Как приватизировать подвал в пятиэтажном доме

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.

Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Можно ли оформить право собственности на подвал в многоэтажке

Можно ли ограничить доступ к помещениям общего пользования в доме

«В нашем доме нет ОСМД, но инициативная группа жильцов решила за свои деньги переоборудовать часть одного из подвалов, в котором раньше жили бомжи, в место для бесплатного хранения велосипедов и др. безопасного имущества, например, стройматериалов. Мы за свои деньги установили бронедверь, врезали замок. Один ключ дали представителям жэка, так как там проходят коммуникации — холодная и горячая вода. Можем ли мы оформить право собственности либо бесплатной бессрочной аренды на этот подвал и куда нам обращаться?» — Алексей Л., г. Киев.

Отвечает Оксана Мардак, помощник адвоката АК «Чевгуз и партнеры»:

«Исчерпывающий ответ на ваш вопрос дает решение Конституционного суда Украины №4 от 02.03.2004 г., в котором указано: «вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания ОСМД, вступления в него. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир».

Кроме этого, согласно ст. 382 ГК Украины все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные). А право общей совместной собственности предусматривает распоряжение общим имуществом с согласия всех совладельцев.

Подвал в вашем доме является вспомогательным помещением, поскольку в нем находятся коммуникации, без доступа к которым эксплуатация жилого дома невозможна. Независимо от создания ОСМД все владельцы квартир дома являются совладельцами данного подвала, что удостоверяется свидетельством о праве собственности на квартиру и не требует совершения иных юридических действий (приватизации или аренды). Использование подвала возможно только с согласия всех совладельцев».

Подвальный «развод»: кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме

Для большинства николаевцев вход в подвальные помещения их собственных домов давно закрыт, поскольку у этих помещений есть другие собственники.

При помощи узаконенных коррупционных схем чиновники, депутаты и предприниматели арендуют, а затем и выкупают вспомогательные помещения многоэтажных жилых домов. При этом жильцы лишаются доступа к коммуникациям, а также тех средств, которые могли бы использовать на содержание дома.

Доступ запрещен!

Развитие бизнеса было бы невозможно без использования коммунальной собственности. Однако в этой сфере в нашей стране как всегда не обошлось без сильных перекосов в сторону ущемления прав рядовых жителей. В тихом сговоре между собой чиновники горсовета, коммунальщики, депутаты и бизнесмены начали распродажу подвалов, чердаков и других вспомогательных помещений многоэтажек, не считая нужным даже извещать жильцов.

Всеобщая «раздача» подвалов и бурная деятельность их новоявленных хозяев, безусловно, создают явную угрозу целостности зданий и, как правило, лишают жильцов доступа к коммуникациям для проведения ремонтов, и что особо непозволительно — в случае повреждения сетей.

— Когда прорвало трубу, у нас аварийная ситуация: вода бежит, этажи топит, а мы ищем ключи. Мы не можем попасть в подвал, — рассказала журналистам Любовь Николаевна, жительница дома по ул. Лазурной, 26, в котором сотрудники ЖКП «Бриз» попросту отобрали у владельцев квартир ключи от подвальных помещений.

Не подпускали к подвалу и жильцов многоквартирного дома по пр. Центральному, 6. Начальник ЖЭКа № 1 ЖКП «Бриз» Любовь Мороз почему-то решила, что может распоряжаться подвалом, как своей собственностью, начисто забывая об интересах людей, живущих в доме. Жильцы рассказали корреспондентам Николаевского центра журналистских расследований о том, что арендатор, производя в подвале незаконные ремонтные работы, снес часть капитальной стены, отчего по фасаду строения, которому больше 50 лет, пошли трещины, и к тому же не спешит вывозить груды строительного мусора.


Жильцы многоэтажки по пр. Центральному, 6

Глыбы мусора в подвале дома по проспекту Центральному, 6

Помощник депутата горсовета Владимир Николайчук, прибывший на место конфликта по просьбе домовладельцев, пояснил, что вся ответственность в данной ситуации лежит на руководителе коммунального предприятия.

— Начальник ЖЭКа должна была контролировать, как арендатор ведет свою деятельность, поскольку она ему предоставила помещение, заметьте, незаконно, ведь подвалы – вспомогательные помещения для обслуживания коммуникаций, — сказал Владимир Николайчук. — Она вообще не имела на это права, поэтому все вопросы должны быть к ней.

