Предварительный договор залога земельного участка

Оглавление:

Договор залога земельного участка

При заключении рассматриваемого соглашения, если залогу подлежит такой вид недвижимости, как земельный надел, необходимо указать предмет правоотношения, кроме того:

  • сущность предмета;
  • стоимость недвижимости с точки зрения рыночной оценки;
  • порядок и срок исполнения обязательства.

В соглашение предмет ипотеки должен быть описан самым подробным образом: так, чтобы не составляло особенного труда по договору установить местонахождение земельного надела.

В каких случаях разрешается залог в рассматриваемых категориях дел?

Залог земельного участка, облаченный в письменную форму, разрешает пользоваться следующими земельными участками:

  • если земельные наделы находятся в распоряжении у физических и юридических лиц;
  • если категория земель, отданных в залог – это огородничество и садоводство, гаражное или дачное строительство;
  • если земельные наделы предназначены для личного подсобного хозяйства;
  • земельные наделы, на которых построены сооружения и здания;
  • если земельные участки находятся в собственности (общая, совместная или долевая, выделанные в натуре).

Залог земельного участка обязан обеспечивать запросы в том объеме, какой она имеет к обстоятельству своего удовлетворения. Это проценты, а также:

  • возмещение неустойки и убытков;
  • просрочка исполнения обязательств или его ненадлежащее выполнение;
  • возмещение издержек той стороны, которая признана по договору залогодержателем, а первые произошли из-за обращения взыскания на заложенную собственность и его реализацию.

Ипотека земельного надела: особенности договора

Договор залога земельного участка указывает на то, что не допускается ипотека части надела, размер которого меньше минимальных габаритов, которые установлены законодательством. При ипотеке земельного надела право залога действует в отношении построенных или строящихся сооружений и здании залогодателя.

Если земельный участок куплен с применением банковских кредитных денег, либо при помощи иных организаций, то он считается состоящим в залоговых отношениях с момента государственной регистрации земли.

Договор залога земельного участка подразумевает под собой, что залогодержателем в вышеуказанной категории дел является банк или иная организация кредитного назначения. Именно они предоставили ссуду на покупку земельного участка или правомочия аренды на него же.

Оценка земли должна осуществляться в соответствии с законодательством, которое регулирует данный вопрос. Стоимость земельного участка, названная залоговой, устанавливается по договоренности сторон. Соответственно, это залогодержатель и залогодатель. Соглашение ипотеки является оформленным и вступает в юридическую силу с момента регистрации сделки в уполномоченном органе. Регистрация осуществляется на той территории, где находится земельный участок в определенных пределах города или села.

Форма договора ипотеки земельного участка и существенные условия, образец 2018 года

Ипотеку берут не только на квартиру, но и на другую жилую недвижимость. Кроме этого ипотечное кредитование распространяется и на земельные участки под строительство дома. Как выглядят образцы договоров по ипотечной земле, о чем нужно помнить, подписывая бумаги, как правильно заключить сделку и о других нюансах операций с земельными участками вы узнаете из этой статьи.

Особенности оформления земельного участка в залог

Ипотека на покупку земельного участка под строительство дома, в основном, мало чем отличается от других видов ипотек. Но для вас важно внимательно отнестись к некоторым моментам. Обратите внимание на следующие существенные условия:

  1. Местоположение участка – необходимо, чтобы земля не находилась в заповедной или охраняемой законом зоне. В этом случае, ваша сделка будет признана недействительной.
  2. Заезд – у участка должен быть свободный заезд для габаритного транспорта (вам нужно будет завозить стройматериалы). Есть участки, заезд на которые ограничен по высоте, ширине воздушным газопроводом, электроносителями. Вы должны выехать на место и проверить. Проверка должна проводиться не только визуально, пообщайтесь с соседями, уточните, кому принадлежит дорога. Бывают случаи самозахвата, доказать незаконность которых вам будет не под силу.
  3. Качество участка – поезжайте к участку после обильного дождя, проверьте, затопляется ли он. Если перед постройкой здания вам придется делать дренаж, то оценочная стоимость участка будет снижена и, как следствие, банк выдаст кредит на меньшую сумму.
  4. Собственники – вам нужно проверить всех собственников, дольщиков, наследников и претендентов на наследство, если земля продается после кончины собственника. Права наследников никто не будет ущемлять. Они смогут объявиться с претензиями не только через полгода. Особенно, если на участке есть жилая постройка и в ней кто-либо прописан. Не имеет значения, будете ли вы ее сносить или нет.
  5. Законность продажи и покупки – оба супруга (продавцы) должны быть согласны на сделку. Их решение нотариально заверяется.
  6. Официальное существование земли и его собственников. Перед подписанием договора купли-продажи проверьте все данные по земле в Кадастре и Росреестре. Каждый клочок земли в России имеет свой паспорт. В Росреестре участки располагаются под уникальными номерами, которые расшифровывают:
    — округ;
    — район;
    — квартал;
    — номер участка.
  7. Если земля поделена на доли, то каждая доля имеет свой номер. Округа и регионы отмечаются теми же цифрами, как и на номерных знаках автомобилей.
  8. В ЕГРП вы найдете информацию о владельцах. Если вашего продавца в списке нет, то сделку заключайте, только после того, как он официально оформит землю на себя и это отразится в ЕГРП. В ином случае может объявить еще один или несколько собственников. Если к тому времени вы уже купите участок, а сделка будет признана недействительной, нет гарантий, что вам вернут деньги.
  9. Кадастровый паспорт должен отражать актуальную информацию о земельном участке. Проверить и сверить данные можно на сайте Публичной Кадастровой карты РФ https://kadastrmap.ru/.
  10. Границы участка – должны совпадать в кадастровых документах и в реестре. Они отмечаются красной линией.
  11. Площадь участка должна быть одинаковой во всех документах. Кроме этого, проверьте, чтобы границы были выделены одним цветом и имели одинаковые с планом очертания. Иногда площадь указывается одна, а очертания участка совершенно другие.
  12. Адрес – у участка на территории населенного пункта должен быть адрес.
  13. Коммуникации – проверьте, подведены ли свет, вода, газ, канализация (если есть). Существует ли возможность их протянуть, если участок не снабжен ими.
  14. Качество участка – узнайте в Администрации, можно ли строить жилье на этом участке. Есть земли, которые предназначены только под сельскохозяйственную эксплуатацию, или сдаются исключительно в аренду.

