Предварительный договор купли продажи гк

Толкование условий предварительного договора купли-продажи недвижимости (на примере одного гражданского дела)

Конструкция предварительного договора хорошо исследована в теории российского договорного права, достаточно упомянуть фундаментальный труд М.И. Брагинского и В.В. Витрянского Договорное право. Книга первая. М., 2005. Однако в судебной практике условия предварительного договора купли-продажи недвижимости ещё толкуются не однозначно. В частности, речь идёт о толковании норм материального права о предмете и сроке предварительного договора, порядке оформления соглашения о задатке как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору.

Материальное право. Статья 554 ГК РФ определяет, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. По делу, где я представлял истца перед судом встал вопрос, как соотносится предмет предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с предметом соответствующего основного договора?

Пункт 4 статьи 429 ГК РФ гласит: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора».

Данная императивная норма распространяется на любой предварительный договор безотносительно к предмету основного договора. Между тем, срок оформления и регистрации права на объект недвижимости, купля-продажа которого, в свою очередь, по условию предварительного договора является предметом основного договора, по объективным причинам может выйти за пределы годичного срока, указанного в пункте 4 ст. 429 ГК РФ. Каковы в таком случае правовые последствия для сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости?

Из пункта 2 статьи 380 ГК РФ следует: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме».

Из данной императивной нормы не следует, что соглашение о задатке не может быть одним из условий предварительного договора, прописанным в его тексте, поскольку однозначно лишь требование к письменной форме соглашения о задатке. По гражданскому делу возник вопрос, если соглашение о задатке совершено в письменной форме, как условие предварительного договора, сторона предварительного договора получила указанную денежную сумму в счёт причитающихся платежей, будет ли полученный стороной задаток признаваться таковым или авансом?

Фабула дела. Гражданка П. — наследница по закону на открывшееся наследство, состоявшее из жилого дома и земельного участка, расположенные по указанному в предварительном договоре адресу и гражданин А. заключили 29.05.2007г. предварительный договор, по которому П. обязалась продать А. дом и земельный участок после вступления П. в наследство за 125 000 руб.

В пункте 2.5 предварительного договора стороны прописали, что А. выплачивает П. задаток в размере 85 000 руб., в пункте 2.6 – продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в случае возникновения обременений на объекты недвижимости или в случае отказа от заключения сделки купли-продажи.

П. свидетельство о праве на наследство по закону получила 22.04.2008г., то есть, за один месяц и неделю до окончания срока действия предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В соответствии с п. 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Не зарегистрировав право собственности на объекты недвижимости, П. в мае 2008г., за несколько дней до истечения срока предварительного договора объявила А., что продаёт объекты недвижимости за 210 000руб., то есть, за цену, превышающую согласованную сторонами, в случае отказа, готова вернуть полученный задаток в размере – 85 000 руб.

А. обратился в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебные решения. Кимрский городской суд Тверской области (дело № 2-629/08 Федеральный судья Аксёнов С.Б.) удовлетворил иск частично, взыскав в пользу А. уплаченные П. 85 000 руб. и 1 313 руб. за пользование чужими денежными средствами.

По мнению суда, «… на момент заключения предварительного договора П. не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, поэтому условия предварительного договора не позволяют определить предмет основного договора» (?).

В части срока действия предварительного договора суд первой инстанции пришёл к выводу, что «по условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключён после вступления П. в наследство. Указание в предварительном договоре на заключение основного договора после вступления П. в наследство свидетельствует не о сроке заключения основного договора, а о предварительном договоре под отлагательным действием. Таким образом, в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, в связи с чем, срок, в течение которого должен быть заключён основной договор, следует исчислять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, т.е. в течение года с момента заключения предварительного договора …».

В части толкования задатка позиция суда была ещё более категорична: «Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает денежных обязательств, следовательно, в его рамках функции задатка не могут быть реализованы. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счёт платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор ещё не заключён. Таким образом, денежная сумма в размере 85 000 руб., переданная П. до заключения основного договора купли-продажи не является задатком, а считается уплаченной в качестве аванса…».

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда 10.03.2009г. изменила решение суда первой инстанции, и на основании п. 2 ст. 380 ГК РФ взыскала с П. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 170 000руб.

Доводы кассационной жалобы истца относительно ошибочности толкования судом первой инстанции условий предварительного договора о предмете основного договора, и сроке действия предварительного договора в определении суда второй инстанции оставлены без внимания.

