Залог земельного участка без здания на нем

Залог земельного участка без здания на нем

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Ипотека (залог недвижимости) земельного участка

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой ( статья 168 ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. (Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству:

Определяя предмет залогового обязательства и основания обращения взыскания на недвижимое имущество, суды руководствуются положениями главы 11 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающими особенности ипотеки земельных участков.

Часть 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке» соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ , который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано соответствующее разъяснение.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона:

Истец обратилась в суд с требованиями о признании действий Управления Росреестра по Московской области по производству государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом незаконными и об обязании погасить соответствующую регистрационную запись.

В удовлетворении требований отказано, при этом суды указали следующее. В соответствии со ст. 64 федерального закона «об ипотеке»: если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из договора об ипотеке, между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.

Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.

Доводы истца о том, что для государственной регистрации ипотеки дома необходимо было получить согласия органа опеки и попечительства судом обоснованно признана несостоятельной, так как несовершеннолетний, переданный в семью для воспитания и зарегистрирован позднее возникновения ипотеки в силу закона на жилой дом. ( Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607)

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы:

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату кредита решением районного суда с предпринимателя У-ой М., У-ва А. и ООО ПКФ в пользу Банка взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 23 878 529 руб. и госпошлина в размере 20 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А. заключены договора ипотеки недвижимого имущества:

от 27.08.2007г. предметом залога выступает объект незавершенного строительства – кафе, общей площадью 483,90 кв.м., процент готовности объекта составляет- 40%, а также земельный участок, площадью 1438 кв.м., на котором находится объект недвижимости.

по договору ипотеки от 01.11.2007г. в залог переданы: жилой дом, в том числе нежилые встроенные помещения: общей площадью 54,7 кв.м.,

договором ипотеки от 01.11.2007г. в залог преданы: торгово-остановочный комплекс, площадью 63,4 кв.м., право аренды земельного участка площадью 86,84 кв.м.,

Положениями п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке абз. 2, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п. 3 ст. 340 ГК РФ , предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п. 4 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов.

Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район г. Камызяк ул. Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара:

При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено.

Истец обратилась в суд с иском к ответчику С.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения о его залоге, указав, что она заключила договор покупки земельного участка, где она сейчас проживает, с ответчиком.

В иске отказано, областной суд, оставляя решение без изменения, указал следующее.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Разрешая настоящий спор по существу, суд установил, что, подписывая договор купли-продажи земельного участка, ответчик согласилась со всеми указанными в нем условиями, в том числе и с п. 4 Договора, касающегося ипотеки, при регистрации права собственности в Территориальном органе Федеральной регистрационной службы по Астраханской области истец подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, при этом каких-либо заявлений или замечаний от нее не поступило, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности, ст. 34 СК РФ не исключает возможность приобретения имущества на имя одного из супругов, в связи с чем при установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется.

Судебная коллегия также считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ , ст. ст. 164 , 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки. ( Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года , по делу №33-93/2011)

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания.

Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Залог земельного участка без здания на нем

Свидетельство о регистрации СМИ: ПИ&nbsp№&nbspФС77-24978 от 05.07.2006 г.

Подписной индекс №42457

Периодичность — 1 раз в месяц.

Адрес редакции: 305008, г.Курск, Бурцевский проезд, д.7.

Проблемы ипотеки земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений

Раднаева Дарима Баировна,

аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ,

руководитель группы юридического сопровождения филиала ОАО Банк ВТБ.

В данной статье рассматриваются проблемные правовые аспекты принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». Актуальность темы предопределена практикой применения и соблюдения данного принципа хозяйствующими субъектами. В статье также проводится исследование выявленных недостатков действующего законодательства, регламентирующего ипотеку земельных участков и их правовой режим в целом.

Ключевые слова: ипотека (залог недвижимости), земельный участок, здание (строение, сооружение), принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, банковская практика.

Ипотека на земельный участок на Creditnyi.ru

Отношения по обороту такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, регламентированы гражданским и земельным законодательством. В ст.1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». В настоящее время «единая судьба» земельных участков и зданий порождает целый ряд проблем, в том числе и само деление недвижимого имущества на земельные участки и здания.