Ваша задача:

  1. Выделить одного или нескольких собственников.
  2. Добиться их согласия на совершение сделки купли-продажи, заверенного нотариусом. Нужно, чтобы в заверении было указано, что претензий ни у кого нет;
  3. Сверить все документы, технический и кадастровый паспорт, данные реестра и кадастровой карты, номера участка.
  4. Если все в порядке и не вызывает сомнений, вопросов, подписывать предварительный договор (лучше со специалистом, чтобы у вас была возможность обратиться в суд, если ваши права будут ущемлены).
  5. Получить разрешения на строительство от администрации.
  6. Пройдя этапы проверки, обратиться в банк и собрать документы на оформление ипотеки, провести независимую оценку.

Важно! Этот список проверок займет немного времени, но очень важен, потому что, по многим причинам, законодательство не может обеспечить безопасность ваших сделок с недвижимостью, после их заключения. Ближайшие 10 лет вносятся, и будут вноситься поправки, но они пока не дают полной гарантии и защиты.

Изменения в законе на 2018 год

Вы должны помнить, что с этого года каждый собственник обязан поставить на учет и провести межевание своего земельного участка. Это касается, в основном тех, кто приобрел собственность до 2008 года, когда такое требование не выносилось.

Уточнение границ – это самая распространенная проблема в РФ. Сейчас проводится упорядочивание земель и уточнение владельцев, границ. Те собственники, которые вовремя не оформят документы, будут лишены права собственности на землю. Участки станут принадлежать муниципалитету, государству.

Кадастровую стоимость с 2018 года рассчитывают только государственные уполномоченные организации.

Проблема разницы между кадастровой, рыночной и оценочной стоимостью отражается на продавцах – налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая стала еще выше. Тем не менее покупка земли – одни из самых выгодных вложений капитала.

Основные законы, на которые опирается земельный сектор:

Образец договора ипотеки (залога) земельного участка

Вы собрались купить землю, чтобы построить дом. Ваши отношения с продавцом налажены. Осталось оформить документы в банке. Ипотека выдается под залог недвижимости. Когда дело касается земельных участков, то большинство банков согласно принять в залог любую жилую недвижимость. Излюбленным предметом залога банков являются квартиры. Но земельный участок в густонаселенном пункте тоже принимается. Банки неохотно соглашаются на залог дачных участков. Ипотека по ним вообще не выдается.

Земельный участок может стать залогом под кредит на покупку земли, как самостоятельного объекта или под строительство дома.

В банке оформляется два договора:

  • ипотечный договор;
  • залоговый, на основании ипотечного.

Земля, как предмет залога регистрируется в ЕГРП. С этого момента вы (залогодатель) ограничены в действиях, связанных с земельным участком. Например, вы не можете предавать ее по наследству, продавать, делить, дарить и проводить другие правовые действия без согласия залогодержателя. Регулирующими законодательными актами в этом вопросе являются ГК РФ (ст. 340, ст. 135), ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 62 – 68 http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/.

Договор ипотеки (залога) земельного участка полностью можно скачать в формате doc http://dogovor-obrazets.ru распечатать. Это основная форма. Но банки могут предложить вам свой вариант некоторых пунктов. Поэтому будьте внимательны, читайте и анализируйте пункты договора.

Документ должен содержать всю информацию о залогодателе и залогодержателе, их контактные данные.

Информация о предмете залога – земельном участке должна полной, достоверной и не иметь расхождений ни в одном источнике (бумажном носителе, Кадастре и ЕГРП).