В дальнейшем президиум Тверского областного суда отменил определение суда кассационной инстанции в связи с допущенным процессуальным нарушением и направил дело на новое кассационное рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в ином составе 02.06.2009г. постановила определение аналогичное по содержанию определению судебной коллегии от 10.03.2009г. В порядке надзора состоявшиеся судебные решения больше не пересматривались.

Толкование условий предварительного договора. Ошибочность вывода суда первой инстанции по вышеуказанному делу о невозможности определения предмета основного договора в виду отсутствия вещного права у стороны предварительного договора, очевидна.

Пункт 3 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Статья 554 ГК РФ называет показатели, которыми определяется предмет договора купли-продажи недвижимости, это данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, законодатель не связывает стороны предварительного договора с наличием у будущего продавца вещного права на предмет основного договора в момент заключения предварительного договора. Предмет предварительного договора купли-продажи недвижимости по смыслу п. 3 ст. 429 и ст. 554 ГК РФ определяется в соответствии с имеющимися данными об этом конкретном имуществе.

Кассационная инстанция, рассматривая вышеуказанное дело, не согласившись с выводом суда первой инстанции в отношении задатка, в своём определении указала: «Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. В данном случае задатком обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определённый срок. При этом денежным является одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачёт которого и поступила бы внесённая сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполняет и платёжную функцию».

Указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции, кассационная инстанция выразила свою правовую позицию только в отношении платёжной функции задатка. В то время как по делу возникли также вопросы оформления соглашения о задатке в предварительном договоре и отграничения задатка от аванса.

В силу пункта 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При этом закон не требует совершения соглашения о задатке в виде отдельного от предварительного договора документа (договора). Поэтому на практике достаточно часто соглашение о задатке прописывается как одно из условий предварительного договора.

Если в предварительном договоре записано, что Покупатель выплачивает задаток Продавцу в определённом размере и окончательный расчёт по основному договору производится за вычетом суммы задатка, то данная сумма поименованная задатком, не может быть авансом, как в описанном деле указал суд первой инстанции. Такой вывод следует, прежде всего, из нормы статьи 431 ГК РФ, которая устанавливает правило толкования условий договора: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом».

Во-вторых, по смыслу п. 1 ст. 823 ГК РФ аванс — это вид коммерческого кредита. Другого юридического определения этого экономического термина Гражданский кодекс не даёт. Очевидно, что аванс может получить только продавец имущества, на которое он обладает правом собственности или действует от имени или в интересах собственника этого имущества. В описанном деле суд первой инстанции, указав, что П. на момент заключения предварительного договора не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, ошибочно связал это обстоятельство с невозможностью определить предмет предварительного договора. В то время как, этот юридический факт однозначно свидетельствовал о невозможности получения П. аванса от А., и получении ею от него как раз задатка.

Со сроком действия предварительного договора, казалось бы, всё ясно (пункт 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).

Между тем, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, нормы п. 4 ст. 429 ГК РФ позволяют сторонам в определённой ситуации, как в вышеописанном деле, прописать срок его действия указанием на событие вступления будущего продавца в наследство, то есть, определить срок событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Однако получения свидетельства о наследстве, тем не менее, будет недостаточно для того, чтобы заключить основной договор, поскольку необходимо ещё зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и получить свидетельство о праве. Кроме этого, для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости наследнику-продавцу необходимо получить новый кадастровый паспорт на объект недвижимости (на своё имя). В связи с этим, такое условие предварительного договора о сроке заключения сторонами основного договора как «после вступления будущего продавца в наследство» является не корректным, и ведущим к возникновению спора.

С другой стороны, наследник-продавец по тем или иным объективным причинам может не успеть в установленный годичный срок действия предварительного договора получить необходимые документы для заключения основного договора (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на своё имя). В таком случае заключение основного договора в установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ годичный срок не может состояться. Тогда возникает вопрос насколько нормы ст. 190 ГК РФ и нормы ст. 314 ГК РФ (о разумности срока исполнения обязательств) гармонируют с нормами п. 4 ст. 429 ГК РФ исходя из того, что указанное в предварительном договоре в качестве срока событие, может наступить после истечения годичного срока, предусмотренного законом?

Думается, что если стороны добросовестно относятся к своим обязательствам по предварительному договору, то суждение М.И. Брагинского и В.В. Витрянского будет верным: «нет никаких препятствий к тому, чтобы стороны заключили основной договор и после, указанного в предварительном договоре или п. 4 ст. 429 ГК срока». Вместе с тем, очевидно и положение, в силу которого «Независимо от того, предусмотрен ли срок в договоре, или имеется в виду установленный в законе годичный срок, тот и другой носят пресекательный характер: с его истечением материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определённых условиях прекращается и соответственно восстановлению судом не подлежит». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 238-239. М., 2005).

