Покупка квартиры и ее дарение

Оглавление:

Покупка квартиры, полученной по договору дарения 30 / 18853

Добрый час.
Покупаем квартиру в Москве.
Продавец(внучка) квартиры получил ее в результате договора дарения от бабушки в1994 году. При покупке квартиры с момента дарения прошло больше чем 3 года.
По новому ГК РФ срок исковой давности для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года. Ограждает ли это покупателя квартиры от возможного оспаривания сделки купли продажи другими заинтересованными лицами чьи интересы возможно не были учтены при заключении договора дарения ?

В случае если при заключении договора дарения не были учтены чьи либо интересы будет ли этот договор дарения рассматриваться как ничтожный (со сроком давности 3 года с момента заключения)

У нас есть риелтор,она занимается делами по квартире,но все равно решила спросить тут.
Чем опасен такой вид купли-продажи? Подскажите пожалуйста существуют ли возможности оспаривания следующей сделки в суде? Какие «подводные камни»? . Заранее благодарю за любую информацию.

Покупка квартиры, полученной по договору дарения 30 / 18853

Добрый час.
Покупаем квартиру в Москве.
Продавец(внучка) квартиры получил ее в результате договора дарения от бабушки в1994 году. При покупке квартиры с момента дарения прошло больше чем 3 года.
По новому ГК РФ срок исковой давности для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года. Ограждает ли это покупателя квартиры от возможного оспаривания сделки купли продажи другими заинтересованными лицами чьи интересы возможно не были учтены при заключении договора дарения ?

В случае если при заключении договора дарения не были учтены чьи либо интересы будет ли этот договор дарения рассматриваться как ничтожный (со сроком давности 3 года с момента заключения)

У нас есть риелтор,она занимается делами по квартире,но все равно решила спросить тут.
Чем опасен такой вид купли-продажи? Подскажите пожалуйста существуют ли возможности оспаривания следующей сделки в суде? Какие «подводные камни»? . Заранее благодарю за любую информацию.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Квартира в подарок: восторг и ответственность. Нюансы — ограничения, налоги, особенности покупки. Внимание: когда дарение становится притворной сделкой

Подарки – предновогодняя тема. Подарки бывают разные, случается, и квартиры дарят. Скажете – повезло! Конечно, однако вместе с ценным приобретением на одариваемого ложатся и определенные обязанности. Также подарок может обернуться спорами с родственниками дарителя и даже судебными разбирательствами. А для покупателя квартиры, полученной в дар, есть даже риск остаться без жилья. В общем, даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как дарение, имеет свои нюансы.

Ограничения для дарителя
Передать свою недвижимость в подарок на самом деле не совсем просто. Во-первых, сделать это может только ее собственник, и никак не его доверенное лицо, даже располагающее генеральной доверенностью на сделки с данным имуществом. Во-вторых, как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, подарить можно лишь не обремененную недвижимость, то есть ту, которая не находится в залоге у банка или физического лица, не является предметом судебного спора и пр. В-третьих, как сообщает Юрий Шаронов, генеральный директор «ГЦН-Групп», если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке (например, покупалась), для того чтобы ее подарить, нужно согласие супруга (супруги). Есть и другие ограничения. «Например, дарение запрещено от имени несовершеннолетних и недееспособных», — говорит Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости».

А вот дарить квартиры несовершеннолетнему закон не запрещает, правда, с согласия его матери, отца или опекуна. «Если же квартиру своему несовершеннолетнему ребенку дарит, например, мама, воспитывающая его одна, без папы, то она, будучи дарителем, не может выступать с обеих сторон договора, и тогда от имени ребенка действуют представители органов опеки и попечительства», — рассказывает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

И пока ребенку не исполнится 14 лет, в договоре дарения за него будет расписываться законный представитель, после 14 лет он уже расписывается сам, но должен написать: «с согласия законного представителя». Правда, сейчас, как сообщает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», регистраторы не очень активно регистрируют сделки близких родственников с несовершеннолетними, в том числе и по дарению.

Поэтому в некоторых случаях недвижимость лучше завещать. Для дарителя это даже выгоднее. «При дарении квартиры осуществляется переход права собственности, а значит, даритель уже не сможет передумать. А после написания завещания собственник может изменить свое решение сколько угодно раз», — рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, у него есть путь к отступлению.

