Расторжение долгосрочного договора аренды по соглашению сторон

Оглавление:

Соглашения о расторжении договора аренды

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон соглашения о расторжении договора аренды за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2018 года

СОГЛАШЕНИЕ

о расторжении договора аренды

г. Москва «__» ______ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», именуемое далее «Арендодатель», в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Сергеев Сергей Сергеевич, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 23 N 12342521 от 02.07.2012 г., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды N 3 от «__» ______ 20__ г. (далее — Договор) с момента подписания настоящего Соглашения.

2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества Арендодателю по акту приема-передачи.

3. В акте приема-передачи должно быть указано состояние арендуемого имущества на момент передачи.

4. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение 5 дней (можно указать иной срок) с момента подписания настоящего Соглашения.

5. Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере _________ (____________________) рублей в течение 5 дней (можно указать иной срок) после возврата арендованного имущества по акту, указанному в п. 4 настоящего Соглашения.

6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Соглашение о расторжении договора аренды – образец

Соглашение о расторжении договора аренды фиксирует намерение прекратить отношения в рамках договора аренды. Каким образом надлежит составлять и заключать соглашения о расторжении договора аренды, узнаете далее.

Образец соглашения о расторжении договора аренды.doc

Расторжение договора аренды по соглашению сторон (образец)

Расторжение договора аренды по соглашению сторон– один из вариантов завершения правоотношений между ними (п. 1 ст. 450 ч.1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

Унифицированного образца такого соглашения законодательством не предложено, поэтому оно составляется в произвольном формате. В соглашение надлежит включить все значимые реквизиты, характерные для любого договора:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения – расторжение конкретного договора аренды (указать номер и дату такого договора) с определенной даты, порядок приема – передачи объекта договора;
  • прочие положения (в т.ч. порядок урегулирования спорных ситуаций, наличие/ отсутствие претензий и т.д.);
  • дата составления;
  • подписи участников.

Соглашение о расторжении договора аренды (образец) размещен далее:

Дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, земельного участка

Такая документация составляется по общим правилам, перечисленным выше в статье. Необходимо правильно указать характеристики объекта договора аренды (далее по тексту – ДА), позволяющие его однозначно индивидуализировать. Для этого помимо ссылки на собственно ДА, в котором описан такой объект, прописываются (по возможности):

  • наименование объекта недвижимости;
  • его полный адрес;
  • площадь объекта;
  • кадастровый номер;
  • для участка земли также: категория земель и разрешенное использование, описание границ и др.

Указание индивидуальных характеристик объекта договора особенно важно, когда ДА расторгается не полностью, а только в отношении одного из нескольких указанных в нем объектов.

Регистрация доп соглашения о расторжении договора аренды

Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ч.1 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:

  1. Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
  • здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ч.2 ГК РФ. К ДА нежилым помещениям применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
  • земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
  1. Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации в соответствии с законодательством РФ.

Соглашение о расторжении договора аренды оформляется письменно, подписывается обеими его сторонами, подлежит госрегистрации, если и расторгаемый договор требует проведения такой процедуры.

Содержание названного документа может быть свободным, но в обязательном порядке предусматривает условие о предмете договора.

Расторжение договора аренды: как сделать все грамотно, без подачи в суд

Расторжение договора аренды – актуальный вопрос для обеих сторон правоотношений – как для арендатора, так и для владельца помещения. Явление весьма распространенное, необходимость его может возникнуть в любой момент, поэтому стоит заранее ознакомиться с информацией, чтобы иметь свои козыри в рукаве.

Вы узнаете:

  • Что необходимо заранее предпринять перед расторжением договора аренды
  • Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения
  • Как происходит расторжение договора аренды по соглашению сторон
  • Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды
  • Как правильно происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя
  • Можно ли расторгнуть договор аренды в связи с гибелью арендатора

Что важно знать о расторжении договора аренды

Причины, ведущие к принятию решения о расторжении договора аренды, могут быть самые разные, но для письменного оформления сторонам-участникам необходимо быть знакомыми с возможными законными основаниями для документального оформления, знать свои права и обязанности при этом, чтобы действовать в рамках Конституции и придерживаться гражданского права РФ.

Конечно, условия возможного досрочного расторжения договора аренды обговариваются сторонами заблаговременно, прописываются и учитываются непосредственно в самом договоре аренды. Если сразу ещё на предварительном этапе обговорены и чётко зафиксированы все условия действия в данной ситуации с соблюдением интересов обеих сторон, то всё намного проще.

Если такие безболезненные факторы и порядок расторжения договора аренды не предусмотрены заранее, то обеим сторонам, возможно, предстоят затяжные судебные процессы, споры и неизбежные финансовые потери, дабы компенсировать проблему.

5 ошибок, которые обычно допускают в договоре аренды

Чтобы избежать проблем при расторжении договора аренды, нужно исключить ошибки при его заключении. Эксперты редакции «Коммерческий директор» рассказали о 5 распространенных ошибках и дали совет, как их не допустить.

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Какие существуют основания для расторжения договора аренды

Итак, как мы уже выяснили, договор аренды перестаёт действовать самостоятельно при завершении срока его действия, либо при его расторжении раньше этого установленного срока. Во втором случае может участвовать либо одна сторона, либо обе. И здесь важно уточнить, что досрочное расторжение договора аренды может нарушить права одной из сторон. В законодательстве эти моменты учтены. В ситуации, когда установленный срок договора действующей аренды ещё не вышел, то обе стороны правовых отношений имеют право прекратить свои отношения в следующих обстоятельствах:

  • По обоюдному соглашению обеих сторон;
  • В судебном порядке;
  • По инициативе одной из сторон.

В ситуации с обоюдным согласием обычно не возникает сложностей с досрочным расторжением договора аренды. Стороны просто-напросто подписывают между собой дополнительное соглашение, по которому договора аренды утрачивает силу, и прекращают официально свои отношения. Если же кто-то не согласен с расторжением, то в таком случае дела обстоят несколько тяжелее.

Как правильно оформить соглашение о расторжении договора аренды

Нет стандартного правового образца для обязательной формы и содержания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, но существует несколько очень важных моментов, которые желательно фиксировать при его составлении. Например, можно выделить следующие:

  • Дату и место составления договора;
  • Конкретизацию сторон сделки;
  • Информацию о том, что арендатор и собственник решили расторгнуть заключённый договор ранее обозначенного в нём срока, и указанную дату момента прекращения всех обязательств сторон по данному договору;
  • Пункт, в котором указано, что стороны не имеют претензий друг к другу;
  • Фиксирование того момента, что имущество в целости и сохранности было передано и принято (акт приёма-передачи);
  • Указание реквизитов сторон, их печати и подписи.