В последнее время цивилисты стали говорить о необходимости реформирования Гражданского кодекса по причине отставания ряда его норм от потребностей гражданского оборота. Как показывает судебная практика это мнение в определённой степени обосновано.

Адвокат Е.А. Нагорный
2009г.

Ст. 429 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 429. Предварительный договор.

29 марта 2016

Бывают ситуации, когда заключить договор стороны в данный момент не могут, – не готовы необходимые документы, не наступили обстоятельства, отсутствуют средства для оплаты сделки. Тогда на помощь приходит особый вид договорных отношений – предварительный договор. Он закрепляет договоренности сторон и сроки оформления этих отношений в будущем основном договоре. Рассмотрим порядок заключения договора в таком случае с помощью сервиса Конструктор договоров СПС Консультант Плюс.

22 июня 2015

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

13 марта 2015

В соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) стороны вправе предусмотреть в договоре купли-продажи условие о предварительной оплате товара.

11 октября 2013

9 сентября 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

можно ли признать право собственности на дом по данным распискам? И каким иском

Я представитель ООО «СК». К нам поступил предварительный договор на поставку товара от Главного управления МЧС России . с сылкой на вышеуказанные законы. Вопрос обязаны ли мы заключить этот договора или мы можем от него отказаться, тогда по каким основаниям.

Вопрос относится к городу Салехард

Добрый день.Подскажите, если заключаем договор о намерении сторон (купля-продажа), имеет ли он какую силу при подписании. Обязательно ли заверять нотариально?

Вопрос относится к городу Симферополь

Здравствуйте. Я договорилась с соседом о купле-продаже земельного участка (4 сотки, неотмежеван). О цене мы уже договорились (на словах). Перед куплей-продажей будет сделана дачная амнистия, прирезан еще кусок земли, а потом уже вся земля по новому свидетельству продана мне — и всеми документами и тратами касательно дачной амнистии еще до регистрации купли-продажи буду заниматься я (по генеральной доверенности). Вопрос — как сделать так, чтобы когда земли станет больше благодаря моим тратам и усилиям, — мой сосед не увеличил стоимость участка по сравнению с ценой, о которой мы уже договорились ранее? Какой-то договор? Соглашение заранее? Если так — то пожалуйста, если можно — ссылку на «рыбу» или примерный текст. Спасибо.

Вопрос относится к городу Московская область

День добрый! В предворительном договоре купли продаже прописан пункт : если одна из сторон будет противиться заключить основной договор то другая сторона может обязать его заключить через суд. Это действительно возможно?

Вопрос относится к городу Казань

Был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимости с указанием даты выхода на сделку, стоимости квартиры и порядка расчетов за квартиру. не было правда указано, что часть денег передается в качестве задатка за квартиру. Так же агентство предложило свою форму, не соглашение о задатке, а расписка, в которой не сказано ни то, что данная сумма является авансом, ни то, что данная сумма является задатком. Указана сумма, участники (продавец и покупатель), адрес квартиры и то, что сумма вносится в счет будущих расчетов за квартиру, что применительно и к авансу и к задатку. Покупатель, ссылаясь на то, что она отказалась от ипотечных средств (что не является уважительной причиной для отказа от сделки и от исполнения своих обязательств)настаивает на том, что переданная сумма считается авансом и подлежит возврату. Но разве составление предварительного договора купли-продажи недвижимости и то, что Продавец уже снялась с регистрационного учета, оплатила все счета, предоставила выписку из ЕГРП и другие документы, которые требовались для получения ипотеки, была даже произведена оценка недвижимости, не считается намерением приобрести данную недвижимость. Как в этой ситуации защититься Продавцу недвижимости? И каким образом привлечь к ответственности агентство недвижимости?

Вопрос относится к городу Бердск

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Мы хотим купить понравившуюся нам квартиру, но есть один нюанс. Риелтор, который работает с этой квартирой, заставил продавцов подписать предварительный договор купли-продажи с другим покупателем, тот покупатель тянет время, т.к. не может решить вопрос с деньгами. В итоге продавцы бы и рады продать нам квартиру, а мешает этот договор, риелтор давит на них. Есть ли законные способы разорвать этот договор? Или в любом случае придется терять время и ждать окончания его срока действия? Спасибо!