«С момента заключения договора дарения и его государственной регистрации собственником квартиры становится одаряемый, ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения жильем, подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», — Следовательно, право пользования данным жильем у дарителя прекращается. И, конечно, здесь многое зависит от взаимоотношений, сложившихся между дарителем и одаряемым».

При наследовании все по-другому, квартира переходит наследнику только после смерти наследодателя. Это может дать стимул наследнику быть заботливее с наследодателем, а при дарении остается только надеяться на порядочность выбранного лица. «Договор дарения — это ведь возмездная сделка, но не может быть совершена под условием. Например, я тебе дарю, но ты за мной ухаживаешь и даешь деньги, — говорит Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» – И если одариваемый не помогает дарителю – это не довод для отмены дарения».

Поэтому те собственники квартир, которые испытывают потребность в уходе и заботе, но не хотят связываться с оформлением наследства, как правило, выбирают договор ренты, при котором недвижимость переходит к наследнику сразу, но он обязуется ухаживать за бывшим собственником, а последний сохраняет за собой право пожизненного пользования жильем.

Но тем, кому недвижимость хотят подарить или оставить в наследство, конечно, выгоднее договор дарения. «Право собственности в таком случае переходит к ним в момент государственной регистрации договора. И к тому же при наследовании по завещанию законом предусмотрено право на обязательную долю в наследстве для неработоспособных супруга (супруги), детей и родителей наследодателя», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». А это значит, что наследник не получит всю недвижимость целиком, а лишь бОльшую ее долю. «Договор дарения привлекательнее, например, для дальнейшей продажи объекта. Наследство, как правило, проверить тяжелее, и покупатели порою его опасаются», — отмечает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Однако надо учитывать разницу и в налогообложении: получив квартиру в наследство, налоги потом платить не надо. А вот при дарении от налогов освобождаются только близкие родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети). В остальных случаях придется платить НДФЛ – 13% от стоимости. Налог рассчитывается от стоимости, определенной Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Подарок и последствия
К договору дарения очень часто прибегают, когда в одной семье хотят «переоформить» квартиру с одного родственника на другого. Как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», на плечи нового собственника лягут затраты на содержание имущества: коммунальные платежи, членские взносы в кооператив (если дом кооперативный), налог на имущество и пр.

Квартира, полученная в подарок, может стать и поводом для ссор и споров с родственниками дарителя. Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха – у них вряд ли примут заявление. Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля», — рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

«То есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным», — объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Также, если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например, облицовывает деревянный дом кирпичом, делает масштабную перепланировку в квартире и т.п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно.

Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Нечестный подарок
Впрочем, квартира, которая по документам является подарком, в современных реалиях часто вовсе и не подарок, а само дарение — «притворная сделка», прикрывающая другую, например, куплю-продажу (скажем, в целях избежать налогообложения) или обмен. «Риелторы довольно часто предлагают такую схему, и когда продается доля в квартире или в доме, чтобы не спрашивать согласия второго сособственника», — говорит Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»).

«Поскольку доля в квартире – это лишь часть недвижимости, на сделки по ее продаже распространяется требование статьи 250 ГК РФ, устанавливающей, что иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки», — объясняет Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Но часто сособственники не желают продавать свою долю сособственникам либо те не хотят приобретать долю продавца на интересных для него условиях, и тянут время, и не дают свой официальный отказ, и не соглашаются на продажу доли третьему лицу. Вот продавцу и приходится обходить такое препятствие с помощью договора дарения, на который указанное требование статьи 250 ГК не распространяется. Но это серьезная причина для расторжения договора: «С точки зрения российского законодательства подобная сделка является ничтожной. И риски покупателя, согласившегося на указанную схему приобретения, носят максимальный характер», — утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Например, родственники продавца или сособственники, мечтающие приобрести его жилплощадь «за копейки», не хотели, чтобы он продавал свою комнату. Тогда после подписания договора дарения они могут обратиться в суд, и если им удастся доказать, что имела место сделка купли-продажи, а не дарения, покупатель жилья, который якобы получил его в дар, останется у разбитого корыта.