Как правило, данное соглашение оформляется и закрепляется в 2 экземплярах и, таким образом, имеется на руках у каждой из сторон.

Как проходит регистрация расторжения договора аренды

В ситуации, когда арендный договор на использование помещения был долгосрочным и регистрировался, то при его расторжении снова предстоит пройти процедуру регистрации. Совершается это действо в Управлении реестра. Даже если закончился срок действия договора, все взаимоотношения и ответственность сторон завершились, а помещение освобождено, всё равно придётся с полным набором документов вновь посетить Управление и снять обременение (регистрация расторжения) в Едином государственном реестре. Автоматически само собой оно не произойдёт.

Эту процедуру следует произвести при любом окончании действия данного договора аренды, неважно при каких обстоятельствах и причинах это происходит – по истечению срока или при досрочном расторжении договора аренды. Иначе помещение будет по-прежнему значиться, как арендуемое, из-за чего смогут в будущем возникнуть конфликтные моменты, например, при попытке заключить новый договор аренды.

Документы, необходимые для регистрации расторжения договора аренды:

  • Соглашение о расторжении договора аренды, решение суда о его расторжении или уведомление об одностороннем отказе от договора аренды (для документа с неопределенным сроком).
  • Подтверждение отправки уведомления.
  • Договор аренды, зарегистрированный Управлением реестра.
  • Акт передачи (возврата нежилого помещения от арендатора обратно собственнику).
  • Решение полномочных органов организаций-участников договора о его прекращении.
  • Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).

Как происходит досрочное расторжение договора аренды арендатором

Сразу на начальном этапе, при составлении такого договора, в нём фиксируются любые возможные причины, по которым договор впоследствии может быть досрочно прекращен по желанию арендатора. Если эти моменты заранее не обговорены и не прописаны, то такой договор вправе расторгнуть уже только суд и с согласия владельца данного помещения.

По закону РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды через суд. Есть определённые случаи, когда он может это сделать.

  1. Арендодатель нарушил условия соглашения и не передал арендатору для использования в своих целях то помещение и в должном виде, которое значилось в условиях договора аренды.
  2. Собственник препятствует арендатору пользоваться имуществом, переданным ему по договору.
  3. Арендодатель передал имущество в пользование, но оно находится в ненадлежащем виде. Арендатор не был заранее предупреждён о недостатках либо дефектах и не обнаружил их самостоятельно при осмотре ещё до подписания договора. В таком случае арендатор вправе совершить одностороннее расторжение договора аренды, потому что выявленные недочёты могут препятствовать дальнейшему использованию имущества.
  4. Арендодатель игнорирует свои договорённости по проведению ремонта помещения, отданного в аренду, или пренебрегает обговорёнными и согласованными сроками.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, при которых арендованное помещение и имущество окажутся непригодными для их дальнейшего использования. Обстоятельства эти неподвластны арендатору.
  • Договор лизинга: все о его составлении и типичных ошибках

Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды

Не удивительно, что невыполнение чьих-то обязанностей рассматривается другими как нарушение правовых отношений. Например, арендатор не оплатил арендную плату в согласованные договором сроки. Для собственника это выглядит несоблюдением соглашения, но вполне возможно, что это ошибка, совершённая не самим арендатором, а его бухгалтером.

Потому предусмотрен дополнительный документ, которым собственник может предварительно уведомить своего арендатора о неисполнении какого-то пункта арендного договора. По Гражданскому кодексу РФ, в таком уведомлении хозяин помещения не только информирует, но ещё и предлагает выполнить обязательства в объективные сроки.

Если арендатор всё же не реагирует на данное уведомление с просьбой и продолжает игнорировать свои обязательства, владелец вправе направить ему уже другое письмо, на этот раз с желанием прекратить правовые отношения по действующей аренде.

Текст такого письма-уведомления о расторжении договора аренды можно разбить на следующую структуру:

  1. Преамбула. В ней указывается – кем и кому направлен отправляемый документ.
  2. Основная часть, в которой указываются все данные арендного договора, подлежащего расторжению. Также здесь названа причина, по которой такой договор подлежит расторжению.
  3. Заключительная часть. В ней уже уточняются детали – дата прекращения правовых отношений по договору, сроки для ответа на данное уведомление и т.п.
  4. Список документов, которые будут приложены к данному уведомлению.
  5. Подпись арендодателя с указанием даты, когда конкретное уведомление было составлено.

Как правило, подобное уведомление выпускается на фирменном бланке, на нём ставится подпись руководителя либо ответственного лица с правом подписи. Уведомление о расторжении договора всегда регистрируется и проставляется отметка в журнале исходящей документации.

В ситуации, когда адресат отказывается принимать отправленное ему уведомление, то составляется акт, где фиксируется отказ от подписи (при этом должны присутствовать два свидетеля), и отсылается по месту прописки получателя.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть условием того, что договор аренды подвергается расторжению.

Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Что стоит знать про досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Если хозяин помещения или имущества хочет прекратить действие договора аренды досрочно, то конкретные для этого условия предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зафиксированы в статье 619. Судебный орган может принять положительное решение на заявление арендодателя о расторжении договора аренды в следующих случаях:

1. Если владелец имущества терпит убытки из-за неправомерного или несогласованного с арендатором использования помещения. Если условия соглашения использования имущества нарушаются более одного раза, то в таком случае можно говорить о нарушении договора в должной мере и требовать его прекращения. Здесь важно учесть момент, что нарушение должно быть действительно существенным. Это регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Арендатор должен использовать недвижимое имущество, которое он арендует, не нарушая чётко прописанных в документе условий и в строгом соответствии с его прямым назначением. Всё это должно быть отмечено в соответствующем соглашении, которое арендатор обязан соблюдать в полной мере. Нарушение его – серьёзная причина, чтобы действие арендного договора было прекращено. Сделать это можно в одностороннем порядке уже без согласия арендатора.

Но заметим ещё раз, что это уместно, когда в договоре четко утверждены все аспекты по использованию арендованного помещения и имущества. К примеру, жилое помещение не должно использоваться как магазин или в качестве склада. Это обычное назначение, которое не требует специальной фиксации в документе, поскольку подразумевается само собой. При отсутствии в договоре прописанного назначения имущества, степень тяжести подобных нарушений определит суд, который вынесет решение, исходя из каждого конкретного случая.

