Как выселить квартирантов из квартиры

Оглавление:

Выселение квартирантов, которые не платят за квартиру

В жизни случаются ситуации, когда квартиранты не выполняют условия договора – в таком случае наймодатель решает вопрос о расторжении договора ранее оговоренных сроков.

Метод выселения зависит от того, какая выбрана форма оформления всех договоренностей между владельцем и квартирантами. Чаще всего, стороны не заключают договор найма во избежание уплаты налогов государству владельцем квартиры.

Основания выселения оговорены в Гражданском и Жилищном кодексе РФ.

Статья 687 ГК РФ предусматривает перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут:

  • по инициативе квартирантов;
  • по инициативе собственника квартиры;
  • по решению суда.

Досрочно расторгнуть договор можно только в таких случаях:

  • использование квартиры не по целевому назначению;
  • пребывание квартирантов ухудшили состояние квартиры или имущества;
  • нарушение прав соседей со стороны нанимателей;
  • квартирант не платит арендную плату: ГК РФ закрепляет, что при отсутствии платы более, чем за 2 месяца, если же договоров заключен на срок до года, и в течение полугода, если договор долгосрочный, квартирант подлежит выселению;
  • проживание в квартире составляет опасность для жизни нанимателя.

Если собственник обнаружил или узнал о вышеуказанных правонарушениях, он должен потребовать от квартиранта устранить такие нарушения, а при игнорировании замечаний – последний должен покинуть квартиру.

Следует отметить, что одним из основных принципов договора является свобода в выборе и определении его условий, включая досрочное его расторжение. Поэтому стоит детально обсуждать и закреплять в договоре вышеуказанные причины выселения для собственной защиты собственника.

Выселение квартирантов

Выселение возможно только на законных основаниях. Но как быть, если договор не заключался, а квартиранты не собираются покидать жилое помещение?

Живущих без договора найма

Как выселить квартирантов, которые не платят, без договора? Собственник может достаточно просто выселить квартирантов, ведь закон на его стороне, да и законных прав пребывания в квартире у нанимателей нет.

Согласно нормам ГК РФ, договор найма необходимо заключать в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Если же стороны заключили его в устной форме, они теряют право ссылаться на показания свидетелей.

Поэтому в таком случае у собственника должны быть на руках всевозможные доказательства – расписки, аудиозапись разговора. Если же суд признает, что договор был заключен, в судебном разбирательстве будут детально рассматриваться основания выселения, а также в полном ли объеме стороны выполняли оговоренные обязательства.

Если же у вас нет каких-либо доказательств, в таком случае нужно обратиться в полицию с заявлением о незаконном занятии жилого помещения посторонними лицами. Но, получить задолженность по оплате аренды и получить возмещение убытков будет довольно сложно.

При предоставлении квартиры квартирантам на основе устной договоренности, вы – как собственник очень рискуете, ведь если нет договора, то, по сути, нет и обязательств:

  1. Наниматели могут покинуть помещение и оставить вам долг за долгие месяцы.
  2. Взыскать долг вы их с них не сможете, ведь они не проживали у вас на незаконных основаниях.

Если же вы все-таки желаете выселить квартирантов, обращайтесь в полицию, но в таком случае вы должны знать, что вы должны будете уплатить штраф за то, что не оформили договор и незаконно получали прибыль, но плюсом данного деяние будет выселение проблемных квартирантов.

В данной ситуации лучше оплатить административное взыскание, чем потратиться на новый ремонт в опустевшей квартире.

Итак, для выселения квартирантов из квартиры без составления договора, собственник должен:

  1. Подготовить правоустанавливающие документы на квартиру, в которых подтверждается, что он собственник квартиры, а также паспорт.
  2. Обратиться в органы полиции и МЧС. МЧС вскроет дверь, а сотрудники полиции на основании предоставленных документов обязаны осуществить меры по выселению недобросовестных квартирантов.

Живущих по договору найма

Если же стороны заключили договор найма, выселение возможно в судебном порядке. Если же со стороны собственника к квартирантам будут применяться угрозы или будет применяться сила, знайте, что это повлечет уголовное наказание.

При нарушении условий договора и невыполнении обязательств со стороны квартирантов, все доказательства необходимо предоставить суду.

Не стоит угрожать или менять замки, пока нежелательных квартирантов нет дома, в этом случае закон будет на их стороне, ведь проживает квартирант на вполне законных основаниях. Поэтому, лучше все спорные моменты, касающиеся выселения, должны решаться в судебном порядке.

Если вы решили выселить квартирантов, которые не оплачивают проживание и нарушают обязательства по договору, в этом случае – закон на вашей стороне.