Необходимо отметить, что принцип единства земельных участков и зданий перенят в том числе и из германского права, где земля и здание рассматриваются как единственный объект или точнее соединенные друг с другом части, в отношении которых может быть одно единственное право собственности (параграфы 93 и 94 ГГУ). Это означает, что право собственности может существовать только на земельный участок, а не на здание (строение, сооружение). В силу этого, земля и здание находятся только в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка, соответственно, распространятся автоматически на все его части.

Купить системы Умного Дома: проект, монтаж и пусконаладка

Как видно из вышеизложенного, модель правового режима земельного участка и расположенной на ней недвижимости – оптимальна, если существует некий «единый объект недвижимости». Данный подход довольно интересен и вполне заслуживает внимания, но, к сожалению, практическое его применение – вопрос сложный, тем более, если учитывать существующие рамки современного законодательства РФ. Налицо необходимость внесения изменений в ряд действующих нормативных актов.

В ныне действующем земельном законодательстве принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Указанная норма совместно с иными статьями Земельного кодекса РФ (ст.5) является одним из направлений реализации принципа единой судьбы, и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

Таким образом, на сегодня уже имеются предпосылки некой реализации модели «единого объекта недвижимости». Ряд правовых норм направлен на создание условий для сосредоточения права собственности на земельный участок и расположенной на нем недвижимости у одного лица. В этом несомненно есть положительные моменты, но необходимо ли стремиться к объединению в единый объект недвижимости и земли во всех без исключения случаях? Как представляется, в отдельных ситуациях такая необходимость отсутствует. Рассмотрим, к примеру, правовую практику об ипотеке земельных участков и отдельных объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, складывающуюся во многих российских банках.

Если рассматривать так называемую модель «единого объекта, состоящего из неразрывно связанных частей как земельный участок и расположенную на нем недвижимость» (причем, недвижимость – это несколько зданий, сооружений) именно с точки зрения единства как такового, т.е. земля и все без исключения расположенные на нем объекты (здания, строения, сооружения), то здесь целесообразно выделить следующий аспект. В целях минимизации правовых рисков для кредитной организации как займодавца по кредитному договору (кредитора) юридическая служба банка настоятельно рекомендует проводить межевание земельного участка для формирования в дальнейшем предмета договора об ипотеке с соблюдением принципа: «одно здание (строение, сооружение) — один земельный участок». То есть, говоря иными словами, юристы банка не ограничиваются только соблюдением самого принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», а как бы выделяют некий «подпринцип», соблюдение которого позволяет претворить в жизнь модель единого объекта земли и зданий (сооружений), а точнее модель нескольких единых объектов земли и здания (каждого в отдельности). Причем, соблюдению указанного «подпринципа» предопределена огромная роль, тем более, что данный вопрос может стать камнем преткновения для крупного кредитного проекта. Порядок принятия решений о совершении подобных залоговых сделок регламентируется нормативными и распорядительными документами кредитной организации в сфере кредитной процедуры.

В ряде кредитных организаций локальными нормативными актами предусматривается возможность принятия в ипотеку отдельных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, оформленном в залог в пользу банка, без проведения межевания указанного земельного участка, но только в том случае, если земельный участок не передан в залог третьим лицам. Встречаются в банковской практике и оформление одновременной ипотеки всех зданий (сооружений, строений), расположенных на уже заложенном банку земельном участке как обязательное условие (причем не играет роли тот факт, что общая залоговая стоимость всех объектов недвижимости и земельного участка может превышать залоговую стоимость, необходимую для обеспечения кредитных обязательств по основному (кредитному) договору.

По мнению Е.Н. Власова особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий, сооружений. [1] Действительно, если проанализировать соответствующие нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), напрашивается вывод о том, что в российском законодательстве в настоящее время существуют два противоположных режима ипотеки (залога недвижимого имущества). Критерий разграничения: в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки – земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Поспособствовали этому, на наш взгляд, и внесенные в 2004 году изменения в Федеральный закон «Об ипотеке» по той простой причине, что норма о распространении ипотеки земельного участка на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. Такая возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отступление от неуклонного следования принципу «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, провозглашенными в Земельном кодексе РФ. Такой подход не понятен ввиду того, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан заложить земельный участок, на котором находится данное здание, либо сооружение, или часть этого земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») и п.3 ст.340 Земельного кодекса РФ). Кроме того, не совсем понятно как соотнести ранее изложенное с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 Гражданского кодекса РФ», если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ)» (п.45).