Оценочная стоимость в рублях обязательно указывается. Она не может быть ниже кадастровой!

Пункты договора определяют сроки и условия, при котором договор может быть расторгнут. Вы можете обратиться к юристу в риэлтерской компании, чтобы более точно определить, есть ли «подводные камни» в предложенном договоре.

Часто при ипотеке на очень крупную сумму на покупку земли и строительство на нем дома, в залог банк требует и землю, и будущее здание. Чтобы не попасть в кабалу, внимательно изучите договор ипотеки и договор залога.

Если вы относитесь к малоимущей многодетной семье и попадаете под программу обеспечения жильем, то помните, на каких условиях вам выдадут ипотеку. Вариантов может быть несколько:

  • вы покупаете землю на собственные сбережения, а на строительство дома берете ипотеку.
  • берете в аренду земельный участок на 3 – 5 лет, организуете фермерское хозяйство, и выкупаете землю у муниципалитета со скидкой. Строите дом.
  • оформляете ипотеку на строительство дома, а земельный участок арендуете с правом выкупа.

Во всех случаях должно быть доказано, что вы используете земельный участок как вариант самотрудоустройства, а хозяйство приносит вам доход, как индивидуальному предпринимателю.

Договор залога земельного участка, образец

Комментарии юриста

Договор залога земельного участка по сравнению с договором купли-продажи, более защищен законодательством. Поэтому основное ваше внимание, терпение тщательная проверка должна коснуться предмета ипотеки – участка земли и его продавца. Чтобы не попасть в руки мошенникам, которые уже не являются владельцами земли по закону, но у которых еще есть бумажные документы, где прописано, что они собственники, проверяйте их права в государственных инстанциях. Может случиться так, что земли отобрали и передали в муниципальную собственность, выставляют на аукционе и т. д. Если не проверите, то просто отдадите свои деньги мошенникам.

Новые поправки в законодательстве позволяют покупателю вступить в право собственности на основании договора купли-продажи. Например, если продавец не отдал определенный документ, необходимый для регистрации покупателя как собственника, то через суд, на основании договора можно восстановить свои права и стать владельцем купленного участка на законных основаниях. К тому же, эта поправка ведет к экономии – госпошлина в 1000 руб. вместо 2000 руб. за регистрацию договора и за регистрацию права собственности.

Особенность ипотеки в том, что залогодатель оставляет за собой имущественные права. Вы хозяин земельного участка в период выплат по кредиту до тех пор, пока не нарушите ипотечный договор. Вы можете строить на участке что захотите, использовать его по своему усмотрению, но не сможете передать права на землю другому лицу. Для вас ипотека на земельный участок пройдет незаметно, не считая ежемесячных платежей банку.

Заключение залогового договора не означает, что у вас отобрали недвижимость. Этот документ означает, что вы гарантируете кредитору (банку), что в случае, если не сможете погасить кредит деньгами, то погасите его, отдав предмет залога. В ваших интересах внимательно оценить свои финансовые возможности на 5 – 10 лет вперед, чтобы вы точно знали, что сможете потянуть бремя ежемесячных ипотечных платежей.

Поправки начинают работу с 1 марта 2018 года. Они позволяют защитить интересы покупателей. К сентябрю этого года будут внесены и другие изменения. Законодательство будет упорядочивать отношения в сфере недвижимости все больше. Поэтому проследите за тем, чтобы ваши имущественные права по всем видам недвижимости были узаконены.

Итак, заключить ипотечный договор с банком достаточно просто, если ваш земельный участок представляет ценность, имеет высокую рыночную стоимость и расположен в удобном месте. По таким условиям банки оценивают предмет залоговой недвижимости. Но вы должны помнить, что не все банки работают с земельными участками. Поэтому ориентируйтесь на местные банки, организации, которые ориентированы сельские населенные пункты, например, Россельхозбанк. Чтобы выбрать банк, подайте 15 – 20 заявок. Это поможет вам выбрать самое удобное предложение. Посетите банки сами и уточните индивидуальные требования.

Договор залога жилого дома

По договору залога под кредитом заложен жилой дом и земельный участок. Хочу разделить земельный участок на два участка. Банк предложил погасить полностью кредит. Сумма большая, нет возможности погашения. Как быть, что можно еще предпринять?

Договаривайтесь. Отчуждать таким образом заложенное имущество можно только после погашения ипотеки. Или надо будет получать согласие банка на такое отчуждение. Никакие иные сделки не могут изменить условия кредитного договора и договора ипотеки Ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Банк предложил погасить полностью кредит. Сумма большая, нет возможности погашения. Как быть, что можно еще предпринять?Все операции с залоговым имуществом с разрешения банка (334 ГК РФ)

Здравствуйте, Людмила, к сожалению, без согласия залогодержателя, то есть банка, вы не можете что либо сделать с предметом залога, в том числе и разделить. ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав. 5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Добиться согласия от банка можно только путём переговоров, поскольку в данном случае банк вправе Вам отказать. Поговорите с управляющим. Если вы для них постоянный и ценный клиент, который исправно платит долг, то почему бы и не дать согласия. Пишите письма в головной офис, звоните, поясняйте экономическую целесообразность Вашей просьбы. Всё можно решить, главное — найти нужные аргументы. А по закону в данном случае банк вправе как согласиться, так и отказать. Заставить его согласиться не получится. Как вариант-действительно погасить долг перед банком. Тогда уж точно получится. Ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,ст.346 ГК. Удачи Вам!