Недостатком рассмотрения спора в судебном порядке является его длительность. А пока будет рассмотрение материалов дела и проводится судебное разбирательство, квартиранты могут продолжать оставаться в арендованной квартире.

В таком случае, во избежание затягивания судебного процесса, необходимо:

  • соблюдать порядок подачи искового заявления;
  • подготовить необходимые документы.

Как происходит выселение за неуплату коммунальных услуг? Смотрите тут.

Имеющих регистрацию по месту пребывания

Если у квартирантов есть регистрация по месту нахождения, выселить их будет достаточно сложно. Согласно гражданскому законодательству, лицо может проживать и пользоваться жилым помещением на основании постоянной прописки – неограниченное время, по временной регистрации – в течение срока действия регистрации.

Выписывание квартирантов входит в полномочия сотрудников ФМС РФ, это возможно только:

  • по личному заявлению квартиранта;
  • по решению суда.

Суд выносит решение о выселении, если лицо не проживало в квартире больше 6 месяцев.

Кроме этого, квартирант может быть снят с регистрационного учета без его личного согласия в случае:

  • призыва на военную службу на основании документа от военного комиссариата;
  • лицо осуждено за совершение преступлении и подлежит лишению свободы по приговору суда;
  • по решению суда лицо признано безвестно отсутствующим;
  • лицо умерло или на основании решения суда считается умершим;
  • лицо предоставило неправдивые о себе сведения или предоставило поддельные документы.

Исключение составляет лишь п.30 части 2 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ.

К такому исключению относится досрочный выезд на постоянное место жительства с временного места проживания. В этом случае снять квартиранта с регистрационного учета может либо собственник, либо лицо, которое предоставило квартиранту помещение для проживания.

В данной ситуации необходимо подать заявление в Федеральную миграционную службу, указав в нем дату выезда из квартиры нанимателя, который регистрировался по месту временного проживания.

В остальных случаях нельзя выселить квартиранта и снять его с регистрационного учета без его согласия.

При заселении квартирантов, подумайте над их просьбой о регистрации в квартире, чтобы в будущем не иметь проблем с выселением и снятием с регистрации.

Решение вопроса о выселении можно решить, не обращаясь в суд. Если же срок действия договора найма закончился, а наниматели не желают выезжать с квартиры, собственник вправе обратиться в полицию с заявлением о незаконном проживании в квартире чужих лиц.

Только по приезду полиции возможно их выселить. Не стоит выселять квартирантов самостоятельно с применением незаконных методов.

Все нужно делать согласно нормам закона и в присутствии правоохранительных органов.

Можно ли выселить зимой?

По нормам ЖК РСФСР нельзя было выселять квартирантов в зимнее время с малолетними детьми. В новом ЖК РФ и в ГК РФ такая норма отсутствует.

Если у собственника есть основания для выселения, он может потребовать покинуть квартиру в любое время года. Основания выселения могут быть указаны как в договоре найма, так и в ГК РФ.

Порядок выселения квартирантов, которые не платят за квартиру

В случае окончания срока действия договора, квартиранты должны выехать из квартиры. Выселение возможно также по решению суда, если квартиранты не реагируют на уведомления собственника и не выполняют обязательства по договору.

В таком случае собственник предупреждает нанимателей за три месяца до окончания срока действия договора найма о выселении либо уведомлением, либо в присутствии свидетелей (статья 684 ГК РФ).

Теперь можно подать заявление в суд, прикрепив письменные доказательства, либо ссылаться на показания свидетелей. Последний вид доказательств возможен, если договор найма был заключен в письменной форме.

Уведомление

Если в договоре сторонами был оговорен срок, в течение которого стороны обязаны уведомить друг друга о расторжении договора раньше срока, стороны должны соблюдать эти сроки в обязательном порядке.

Если наймодатель не уведомил нанимателей заблаговременно (за 3 месяца), а наниматель не отказался от пролонгации договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В ГК РФ установлен срок, в течение которого необходимо уведомить о расторжении договора как для нанимателя, так и для наймодателя.

Наймодатель может в одностороннем порядке отказаться от договора, то есть желает этого наниматель или нет, решение собственника окончательное:

  • срок для наймодателя установлен статьей 684 ГК РФ – за 3 месяца до окончания договора;
  • для нанимателя – статьей 687 ГК РФ установлен такой же срок.

Для того, чтобы суд был на стороне собственника, необходимо уведомить квартирантов о выселении и об устранении нарушений. Доказательством этого будет подпись квартирантов на уведомлении, а также дата его вручения. Дата – обязательная составляющая уведомления, ведь именно она свидетельствует о правильном и надлежащем сроке выселения из квартиры.

