Покупка дома условия

Оглавление:

Продажа квартиры шаг за шагом: нюансы, расходы, список необходимых документов

Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов. Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине.

Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

  • цена квартиры в гривнах;
  • сумма задатка;
  • срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
  • срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.

Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.

Для удобства можно воспользоваться конвертером валют. Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора. И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.

Пакет документов для продажи квартиры

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

  1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
  2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
  3. свидетельство о браке владельца квартиры;
  4. согласие мужа или жены на продажу;
  5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
  6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
  7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
  8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
  9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

  • налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

  • Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
  • Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
  • Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
  • Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег. Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн. После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ

Покупка квартиры в 2018 году: какие документы подают нотариусу участники операции

Нотариусы заверяют договор отчуждения недвижимости при условии, что сделка законная и ее выполнение не нарушит права продавца и покупателя, и людей, связанных с ними гражданскими, материальными и договорными обязательствами.

Законодатели страны определили в Гражданском кодексе Украины (ГКУ) способы получения недвижимости в собственность. Один из них — отчуждение жилой недвижимости по договору купли-продажи на вторичном рынке. Domik.ua узнал, какие документы проверяет нотариус для подтверждения такой сделки.

Субъектами права частной собственности, по правилам главы 23, раздела первого

книги третьей (ГКУ), выступают физические и юридические лица. Физические лица, граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства при покупке жилой недвижимости в правах равны.

Нотариусы регистрируют договор отчуждения имущества по инструкции Министерства финансов Украины (Минфина) «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины». Документ введен в действие приказом №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

За 2012-2017 годы Верховная рада обновила Гражданский и Налоговый кодексы, а юридическое ведомство в связи с изменением законодательства корректировало правила для нотариусов. В 2018 году действует редакция инструкции, утвержденная приказом Минфина № 3851/5 от 04.12.2017.

По обновленным правилам нотариус выясняет правомерность сделки, проверяя такие условия:

— продавец имеет право продать недвижимость;

— продавец и покупатель имеют полную гражданскую дееспособность для выполнения сделки;

— условия сделки позволят вступить в силу объявленным в договоре правовым последствиям;

— выполнение договора не нарушит права на жилье малолетних детей и лиц с ограниченной дееспособностью, если отчуждение совершают их родители или опекуны.

Пакет документов от продавца квартиры

1. Граждане Украины подают оригинал паспорта с фотографиями и отметками паспортистов на возрасты 25 и 45 лет. Допускается подача иного документа, удостоверяющего личность участника сделки.

2. Иностранцы предоставляют оригинал паспорта с действительной визой и перевод паспорта на украинский язык, заверенный нотариусом. Лица без гражданства подают вид на жительство в Украине.

3. Граждане Украины и иностранцы подают оригинал идентификационного налогового кода.

4. Если собственниками недвижимости являются малолетние дети с рождения, необходимо подать такие документы:

— оригинал их идентификационного налогового кода, а

для детей младше 16 лет — свидетельство о рождении;

— для детей возрастом 16 лет — их паспорта;

5. Если владелец/совладелец недвижимости — малолетний ребенок или инвалид, то продавец подает разрешение на отчуждение из государственного органа опеки.

6. Выписку о регистрации прав собственности на отчуждаемый объект из Государственного реестра вещных прав на недвижимость.

7. Технический паспорт объекта недвижимости.

8. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

9. Письменное согласие одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

10. Заявление о проверке отягощений отчуждаемой недвижимости. По такому заявлению нотариус получает выписки из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек. Если имущество в этих реестрах не указано, нотариус сделку регистрирует.

11. Письменный отказ владельцев общей долевой собственности от преимущественного права приобрести отчуждаемую долю.

Также согласие владельцев общей собственности на отчуждение частной доли подтверждает письменное уведомление о продаже этой доли. Документ действует по принципу умолчания: если владельцы общей собственности подтвердили уведомление и не возражают, то сделку проводить можно.