Сосед предложил выкупить у него комнату в квартире.Под предлогом неготовности документов попросил деньги «вперёд» под расписку при свидетелях,я согласилась. Он написал расписку,я передала деньги и с тех пор он кормил меня «завтраками».А потом оказалось,что продавать мне жильё он и не думал,в квартире были прописаны родственники.Но это не помешало соседу «продать» жильё ещё одним людям (вот мы лохи).Как нам быть в этой ситуации?

Вопрос относится к городу Саки АРКрым

В собственности есть садовый участок. дома на нем ещё нет. Возможно ли заключить предварительный договор купли-продажи садового участка с домом который еще не построен (есть только проект). Если да, то каков максимальный срок на который можно заключить предварительный договор в данной ситуации.

Вопрос относится к городу Геленджик

Доброго дня. Заключен предварительный договор купли-продажи. Получен задаток. Покупатель покупает магазин только с арендаторами, что бы в дальнейшем зарабатывать на аренде. В то же время в договоре сказано что на момент заключения основного договора магазин должен быть свободен от прав третьих лиц. и не сдан в наем. Но документы уже в рег. палате, между мной и арендатором. В предварительном договоре сказано что основной договор должен быть заключен в срок до 23.11.15. Могу ли я отказаться от исполнения предварительного договора и вернуть задаток.? 23.11.15 на мою эл. почту направлен проект основного договора . С уважением Дмитрий.

Предварительный договор: общее понятие

В юридической практике бывают случаи, когда стороны приходят к соглашению о сотрудничестве в результате длительных и изнурительных переговоров. Однако до определенного момента ни формата, ни содержания этого сотрудничества у них нет. В таком случае, чтобы никто из договаривающихся сторон впоследствии не «спрыгнул», может быть заключен предварительный договор. О природе и практике заключения таких договоров и пойдет речь в этой статье.

Что и зачем?

Согласно ст. 635 Гражданского кодекса Украины (ГК), предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока в будущем заключить договор (основной) на условиях, установленных предварительным договором. Похожее правило существует и в предпринимательской среде — по предварительному договору, предприятие обязуется в определенный срок, но не позднее года с момента заключения предварительного договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины , далее — ХК). Таким образом, предварительный договор порождает у сторон обязанность заключить соответствующий основной договор в будущем.

Зачем же нужен такой договор? Достаточно часто встречаются ситуации, когда компания крайне заинтересована заключить какую-либо сделку, однако потенциальный партнер или сама компания по каким-то причинам еще не готовы к этому. Именно в таких случаях и нужен предварительный договор, который является своего рода гарантией, что в будущем, когда обе стороны будут готовы, между ними будет заключен основной договор. Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстрировать на следующем примере. Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит госрегистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. Однако не всегда такие документы есть в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Будущий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может только строить такую ​​недвижимость или еще не принял наследство). В таком случае как раз и целесообразно заключить предварительный договор, который удержит и продавцов, и покупателей от уклонения от своих обязательств.

Уклониться от заключения основного договора нельзя — ст. 182 ХК предусмотрено, что если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе требовать заключения такого договора в судебном порядке.

Согласно же ст. 635 ГК, если сторона необоснованно уклоняется от заключения основного договора, она должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законодательством.

При этом заключение предварительного договора способствует облегчению согласования и утверждения условий основного договора, ведь стороны должны заключить его на условиях, предусмотренных предварительным договором, который должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В текст предварительного договора стороны могут внести любые другие условия, не противоречащие законодательству.

Порядок заключения

Порядок заключения предварительного договора регламентируется требованиями ст. 635 ГК и ст. 182 ХК. Следует помнить, что договоры заключаются в соответствии с требованиями, установленными в ГК, с учетом особенностей, предусмотренных ХК и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров. При этом нужно помнить об особенностях заключения предварительного договора:

  1. к предварительному договору не применяется общий порядок заключения хозяйственных договоров, установленный ст. 181 ХК;
  2. предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (если же специальной формы законодательством не предусмотрено, то в письменной форме);
  3. существенные условия основного договора, не обусловленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленным предварительным, если такой порядок не определен законодательством.

Самым спорным вопросом здесь является следующее: надо ли удостоверять предварительный договор (скажем, купли-продажи недвижимости) у нотариуса? Ведь ГК (ст. 205) четко устанавливает только 2 формы сделок — письменную и устную. Третьей формы, в т. ч. Нотариальной, ГК не выделяет, поэтому имеет смысл обратиться к судебной практике.