И, как отмечает Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»), оспаривается каждая шестая подобная сделка.

Рискуют в данном случае и продавцы недвижимости, ведь, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), по договору дарения они передают свою квартиру фактически безвозмездно (нет никаких расписок и банковских переводов), и нет никаких гарантий, что по такой сделке удастся получить деньги или эквивалентное им имущество. Например, известен такой случай: соседи по коммунальной квартире решили обменяться комнатами (одна была больше другой) с доплатой, но им посоветовали оформить эту сделку как дарение. В результате родственники одного из соседей обратились в суд и сумели доказать, что, подписывая договор, он не отдавал отчет своим действиям. Комната вернулась к бывшему хозяину, но отдавать назад комнату, которую он получил в обмен, гражданин не хочет. И сейчас в суд уже обратился другой сосед.

Чтобы избежать подобных неприятностей, эксперты рынка недвижимости и юристы рекомендуют соблюдать закон.

Риски для покупателей
Если при дарении было нарушено законодательство или родственники (наследники) дарителя не согласны с тем, что он сделал, могут пострадать и последующие покупатели такой недвижимости. «Чаще всего именно такой договор рано или поздно может быть оспорен вероятными наследниками», — утверждает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным», — говорит Тарас Пазяк. Но в любом случае необходима проверка чистоты сделки, и желательно у юриста, специализирующего на недвижимости.

покупка квартиры полученной в результате дарения

ID: 12533164

Если вы не знаете, что и как нужно проверять при покупке квартиры, не имеете специалиста ( или денег на него), который бы смог ответить на ваши вопросы и осуществить снижение рисков в дальнейшем пользовании Объектом, то просто откажитесь от покупки этой квартиры и ищите квартиру с «кристально- чистой» историей.
Но вы, наверное, судя по вопросам, не знаете, что это такое.
Здесь мы вам не поможем, решить ваш вопрос: можно покупать или нельзя, решается точно не по интернету.

Теоретически оспорить можно любой договор. И 3 года — не предел.
Но Вы не написали даже, было ли это дарение от родственника или от постороннего человека.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«часть или доля в договоре неуказана»- таких договоров попросту не может быть. Предмет договора всегда указывается. .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

квартиру проверяют в КОМПЛЕКСЕ.
По совокупности МНОЖЕСТВА факторов и параметров. И не только судя о последней сделке.
вот вкратце навскидку :
Были ли даритель и одаряемый в родственных отношениях. Был ли зарегистрирован одаряемый , если был, куда снялся ( в свою другую недвижимость. или в родственную, или вообще в «топчан под баобабом».
Личность дарителя, возраст, было ли освидетельствование при преклонном возрасте или болезни дарителя ( понятно, что не все сделки освидетельствованием сопровождаются), были ли справки о несостоянии на учете в пнд и нд.
Мотивы дарения ( подробнее не позволяет время и формат форума),
дарение можно оспорить по разным причинам. например, одаряемый угрожал жизни и здоровью дарителя.
да и 3 года во многих случаях считается с МОМЕНТА, КАК УЗНАЛ о ущемлении своих прав.
Жив ли даритель? В таком случае нелишне иногда у него нотариально заверенное заяление попросить, что он уведомлен о продаже , за какую цену, и не возражает.
если умер ( Царствие ему Небесное), как это ни цинично звучит, тогда лучше гораздо. НЕ будет сам отсуживать. Хотя могут и наследники обделенные. но им сложнее
Что было До дарения, как приобреталась квартира?
Кто был ранее прописан ( зарегистрирован), истории переходов прав и истории по регистрациям.
Личность ПРОДАВЦА, обязательно проверка на кредиты. БАНКРОТСТВО, но это на ВСЕХ сделках.
И еще совокупность факторов, анализ на основе знаний, опыта, логики,, а также интуиция,

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если не снимался, а оставался зарегистрирован, можно трактовать как притворную сделку. Он по смерти выписан ? Или куда -то?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

теоретически любая сделка оспорима.
просто степень вероятности оспаривания разная. или стремится у нулю практически. или побольше..или еще побольше. или еще побольше