебной практике являются споры, связанные с определением особо важных условий договора.

Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» [14]. Из этого исходит и судебная практика [16].

Перед судами встает вопрос о том, как должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «… ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики…» [17]. Этот же подход был про-демонстрирован и в постановлении ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 [18].

Следующая категория судебных споров связана с тем, какое имущество не может быть предметом ипотеки. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называет имущество, которое может выступать предметом ипотеки. Однако данного перечня явно недостаточно. Это влечет споры в судебной практике. Так, в судебной практике имеются решения, в которых суды отрицали возможность того или иного имущества быть предметом договора ипотеки. Например, в одном из дел суд признал недействительным договор залога здания, являющегося объектом культуры [19]. В другом деле суд признал невозможным залог учебных помещений [20].

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую не возможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров, суды признают залоговую оценку предмета залога.

Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, в связи с чем она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон и для ее определения участие оценщика не является обязательным [22]. В своих решениях суды основываются на том, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот тезис не применим к договорам залога земельных участков, так как в соответствии с императивной нормой ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены [21].

Еще одна категория спорных дел — это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре ипотеки должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Именно на это и опирается судебная практика [22].

Договор ипотеки должен содержать срок выполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит. Например, в одном из дел суд признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке выполнения обязательства. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом указанной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке выполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным [26].

В другом деле суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. При этом суд указал, что установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может считаться условием о сроке [27].

В договоре ипотеки также необходимо указывать место заключения обеспечиваемого договора. Вместе с тем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться исполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот, в свою очередь, содержит указание на место его заключения [28].

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления необходимо указывать в договоре ипотеки. Так например, в одном деле заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Такие же требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, заключенным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается как сумма займа, проценты на сумму займа, так и неустойка, если применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки.

Все выше перечисленное неизбежно приводит к выводу о том, что договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки, суд установил, что согласно условиям этого договора сделки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты — заявления заемщика и акцепта этой оферты кредитором — банком, и только после такого акцепта денежные средства могут быть предоставлены в качестве конкретного кредита. На момент заключения договора об ипотеке не существовало еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы ипотекой. По мнению суда, ни нормы ГК РФ, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем [30].

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости и с определением условий договора ипотеки. Разрешение всех рассмотренных противоречий воз-можно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

Заключение

В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

В п. 3.1. были выявлены некоторые проблемы правового регулирования залога недвижимости. Для устранения выявленных проблем предложены следующие изменения законодательства:

  1. Предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
  2. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога…»
  3. Предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «…Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки должны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
  4. Предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».
  5. Предлагается статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
  6. Предлагается ограничить ответственность залогодателя за начисленные по основному обязательству проценты сроком в два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки. Установление срока будет не только стимулировать залогодержателя не затягивать принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество, но и защищать залогодателя от «разорительных» процентов, а также позволит ему воспользоваться судебной отсрочкой платежа (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
  7. Поэтому в Закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком.
  8. Предлагается сохранить за закладной характер именной ценной бумаги.

В п 3.были выявлены правоприменительные проблемы ипотеки. Анализ судебной практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Как показал анализ судебной практики часто по одному и тому же основанию суды принимают противоположные решения. Это можно объяснить не-совершенством действующего законодательства. Таким образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить законодательные пробелы.

Список литературы:

  1. Афонина А.В. Все об ипотеке. — М.: Омега-Л, 2012. — 176 с.
  2. Белая О.В. Проблемы совершенствования законодательства о залоге // Проблемы правоведения. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета. — Калиниград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2012, Вып. 4. — С. 62—68.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. — № 238—239. — 1994. — С. 43.
  4. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2012. — № 6. — С. 16.
  5. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). — М.: Юрист, 2013. — 160 с.
  6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Деловой двор, 2010. — 402 с.
  7. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. — М.: Юриспруденция, 2011. — С. 22.
  8. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-I // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 1992. — № 23. — Ст. 1239.
  9. Ипотека в России /Под ред. А.В. Толкушкина — М.: Юристъ, 2008. — 288 с.
  10. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2012 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2012. — № 6.
  11. Определение ВАС РФ от 28 апреля 2007 г. № 4436/07 // Вестник ВАС РФ. — 2007. — №. 5.
  12. Постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А40/5232-08 // СПС Гарант, 2013.
  13. Постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-4554/08-С6 по делу № А50-17307/07 // СПС Гарант, 2013.
  14. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2011 г. № 9822/11 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1.—С. 21.
  15. Постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2010 г. № А09-16000/04-23 // СПС Гарант, 2013.
  16. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
  17. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2009 г. № А19-20768/09-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
  18. Постановление ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 // СПС, Гарант, 2013.
  19. Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2013
  20. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2013.
  21. Постановления ФАС ПО от 16 февраля 2012 г. № А55-5902/12-44 // СПС, Гарант, 2013.
  22. Постановления ФАС СЗО от 27 августа 2012 г. № А44-498/12-С3 // СПС, Гарант, 2013.
  23. Постановление ФАС СКО от 21 декабря 2006 г. № Ф08-6600/20// СПС, Гарант, 2013.
  24. Постановление ФАС ПО от 3 февраля 2011 г. № А06-1457У-4/10 // СПС, Гарант, 2013.
  25. Постановление ФАС УО от 14 августа 2008 г. № Ф09-6885/08-С6// СПС, Гарант, 2013.
  26. Постановление ФАС ПО от 19 сентября 2011 г. № А57-2889/11-6 // СПС, Гарант, 2013.
  27. Постановление ФАС ПО от 6 февраля 2010 г. № А57-3866/10 // СПС, Гарант, 2013.
  28. Постановление ФАС ДО от 12 апреля 2007 г. № Ф03-А51/05-1/211 // СПС, Гарант, 2013.
  29. Постановление ФАС ЗСО от 28 июля 2012 г. № Ф04/3659-1182/А45-2012 // СПС, Гарант, 2013.
  30. Постановление ФАС МО от 20 февраля 2013 г. № КГ-А40/653-13 // СПС, Гарант, 2013.
  31. Толкушин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 — ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)».—

М.: Проспект, 2012. — 490 с.

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. — 1998. — № 7. — Ст. 76.
  2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 140.
  3. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ. — 1996. — № 17. — Ст. 1918.