Как известно, при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение договора в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением и госрегистрацией. Достаточно категорически высказался ВСУ в своем решении от 6 февраля 2008 г .: «В соответствии с требованиями статей 635, 657 ГК Украины, предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме , установленной для основного договора «. И, кстати, в своих выводах ВСУ последовательный — как отмечается еще в одном его решении, от 26.11.2008, «договор купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями ст. 657 ГК Украины должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Соответственно, и предварительный договор купли-продажи земельного участка должен быть нотариально удостоверен «.

Парадокс заключается в том, что органы налоговой службы не столь категоричны относительно обязательного нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в некоторых их письмах утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено и осуществляется только с согласия сторон. Чью позицию разделять — налоговой или судов — зависит исключительно от сторон сделки. Разве что обратим внимание на ч. 2 ст. 220 ГК, которая гласит: «Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае дальнейшее нотариальное удостоверение договора не требуется «.

Необходимо также отметить, что если основной договор не заключен в течение года после заключения предварительного, предварительный договор и все обязательства по нему теряют силу. При этом следует учесть, что протокол о намерениях не тождественен предварительному договору. Поэтому в тексте договора следует четко указать, что этот договор имеет силу предварительного договора. В противном случае такое соглашение не будет считаться предварительным договором, а значит, не будет влечь за собой последствия, которые обязывают к заключению в будущем основного договора.

Предварительный договор и задаток

Оксана Тычина, юрист юридической компании «ОЛ&РУСТ»

фото: Олег Герасименко

Необходимо отметить, что довольно часто юридическое оформление предварительного договора либо задатка необходимо в случаях, когда у продавца/арендодателя недвижимого имущества не готов полный пакет документов для нотариального удостоверения договора купли-продажи (аренды), в том числе выписка из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества (справка-характеристика), а также на этапе, когда объект еще не введен в эксплуатацию и, соответственно, продавец/арендодатель еще не приобрел зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество.
Риэлтерские компании в таких случаях рекомендуют своим клиентам заключать так называемое соглашение о задатке. Однако Гражданский кодекс Украины, вступивший в силу 1 января 2004 года, предусмотрел совершенно новый, как для риэлтеров, так и для юристов, институт – предварительный договор. Рассмотрим отдельно эти варианты и попробуем разобраться, какой документ лучше защитит права как продавца/арендодателя, так и покупателя/арендатора объекта недвижимого имущества – задаток или предварительный договор.

Задаток. Форма соглашения о задатке.
Определение задатка содержится в статье 570 Гражданского кодекса Украины. Задаток – один из способов обеспечения обязательства, а именно – денежные средства либо движимое имущество, которые передаются кредитору должником в счет надлежащих по договору платежей в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.
Исходя из вышеприведенной формулировки, задаток как способ обеспечения обязательства по договору аренды и договору купли-продажи объекта недвижимого имущества имеет следующие характеристики:
– Задатком может обеспечиваться лишь обязательство, которое возникло из договора. Кроме того, такое обязательство должно существовать на момент применения способа его обеспечения, то есть на момент передачи денег либо движимого имущества. С практической точки зрения это обозначает, что задаток в обеспечение обязательства по договору аренды либо купли-продажи объекта может применяться лишь в случае, если такой договор уже заключен. Однако, как правило, необходимость передачи денежных средств для обеспечения обязательства заключить в будущем договор аренды либо купли-продажи объекта недвижимости возникает до непосредственного заключения самого договора аренды либо договора купли-продажи объекта недвижимости.
– Задатком может быть обеспечено только денежное обязательство. Этот вывод можно сделать из положения о том, что задаток передается соответствующей стороне в счет надлежащих с нее платежей в договорном обязательстве.
Соглашение о задатке, в соответствии с нормами статьи 547 Гражданского кодекса Украины, должно быть заключено в письменной форме. В случае, если такая форма не соблюдена, то соглашение будет считаться никчемным. Соглашение о задатке может быть также интегрировано в сам текст договора аренды либо купли-продажи. При этом следует напомнить, что договор аренды объекта недвижимого имущества сроком действия до одного календарного года, согласно статьям 793 и 794 Гражданского кодекса Украины, заключается в простой письменной форме, а сроком действия на один год и более – подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В свою очередь, договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, согласно статье 657 Гражданского кодекса Украины, в любом случае подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Статьей 571 Гражданского кодекса Украины определены правовые последствия нарушения обязательства, обеспеченного задатком. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, то задаток остается у кредитора, если по вине кредитора, то он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка либо его стоимости. Кроме того, сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне все убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором.
Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:
– Обеспечивать обязательство должника задатком можно только в случае, если такое обязательство, проистекающее из договора, уже существует на момент заключения соглашения о задатке. При этом не имеет значения – идет речь о договоре аренды либо договоре купли-продажи. Исходя из этого, задаток не может быть однозначно применен в сделках купли-продажи (аренды) недвижимого имущес
тва, если потенциальный продавец/арендодатель не приобрел зарегистрированного права собственности на объект, либо не получил всех документов, необходимых для нотариального удостоверения договора купли-продажи или аренды сроком на один год и более.
– Соглашение о задатке, несмотря на то, что договора аренды сроком на один год и более и договора купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению, может быть заключено в простой письменной форме. Отметим, что в случае заключения договора аренды либо купли-продажи подписывать отдельное соглашение о задатке не имеет смысла. Проще включить норму о задатке в сам текст договоров.
– Соглашением о задатке либо договором купли-продажи (аренды), содержащим норму о задатке, следует предусмотреть, что ущерб, причиненный вследствие невыполнения одной из сторон своих обязательств, должен быть возмещен сверх суммы задатка и суммы в размере задатка, дополнительно уплаченной виновной стороной. Таким образом, помимо двойной суммы задатка, виновная сторона должна будет возместить другой стороне все убытки, причиненные нарушением обязательства.
Положительным моментом задатка как способа обеспечения обязательства является то, что правовые последствия нарушения такого обязательства, определены законом и являются практически бесспорными. Минусом задатка является узость его применения, а именно – возможность заключения соглашения только при наличии основного договора аренды либо договора купле-продажи недвижимого имущества. По нашему мнению, более гибким инструментом, позволяющим регулировать отношения сторон сделки по аренде либо купли-продаже недвижимого имущества на преддоговорной стадии, является предварительный договор.