Что делать, если квартиранты не принимают уведомление? В таком случае собственник должен направить его заказным письмом, с уведомлением о вручении. Также необходимо сохранить квитанцию об отправке, она будет считаться доказательством исполнения вами обязанности по уведомлению.

Направить документ необходимо на адрес фактического проживания квартирантов. Если наниматели не приняли уведомление, для суда достаточно будет того, что письмо было направлено, то есть вы со своей стороны выполнили обязанности в полном объеме.

Обращение в суд

Если не удалось решить конфликт, необходимо подать исковое заявление о выселении в суд. Для этого, необходимо собрать перечень документов:

  • договор найма;
  • расписка о внесении платы за проживание;
  • заключение экспертов о состоянии квартиры;
  • квитанция об отправке заказного письма с уведомлением;
  • экземпляр уведомления, на котором есть отметка о получении документа.

Собственник может также требовать возместить судебные издержки с квартирантов.

В таком случае, вы должны помнить, что их необходимо подтвердить, поэтому квитанцию об оплате госпошлины и расходы, затраченные на услуги юриста необходимо сохранить.

Как выселить соседа-алкоголика из муниципальной квартиры? Подробнее здесь.

Как выселить жену с ребенком после развода? Вся информация в этой статье.

Исковое заявление

Исковое заявление необходимо составлять согласно статье 131 и статье 132 ГПК РФ.

Заявление будет возвращено для устранения несоответствий, если в нем нарушена форма и отсутствуют обязательные составляющие:

  • наименование суда;
  • данные об истце и ответчике;
  • в чем заключается нарушение прав истца;
  • законодательное основание нарушенных прав;
  • цена иска;
  • подпись истца, в таком случае заявление будет возвращено для устранения несоответствий.

Образец искового заявления о выселении квартирантов можно скачать здесь.

На основе вышеизложенного, следует то, что необходимо внимательно относиться к людям, которых вы пускаете в квартиру. Необходимо заблаговременно обсуждать условия проживания, перечень обязательств, и указывать их в договоре найма. В таком случае у вас не возникнет проблем с выселением квартирантов.

На видео о расторжении договора найма

Выселение квартирантов с маленьким ребенком

С теоретической точки зрения собственник жилья может выселить квартирантов в любое время, иногда даже не предупредив проживающих в нем жителей. Но в жизни много трудностей. Полиция не разрешает проводить подобные жилищные споры. Если арендаторы захотят остаться в квартире по прописанным в договоре условиям, придется обратиться в судебные инстанции.

Можно ли выселить семью с ребенком из съемной квартиры?

Обычно вопросы решаются мирным путем. Но существуют более трудные ситуации, для решения которых составляется исковое заявление в суд. Выселение производится на разных основаниях. Основная причина — жильцы не платят уговоренную в контракте арендную плату. При подборе хороших квартирантов, собственник с первого взгляда может ошибиться. Ведь при поиске выгодного жилья, квартиранты стремятся понравиться будущим хозяевам квартиры. Если речь идет о семье, здесь сложнее. Выселить ее вместе с ребенком можно только через суд.

Главные основания для выселения квартирантов:

  • Нарушение требований контракта, если таковой существует. Если снимающая квартиру семья имеет несовершеннолетнего ребенка, договор должен быть продлен в обязательном порядке. В ином случае она покидает не свою собственность;
  • Право на расторжение договора лежит и на владельце недвижимости. Несвоевременная арендная плата, жильцы шумят, не дают спать соседям и портят имущество. Одна дорога — в суд. Он учтет несовершенного ребенка в семье и предоставит время на выбор другого съемного жилья;
  • Неуплата по коммунальным услугам. Касается муниципальной квартиры или комнаты. Также если муниципальная квартира была продана другому собственнику, он имеет право требовать выселение семьи квартирантов вместе с несовершеннолетним ребенком;
  • Окончание периода пользования служебной недвижимостью с ребенком. Главное основание для выселения из жилой недвижимости. Исключение из правил — дети-сироты, родители которых были квартирантами этой недвижимости.

Выселение раньше срока

Отношения по выселению раньше положенного срока регулируются правовыми нормами. В частности, эти условия прописываются в предварительно оформленном договоре найма. Чтобы узнать, имеет ли право арендодатель выселить арендатора с ребенком раньше срока, следует заглянуть в основные требования договора. Максимальный срок — не более 60 месяцев. Статья 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основные условия по расторжению контракта в суде. Если требуется продлить договор, он перезаключается.