2. Арендатор не соблюдает договор аренды относительно порядка использования имущества, которое было передано ему на условиях аренды. В результате такого ненадлежащего обращения состояние недвижимости может потерять часть своей рыночной стоимости. В качестве примера можно привести перепланировку арендуемого помещения без согласия собственника, что привело к тому, что внешний вид коммерческого имущества был значительно ухудшен.

Арендатор же обязан вернуть недвижимое имущество в соответствующем презентабельном виде и надлежащем состоянии или с учётом неизбежного износа при условии, если в документе не обозначено другое условие возврата имущества и вообще норм его использования.

3. Арендатор два или более раз подряд не оплачивает арендную плату (нарушение носит систематический характер), нарушая обговорённые в договоре сроки. Кроме этого, довольно часто в договорах аренды прописываются другие сроки, при которых невнесение платы за пользование имуществом может привести к расторжению договора об аренде. В связи с чем, даже однократное нарушение оплаты аренды в срок может привести к прекращению договорных отношений и расторжению договора аренды.

4. Арендатор не проводит капитальный ремонт помещения или иного арендованного имущества в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды либо вообще его не осуществляет. Обязанность проведения ремонта арендатором также должна быть закреплена договором или законодательными актами. Неосуществление ремонта также является серьёзным нарушением, которое может повлечь за собой расторжение договора аренды.

5. Любые прописанные в договоре основания и невыполнение условий арендатором, могут послужить основанием для расторжения договора аренды по первому требованию арендодателя. И здесь уже не обязательно доводить дело до суда.

Кроме ситуаций, которые описаны выше, договор аренды может быть также расторгнут досрочно через суд в случае значительного изменения обстоятельств на момент заключения соглашения.

До обращения в суд стороны обязаны попытаться самостоятельно урегулировать возникшие разногласия. Перед тем как стремиться расторгнуть досрочно договор аренды, нужно предпринять все необходимые меры, о которых мы уже писали выше — подготовка письменного предупреждения арендатору с требованием исполнить надлежащие обязательства в разумные сроки. В случае досрочного расторжения подписанного соглашения арендатор обязан вернуть всё имущество по акту приёма-сдачи. Важно постараться все возникшие споры урегулировать самостоятельно, не доводя до обращения в суд.

Как подать иск о расторжении договора аренды

Всем хорошо известно – для того, чтобы обратиться в суд, необходимо для начала составить иск — заявление в письменной форме (подготовленное на компьютере или от руки). Но вот как именно правильно составить это обращение, знают далеко не многие.

Иск о расторжении договора аренды оформляется на листах формата А4, где необходимо указать судебное учреждение, в которое Вы обращаетесь, а также свои данные и данные истца.

В своём обращении всё нужно излагать чётко, кратко и по делу, избегая эмоций и опираясь только на факты, придерживаясь строгой формы выражения. По возможности, нужно указать все нюансы и статьи, нарушенные ответчиком этого дела. Обязательно приложите копии документов, которые необходимы для рассмотрения Вашего дела, а в самом иске не забудьте указать их перечень в конце. Как и на любом документе в завершение ставится дата написания и личная подпись. Ваша чёткость изложения и обоснованность иска позволят судье в короткий срок принять его на рассмотрение. Но и это ещё не полный список Ваших действий при составлении судебного иска.

Как мы уже сказали кратко, к dашему иску о расторжении договора аренды необходимо приложить важные документы, которые помогут суду разобраться в подробностях дела и принять верное решение. Первое, что dы непременно должны приготовить — это ксерокопия самого важного dашего документа, удостоверяющего личность – паспорта. Не забудьте, что если dаше обращение касается расторжения договора аренды нежилого помещения, то нужно, соответственно, предоставить и копию этого договора. Проверьте внимательно копии на читаемость, чтобы отчётливо пропечаталась каждая буква документа, всё-таки ксероксы и принтеры иногда позволяют себе погрешности.

В комплект прилагаемых документов включите также акты приёма-передачи, квитанции об оплате аренды, ремонта, коммунальных услуг и прочее – всё, что имеет отношение к делу. Ну, и, конечно, не забудьте оплатить госпошлину, и чек также приложить к исковому заявлению.

Тщательно соберите полный пакет всех необходимых документов – это для вашего же блага и скорейшего рассмотрения дела. Качественные копии в дополнении с исковым обращением – гарант dашей уверенности.

Иск и все сопутствующие подготовленные вами документы необходимо подать в судебное учреждение, в ведомстве которого находится имущество (помещение, участок земли), сданное в аренду.

Как только судья рассмотрит обращение и все подробности дела, вы получите документ о принятии решения (выписка суда). Оно вступает в силу в течение десяти дней. В этот же период можно обратиться с заявлением о пересмотре дела (апелляция), если данное решение по каким-то причинам вас не устраивает.

На что стоит обратить внимание в договоре аренды заранее, чтобы потом не усугублять ситуацию расторжением