Предварительный договор. Ответственность за нарушение обязательства заключить основной договор
Ниже рассмотрена правовая природа предварительного договора, его отличия от уже рассмотренного соглашения о задатке, которое ранее использовалось в практике заключения сделок с недвижимостью, а также основные условия предварительного договора, его исполнения, расторжения и ответственности сторон за невыполнение условий.
В первую очередь, следует отметить, что само понятие «предварительный договор» содержится как в Гражданском, так и в Хозяйственном кодексе Украины. Гражданский кодекс определяет его как соглашение, стороны которого обязуются в определенный срок заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором.
Хозяйственный кодекс Украины содержит норму, согласно которой «по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения предварительного договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Поскольку Хозяйственный кодекс Украины регулирует правоотношения, возникающие между субъектами хозяйствования, то в случае заключения предварительного договора между физическими лицами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности, такой договор законодательно не ограничен каким-либо сроком. С другой стороны, на практике физические лица крайне редко заключают предварительные соглашения, согласно которым срок заключения основного договора аренды либо купли-продажи объекта недвижимого имущества достигает одного года.
Оба кодекса – и Гражданский, и Хозяйственный – содержат положения о том, что предварительный договор должен включать существенные условия основного договора.

фото: Олег Герасименко

При заключении сделки аренды объектов недвижимого имущества, помимо условия о сроке заключения основного договора, в предварительный договор целесообразно включать следующие условия основного договора:
1. Описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в платное пользование, в том числе указание его адреса, площади, а также реквизитов правоустанавливающего документа, на основании которого арендодатель владеет данным объектом (если таковой документ имеется), в частности номер его регистрации в бюро технической инвентаризации и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.
2. Арендная плата, по которой объект недвижимости передается в платное пользование на протяжении всего срока действия договора аренды.
3. Порядок и сроки передачи объекта недвижимости арендодателем арендатору.
4. Срок действия основного договора аренды.
5. Возможность и порядок одностороннего расторжения договора.
6. Возможность и порядок проведения арендатором ремонта объекта.
7. Возможность и порядок возмещения арендатору арендодателем стоимости произведенных им отделимых и неотделимых улучшений объекта.
8. Иные условия, согласия по которым стороны сделки достигли до ее непосредственного заключения.
Предварительным договором аренды объекта недвижимого имущества можно также урегулировать правоотношения сторон, возникающие при необходимости проведения за счет будущего арендатора ремонта вновь построенного помещения, которое еще не введено потенциальным арендодателем в эксплуатацию, на которое не получены документы, подтверждающие право собственности на имущество, и которое, соответственно, не может быть передано в платное пользование до возникновения и государственной регистрации такого права. Предварительные договора используются в случаях, когда формально здание, строение либо помещение не существует как объект недвижимости, поскольку на него не зарегистрировано право собственности, но с точки зрения практической и технической уже может использоваться для размещения в нем, например, офиса юридического лица. Следует подчеркнуть, что любые платежи, совершаемые по такому предварительному договору, с законодательной позиции не являются арендной платой. Если исходить из содержания части 2 статьи 570 Гражданского кодекса Украины, то в случае, если такие денежные средства не будут определены предварительным договором как задаток, они будут считаться авансом, то есть предоплатой, и могут зачисляться в счет арендной платы, надлежащей по договору аренды. Такие платежи также являются авансом и подлежат налогообложению как налогом на прибыль предприятия, так и налогом на добавленную стоимость.
При заключении сделок купли-продажи в предварительный договор, помимо условия о сроке заключения основного договора, целесообразно включать следующие условия основного договора:
1. Описание отчуждаемого объекта недвижимого имущества, в том числе указание его адреса, площади, а также реквизитов правоустанавливающего документа, на основании которого продавец владеет объектом недвижимости (если таковой документ имеется), в том числе номер его регистрации в бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности.
2. Стоимость, по которой объект недвижимого имущества будет отчужден по основному договору купли-продажи.
3. Порядок и сроки передачи объекта недвижимости продавцом покупателю.
4. Иные условия, согласия по которым стороны сделки достигли до ее непосредственного заключения.