12. Вывод оценки рыночной стоимости квартиры от независимого оценщика. По заказу продавца оценщик определяет рыночную стоимость жилья, опираясь на оценки аналогичных квартир на таком же этаже, в доме такого же типа из расположенной рядом застройки.

13. Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

14. Справка из городского предприятия газоснабжения об отсутствии задолженности за газ, если в квартире установлена газовая плита.

15. Справка из банка об открытии счета для зачисления безналичного платежа, если сумма договора превышает 150 тыс. грн.

16. Справка о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, составленная самим владельцем. Это новое правило из приказа Минфина №3851 от 04.12.2017 об изменениях в Порядке нотариальных действий. По такой справке нотариус определяет, что малолетние дети и нетрудоспособные члены семьи продавца не имеют прав на отчуждаемое жилье и сделку можно совершить. До 4 декабря 2017 года продавец жилья брал справку о составе семьи в жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК) или других органах регистрации места проживания.

Пакет документов от покупателя квартиры

1. Паспорта в оригинале с фотографиями и отметками паспортистов на возрасты 25 и 45 лет. Допустима подача иных документов, удостоверяющих личность участника сделки.

2. Налоговые идентификационные коды всех покупателей.

3. Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.

4. Заверенное нотариусом письменное согласие одного из супругов на совершение сделки, если он не может присутствовать при подписании договора.

Если покупателями жилья в договоре выступают оба супруга, согласие одного из них не требуется.

Подробно изучить правила нотариальной регистрации сделок с жилой недвижимостью можно на форуме юридическая консультация.

Покупка дома условия

Главный отдел продаж: г. Киев, ул. Пушкинская, 27

Левобережный отдел продаж: г. Киев ул. Е. Сверстюка, 23

Строительная корпорация «Укрбуд» и банки-партнеры предлагают эксклюзивные условия рамках программы кредитования жилой и коммерческой недвижимости. Теперь все желающие смогут приобрести…

Украинская государственная строительная корпорация «Укрбуд» и ПАО «КБ «Глобус» запустили программу «Парокоместа в кредит» сроком до 20 лет для приобретения…

Купить квартиру в жилых комплексах от Укрбуд можно выбрав наиболее выгодный вариант перейдя на интерес Вас проект.

Вариант 1 — 100% оплата стоимости квартиры

Мы сделали процесс приобретения квартиры в корпорации «Укрбуд» максимально простым и понятным:

  1. Для закрепления за Вами выбранной квартиры, Вы заключаете с Управляющим Фонда (ООО «ФК «ЖИЛЬЕ-КАПИТАЛ») Договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС):
    • в 3-х дневный срок с момента подписания Договора, платите полную стоимость квартиры;
    • получаете Свидетельство об участии в ФФС.
  2. Заключаете с управляющим договор уступки имущественных прав на квартиру в Вашу пользу.
  3. После ввода дома в эксплуатацию и осуществления окончательных расчетов по данным БТИ, Свидетельство обменивается на справку о подтверждении Вашего права на получение в собственность закрепленной квартиры.
  4. Подписываете Акт приема-передачи квартиры для дальнейшего оформления правоустанавливающих документов.
  5. После получения от соответствующих служб города Свидетельства о праве собственности на квартиру, мы (Застройщик) передаем Вам правоустанавливающие документы на квартиру.

Вариант 2 — Рассрочка

Чтобы сделать жилье более доступным, корпорация «Укрбуд» предоставляет возможность беспроцентной рассрочки до конца строительства.

  • Выдается на срок до конца строительства;
  • Минимальный первоначальный взнос составляет 25%;
  • Платежи, которые остались, разбиваются на равные части и погашаются ежемесячно;
  • Рассрочка оформляется в национальной валюте.

Вариант 3 — Кредитование

Если потребность в собственном жилье стала остро — лучшим вариантом будет кредитование от наших банков-партнеров.

В рамках сотрудничества с финансовыми учреждениями в Укрбуд работает программа целевого кредитования «Жилье в кредит» для приобретения недвижимости на первичном рынке. Все желающие могут выбрать финансовое учреждение и свой вариант кредитования.