Какое-то время тому назад моя дочь заключила с банком кредитный договор под залог жилого дома и земельного участка, при этом залогодателем по договору ипотеки выступил теперь уже её бывший муж, который в свидетельствах регистрации этого совместного имущества фигурировал как субъект права. Позднее в судебном порядке за дочерью было признано право на 1/2 доли в этом имуществе. В связи с тем, что дочери перешло право на 1/2 доли заложенного в банке имущества стоит ли ей требовать от банка внести изменения в договор ипотеки, а именно указать дочь и её бывшего мужа в договоре ипотеки, как залогодателей своих долей? Дело в том, что вероятно предстоит взыскание долга по кредиту из стоимости заложенного имущества и у нас есть опасения, что вся разница между стоимостью реализованного имущества и долгом банка может отойти её бывшему мужу, как пока единственному по договору ипотеки залогодателю.
На какую норму закона следует ссылаться в таком требовании?

Здравствуйте! Изменения в договор ипотеки можно внести только при согласии сторон по договору. Если банк откажется это сделать, то никакой суд не обяжет их внести в договор изменения. Признавайте долговые обязательства совместными с бывшим супругом и по мере выплаты взыскивайте с него. Удачи!

Меня обманули риэлторы при предв. Договоре на жилье они прописали что дом не состоит в залоге, аресте и т. д. а позже выяснилось что дом в залоге у ип.

Если вносили задаток, требуйте расторжения договора и взыскания денег с продавца

Правомерен ли договор залога жилого дома (физ лицо закладывает дом микрофинансовой организации, которая согласно своей деятельности имеет право принимать недвижимость в залог), если земельный участок, на котором находится дом, в государственной собственности.

Да, правомерно. Только в договоре нужно указать взыскание предмета залога по суду. Без права внесудебного взыскания. Это же микрофинаесовая организация.

Дал деньги в долг физ. лицу по договору займа, с оформлением договора залога имущества (жилой дом), срок выплаты долга прошел, как взыскать одолженные деньги? С чего начать?

Для начала попробуйте поговорить о возврате долга. Затем обратитесь в суд

Здравствуйте! Начать нужно с того, что попытаться в досудебном порядке вернуть деньги. Если у заемщика нет желания (возможности) вернуть сумму займа, составляйте исковое заявление и обращайтесь с ним в суд. К сведению, займ под залог недвижимости есть ничто иное как ипотека в силу закона. Рекомендую ознакомиться с ФЗ № 102 от 16.07.1998.

Я занял деньги под залог части жилого дома, но не по договору залога, а через юстицию по договору купли-продажи, в общем я сейчас не являюсь собственником. Человеку я отдал почти весь долг, но он выставил дом на продажу! Каким образом можно расторгнуть договор купли-продажи?

расторгнуть не получиться. Сделка уже исполнена. Необходимо в судебном порядке признавать сделку недействительной поскольку заключенный между вами договор купли продажи, прикрывает договор займа с залогом. Не помешало бы обратиться в полицию по факту мошеннических действий займодавца.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Обязательно ли согласие органа опеки на заключение мною договора залога (ипотеки) жилого дома, ЕДИНСТВЕННЫМ собственником которого являюсь я сам. В доме фактически живут мои несовершеннолетние дети (при этом они в доме не зарегистрированы) ,но собственниками (еще раз повторяюсь) они не являются.

нет, согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Никакое согласие и даже уведомление органа опеки не требуется, так как несовершеннолетние не являются собственниками данного жилого помещения. НЕ ОСТАВЛЯЙТЕ СВОЙ НОМЕР ТЕЛЕФОНА В ИНТЕРНЕТЕ!

Был заключен договор ипотеки под залог жилого дома. Обязательства не были исполнения, дом стал собственностью банка. Я предлагала банку разные варианты выкупить дом с дисконтом, но положительных для меня предложений от банка не получила. Сейчас нам грозит выселение. Можно ли что-нибудь сделать, чтобы хоть какое-то время пожить в доме, пока я не решу вопрос с жильем? У меня и дочери, ей 5 лет, это единственное жилье.

Только с согласия банка. Например, по договору найма.

Заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома. Я внес аванс-залог. Срок выплаты основной суммы 2 года. Я хочу отказаться от сделки по ряду причин. Есть ли возможность вернуть аванс.

Смотрите предварительный договор, если речь именно об авансе, вероятнее всего взыщите через суд

Как прописать в договоре дарения доли в жилом доме, что он находится в залоге у банка, но разрешение на дарение и последующий залог доли есть и из банка и из опеки? Нужно ли указывать это в договоре дарения?