  1. Срок договора аренды офисного помещения. Как правило, при заключении договора на аренду помещения для офиса указывается сумма аренды. Иногда в подобных соглашениях отсутствует указание срока аренды. С одной стороны это избавляет от лишних хлопот — процедуры обязательной государственной регистрации, с другой – это повод для раздумий арендатора. Многие пытаются уклониться от лишних действий, связанных с организацией процесса оформления и денежных затрат. Однако, лучше для всех, если всё будет проделано досконально, тогда если дело дойдёт до досрочного расторжения договора аренды, не придется прибегать к судебной помощи (в таком случае всё равно придётся принять ещё больше усилий), а суметь самостоятельно урегулировать споры, имея на руках грамотно составленный и зарегистрированный договор. Если не указывать сроки в соглашении, арендодатель не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть. Здесь есть и дополнительный выгодный для арендатора момент — при заключении долгосрочного договора, он заботится о своём будущем при дальнейшем росте цен и, как следствие, удорожании всех услуг, он остаётся при нынешней ставке, обговорённой ещё на момент подписания договора.
  2. Ответственность при досрочном расторжении договора. При наличии договора долгосрочной аренды имущества есть неприятный момент для арендаторов – в случае досрочного расторжения они несут убытки, выплачивая либо страховую сумму, либо залоговый гарант в счёт последнего месяца аренды. Эти суммы в любом случае удерживаются собственником, если арендатор решит прервать их договорные отношения. Раньше практиковался так называемый квартальный депозит, сейчас в большинстве своём арендодатели предпочитают оплату за месяц. При досрочном расторжении договора аренды, арендодатель ничего не теряет, лишь возвращает залоговую сумму
  3. Арендная ставка. Есть такое понятие как индексация. Это ежегодное изменение арендной ставки. Как правило, она либо зависит от уровня инфляции, либо заранее прописана в процентных рамках (например, не чаще, чем 1 раз в год сумма аренды имущества может измениться в пределах 10%). Это не обязательный момент и далеко не многие прибегают к подобным мерам, но в последнее время такой пункт договора стал встречаться намного чаще. Если арендатор не согласен с индексацией, он может прибегнуть к услугам независимых экспертов, которые определят, действительно ли увеличилась стоимость объекта аренды в рыночных актуальных условиях и, если да, то в пределах какого показателя.
  4. Предмет договора. Этот момент особенно актуален для объектов-новостроек. Ведь получается так, что непосредственно предмет договора отсутствует ещё на момент его подписания. К договору, конечно, прилагается заранее подготовленный план помещения, но при полной сдаче в эксплуатацию и замеров Бюро технической инвентаризации, фактическая площадь может измениться. Эти моменты также должны учитываться в соглашении.
  5. Отделка. При условиях краткосрочной аренды это большие затраты для арендатора и неприятные денежные издержки. Вкладываясь в ремонт и улучшение помещения, он делает объект более привлекательным, практически увеличивая его стоимость за свой счёт. Она может просто не успеть окупиться, как, например, при долгосрочной аренде, когда за время использования отделка теряет внешний вид. Арендатор может подстраховаться на подобные случаи и заранее договориться с собственником о совместных расходах за ремонт, так сказать 50/50. Или возможен другой вариант договорённости сторон — арендатор выполняет работы за свой счёт, но на период проведения ремонта в помещении, когда его деятельность вынужденно приостановлена, собственник освобождает его от арендной платы. Важно внести в договор пункт, по которому арендодатель возмещает арендатору затраты за ремонт, если досрочно расторгает договор аренды. Тогда нужно сохранять чеки, ведя отчёт по затратам на отделочные и ремонтные работы.
  6. Срок уведомления о расторжении. Если раньше он составлял 3 месяца, то сейчас срок уведомления о расторжении договора аренды – всего30-31 день.
  7. Показ помещений. Когда срок договора аренды подходит к завершению, собственник во избежание «простоя» находит новых потенциальных арендаторов, которым демонстрирует помещение. Нужно согласовать с действующим ещё арендатором время и частоту таких посещений.
  8. Причины и условия досрочного расторжения договора. Перед оформлением договора в акте приёма-сдачи помещения подробно в деталях описывается состояние помещения. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть его в таком же надлежащем виде (с учётом естественного износа). Важно внимательно осматривать объект и заранее выявить нарушения либо скрытые дефекты. Если в период аренды офиса проводился ремонт, то нужно сделать все визуальные улучшения помещения.

Восстановление помещения после пожара или наводнения также ложится на плечи арендатора. Всё переданное ему имущество он обязан вернуть в прежнем виде собственнику.

Если же помещение ухудшилось, внешний вид его заметно потрепался либо арендатор вообще использует его не по назначению, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатор тоже имеет такое право в случае, если собственник не выполняет свои обязательства, не снабжает всем необходимым, прописанным в договоре, каким-то образом затрудняет использование объекта.

Информация об экспертах

Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. Компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компанией Est-a-Tet реализовано 1,5 млн м² жилья в новостройках Московского региона, компания помогла приобрести квартиры более 25 тысячам семей.

Досрочное расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Комментарии (70)

Огромное спасибо Галине Александровне за консультацию. доступно и грамотно разъяснила ситуацию и подсказала, какими документами и бланками можно воспользоваться. СПАСИБО!

Со мной хотят досрочно расторгнуть договор аренды не жилого помещения.Как правильно его оформить?

Здравствуйте Нина! Как правило, в каждом конкретном договоре предусмотрены условия, которые применяются при расторжении договора. Если конкретных условий договором не предусмотрено, то применяются общие правила, а именно: согласно ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут по инициативе одной из сторон при условии, что данная сторона уведомила другую сторону о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке в письменном виде за 30 дней. Также договор может быть расторгнут в любое время на основании письменного соглашения сторон. В данном случае вам необходимо заключить письменное соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Здравствуйте. Я хочу досрочно расторгнуть договор субаренды коммерческого помещения. Отработав только три недели мы не смогли заработать даже на 1/3 от стоимости аренды. Дальше платить аренду нет возможности (компания почти банкрот). Субарендатор естественно не хочет расторгать, говорят что нужно сначала выполнить условия договора по оплате:
1) Аренда+авансовый платеж(уже оплатили)
2) Аренда+аванс
3) Аренда + опцион.
В договоре прописано что при признании себя не состоявшимся банкротом я имею право расторгнуть договор. Хотел бы узнать могу я еще на что то опираться?
Спасибо.

Здравствуйте Сергей! Досрочно расторгнуть договор субаренды можно в порядке и по основаниям, предусмотренным договором либо нормами Гражданского кодекса. При отсутствии нарушений исполнения договора со стороны арендодателя, расторгнуть договор в одностороннем порядке вы можете только в суде с компенсацией всех издержек добросовестному арендодателю. Если в вашем договоре прописано условие расторжения договора в одностороннем порядке в случае признания вас банкротом, то это на настоящий момент для вас станет самым простым способом расторжения договора ввиду того, что арендодатель, со своей стороны, добросовестно выполняет перед вами свои договорные обязательства.

Добрый день. Месяц назад мною на аукционе был приобретен земельный участок под строительство гаража (аренда на 3 года). После определения точных границ участка, оказалось, что на линии строительства (фундамент), растет три тополя. После обращения в МФЦ на получение ордера на порубку, получил отказ. В течении месяца ходил по кабинетам и в результате получил, якобы разрешение, необходимо предоставить кучу документов, в том числе план благоустройства (. ), перчётную ведомость зелёных насаждений и т.д. Потом я должен оплатить энную сумму за порубку и естественно сама порубка за мой счёт. В аукционном листе не было ни каких ограничений, участок прошел все согласования, в том числе зеленстроя. На сегодняшний день хочу признать результаты аукциона недействительными, в связи не предоставлением информации в полном объёме и невозможности использования земельного участка по назначению. Подскажите пожалуйста, на какие нормативные акты можно сослаться, если обращаться в суд? Естественно, если моя позиция правильная. Спасибо.

Здравствуйте Александр! Действительно, вы можете оспаривать результаты аукциона в судебном порядке. Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808.

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста, в сентябре 2014 года заключили предворительный договор аренды помещения в новом тц. открытие должно было состояться в ноябре. По итогу техническое открытие состоялось только в конце февраля.Уже июль месяц. тц пустой, никакой рекламы не дает. людей нет.арендаторов очень мало. мы естественно несем убытки. возможно ли сних потребовать возмещение убытков? или хотя бы возврат обеспечительного платежа и затрат на оборудование помещения??
Спасибо

Здравствуйте Анастасия! В данном случае для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ текста договора аренды, поскольку вывод о возмещении убытков и необходимости расторжения договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств арендодателем можно сделать только после изучения условий договора аренды.