Отрезанными от коммуникаций оказались и жильцы дома по ул. Генерала Карпенко, 20/3, где в настоящее время также столкнулись с проблемой незаконной реконструкции подвального помещения. Часть несущей стены там убрали работники ООО «АТБ-Маркет», арендующее почти 800 кв. метров подвала у ООО «Производственно-коммерческая фирма «Магазин № 301», которое приватизировало его еще в 1997 году.


Жители дома по ул. Генарала Карпенко, 20/3 сообщили о своей проблеме в полицию

Дом по ул. Генерала Карпенко, 20/3

Как подвал вы назовете …

История отчуждения коммунальной собственности и перехода ее в руки «сильных мира сего» начиналась в конце 90-х годов, когда выпущенная на волю инициатива первых предпринимателей обратилась на все, из чего можно сделать деньги. Они быстро смекнули: то, что было народным, легко сделать собственным.

Сейчас вряд ли уже кто вспомнит точно, как появилась преступная схема, позволяющая любое помещение многоквартирного дома «подвести» под выкуп, а затем продать «нужным» людям. Скорей всего, это было коллективное творчество чиновников, депутатов и деловаров-предпринимателей. А придумали они вот что: подвалы, чердаки, котельные и другие помещения домов для начала сдаются в аренду, арендатор делает там улучшения (!) на сумму не менее 25% от его стоимости (скажем, побелит стены), и … оля-ля: получает полное право выкупить его!

Таким образом происходило растаскивание коммунальной собственности не только в Николаеве, а и по всей Украине, что привело к тому, что в 2004 году после многочисленных скандалов с нахальными новыми «собствениками» Конституционный суд Украины вынужден был разъяснить: «Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него».

Однако фантазия чиновников понеслась дальше, и вместо слова «вспомогательное помещение» был изобретен такой термин, как «нежилое помещение». Вот так, назвав подвалы и иже с ними просто другим словом, стало возможным осуществление крученой схемы: «аренда – улучшения – выкуп».

Надо и о себе, любимом, подумать

Изобретенное чиновниками понятие «нежилое помещение» стало причиной того, что в 2010 году жильцы дома № 64А в самом центре города, на ул. Шевченко и Советской, проиграли все суды вплоть до высшей инстанции. На этом проходном месте всегда располагались самые дорогие магазины, поэтому приобретение такого козырного подвальчика оправдывало себя изначально.

У подвала дома № 64А было несколько собственников, однако знающие люди говорят о том, что настоящим его владельцем является экс-депутат Николаевского городского совета, бывший начальнику ЖКП «Черноморбытсервис» Иван Назаренко. Как оказалось, бывшие и нынешний собственник в свое время работали в ЖКП «Черноморбытсервис» и были связаны тесными деловыми узами.

По словам жительницы дома Татьяны Арутюнян, чтобы скрыть свою причастность к незаконной приватизации и не лишиться должности, Назаренко ловко действовал через подставных лиц, своих подчиненных.

— Михаил Коваленко у него работал шофером, когда Назаренко был начальником в ЖКП «Черноморбытсервис», Анна Тараненко – бухгалтером, — рассказала Арутюнян. — Когда их спрашивали по поводу помещений, они ничего не знали. Люди давали паспорта, как это сделала первый арендатор подвала Наталья Маковей, на которую сначала была оформлена аренда, а затем и приватизация.

Многоэтажный жилой дом по ул. Шевченко, 64А

Вход в подвальные помещения со двора

В ход в подвал Назаренко, по словам Арутунян, с ул. Соборной

Служебное положение Иван Назаренко дальновидно использовал для улучшения собственного благосостояния и приобретал подвалы не только в доме по ул. Шевченко, но и в других домах, относящихся к «Черноморбытсервису», говорит Татьяна Арутунян. А надежным подспорьем в этом был его депутский статус: в течение двух созывов – с 1998-го по 2002-й годы, а также с 2002-го по 2006-й годы он входил сначала в земельную депутатскую комиссию, а затем – и в наиболее соответствующую его коммерческим интересам — комиссию по управлению коммунальной собственностью. Благо в последнем созыве помощником выступал также и сын Вадим.

В подвале Назаренко произвел впечатляющие «улучшения»: перенес тепловой узел, отчего в некоторых квартирах уменьшилось теплоснабжение, углубил почти на метр фундамент для бассейна с сауной (его вовремя остановили) и снес капитальную стену, из-за чего дом может сложиться как карточный домик.