Елена, да, данные обстоятельства (обременение) необходимо указать.

При заключается договор залога, залогодатель-собственник жилого дома выдает доверенность на эту сделку на лицо «А» (с правом подписи и т.д.), в договоре прописано что «. залогодатель такой то, в лице представителя «А», действующего по доверенности, заключили договор с. «. В договоре в пункте «реквизиты сторон» прописываем ФИО залогодателя, а подпись ставит человек действующий по доверенности? Или как? помогите, а то совсем запуталась.:)

Реквизиты обоих и залогодателя и лица по доверенности, а подпись ставит последний.

Как должна производится оценка недостроенного жилого дома для заключения договора залога, кем и в какой форме оформлен?
С уважением Николай.

Уважаемый Николай!Оценку недостроенного дома проводит оценщик, имеющий лицензию на проведения данной операции. С оценщиком заключается договор установленной формы. Оценщик выдает Вам заключение о стоимости недостроенного дома. Однако, продать дом Вы имеет право по любой цене. С уважением.

Господа юристы!
У меня срочный вопрос. Хочу заключить договор залога недостроенного жилого дома.
Вопрос:
1.Как грамотно и по закону произвести его оценку?
2.Кто должен ее произвести?
3.Какой документ необходимо для этого иметь и что конкретно должно быть в нем указано?
4.Будет ли служить для этого простая справка из БТИ, в которой указана только его цена и тогда когда дом еще никем не принят?
С уважением Александр.

Уважаемый Александр! В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка. Оценка закладываемого имущества может производиться по соглашению сторон. В случае если такое согласие не достигнуто к оценке должна быть привлечена независимая оценочная организация (ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». У оценочной организации должна быть специальная лицензия, в соответствтии с которой данная организация может заниматься оценкой стоимости недвижимого имущества. При заключении договора залога следует иметь в виду, что стоимость заложенного имущества не может быть меньше суммы кредита. В противном случае нотариус може не удостоверить указанный договор. Если стоимость, указанная в справке БТИ удовлетворит обе стороны и будет не менее суммы залога, то вполне допустимо воспользоваться именно этим документом. Указанная справка скорее всего понадобится для нотариуса, который будет расчитывать государственную пошлину, исходя из стоимости, указанной в справке БТИ, если она будет больше, чем стоимость определенная сторонами. Во всяком случае так поступают московские нотариусы, нотариусы Московской области и нотариусы Калиниградской области. С уважением, Демидова Н.Г.

По недостроенному жилому дому был заключен договор залога.
1.дом зарегистрирован и принят в эксплуотацию в БТИ не был.
2.недостроенный жилой дом находился и находится на территории земельного участка на котором расположен еще один жилой дом.
3.при заключении договора залога не был определен правовой режим землепользования для недостроенного дома, как не были для него определены и границы землеотвода.
4.цена на недостроенный жилой дом была поставлена БТИ в виде простой справки и по цене для налогооблажения.
5.акта оценки никто не делал, тогда как сама цена была поставлена формально.
6.в учреждении юстиции и в нотариусе сделка фактически была зарегистрирована на основе простой справки выданной БТИ и все.
Вопрос:
Законен ли договор залога недостроенного дома?

Уважаемый Виктор! В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Осуществлять залог недостроенного недвижимого имущества законом не запрещено. Более того, в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Проблема данного договора может состоять в том, что, как Вы указали, не определен правовой режим землепользования. Правда, Вы не уточнили, что имеется в виду. Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила указанного закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 указанного закона. В соответствии с указанной статьей ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Однако обращаю Ваше внимание на то, что указанное требование имеет значение, если земельный участок находится в собственности или на праве аренды. С уважением, Демидова Н.Г.

Как правильно составить предварительный договор на купли продажу земли с домом?

Предварительный договор купли-продажи заключается в целях документального подтверждения намерений сторон заключить в перспективе сделку. Он фиксирует наиболее важные условия заключения договора купли-продажи в перспективе. Данный документ не является обязательным, а стороны сами принимают решение о целесообразности его составления и подписания.

Предварительный договор купли продажи земельного участка с ДОМОМ

Предварительное соглашение требуется при невозможности заключить сделку в настоящий момент и при необходимости отсрочить подписание договора. Наиболее распространенные причины для подписания предварительной договоренности: отсутствие всей суммы у покупателя для приобретения недвижимости (например, ему требуется время на продажу другого дома в собственности или на оформление ипотечного кредита) или отсутствие у продавца всех документов, необходимых для продажи (например, ему требуется провести межевание и постановку участка на кадастровый учет, узаконить дом на участке или пройти процедуру приватизации).

Пока покупатель собирает необходимую сумму, продавец может поднять цену или найти другого покупателя. А пока продавец готовит документы, покупатель может передумать заключать сделку или подобрать другой объект. Чтобы этого не произошло, стороны фиксируют свои намерения и условия заключения сделки в предварительном договоре.