Добрый день. Хотим расторгнуть договор аренды нежилого помещения с государственным органом. По общему правилу должны известить за 30 дней другую сторону. Существует ли специальный срок для государственных органов?

Здравствуйте Артем! Какого-либо специального срока для уведомления арендодателя, являющегося органом гос. власти или органом местного самоуправления, не предусматривается.

Здравствуйте! Наниматели без своевременного предупреждения (точнее, вообще без предупреждения) съехали с квартиры. Возможно ли на будущее предусмотреть в договоре найма пункт с указанием материальной ответственности за подобные нарушения? Например, удержание некой суммы из обеспечительного платежа (страхового депозита)

Здравствуйте Екатерина! Действительно, включение подобного условия в договор возможно, поскольку принцип свободы договора, установленный Гражданским кодексом РФ, распространяется, в том числе, и на отношения, вытекающие из найма жилого помещения.

Здравствуйте. Наниматели не соблюдают два пункта договора: без моего согласия подселил ещё двух человек и не соблюдают нормы и правила поведения,установленные для многоквартирных жилых домов. Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды с ними и не возвращать остаток платежа (они оплатили за месяц)?

Здравствуйте Галина! Факт вселения нанимателями в принадлежащее вам жилое помещение без вашего уведомления, действительно, является нарушением положений раздела Гражданского кодекса о найме жилых помещений. Порядок расторжения договора найма жилого помещения установлен ст. 687 ГК РФ, а именно – вы можете расторгнуть такой договор по своей инициативе, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. Что касается оплаты в случае расторжения договора, то, скорее всего, часть уплаченных жильцами сумм при расторжении договора вам придется им вернуть, если договором не установлено иное.

Если в договоре коммерческого найма указано, что наниматель имеет право досрочного расторжения договора, но не указан срок предупреждения, а так же причины. Как это может отразиться в последующем для нанимателя?

Здравствуйте Надежда! В данном случае при досрочном расторжении договора будут применяться общие положения Гражданского кодекса РФ о расторжении договорных отношений, согласно которым, одна сторона обязуется в разумный срок уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор. То есть, договор будет расторгнут досрочно, в любом случае, после переговоров сторон.

Здравствуйте.Наниматель исчез со своими вещами, не заплатив аренду за 1, 5 месяца(обещал,клялся, что заплатит,в конце концов смылся). Где работает он, как его искать я не знаю. По месту прописки, как говорят его мать и отец, он давно не проживает и не появляется.
В нотариальной конторе, где я заключила договор найма, мне сказали, что в таком случае для досрочного расторжения договора найма надо обращаться в суд.
Скажите, пожалуйста, стоит ли мне обращаться в суд? Какие действия предпримет суд, объявят ли моего сбежавшего квартиранта в розыск.Я знаю, что ему уже надо менять паспорт, может мне подать на него заявление в РОВД, даст ли это какие-то результаты. Просто обидно.За договор найма я заплатила, плачу налоги в налоговую, за 1,5 месяца и коммунальные он не заплатил, остались поломанные :холодильник, кровать, газовая плита, сантехника. Теперь еще и за всю процедуру подачи заявления в суд, за суд я буду платить, а его так и не найдут.

Здравствуйте Ольга! Действительно, для разрешения вашего вопроса вам требуется обратиться в суд. В вашей ситуации в судебном порядке с нанимателя будет взыскана просроченная задолженность по внесению платежей. Тот факт, что наниматель не проживает по адресу регистрации, не станет препятствием для вынесения судом решения. После вступления решения в законную силу, дело передается на принудительное исполнение судебным приставам, которые как раз и будут осуществлять розыск должника и принадлежащего ему имущества.

Добрый день. Купила земельный участок. Когда подала документы на регистрацию оказалось что данный земельный участок сдан в аренду на 10 лет фермеру. Подскажите как быть?

Здравствуйте Марго! В данном случае вы можете предъявить требование о возврате вам денежных средств за земельный участок и расторжении договора купли-продажи к продавцу земельного участка, поскольку при покупке земельного участка вы не были поставлены в известность о наличии прав на данный земельный участок у третьих лиц.

Добрый день! Арендую площадь , на которой стоят станки, а именно, 2 пилорамы и ещё некоторое имущество. Все имущество принадлежит мне, куплено мной в собственность. В декабре 2015 г я прекратил свою деятельность на пилораме и хотел продать своё имущество. Приехал покупатель для покупки части имущества, но арендодатель воспрепятствовал демонтажу и вывозу моего имущества. Более того,опечатал мои станки , чем препятствовал моей деятельности и я понёс убытки. На просьбу о расторжении договора аренды 20 декабря 2015 г ( подписанный договор аренды возможно расторгнуть только в одностороннем порядке со стороны арендодателя) , арендодатель сказал на словах, что пришлет уведомление о расторжении 01 .01.2016. Уведомление не пришло. Более того, он сам хотел купить у меня все станки и зачесть часть долга за аренду. Деятельность я никакую вести не мог и продать станки тоже, т.к они отпечатаны. Как мне поступить? Как потребовать расторгнуть договор аренды и продать своё имущество, если арендодатель препятствует вывозу моего имущества? Заранее спасибо!

Здравствуйте Ольга Николаевна! В данном случае вам может помочь только обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Кроме того, действия арендодателя по воспрепятствованию вам использовать принадлежащее вам на праве собственности имущество являются неправомерными, в силу чего в суде вы также имеете право требовать компенсации понесенных вами убытков.

Здравствуйте. Мы семья и снимаем квартиру по договору оплата происходит с 1-10 число месяца.но после проживания 2ух месяцев 28 числа звонит арендотатель и говорит либо все платите 1 числа либо сваливайте.В договоре было четко указанны дни проплаты.Теперь будут приходить сестры и дяди вышеуказанного лица и требовать все оплатить 1 числа что нам делать. (

Здравствуйте Марина! Если вы арендуете жилое помещение по договору аренды, в котором четко прописаны сроки внесения арендной платы, и вы эти сроки не нарушаете, то вы являетесь добросовестным арендатором. Следовательно, вы можете требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с недобросовестным исполнением договора со стороны арендодателя.