Последствия «улучшений» подвала, проведенные Назаренко

Не желая терпеть беспредел и опасаясь за свою жизнь, жильцы неоднократно судились с Назаренко. Дошли до Верховного суда Украины, но и он отклонил кассационную жалобу, поскольку в то время законодательно не были определены понятия «вспомогательное» (необходимое для эксплуатации дома) и «нежилое» помещения. Такой закон — «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» — появился лишь в июле прошлого года.

– Тогда суд не встал на сторону жильцов, хотя совершенно очевидно, что все коммуникации проходят через подвал. Деньги Назаренко оказались гораздо весомее, чем техническое заключение специалиста, – заявила Татьяна Арутюнян.
Несмотря на все наши усилия, связаться с Иваном Григорьевичем и задать ему несколько вопросов не удалось: его телефон ограничивает возможность входящих звонков, персонал магазина, который арендует подвал, утверждает, что с ним связи не имеет, соседи сообщили, что он в отъезде, а по оставленному нами телефону позвонил сын Вадим Иванович, который, по сути, на поставленные вопросы не ответил.

Учету не подлежит

Чтобы понять, что в целом происходит по городу с продажей подвалов жилых домов, мы обратились с запросами в Департамент ЖКХ горсовета. Однако подобной информацией чиновники делятся крайне неохотно.

Начальник отдела реформирования коммунального имущества Виктор Богданов в ответе редакции на 4-х листах сообщил, что «готового продукта информации в том формате, в каком вы желаете ее получить, не существует», а потому предоставить списки арендаторов и владельцев подвалов в городе «нет возможности». Учет подобных данных о коммунальных помещениях, как водится, в горисполкоме не ведется, а на просьбу разрешить поработать с договорами самим журналистам Богданов заявил, что не позволит «рыться» в архиве.

Главным же аргументом стал запрет «раскрытия персональных данных» арендаторов и собственников подвалов. Однако то обстоятельство, что все эти персоны приложили руку к коммунальному имуществу, уже не позволяет чиновникам скрывать их анкеты.

Начальник управления экономики и инвестиций Александр Олефир, курирующий в горсовете управление коммунальным имуществом, в личной беседе признался, что запретил своим подчиненным предоставлять кому-либо доступ к документам, а также тратить рабочее время на подготовку ответов на информационные запросы: «Это же не библиотека!».

Тем не менее, немало полезной информации мы нашли в подшивках газеты «Вечерний Николаев» за 2005 – 2016-й годы, где Департамент ЖКХ регулярно печатал информацию о ходе приватизации городской коммунальной собственности. Как выяснилось, за указанный период в Николаеве было продано более 1000 объектов коммунального имущества. Сколько средств поступило при этом в бюджет, в горисполкоме сказать не смогли, ссылаясь на то, что банковские выписки по приватизации до 2009 года уничтожены. Однако в ответе на наш информационный запрос есть сведения, начиная с 2009 года: всего за семь с половиной лет (с 2009 по май 2016 года) от продажи коммунального имущества в городской бюджет поступил 51 млн. 634 тыс. 818 грн. Наиболее активно сбывались помещения в 2011 году. Тогда город выручил от продаж 13 млн. 962 тыс. 18 грн. Чаще всего способом приватизации значится выкуп ранее арендованных помещений.

В настоящее время в Николаеве для аренды предлагается 81 подвал, а свободными остаются 117 нежилых помещений. Но и они в любой момент могут перейти в руки частников.

Знакомые все лица

Стоит отметить, что подвалы и чердаки жилых зданий выкупали разные предприниматели. Однако в этом списке значатся и фамилии скандально известных бизнесменов, депутатов, чиновников, а также их родственников.

Чаще всего среди покупателей встречаются фирмы николаевского бизнесмена, застройщика Алексея Пелипаса и связанных с ним персон.

Частные ЖЭКи — ООО «Центральный-1» и ООО «ЖЭК «Забота», соучредителями которых является Пелипас вместе с Владиславом Чайкой, сыном бывшего мэра Владимира Чайки, выкупили 7 нежилых помещений в многоквартирных домах Николаева (хотя данные эти неполные).