Мы постоянно улучшаем условия кредитования и вводим новые кредитные программы, также возможны акционные предложения.

Начните жить в своей новой квартире уже сегодня.

Документы на дом

Многие посетители нашего портала задают нам вопрос: какие нужны документы при оформлении дома или коттеджа в коттеджном городке?

На этот вопрос однозначно ответить сложно, т.к. иногда в коттеджных городках инвесторы фактически покупают земельный участок, и подписывают договор подряда на строительство дома. Чтобы не ходить вокруг да около, возьмем за отправную точку такую ситуацию: Вы решили купить готовый дом или коттедж в коттеджном городке, а владельцем всего этого хозяйства по документам является физлицо.

Обозначим сразу главное: сделка купли-продажи дома должна быть заключена у нотариуса. Частный или государственный нотариус – не имеет значения.

Документы на дом, предоставляемые продавцом:

1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи

  • Обязательно напомните продавцу проверить вклеены ли в его паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
  • Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?

2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи

  • Сегодня ни одна сделка по недвижимости не происходит без присутствия или согласия второго из супругов. И тут не имеет значения записан ли второй из супругов владельцем дома или участка

3. Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома – понадобится если дом строился или приобретался в момент когда хозяин был в браке (п.1,п.5 ст.57, 60, 61Семейного кодекса)

  • Нотариальное согласие на продажу дома можно получить заранее у того же нотариуса, тогда присутствие супруги на сделке – не обязательно.
  • В ином случае присутствие супруги на сделке – обязательно
  • Исключение, при котором согласия и присутствия на сделке второго из супругов не требуется: в случаях, когда дом с участком получен владельцем в дар, по наследству или приватизирован безоплатно

4. Свидетельство о браке понадобится в двух случаях:

  • Если продавец строил или покупал дом, находясь в браке
  • Если продавец строил или покупал дом до заключения брака

5. Справка по форме № 3 на дом или коттедж

  • понадобится продавцу в случае, если дом находится в границах населенного пункта
  • не понадобится такая справка в случае, если дом или коттедж находится в садовом кооперативе

6. Правоустанавливающие документы на дом — подтверждают право собственности продавца на дом. Они могут быть нескольких видов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.
  • Документы на дом, как на незавершенное строительство (ст.331 Гражданского кодекса). Такой документ должен быть зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство должно быть зарегистрировано в БТИ и внесено в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество (внесение в электронный реестр в БТИ производилось с июня 2010 года). Если на момент продажи дом не прошел регистрацию в электронном реестре, то регистрацию может осуществить нотариус, который будет оформлять сделку купли-продажи дома
  • Свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом также должен быть зарегистрирован в БТИ и внесен в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество – см. предыдущий подпункт

7. Технический паспорт на дом — оригинал. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

  • Нотариус может принять к сделке старый технический паспорт на дом
  • Если нотариус будет требовать новый техпаспорт – Вам нужно пройти инвентаризацию БТИ для получения нового техпаспорта

8. Некоторые нотариусы перед внесением в электронный реестр данных о доме и собственнике, могут потребовать от Вас справку из БТИ о том, что по дому или котеджу не было перехода права собственности за последнее время и дом зарегистрирован за данным владельцем.

Также читайте:

9. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Участок должен быть именно в собственности, а не принадлежать владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

  • Договор купли-продажи участка, если участок покупался, а не приватизирован
  • Выписка из реестра сделок, которая является неотъемлемой частью договора купли-продажи
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок (акт на землю)
  • Экспертно-денежная оценка – получается у независимого оценщика
  • Нормативно-денежная оценка – выдается отделом земельных ресурсов по месту нахождения участка
  • Выписка из поземельной книги – выдается тем же отделом земельных ресурсов
  • Справка о реестре отягощений – ее получает непосредственно перед сделкой нотариус. Некоторые нотариусы могут потребовать продавца получить эту справку отдельно в отделе земельных ресурсов и предоставить на сделку