Следует еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство никоим образом не запрещает сторонам предварительного договора передавать по нему какие-либо платежи. Однако, некоторые юристы склонны толковать определение предварительного договора в Гражданском и Хозяйственном кодексах Украины исключительно как обязательство сторон заключить в будущем основной договор и утверждают, что по предварительному договору у сторон не может возникать никаких денежных обязательств.
С другой стороны, норма статьи 6 Гражданского кодекса Украины, устанавливающая принцип свободы договора, позволяет, по нашему мнению, как передавать по предварительному договору денежные средства в счет платежей, надлежащих со стороны – должника по основному договору, так и устанавливать штрафные санкции в денежной форме за уклонение любой из сторон предварительного договора от заключения основного договора.
Одним из требований к предварительному договору, согласно
статье 635 Гражданского кодекса Украины, является его форма. Поскольку, согласно статьям 657, 793, 794 Гражданского кодекса Украины, договора аренды сроком от одного года и более, а также договора купли-продажи недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор, устанавливающий обязательство сторон заключить в будущем договор аренды объекта недвижимости сроком на один год и более, либо договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Предварительный договор аренды объекта недвижимого имущества сроком аренды до одного года заключается в простой письменной форме.
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная приказом Министерства юстиции №20/5 от 03.03.2004 года, не устанавливает специальных правил удостоверения предварительных договоров, поэтому нотариусы удостоверяют их по общим правилам. При этом, исходя из практического опыта, некоторые нотариусы уверены, что для удостоверения предварительного договора аренды сроком на один год и более либо договора купли-продажи объекта недвижимого имущества потенциальному продавцу/арендодателю необходимо предоставить документ, подтверждающий его право собственности на здание, строение либо сооружение. Однако, такое требование значительно ограничивает область применения предварительного договора в практике заключения сделок купли-продажи (аренды) недвижимости. Кроме того, оно не находит отражения ни в Законе Украины №3425-ХІІ от 02.09.1993 года «О нотариате», ни в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной приказом Министерства юстиции №20/5 от 03.03.2004 года. Большинство прогрессивных нотариусов Киева не требует для нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи (аренды) недвижимости документов, подтверждающих право продавца/арендодателя на отчуждение/передачу в платное пользование объекта недвижимого имущества, а лишь проверяет дееспособность лиц, заключающих сделку.
При нотариальном удостоверении предварительных договоров сторонами или одной из них уплачивается 1% от передаваемой по договору суммы (государственная пошлина, если договор удостоверяется у государственного нотариуса, либо плата за нотариальные услуги – если у частного). Сбор в Пенсионный фонд Украины при заключении предварительного договора как аренды, так и купли-продажи объектов недвижимого имущества не уплачивается.
Особое внимание следует уделить вопросу применения санкций за отказ любой из сторон заключить основной договор, вытекающий из предварительного. Часть 2 статьи 635 Гражданского кодекса Украины гласит: «Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства».
Что касается убытков, то в случае, если потенциальный покупатель/арендатор объекта недвижимого имущества отказывается заключить основной договор или уклоняется от его заключения, продавец/арендодатель имеет право взыскать с виновной стороны убытки, причиненные таким отказом или уклонением, в том числе плату за нотариальные услуги, расходы, понесенные в связи с технической инвентаризацией объекта недвижимости и подготовкой документов для нотариального удостоверения сделки купли-продажи (аренды) и т.д.
Каким образом можно отобразить в предварительном договоре механизм задатка, позволяющий кредитору в случае отказа/уклонения должника от заключения основного договора оставить у себя сумму, переданную по предварительному договору, а должнику, в случае отказа/уклонения кредитора от заключения основного договора, требовать возврата такой суммы в двойном размере?
Мы считаем, что правовой механизм действия института задатка в предварительном договоре может быть отображен как штрафные санкции за невыполнение обязательства каждой из сторон заключить основной договор, а также совершить все действия, необходимые для его заключения и нотариального удостоверения. Предлагаем следующую формулировку нормы предварительного договора, устанавливающую ответственность в виде штрафных санкций за уклонение либо отказ заключить основной договор (формулировка с целью непосредственного ее использования читателями статьи приведена на украинском языке):
«З метою виконання в наступному зобов’язань по підписанню та виконанню
умов Основного договору я, Іванов Іван Іванович, при підписанні цього Попереднього договору передав, а Петров Петро Петрович прийняв попередню оплату у розмірі 100,00 грн. (сто гривень 00 коп.). У разі укладення Основного договору попередня оплата, передана Івановим Іваном Івановичем за цим Попереднім договором, зараховується в ціну об’єкта нерухомого майна, що придбаватиметься за Основним договором.