В 2010 году ООО «Центральный-1» отошли подвал по проспекту Центральному (Ленина), 81, в 2014 году – нежилые помещения площадью 501, 6 кв. м, расположенные в многоэтажке по ул. Строителей, 18. Вместе с тем, частный ЖЭК удачно приватизировал первые этажи по проспекту Центральному, 152/3, и по ул. Космонавтов, 57.

ООО «ЖЭК «Забота» приобрел в 2006 году нежилое подвальное помещение многоэтажки по ул. Соборной (Советской), 3А, а в 2007 – первые этажи по ул. Строителей, 12 и по проспекту Мира, 1.

Не забыл Пелипас и про тещу: фирма Елены Алексеевны Лазуты – ООО «Стар-Николаев» – выкупила два нежилых помещения в многоквартирных домах по проспекту Мира, 30А/ 1 и по ул. Декабристов, 38/ 1.

В 2007 году нежилое подвальное помещение пятиэтажки по ул. Бузника, 6, было приватизировано непосредственно супругой Пелипаса – Татьяной Глонзой.

В 2010 году нежилое подвальное помещение в многоквартирном жилом доме по ул. Декабристов, 38/1 стало собственностью физического лица — предпринимательницы Татьяны Крымчаковой, которая в своё время была бизнес-компаньоном Пелипаса.

Дозвонившись Алексею Пелипасу, журналист пытался выяснить у него, каким образом ему удалось приобрести столько коммунального имущества. Однако бизнесмен, явно не желавший говорить, ответил: «За деньги». При упоминании имени Владислава Чайки Пелипас сказал: вы ошиблись номером, и прервал телефонный разговор.

Депутату горсовета нынешнего, 7-го созыва, предпринимателю Владиславу Ентину одним решением, принятым в январе 2007 года, продали первые этажи по проспекту Корабелов, 2/10 и проспекту Богоявленскому, 325/1А.

Во время депутатства городское коммунальное имущество приобретали такие известные персоны, как в свое время экс-замгубернатора Александр Болтянский, уже упоминавшийся экс-депутат, предприниматель Вадим Назаренко.

В частности, в 2008 году горсовет согласовал продажу нежилого помещения в многоквартирном доме по ул. Набережной, 27 Александру Болтянскому, а в 2015 году дал «добро» ООО «ВКФ «Шпиль», где он является директором, а Ярослава Болтянская, возможно, родственница, значится соучредителем, при приватизации помещения цокольного этажа жилого дома по ул. Чкалова, 82А.

ул. Набережная, 27

В 2005 году во время своего депутатства Вадим Назаренко прикупил цокольное помещение девятиэтажки по ул. Лазурной, 52 и подвал в пятиэтажке по проспекту Центральному, 69.


ул. Лазурная, 52

пр. Центральный, 69

В ноябре 2005 года подвал в пятиэтажном жилом доме по проспекту Богоявленскому, 41А, приобрел депутат горсовета Игорь Концевой.

Подвал нужен самим

Хотя всеобщая распродажа коммунальной собственности и обставлялась внешне законно, но, по сути, происходил масштабный обман жителей города.

— Самая большая нечестность была в том, что это было без конкурса и обсуждения, – вспоминает председатель ОСМД «Коммунар-7», активист Денис Плишко. — Есть список, который висит, — пожалуйста, смотрите. Там всегда самое «страшное». А есть список, который никому не показывается, он для своих шел. А еще до определенного момента не нужно было согласовывать аренду и продажу с жильцами. Достаточно было договориться в ЖЭКе – и бери в аренду, а потом становись хозяином, — добавляет Плишко.

— Все это время (почти 15 лет) начальником управления коммунального имущества горсовета был Виталий Болотний, — говорит эксперт по управлению недвижимостью городской ассоциации ОСМД Михаил Антоненко. — Управление совместно с БТИ все это благополучно делало. Руководитель БТИ Виктор Зима также участвовал: для продажи необходима справка, и в бюро ее охотно давали, прекрасно понимая, что подтасовывают сведения и называя вспомогательные помещения нежилыми. Все делалось сознательно. Чиновники вовсю пользовались незнанием, неграмотностью людей, и открыто их обворовывали. Участвовали в этом депутаты, чиновники, коммунальщики – заинтересованных людей было много, отмечает Антоненко.