Документы, предоставляемые покупателем дома или коттеджа

Для покупки дома или коттеджа покупатель должен взять с собой в нотариальную контору такие документы:

  1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи
    • Обязательно проверьте вклеены ли в паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
    • Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?
    • Если Вы — гражданин другого государства:
      • нотариально заверенный перевод паспорта на украинский язык
      • виза в паспорте или штамп о въезде, или отметка в загран паспорте о получении вида на жительство или ПМЖ
      • Оригинал + копия идентификационного кода
      • Если Вы как покупатель находитесь в официальном браке:
        • Свидетельство о браке — оригинал + копия
        • Нотариальное согласие второго супруга или личное присутствие на сделке
        • В случае присутствия второго супруга на сделке — оригиналы и ксерокопии паспорта + идентификационного кода

Порядок заключения сделки купли-продажи домов и коттеджей

13 роковых ошибок при покупке квартиры

Какие ошибки зачастую совершают покупатели квартир и чем это грозит?

Если большинство продавцов рискуют слишком долго продавать свою недвижимость и потерять часть возможной прибыли от продажи, то покупателям некоторые ошибки грозят потерей и денег, и недвижимости. Рассмотрим подробней, что это за ошибки.

1. Отказ от услуг риелторов

Так уж повелось, что в Украине, за редким исключением случаев эксклюзивной продажи, риелторские услуги оплачивает покупатель. Справедливости ради уточним, что не только в Украине. Но для многих покупателей нежелание платить дополнительные 3-5% от стоимости сделки — весомый повод отказаться от услуг посредников.

Такое решение может быть оправдано, если вы дока в сфере купли-продажи недвижимости, знаете, на что обязательно обращать внимание и хорошо ориентируетесь в правовом поле. Ну, или сами имеете отношение к риелторской деятельности. Если же покупка квартиры — первая в вашей жизни, лучше обратиться к профессионалам.

Дом ик настоятельно рекомендует обращаться в проверенные агентства с устоявшейся репутацией.

2. Торг уместен. Почти всегда

В большинстве случаев продавцы закладывают возможность торга в стоимость квартиры. Если заявленная цена квартиры, соответствующей вашим пожеланиям, на 5-10% процентов дороже, не отказывайтесь от этого варианта сразу — отправляйтесь на просмотр и предлагайте свою цену. Вполне возможно, продавец согласится на ваше предложение.

Если же вам попалось предложение, цена которого и так ниже рыночной на те же 5-10%, и квартира и ее цена вас устраивают, а продавец категорически не хочет уступать, не стоит отказываться от сделки только чтобы выторговать лишние пару-тройку процентов. В противном случае, вы рискуете в другом месте выторговать скидку, но сумму заплатить большую.

3. Занижение стоимости квартиры в документах

При заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается государственная пошлина и сбор в пенсионный фонд в размере 1% стоимости. Что тоже нередко становится поводом занизить стоимость квартиры в отчете об оценке и договоре. В последнее время эта практика снова приобретает актуальность.

Пошлину и сбор оплачивает покупатель, потому и выгодно это, в первую очередь, ему. Однако, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает тоже покупатель — продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах.

4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи

Тоже помогает избежать части налогов — при дарении сбор в пенсионный фонд не взимается. Однако если квартира была продана при помощи договора дарения, и такой договор признан недействительным, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры — он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.

5. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками

Помимо владельцев квартиры, в ней могут быть зарегистрированы и другие люди. У них нет права собственности на квадратные метры, но есть право проживания на них. И даже при передаче права собственности, они права проживания не лишаются.

Риелторы, которым этот казус известен, обычно настаивают на выписке всех не-собственников до заключения сделки. Во время оформления договора продавец обязан предоставить документ о том, кто прописан в квартире. По украинским законам, ответственность за правдивость информации несет тот, кто выдал документ.