Порядок подписания и заключения предварительного договора, его существенные условия и требования к содержанию прописаны в Гражданском и Земельном кодексе.

Для подписания предварительного договора должны соблюдаться следующие условия:

  1. Участок может продаваться только совместно с домом, расположенном на нем.
  2. Право продажи земельного участка принадлежит исключительно собственнику. Земля и строение на ней должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
  3. Недвижимость не должна иметь обременений в виде ареста/залога.
  4. При продаже участка с домом в общедолевой собственности необходимо получить письменный отказ от преимущественного права покупки совладельцев.
  5. Если недвижимость была куплена в период брака, то требуется письменное согласие супруги на сделку.
  6. Цена сделки определяется по соглашению сторон и не должна быть привязана к кадастровой оценке.

Содержание предварительного договора

Предварительное соглашение может быть использовано в суде для принуждения второй стороны сделки к заключению сделки на оговоренных в нем условиях. Поэтому к содержанию договора стоит отнести максимально внимательно, чтобы его не признали не имеющим юридической силы.

В тексте документа стоит отобразить следующие моменты:

  1. Детальная информация об участниках сделки.
  2. Условия, на которых предполагается заключение сделки.
  3. Подробные сведения об участке и доме, подлежащим продаже (кадастровые номера, адрес, этажность, категория участка и пр.).
  4. Цена продажи недвижимости.
  5. Наличие предоплаты в виде аванса или задатка, порядок взаиморасчетов.
  6. Сроки подписания основного договора и обязательное указание на намерение сторон заключить в перспективе сделку.

Если условия предварительного договора не соответствуют основному, то он считается недействительным. Это правило содержится в 429 ст. ГК РФ.

Договор должен иметь простую письменную форму. Заверение у нотариуса допускается по желанию сторон.

Договор прекращает свое действие после подписания основного. На его основании не переходят права собственности к покупателю, а только фиксируются намерения сторон.

В качестве дополнительной гарантии обеспечения обязательств по сделке нередко используется задаток. Это определённая денежная сумма, которую вносит покупатель в качестве предоплаты и гарантийного обеспечения подписать договор-купли продажи в оговоренный срок. Его внесение необязательно, но задаток способствует более ответственному отношению продавца и покупателя к заключаемой сделке.

Ведь в случае воспрепятствования в подписании основного договора со стороны покупателя он потеряет внесенный задаток. Если виновником признается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Чтобы указанная правовая норма действовала предоплата должны называться в предварительном договоре как задаток и никак иначе: аванс/предоплата.

Стоит учитывать, что для заключения сделки купли-продажи продавец должен обладать правами собственности на недвижимость. Так, например, если продается участок в СНТ, он должен предъявить свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, где он указан в графе правообладатель. Если сделка совершается по садовой книжке, то она не имеет юридической силы. Такой предварительный договор легко можно аннулировать, а покупатель при этом потеряет внесенный задаток. Продавать участок по садовой книжке не может даже правление СНТ. Это значит, что права собственности на участок ими не узаконены, а сама земля принадлежит муниципальному образованию.

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком при оформлении ипотеки в Сбербанке

Нередко предварительный договор заключается при оформлении ипотечного кредита. Данный документ служит гарантией для банка, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент. Наиболее популярным банком для оформления ипотечных кредитов является Сбербанк. В банке предусмотрена собственная типовая форма предварительной договоренности, в которую вносятся данные сторон.

Типовой бланк от Сбербанка включает такие пункты как:

  • дата и место подписания;
  • ФИО, паспортные данные и адреса сторон, реквизиты доверенности (если участвует доверенное лицо), основания для подписания договора;
  • предмет договора;
  • существенные условия (стоимость, подробная характеристика недвижимости, кадастровые сведения);
  • порядок оплаты (часть средств – из собственных сбережений покупателя с использованием банковской ячейки, вторая – из целевых кредитных средств на счет продавца в банке);
  • сроки реализации намерений сторон и гарантий;
  • сведения о зарегистрированных лицах;
  • количество экземпляров и подписи сторон.

Предварительный договор от Сбербанка также включает пункт о том, что до момента полных взаиморасчетов с продавцом недвижимость находится у него в залоге, затем залогодержателем становится Сбербанк.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2011 г. N 19АП-2020/11 (ключевые темы: ипотека — залог — договор поручительства — дополнение к договору — предварительный договор)

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2011 г. N 19АП-2020/11

Дело N А08-6729/2010-28

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Андреещевой Н.Л.,

судей Маховой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назаретьян А.С.,

от ООО КБ «Объединенный банк развития»: Каледы А.А., представителя по доверенности б/н от 22.03.2011,

от ООО «Бик-Инвест»: Сиротенко Р.А., представителя по доверенности б/н от 01.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Объединенный банк развития» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 по делу N А08-6729/2010-28 (судья Полухин Р.О.) по иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческого банка «Объединенный банк развития» (ОГРН 1027700338379, ИНН 7734213830) к обществу с ограниченной ответственностью «Бик-Инвест» о понуждении заключить договор,

общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Объединенный банк развития» (далее — ООО КБ «Объединенный банк развития», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бик-Инвест» (далее — ООО «Бик-Инвест», ответчик) о понуждении заключить с ООО КБ «Объединенный банк развития» договор ипотеки (залога недвижимости), предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 2-я Заводская, площадью 18 398 кв.м., кадастровый номер: 31:10:10 06 002:005; об обязании ответчика предоставить в качестве обеспечения кредитных обязательств ООО «Белогорье-Ойл» перед кредитором по договору о кредитной линии N 016/2009-КЛ от 15.05.2009 года земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул. 2-я Заводская, площадью 18 398 кв.м., кадастровый номер: 31:10:10 06 002:005, в залог; а также зарегистрировать договор ипотеки в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 в удовлетворении исковых требований ООО КБ «Объединенный банк развития» было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ООО КБ «Объединенный банк развития» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 отменить.

В качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно не было принято во внимание, что исковые требования основаны не только на договоре поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 года и на дополнительных соглашениях к нему, но и на переписке сторон, а также то, что истцом в адрес ответчика была направлена надлежащая оферта, которая была акцептована последним.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО КБ «Объединенный банк развития» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик ООО «Бик-Инвест» с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 15.05.2009 года между ООО КБ «Объединенный банк развития» (кредитор) и ООО «Бик-Инвест» (поручитель) заключен договор поручительства N 016/2009-ДП, согласно которому поручитель принимает на себя обязательство отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Белогорье-Ойл» (заемщик) обязательств по договору о кредитной линии N 016/2009-КЛ от 15.05.2009.

Также, между ООО КБ «Объединенный банк развития» и ООО «Бик-Инвест» были заключены дополнение N 1 от 15.05.2009, дополнение N 2 от 30.07.2009, дополнение N 3 от 30.09.2009 к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009.

Согласно дополнению N 1 от 15.05.2009 стороны условились считать заключенным пункт 2.7 договора поручительства N016/2009-ДП в следующей редакции: «Предоставить в качестве обеспечения кредитных обязательств ООО «Белогорье-Ойл» перед кредитором по договору о кредитной линии N016/2009-КЛ в срок до 30.07.2009 года земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.2-я Заводская, площадью 18 398 кв.м., кадастровый номер: 31:10:10 06 002:005, залог».

Дополнением N 2 от 30.07.2009 стороны условились считать заключенным пункт 2.7 договора поручительства N 016/2009-ДП в следующей редакции: «Предоставить в качестве обеспечения кредитных обязательств ООО «Белогорье-Ойл» перед кредитором по договору о кредитной линии N 016/2009-КЛ в срок до 30.09.2009 года земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.2-я Заводская, площадью 18 398 кв.м., кадастровый номер: 31:10:10 06 002:005, залог».

Дополнением N 3 от 30.09.2009 стороны условились считать заключенным пункт 2.7 договора поручительства N 016/2009-ДП в следующей редакции: «Предоставить в качестве обеспечения кредитных обязательств ООО «Белогорье-Ойл» перед кредитором по договору о кредитной линии N 016/2009-КЛ в срок до 30.11.2009 земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.2-я Заводская, площадью 18 398 кв.м., кадастровый номер: 31:10:10 06 002:005, залог».

Ссылаясь на то, что указанный земельный участок ответчиком в залог истцу не предоставлен, последний обратился в Арбитражный суд Белгородской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, учитывая, что оценка предмета залога, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства, а также право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, отнесены к существенным условиям договора залога недвижимости, а в соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, пришел к выводу о том, что дополнения к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 являются незаключенными, поскольку в них данные условия не содержатся.

С учетом установленных обстоятельств, арбитражный суд области констатировал, что у ответчика обязательство заключить в будущем договор залога земельного участка не возникло.

Учитывая предмет и основания иска, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовая позиция суда первой инстанции является обоснованной.

Как следует из материалов дела, исковые требования ООО КБ «Объединенный банк развития» основаны, в том числе на дополнениях N 1 от 15.05.2009, N 2 от 30.07.2009 и N 3 от 30.09.2009 к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 года.

Сам договор поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 в первоначальной редакции не содержит обязательств ответчика по предоставлению истцу своего имущества в залог (в т.ч. в ипотеку).

При таких обстоятельствах, арбитражным судом области обоснованно исследованы и оценены вышеперечисленные дополнения к договору поручительства и действия (бездействия) сторон спора по исполнению обязательств, возникших на основании дополнений к договору поручительства.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о ничтожности дополнений к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 как не соответствующих положениям статьей 361 , 363 ГК РФ, поскольку после заключения этих дополнений договор поручительства стал смешанным договором ( пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащим в себе элементы как договора поручительства, так и предварительного договора об ипотеке.