Сейчас уже накоплен большой опыт противодействия подобным преступным замыслам и вполне можно защитить свой дом от посягательств ненасытных «собственников». Не случайно, говорит Михаил Антоненко, многие судебные дела против владельцев подвалов в нашем городе жильцам удалось выиграть.

В июле прошлого года принят еще один закон в подмогу жильцам: «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в котором четко прописано, что такое вспомогательное и нежилое помещение. Теперь гораздо труднее ввести в заблуждение и жильцов, и суды.

Начальник городского управления юстиции Татьяна Шиян утверждает: законных оснований отсудить у наиболее агрессивных собственников подвал или любую другую часть здания есть достаточно.

— Продажу подвала или мансарды оспорить можно, – с оптимизмом говорит Михаил Антоненко. — Делается судебная строительная экспертиза, подтверждающая, что это, действительно, подвальное помещение либо вспомогательное помещение, которое необходимо для обслуживания дома. В нем находятся коммуникации. То есть это не отдельное строение, как пытаются представить в управлении коммунального имущества. На основании этой экспертизы и закона о приватизации, решения Конституционного суда любую такую приватизацию возможно признать незаконной и забрать помещение себе.

Это путь долгий, нелегкий и затратный, потому что первоначально расходы нужно будет нести жильцам, говорит Антоненко. Однако в некоторых случаях необходимый. До 1 июля нынешнего года жильцам всех домов в городе нужно было определиться: создавать ОСМД или переходить под управление кампании, которую назначат в горисполкоме. Подвалы и все другие вспомогательные помещения, находящиеся в собственности жильцов, могут стать хорошим подспорьем для содержания всего дома. Теперь жильцы сами смогут сдавать его в аренду или продавать и получать за это деньги. Примером рационального использования площади здания может служить кооперативный дом, где создано ОСМД «Коммунар-7», которым руководит Денис Плишко. Там используется буквально каждый свободный метр, а на вырученные деньги жильцы ремонтируют крыши и обновляют коммуникации.

Не стоит позволять ненасытным чиновникам обворовывать горожан. К счастью, сегодня мы гораздо умнее, информированнее и решительнее, чем 20 лет назад. Активисты отчаянно борются за свои дома: во властных кабинетах, в судах, на пикетах перед горисполкомом. А значит есть надежда, что свой жилой фонд мы спасем!

Как приватизировать подвал

Приватизация подвала в многоквартирном доме. Подвал — это не только место для хранения мусора, но и несколько полноценных жилых комнат, которые можно использовать под сауну или бильярд. Согласно положения Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и решения Конституционного Суда Украины, вынесенного в деле № 1-2/2004 от 02.03.04 года, собственники квартир многоквартирного дома являются совладельцами вспомогательных помещений дома. Вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Если поверхностно вникнуть в эти законы, то можно сделать вывод о невозможности приватизации, но это не так. Согласно этим положениям совладельцы подвальных помещений распоряжаются ими на правах общей совместной собственности, без выделения частей в натуре. Это значит, что получив согласие всех соседей, вы можете приступать к процедуре приватизации. Собрав все необходимые документы (не удивляйтесь, если вас попросят предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или выписку из архива о передаче квартиры в пользование вашей семьи) следует передать их на рассмотрение органов местного самоуправления. Дальше инженер БТИ изготовить новый технический паспорт, на основании которого будет зарегистрировано право собственности на подвал.

Но такая процедура подходит не для всех. Члены ОСМД подпадают под действие Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», который определяет подвал как вспомогательное помещение, которое не может быть отчуждено. Выходом из данной ситуации является заключение с ОСМД долгосрочного договора аренды с правом выкупа. Получив на руки договор аренды вы смело можете переоборудовать подвал и подать заявление в суд о признании права собственности.

Приватизация подвала возможна и при отсутствии согласия всех соседей. Для этого в судебном порядке надо доказать факт того, что часть подвального помещения не относится к вспомогательным помещениям и следовательно может быть отчуждена и передана в приватную собственность. Эта возможность существует благодаря отсутствию в Законе четкого определения «вспомогательного помещения».

ЖЭК и ОСМД не имеют права распоряжаться чердачными и подвальными помещениями самостоятельно, если это прямо не предусмотрено в договоре. По этой причине на сделках с недвижимостью обязательно должен присутствовать юрист. Самовольное распоряжение совместным имуществом нарушает права совладельцев и тянет за собой ответственность в плоть до уголовной.

Три ступеньки вниз

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.