Без договора

Нет договора найма? Квартиранты по закону не имеют право находиться на жилой площади конкретной недвижимости чужого собственника. В этом случае выселить людей достаточно просто, даже с ребенком. Если они отказываются от выселения, существует два варианта:

  • Смена замков во входную дверь квартиры. Вещи можно вынести на лестничную площадку. Ответственность за их сохранность собственники не несут. Чтобы узаконить этот процесс, предъявите участковому все документы, подтверждающие права на конкретную квартиру. Дата смены замков согласовывается с квартирантами перед выселением;
  • Привлекается полиция и несколько свидетелей в виде соседей. Придите в квартиру и попросите освободить незаконно занимаемую жилую площадь с несовершеннолетним ребенком.

Обратите внимание: Полиция не занимается выселением квартирантов. Это не входит в их обязанности.

Выселение зимой

Если с вами как квартирантом был подписан договор о найме и вы не знаете, может ли наймодатель выселить нанимателя с ребенком зимой, то законом это запрещается. Право на выселение начнется только с апреля. Если никаких официальных договоренностей не было, то договор считается недействительным. Статья 35 ЖК РФ гласит о том, что если гражданин перестает пользоваться жилищным имуществом на основании перечисленных причин в Кодексе, договором и вердикта судебных приставов, то квартирант обязуется освободить это жилищное помещение. Если гражданин с несовершеннолетним ребенком не освобождает в срок недвижимость, он может быть выселен лишь на основании решении суда. Если возникли дополнительные вопросы, обратитесь к нашим юристам.

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде.

Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.

Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

  • Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
  • Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
  • Использование жилплощади не по назначению.
  • Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

  • «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

  1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
  2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
  3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?

Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.

При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:

  • Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
  • Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
  • Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
  • Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.

В то же время он обязан:

  • Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
  • Использовать жилье исключительно по назначению.
  • Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.

Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Систематически проверять его состояние.

Обязанность у него при этом одна:

  • Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).

✔ Выселение по сроку окончания договора.

Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.

Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.

✔ Досрочное выселение.

Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:

  • Систематическая неоплата арендной платы.
  • Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
  • Признание дома ветхим.

✔ Уведомление о выселении.

Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:

  • Личные данные участников договора.
  • Описание претензии, предъявленной компании.
  • Сроки для освобождения жилплощади.

Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.

○ Выселение через суд.

Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.

✔ Если арендатор без договора.

Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:

  • Устанавливающих личность.
  • Подтверждающих право собственности.
  • Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.

✔ Если арендатор с договором.

При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:

  • Отсутствие своевременной арендной платы.
  • Использование жилья не по назначению.
  • Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
  • Поведение, создающее угрозу для соседей.

Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.

Документы, которые требуется приложить к иску:

  • Правоустанавливающие.
  • Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
  • Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.

Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.

Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.

○ Советы юриста:

✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.

Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.

✔ Арендатором недовольны соседи.

Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.

Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе «Право имею».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как выселить квартирантов. Что делать, чтобы принудительно выписать квартиранта, как защитить свои права в суде.

Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.

Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.

○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?

Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.

✔ Основания для выселения.

Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.

Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:

  • Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
  • Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
  • Использование жилплощади не по назначению.
  • Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.

✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?

Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.

Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.

  • «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».

Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.

Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.

✔ Способы выселения.

Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.

  1. Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
  2. Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
  3. Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.

✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.

Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.

Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.

Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.

✔ Выселение в зимний период.

При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.

Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.

○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?

Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.

✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.

При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:

  • Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
  • Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
  • Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
  • Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.

В то же время он обязан:

  • Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
  • Использовать жилье исключительно по назначению.
  • Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.

Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:

  • Сдавать жилье в аренду.
  • Систематически проверять его состояние.

Обязанность у него при этом одна:

  • Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).

✔ Выселение по сроку окончания договора.

Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.

Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.

✔ Досрочное выселение.

Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:

  • Систематическая неоплата арендной платы.
  • Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
  • Признание дома ветхим.

✔ Уведомление о выселении.

Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:

  • Личные данные участников договора.
  • Описание претензии, предъявленной компании.
  • Сроки для освобождения жилплощади.

Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.

○ Выселение через суд.

Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.

✔ Если арендатор без договора.

Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:

  • Устанавливающих личность.
  • Подтверждающих право собственности.
  • Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.

Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.

✔ Если арендатор с договором.

При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:

  • Отсутствие своевременной арендной платы.
  • Использование жилья не по назначению.
  • Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
  • Поведение, создающее угрозу для соседей.

Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.

Документы, которые требуется приложить к иску:

  • Правоустанавливающие.
  • Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
  • Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.

Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.

Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.

○ Советы юриста:

✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.

Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.

✔ Арендатором недовольны соседи.

Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.

Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе «Право имею».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