Некоторые проблемы также возникают на практике и в связи с тем, что недвижимое имущество может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок – другим. Так, например, нередки случаи, когда в качестве обеспечения исполнения кредитных или иных обязательств юридическим лицом предлагается ипотека административного (либо офисного) здания, под которым земельный участок принадлежит третьему лицу (юридическому или физическому). Некоторые кредитные организации при рассмотрении кредитной заявки с подобным потенциальным залогом (ипотекой) подходят довольно категорически, отказывая в принятии в залог такого недвижимого имущества. В ряде иных банков документы по такой недвижимости все-таки принимаются в экспертные подразделения, но тщательно анализируются на предмет наличия (отсутствия) всех возможных правовых рисков. На наш взгляд, принимая во внимание то, что в соответствии с действующим законодательством ипотека здания возможна без одновременной ипотеки земельного участка, расположенного под ним, если отсутствует оформленное право собственности либо право аренды на земельный участок, необходимо в каждом конкретном случае обязательно удостовериться в фактическом отсутствии этих оформленных прав на земельный участок посредством осуществления официальных письменных запросов в компетентные органы, а именно:

· орган кадастрового учета земельных участков;

· орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом и землепользованию – о наличии либо отсутствии заключенного договора аренды земельного участка.

Нельзя оставить без внимания тот факт, что немало проблем при ипотеке земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений, вызвано еще и тем, что действующее законодательство об ипотеке земельных участков несовершенно и имеет ряд существенных недостатков. Позвольте остановиться на некоторых из них.

Начнем с того, что современное гражданское законодательство не содержит легального определения понятия «земельный участок». Специфические естественные свойства земли как объекта материального мира предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами. [2]

Земельный участок является объектом гражданских прав и не может быть отнесен к вещам. Н.М. Харитонов предпринял попытку дать определение понятия «земельный участок». По его мнению, земельный участок – это обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке. [3]

Законодательное регулирование земельных отношений основывается на представлении о земельном участке как о части территории (пространстве) и как о природном ресурсе (природном объекте, и даже почвенном слое). Однако в реальной действительности возможно существование земельных участков и без почвенного слоя (в качестве определенной территории). [4]

Тем самым, уже в действующем праве можно констатировать факт неоднозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» («бифуркацию» [5] ) земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает собственным правовым режимом:

· земельный участок как недвижимое имущество;

· земельный участок как пространство или территория.

Немаловажной проблемой является проблема разграничения земельных участков как на муниципальном, так и на федеральном уровне в целом. В нашем государстве оборот земель воспринимается, к сожалению, преимущественно только в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. Купля-продажа земли находится на начальной стадии, в том числе и выкуп земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий.

Таким образом, развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений (в том числе и в рамках ипотечных отношений) требует совершенствования законодательства о земельных участках по таким направлениям как:

1) уточнение легального понятия «земельный участок»;

2) расширение перечня ограниченных вещных прав на земельные участки;

3) конкретизация правомочий правообладателей земельных участков.

Помимо правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, содержание права собственности должно быть дополнено правом собственника по своей воле преобразовывать объект права путем изменения его физических характеристик (делить и объединять участки, причем как в горизонтальном, так и в вертикальном направлении), создавая тем самым новые объекты права. Все вышеуказанное может в полной мере способствовать решению многих описанных нами проблем, складывающихся в правоприменительной практике и, в свою очередь, расширить рамки ограничений, существующих при оформлении в ипотеку земельных участков с несколькими объектами недвижимости, расположенными на них (зданиями, строениями, сооружениями и пр.), и в целом, сыграть значимую роль в механизме реализации такого важного принципа как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Власов Е.Н. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих отношения по ипотеке земельных участков // Право и политика. — 2007, № 10. – С.145.

3. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М ., 2005. – С.385.

4. Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. — 2007, №5. – С.35.

5. Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации, 2005, III квартал, №3. – С.54.

6. Щербаков М.С. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях // Право и политика, 2008, №3. -75.

Поступила в редакцию 20.12.2010 г.

[1] Право и политика, 2007, №10, С.145.

[2] К.С. Митягин. Понятие «земельный участок»// Законодательство, №5, май 2007г.

[3] Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации, №3, III квартал 2005г.