Вместе с тем, квалификация дополнений к договору поручительства как не имеющих признаков ничтожности не исключает их квалификацию как незаключенных.

Дополнения к договору поручительства содержат обязанность истца и ответчика заключить в определенный срок договор об ипотеке земельного участка площадью 18 398 кв.м с кадастровым номером 31:10:10 06 002:0005, расположенного по адресу Белгородская область, Яковлевский район, город Строитель, ул. 2-я Заводская.

По своей правовой природе рассматриваемые дополнения являются предварительным договором об ипотеке земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

При этом существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( статья 432 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 339 ГК РФ устанавливает, что существенными условиями договора о залоге являются указание на предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 9 Федерального Закона N 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4 , 5 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N8 от 01.07.1996 существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В рассматриваемом случае залогодатель не является должником в основном кредитном обязательстве.

Таким образом, соблюдение всех существенных условий при заключении дополнений к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 является для сторон обязательным вне зависимости от условий кредитного обязательства или отсылок к основному обязательству.

Между тем, из всех названных существенных условий договора об ипотеке, которые должны быть указаны в предварительном договоре об ипотеке, в дополнениях к договору поручительства имеется только первое условие (описание предмета ипотеки — земельного участка).

Судом первой инстанции, с учетом положений пунктов 3 , 4 и 5 статьи 9 , пункта 1 статьи 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обоснованно отклонены доводы истца о том, что отсутствие оценки земельного участка в дополнениях к договору поручительства обусловлено непредставлением ответчиком истцу каких-либо документов по земельному участку, из которых истцу могла стать известна оценочная стоимость земельного участка.

Исходя из приведенных норм права и положений статьи 432 ГК РФ соглашения, предусматривающие обязанность заключить договор и не отвечающие признакам предварительного договора, должны признаваться незаключенными.

Поскольку в дополнениях к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 стороны не согласовали оценку предмета залога, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства, а также право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право у залогодателя, суд первой инстанции правомерно счел предварительный договор о заключении в будущем договора залога земельного участка (в виде дополнений к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009) незаключенным.

Незаключенность договора влечет отсутствие правоотношений, регулируемых договором, а следовательно, отсутствие прав и обязанностей сторон.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ действие дополнений к договору поручительства N 016/2009-ДП от 15.05.2009 на день вынесения решения прекратилось в связи с не направлением истцом в адрес ответчика в срок до 30.11.2009 года предложения о заключении договора ипотеки земельного участка.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу пункта 1 статьи 435 ГК РФ словосочетание «предложение заключить договор» является синонимом термина «оферта».

Таким образом, в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, должна быть направлена оферта, которая должна содержать существенные условия договора.

Между тем, в письмах, представленных истцом и направленных, по его мнению, ответчику по вопросу заключения договора об ипотеке, не содержатся все существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные статьей 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также в этих письмах не содержится четко выраженная просьба заключить договор об ипотеке.

В связи с изложенным, имеющиеся в материалах дела письма (в т.ч. письмо N 2787 от 30.11.2009) не могут рассматриваться как оферта, из чего следует, что предложение о заключении договора об ипотеке земельного участка истцом ответчику не направлялось.

Необходимо также отметить, что ответчиком отрицается факт получения рассматриваемых писем от истца, а последним не представлены достаточные доказательства самого факта их направления в адрес ответчика (статьи 9 , 65 АПК РФ).

Представленные истцом в материалы дела списки телефонных номеров, по которым, как указывает истец, посредством факсимильной связи отправлялись письма о заключении основного договора об ипотеке, не содержат телефонный номера ответчика, предусмотренный договором поручительства, кроме того, из данных списков телефонных номеров не ясно, какие документы направлялись ответчику по факсу.

Адрес электронной почты, по которому истцом направлено электронное письмо о заключении основного договора об ипотеке, не предусмотрен в качестве такового ни договором поручительства, ни дополнениями к нему, иных доказательств, подтверждающих, что адрес электронной почты, по которому направлено письмо, является адресом электронной почты ответчика в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ при обмене документами посредством электронной связи (почты) необходимо установить, что документ исходит от стороны по договору.

Доказательств того, что по состоянию на 30.11.2009 года письмо, направленное по электронной почте, было подписано от имени истца уполномоченным лицом в соответствии с критериями, установленными в статьи 4 ФЗ «Об электронной цифровой подписи», в материалы дела также не представлено.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исходя из вышеизложенных установленных по делу обстоятельств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе ООО КБ «Объединенный банк развития» в удовлетворении исковых требований по заявленным им основаниям.

Доводы заявителя апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы, оценены и подлежат отклонению как несостоятельные, основанные на неправильном понимании вышеуказанных норм материального права, не подтвержденные совокупностью имеющихся доказательств, а также поскольку данные доводы не могут повлиять на правомерность выводов арбитражного суда области.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было, в связи с чем оснований для отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 г. и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110 , 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.02.2011 по делу N А08-6729/2010-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Объединенный банк развития» — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.