Между сельским поселением и Управляющей компанией заключен договор аренды имущественного комплекса, предназначенного для водоотведения и канализации от 16.10.2013 года. Срок договора 3 года, то есть истекает 16.10.2016. Арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно, арендодатель обязанностей по исполнению договора не нарушает. На какие основания ссылаться в суде?

Здравствуйте Елена! Как правило, в договоре аренды прописываются основания, по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно. Таким образом, необходим анализ текста договора аренды. Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, данная статья допускает наличие в договоре и иных оснований для досрочного расторжения по инициативе арендодателя.

Здравствуйте.Я арендовала дачу на лето, оплатила вперед до сентября. Предупредила , что проживать буду я и мама. Через месяц хозяйка дачи стала требовать расторжения договора, по причине того что ко мне приезжает мой молодой человек и остается ночевать. Она предьявляет претензию, что я не сообщила , что он тоже будет там жить. Он вещей на дачу не перевозил и ночует не каждый день, соответственно он не живет, а гость. Хозяйка дачи ходит по соседям собирает подписи как будто мы мешаем. Жалоб от соседей не было, имущество не портим, за свой счет отремонтировали кран. Работаем допоздна, возвращаемся поздно ночью, но конечно без лишнего шума. Насколько ее действия правомерны? Если она без расторжения попытается выселить, я могу с нее взыскать свои деньги и неустойку, а так же вознаграждение риэлтору. Договор обычный типовой, в нем указано расторжение по согласию или в судебном порядке. Особых требований и обязанностей нет, кроме содержания в чистоте и оплаты. Спасибо.

Здравствуйте Вера! В соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя только в случае невнесения нанимателем платы по договору, а также в случае порчи нанимателем имущества. В вашей ситуации оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя не имеется, если договором найма не установлен запрет на посещение жилого помещения третьими лицами. Что касается компенсации, то вы сможете требовать причитающуюся вам компенсацию с хозяйки дома как с недобросовестного арендодателя.

здравствуйте! Можно ли прописать условие в договоре о его расторжении в случае если арендодатель его продаст?

Здравствуйте Светлана! Да, такое условие прописать можно. Гражданское законодательство допускает свободу договора, если положения договора не противоречат закону.

Здравствуйте!Я заключил договор в торговом центре 16.08.2016г,отработав почти неделю,торговли нет ни какой,и понимаю что в дальнейшем будет также,и заплатить за аренду след месяца я не смогу!В договоре написано”в отношении Арендатора возбуждена процедура несостоятельности (банкротства) или ликвидации”!Могу ли я расторгнуть договор досрочно?и могут ли с меня удержать какую либо неустойку?В договоре написано что за неустойку платить в том случае если я не плачу за аренду!За ранее спасибо

Здравствуйте Дмитрий! Вы можете расторгнуть договор аренды досрочно по соглашению с арендодателем или на иных условиях, если такие условия предусмотрены договором. Если арендодатель на расторжение договора досрочно не согласен, вы можете расторгнуть договор в судебном порядке. Что касается уплаты неустойки, то необходимо уточнить, предусмотрена ли договором такая неустойка.

Здравствуйте.Мы заключили договор на аренду жилья сроком до 1.12.2016 при этом внесли залоговую сумму в размере 15 т.р.К летнему периоду ожидалось подключение газа(этот пункт в договоре не прописан),но по стечению обстрчтельств этого не произошло,из чего следует что мы на данный момент остались без отопления можем ли мы выехать раньше положенного срока без финансовых потерь(т.е залога)?

Здравствуйте Анна! В данной ситуации для досрочного расторжения договора с сохранением уплаченного вами залога необходимо руководствоваться исключительно текстом договора. Если договор не предусматривает расторжения в одностороннем порядке в связи с отсутствием каких-либо условий для проживания в квартире, расторгнуть такой договор без потерь вы сможете только по соглашению с арендодателем. В любом случае, для максимально полного и корректного ответа на ваш вопрос необходим анализ положений заключенного договора найма жилого помещения.

Добрый день ! Заключила договор аренды мойки , от 10 октября 2016 года . Договор был заключён на год . Сейчас по причинам того , что нет работы , я хочу расторгнуть данный договор . Будьте любезны , подсказать мои действия ?!

Здравствуйте Елена! В первую очередь, вам нужно руководствоваться положениями о расторжении договора, содержащимися именно в вашем договоре. Кроме того, вам нужно обязательно уведомить в письменном виде арендодателя о вашем изменившемся материальном положении и последующем желании расторгнуть договор. При недостижении согласия между вами и арендодателем вы можете обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Я расторгнула досрочно договор аренды квартиры,но мне не хотят возвращать оставшиеся деньги(т.к я не дожила до следующего взноса),а наоборот просят ещё деньги за свет и воду,кто прав,арендатор или арендодатель?

Здравствуйте Ангелина! Вам необходимо детально изучить заключенный договор аренды и выяснить, предусмотрен ли договором возврат денежных средств арендатору при досрочном расторжении. Вопрос оплаты коммунальных услуг также регулируется заключенным вами договором.

Здравствуйте!снимаем павилион в торговом центре,в центровом месте, Арендодатель сказал съехать в другой павилион за 2 дня! Хочет сам там что то открыть? Имеет ли он право? Какие компенсации я могу просить если соглашусь съехать?

Здравствуйте Ирина! Порядок разрешения данных вопросов должен быть оговорен вашим договором аренды. Как правило, каждый договор аренды предусматривает особенности его изменения, а также порядок разрешения споров и выплату каких-либо неустоек. Таким образом, для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ заключенного договора аренды.

Добрый вечер! Помогите пожалуйста.Мы (муж,жена и двое детей 6 лет и 1 год)снимаем дом и наймодатель решил расторгнуть договор в одностороннем порядке,при этом требуют возместить им за отколотый край дорожки за забором.в договоре указано,что при расторжении договора их стороной,снимаются обязательства по возмещению ущерба имущества за вычетом удержанной платы в случае …и пошли пункты. Я хотела бы знать считается эта дорожка за забором имуществом,если мы снимаем только дом и имеют ли они право на расторжение в отопительный сезон?

Здравствуйте Елена! Для того чтобы подробно ответить на ваш вопрос, необходим детальный анализ всех пунктов заключенного договора найма. Только после анализа всех положений договора можно будет сделать вывод о мерах вашей ответственности и правах по данному договору.

Здравствуйте, подскажите как быть. Сняли с мужем квартиру, заключили договор на полгода. Спустя 2,5 месяца, звонит хозяин и требует съехать через 2 недели т.к. у него жизненные трудности и ему нужна эта квартира чтоб жить там самому. У нас нет желания и возможности снова нанимать риэлтера, перевозить вещи и т.д. с нашей стороны мы шли все время на уступки и даже раньше прописанного платили за квартиру, никаких жалоб, ничего не сломали. Как быть? Имеет ли он право выселить нас таким образом?