Собственникам дается время на выписку уже после сделки. Во избежание проблем, риелторы берут у них денежный залог, который возвращается после выписки. В случае отказа продавца выписываться, залог используется на юридические и судебные издержки.

6. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними

Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. По закону — независимо от того, совладелец несоврешеннолетний или нет. На практике, если ребенок не является совладельцем, чаще всего, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников.

В принципе, без разрешения опекунского совета на продажу, нотариус сделку не заверит. Но случаи бывают разные, и вопросом, не прописаны ли в квартире дети, обязательно стоит поинтересоваться.

7. Отсутствие разрешения супруга на продажу

Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Причем, это согласие должно быть предоставлено до подписания договора.

Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.

8. Обременения на квартиру

При покупке квартиры обязательно стоит проверить ее на наличие обременений. Проблема в том, что, как и в случае в историей сделок, законным путем сделать это не представляется возможным. Остается только положиться на нотариуса, который при оформлении договора обязан проверить отсутствие обременений.

9. Проверка дееспособности продавца

Если продавец недееспособен или его дееспособность ограничена, сделка может быть признана судом недействительной. В Украине признать человека недееспособным может только суд. Но стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, проверить можно и нужно.

Запросить справку о том, состоит он на учете или нет, имеет право только сам продавец. Но даже состоя на учете, человек может быть дееспособным и подписывать договора. Потому, если продавец на учете в психоневрологическом диспансере состоит, желательно, чтобы в справке было написано, что право подписывать договора он имеет.

Не помешает удостовериться и в том, что психически нездоровые люди, алкоголики и наркоманы не живут по соседству — они вполне способны испортить вам жизнь.

10. История квартиры — юридическая.

Во избежание покупки недвижимости, права на которую одним из предыдущих владельцев были получены в результате мошенничества, необходимо проверять историю сделок. Это, увы, затруднительно — формально такого права у покупателя нет. При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности, данные о которых содержаться в электронном реестре. Сделки, которые заключались по квартире до внесения информации в реестр, покупатель может проверить только в обход закона, и то, если у него или у риелтора есть связи в БТИ.

11. …и энергетическая

Жить в квартире, в которой кто-то умер неестественной смертью, не хочет, наверное, никто. Особенно, когда случаи таких смертей повторялись неоднократно. Но многие покупатели забывают уточнить этот вопрос. И хорошо, если они живут в квартире припеваючи, и ничего о ее истории не знают. Но обычно неприятные истории, связанные с новой квартирой, очень быстро обнаруживаются. Потому, если вам не все равно, стоит поинтересоваться вопросом заблаговременно. Продавец об этом вряд ли расскажет. А вот соседи или любопытный консьерж могут.

12. Здоровая среда

Источником неприятностей могут стать и не обнаруженные вовремя плесень и грибок или инфекционные болезни кого-то из ранее проживавших в квартире.

Вероятность появления грибка и плесени особенно возрастает в квартирах на первом этаже и угловых. Потому при просмотре обратите внимание на пол и стены в кухне и ванной, а также на стены, прилегающие к внешнему фундаменту в той же ванной.

О том, не болел ли кто-то из живущих в квартире серьезными инфекционными заболеваниями, вроде туберкулеза, тоже могут поведать соседи.

Конечно, все эти проблемы можно решить.

13. Излишняя эмоциональность при выборе квартиры

Иногда продавцы, особенно, те из них, которые покупают квартиру впервые, относятся к процессу поиска слишком эмоционально: боятся приходить на просмотры только потому, что при повторном рассмотрении фото что-то не понравилось, слишком быстро соглашаются на покупку из страха, что желаемую недвижимость, «уведут», или, наоборот, слишком долго тянут — и, в итоге, ее таки «уводят».

Даже если вы покупаете первую в своей жизни квартиру, Домик рекомендует подходить к вопросу взвешенно: соотносить цену и качество предлагаемого объекта, сопоставить его с другими просмотренными предложениями, не соглашаться на покупку первой же просмотренной квартиры, но и не тянуть с покупкой до бесконечности.