У разі відмови Петрова Петра Петровича від укладення або ухилення від укладення Основного договору, неподання Петровим Петром Петровичем документів, необхідних для нотаріального посвідчення Основного договору, неприбуття Петрова Петра Петровича до приватного нотаріуса для укладання Основного договору, виникнення з вини та/або недбалості (необережності) Петрова Петра Петровича обставин, що перешкоджатимуть укладенню Основного договору в строк до 1 січня 2007 року, Петров Петро Петрович сплачує Іванову Івану Івановичу штрафну неустойку у розмірі 200,00 грн. (двісті гривень 00 коп.).
У випадку безпідставної відмови Іванова Івана Івановича від укладання Основного договору грошові кошти у розмірі 100,00 грн. (сто гривень 00 коп.) залишаються у Петрова Петра Петровича».
Такая же формулировка может быть применена и в предварительном договоре аренды при условии использования соответствующей терминологии.

Такая либо подобная формулировка в предварительном договоре ответственности за нарушение обязательства заключить основной договор в случае возникновения спора позволит несостоявшемуся покупателю/арендатору требовать от продавца/арендодателя:
– возврата суммы, переданной по предварительному договору (аванса);
– уплаты штрафных санкций в двойном размере от суммы, переданной по основному договору (аванса);
– возмещения убытков, возникших вследствие нарушения продавцом (арендодателем) обязательства заключить основной договор, сверх суммы штрафных санкций, предусмотренных предварительным договором.
– Кроме того, такая формулировка позволит продавцу/арендодателю оставить у себя полученный по предварительному договору аванс и требовать от несостоявшегося покупателя/арендатора возмещения убытков, возникших вследствие нарушения продавцом обязательства заключить основной договор, сверх суммы полученного аванса.
По нашему мнению, таким образом с помощью предварительного договора максимально защищаются права обоих участников будущей сделки аренды либо купли-продажи объекта недвижимости. Кроме того, предварительный договор позволяет достаточно подробно зафиксировать условия основного договора, по которым стороны достигли согласия на момент заключения предварительного договора, что иногда крайне необходимо. При этом отказ/уклонение любой из сторон от заключения основного договора именно на условиях, определенных предварительным договором, считается невыполнением обязательства с последующим привлечением виновной стороны к гражданско-правовой ответственности.
К сожалению, суды еще не сформировали единого взгляда на споры, возникающие из предварительных договоров, поэтому мы не имеем возможности оперировать судебной практикой.
Однако, принцип свободы договора, установленный статьей 6 Гражданского кодекса Украины, позволяет сторонам на свое усмотрение определять условия заключаемых ими договоров, в том числе и предварительных, и соответственно – максимально защищать свои права, деньги и нервы в столь распространенных на сегодняшний день сделках аренды либо купли-продажи объектов недвижимого имущества.