Здравствуйте Екатерина! Как правило, каждый заключенный договор найма жилого помещения содержит в себе условия относительно расторжения (в том числе, досрочного) заключенного договора. Таким образом, для максимально подробного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ положений заключенного договора найма. Для сведения: при отсутствии особых условий в договоре, при расторжении договора по инициативе одной из сторон такая сторона обязана направить письменное уведомление второй стороне. Кроме того, согласно общим положениям законодательства, при отсутствии нарушения сторонами условий договора, расторжение договора в одностороннем порядке возможно только в суде.

Здравствуйте! Я снимаю квартиру. Договор заключён на год. Живу пол года и мне оказалось срочно нужно переехать в другой город. Залог 100% суммы аренды ща месяц. В договоре не прописано возвращается ли залог в случае досрочного расторжения договора. Подскажите пожалуйста, как быть? Могу ли я без потерь и с возвращением залога досрочно расторгнуть договор?

Здравствуйте Евгения! Согласно действующего законодательства, договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в судебном порядке только в случае, если вторая сторона нарушает условия действующего договора. Кроме того, в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ, о расторжении договора вы обязаны предупредить наймодателя не менее чем за 3 месяца, если иного не установлено договором. В данном случае употребления понятия «залог» является не совсем верным, однако, скорее всего, на возврат денежных средств претендовать вы не сможете, если не соблюли условий о письменном предупреждении наймодателя в установленный срок.

Добрый день, я являюсь арендодателем, сдаю нежилое помещение под коммерцию, срок договора заканчивается в феврале 2018 г., в настоящий момент мне поступило выгодное предложение о заключении договора с другой фирмой, как мне расторгнуть договор с арендатором, на каких основаниях? Настоящий договор был заключён на 11 месяцев, условия расторжения со стороны арендодателя указаны не были. Спасибо.

Здравствуйте Юрий! Согласно норм действующего законодательства, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Таким образом, вы можете направить арендатору письменное уведомление о вашем желании расторгнуть договор и впоследствии договориться об условиях, на которых договор будет расторгнут. Также вы можете утвердить дополнительное соглашение к договору аренды, прописав в нем порядок расторжения договора.

Добрый день. Заключен договор на аренду нежилого помещения до 2021 года. Уведомить о расторжении можем только через 1.5 года. Но сейчас поняли что в рынке очень много помещений дешевле и лучше. Выйти из договора не сможем, но хотим уменьшить ставку аренды. Возможно ли это сделать? Спасибо

Здравствуйте Андрей! По общему правилу, любой действующий договор может быть изменен соглашением сторон. Вы можете направить вашему арендодателю письмо с просьбой о заключении дополнительного соглашения к действующему договору аренды об изменении арендной платы.

Здравствуйте.. Помогите пожалуйста! Арендовала помещение под свою деятельность, за последние месяцы(август и сентябрь) образовалась задолженность в размере 10000 руб. Арендодатель не уведомляя меня сменил замок кабинета закрыв в нем все мое личное имущество, документы и оборудование. Разрешить мирным путем с моей стороны не вышло т к арендодатель отказался вернуть или даже показать мне что мое имущество в целости, сказав что у него нет ключа. Мне пришлось потдать заявление в отдел полиции, которое было передано участковом.. Он не сделал ничего для решения данного конфликта.. Арендодатель задним числом сделал уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и сказал что приносил его лично мне, а я отказалась подписать.. Что является ложью.. Теперь все склоняют меня обратиться в суд.. Вопрос: Имеет ли право арендодатель удерживать мое имущество если договор не расторгнут и не окончен срок его действия, тем самым лишив меня работы, заработка.. В данное время мое имущество находится неизвестно где, по его словам в каком то платном хранилище.. А помещение сдается в аренду другим людям.

Здравствуйте Александра! Вопросы по расторжению договора аренды должны быть урегулированы напрямую действующим договором аренды. Также договором аренды должны быть предусмотрены действия арендодателя при возникновении задолженности по договору у арендатора. В любом случае, действия арендодателя по удержанию вашего имущества являются неправомерными и для защиты вашего нарушенного права вам действительно нужно обратиться в суд.

Добрый вечер! Могу ли я расторгнуть договор аренды нежилого помещения с арендодателем в одностороннем порядке менее чем за 30 суток, если в договоре аренды прописано, что досрочное расторжение при уведомлении не менее чем за 30 суток? Спасибо!

Здравствуйте Владислав Анатольевич! Расторжение договора в одностороннем порядке в данном случае противоречит не только условиям договора, но и положениям действующего законодательства, поскольку согласно требованиям закона, при отсутствии в договоре соответствующих условий о сроке уведомления о расторжении, уведомление должно быть подано за 30 дней. Таким образом, досрочно расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя вы можете только по соглашению с арендодателем.

Здравствуйте. Арендодатель оформляла долгосрочный договор аренды при действовавшем договоре по предоставлению помещения под магазин. Пытаясь получить лицензию на торговлю алкоголем для общепита, специально зарегистрировали ООО (я единственный учредитель и гендиректор), и попросили сделать договор под кафе. У ООО по разрешению арендодателя то же помещение я субарендовала, как ИП, под магазин. В лицензии отказали, пропали 87 т.р., договор остался. То есть аренда арендодатель-ООО – кафе, а субаренда арендатор (ООО0 – субарендатор (ИП) – магазин. Появилась возможность торговать алкоголем по лицензии стороннего ООО. Зарегистрировали договор субаренды с ним под магазин. Затем этот субарендатор заключает краткосрочный договор субсубаренды с ООО, “возвращая” площадь помещения за вычетом 5 кв. м. (площадь для минимальной ставки ЕНВД).
Торговля шла плохо. До применения этой схемы было два уведомления о расторжении, но мы с просрочкой все же оплачивали, поэтому арендодатель не выгоняла, а только угрожала. Особенность схемы в том, что выручка от алкоголя подлежит инкассации, как правило, раз в неделю. Но реально инкассировали реже. Когда стало совсем плохо – взяли оттуда средства на оплату аренды. Аренду оплатили полностью, но для инкассации не хватило. Онлайн-кассой управляет некто, связанный с субарендатором-ООО, он ее дистанционно заблокировал. В результате товар стоит на витринах и полках, а продать в соответствии со ст. 437 ГК невозможно. Покупатели просят, и чтобы не объяснять техническими причинами, пришлось магазин просто закрыть (около 17:30). Через некоторое время арендодатель получила звонок от управляющего онлайн-кассой, что она заблокирована – и арендодатель тут же начала процедуру расторжения договора в одностороннем порядке, следующим утром поменяла замки, при этом наша продавец стала подчиняться ее указаниям (сговорились?). Объявила, что подала заявление о погашении записи в ЕГРН утром. В договоре по поводу расторжения такая фраза: “Договор аренды подлежит досрочному расторжения по требованию Арендодателю, а Арендатор выселению:
– при использовании части здания в целом или его части не в соответствии с Договором аренды;
– при неисполнении Арендатором условий настоящего Договора.”
Под неисполнением условий очевидно, арендодатель понимает оплату. После устранения просрочек и полного погашения задолженности арендодатель не настаивала на расторжении договора, то есть признавала договор действующим. В тот же момент, когда появилась возможность “отжать” лицензированную точку, она, на мой взгляд, совершила самоуправство по УК (330, ч.2, так как насильно выталкивала из магазина мужа, который, естественно, не мог оказывать адекватное сопротивление женщине), а не по КоАП, как должностное лицо ООО (она ед. учредитель и гендиректор) воспрепятствовала предпринимательской деятельности. Объявила, что удерживает оборудование, товар и наши личные вещи, объявив их принадлежащих ей.
Мы в принципе не против расторжения, но такой захват считаем незаконным. Как обуздать?

договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев между ип и ооо. в договоре есть условие, что расторгнуть договор можно только через 6 месяцев. Законно ли включение в договор такого условия. Можно ли подать в суд на признание этого условия ущемляющим права арендатора?

Здравствуйте Оксана! По общему правилу и содержанию Гражданского кодекса РФ, стороны свободны в установлении условий о сроке договора аренды. Если данный договор был вами заключен и подписан на предложенных условиях, то это автоматически подразумевает ваше согласие с условиями данного договора. Тем не менее, в случае нарушений сторонами обязательств договора, а также в случае существенного изменения обстоятельств, договор может быть расторгнут в судебном порядке досрочно.

Заключили договор на два года,прошло три месяца,хозяйка хочет расторгнуть договор,что мне делать?

Здравствуйте Анна! В первую очередь, условия досрочного расторжения договора должны быть непосредственно оговорены в тексте самого договора. Если действия арендодателя противоречат условиям договора, обратиться с требованием о расторжении договора она сможет уже только в судебном порядке. В случае судебного разбирательства вы сможете отстаивать свою точку зрения непосредственно в ходе процесса.

Здравствуйте! О расторжении договора аренды я могу уведомить не менее чем за 30 дней. А у арендатора это право сокращено до 10 дней. Могу я так же сократить время своего обращения до 10 дней как и Арендодатель. Иначе мы находимся в неравном положении.

Здравствуйте Сергей! По общему правилу, нормы Гражданского кодекса подразумевают свободу условий при заключении договора. Срок уведомления о расторжении договора в соответствии с ГК РФ – 30 дней. Иные сроки устанавливаются договором. Если договор на данных условиях подписан сторонами, то он считается действительным, а его условия – обязательными для сторон. Таким образом, вам необходимо соблюдать срок, предусмотренный вашим действующим договором.

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста я снимаю комнату уже как пол года на днях хозяйка сказала что через месяц мне нужно съехать с комнаты, но меня интересует залог! Я нашла уже другую комнату и хочу уже съехать но интересует мне вернут залог или нет?

Здравствуйте Анна! Порядок возврата залога по договору найма жилого помещения определяется непосредственно условиями заключенного договора. В первую очередь, вам необходимо обратиться к тексту заключенного вами договора. Если договор в письменном виде вами не заключался, потребовать возврата залога вы можете, обратившись с письменной претензией к наймодателю, однако в случае возникновения спора в суде вам достаточно трудно будет доказать факт передачи денежных средств в залог за найм жилого помещения.

Здравствуйте. У нас заключен договор аренды дачи. В нем прописано, что арендодатель может его расторгнуть в одностороннем порядке, уведомив нас за 2 недели. Он действительно имеет на это право, или такие положения договора должны соответствовать нормам ГК РФ: порча имущества, не внесение в срок платы и т.д.?

Здравствуйте Александр! Действующий Гражданский кодекс подразумевает свободу заключения договора. В том числе, указанное вами положение о досрочном расторжении договора также является действительным, если договор согласован и подписан сторонами.

Добрый день,
У нас возникла такая проблема
Мы сняли в аренду место на сезон 4 месяца. С 25 числа по договору мы должны были начать деятельность, но нам этого сделать не дали, в итоге открылись только с 3 числа, а через три дня нас попросили все убрать так как будет проверка и не должно быть нечего коммерческого, об этом при заключении договора не было ни слова, через два дня открылись, а ещё через два дня опять проверка и та же история.
По договору мы должны оплатить сезон тремя платежами, один мы внесли заранее. Скоро нужно вносить следующий, но платить его не чем, так как мы фактически не работали почти, хотим расторгнуть договор так как нас это не устраивает, что в любой момент кто то может прийти и нам придётся все убирать, а это не было оговорено.
Возможно ли расторгнуть договор и вернуть наши деньги? Как вообще грамотно поступить, так как арендаторы отказывается

Здравствуйте Елена! В данном случае вам необходимо подать арендодателю претензию о расторжении договора в связи с нарушениями договора со стороны арендодателя, а именно – невозможность длительное время пользоваться арендованной территорией. В случае, если в течение 30-ти дней арендодатель никак не ответит на вашу претензию или откажет в расторжении договора, вам будет необходимо обратиться в суд.

Здравствуйте! Я сняла квартиру сроком на 11 месяцев (09.06.2018) в договоре прописано что права регулируются ГК РФ. Оплатила 1,5 месяца, и остальные 0,5 месяца уйдут в счет ремонта(при этом договоре присутствовал риелтор). 09.07.2018 хозяин по ватсаппу заявил что мы обязаны съехать до 23.09.2018. Прааомерны ли его действия? Могу ли я требовать с него возмещения убытков?

Здравствуйте Наталья! Как правило, каждый договор найма содержит условия о его досрочном расторжении. Вам нужно внимательнее ознакомиться с данными положениями именно в вашем договоре. Если договор допускает возможность расторжения в одностороннем порядке по инициативе собственника при наличии письменного уведомления, получить какую-либо компенсацию вы не сможете. Если таких условий ваш договор не содержит, то при отсутствии нарушений условий договора с вашей стороны действия собственника неправомерны и вы сможете требовать выплаты компенсации и возмещения убытков при расторжении договора в судебном порядке.