[4] Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М , 2005. С.385.

[5] М.С. Щербаков. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях. Право и политика. №3. 2008г. С.754.

Залог земельного участка

В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них — право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если иное не предусмотрено законом.

Внимание!
Земельный сервитут не может быть предметом залога.

Договор залога земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и подлежит государственной регистрации. Моментом регистрации договора залога земельного участка является дата и время внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.
В договоре залога определяются суть, размер и срок исполнения обязательства, подается описание земельного участка, а также определяются другие условия, согласованные сторонами договора.

Важно!
Право залога земельного участка возникает с момента его нотариального удостоверения.

Земельный участок или право на него может быть передано в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера.
Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в отдельный земельный участок в соответствии с документацией по землеустройству.

Внимание!
Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть передано в залог.

Земельный участок, находящийся в общей собственности (или право совместной аренды земельного участка), может быть передан в залог с согласия всех совладельцев (соарендаторов).

Обратите внимание!
Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

Сделки залога, заключенные с нарушением установленного законом порядка, признаются недействительными по решению суда.

© 2014 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены.
Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Особенности залога земельных участков

Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому п той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность — земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка, на котором находится это здание. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля — основное средство производства (фактор) — выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая — продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).

Схема 16.30. Ипотека земельных участков

Схема 16.31. Особые условия ипотеки земельного участка

Тема номера: Ипотека

Коллизии законодательства, регулирующего залог земельного участка (ипотеку)

Залог земельных участков (ипотека) — вид обеспечения выполнения обязательств, не получивший широкого распространения и применения на Украине. Причин этому несколько: с одной стороны, неоднозначный юридический подход к земельной ипотеке, с другой — ограничения по ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Определенную правовую позицию относительно ипотеки и залога земельных участков мы сможем найти в Земельном кодексе Украины (ЗК), который терминологически разграничивает данные понятия. При этом грань между ипотекой и залогом можно проследить исходя из положений статьи 133 и частей 4, 6 раздела 9 «Заключительные положения» ЗК. Суть ее заключается в следующем: ипотекой должны заниматься банки, в том числе планируемый к созданию государственный земельный (ипотечный) банк, а операции залога земельных участков могут осуществлять собственники — граждане или юридические лица.

Безусловно, указанный подход, выведенный из норм ЗК, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Гражданским кодексом Украины (ГК) и Законом Украины «Об ипотеке», однако влияет на количественное уменьшение ипотечных операций с земельными участками.

Согласно части 1 статьи 575 ГК, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

В свою очередь земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно статье 181 ГК и, таким образом, является объектом ипотеки, что не признается ЗК.

В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных ЗК:

— земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников;

— передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности);

— земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации, учитывая положения статьи 84 ЗК;

— залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только банки. Напомним, что к земельным участкам сельскохозяйственного назначения относятся, согласно статьям 22, 31, 33, 35, 36 ЗК, сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги), несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и перегоны, полезащитные лесные полосы и прочие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными домами и дворами, земли временной консервации и т.д.), земли фермерских хозяйств, земельные участки личных крестьянских хозяйств, земельные участки для садоводства, огородничества.

Более того, при ипотеке банками некоторых земельных участков сельскохозяйственного назначения ипотека может утратить свое экономическое содержание — обеспечение выполнения обязательств, поскольку до 1 января 2008 года согласно пункту 15 Переходных положений ЗК (в редакции Закона № 490-V от 19 декабря 2006 года) установлен запрет на следующее отчуждение земельных участков:

— покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме исключения (выкупа) их для общественных нужд;

— покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключения (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Покупка-продажа или иным способом отчуждение вышеуказанных земельных участков и земельных долей (паев) вводится с 1 января 2008 года при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, которыми должны быть определены особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Таким образом, ипотека указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев не будет иметь своего логического завершения — осуществления взыскания путем отчуждения. Но что касается остальных разновидностей земельных участков сельскохозяйственного назначения (например, для садоводства и т.д.), то на них распространяет свое действие пункт 13 указанного раздела ЗК. Данная норма устанавливает до 1 января 2015 года ограничение на приобретение гражданами и юридическими лицами права собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью больше 100 гектаров.

К тому же банки-нерезиденты, а также банки, имеющие в числе своих учредителей иностранных физических или юридических лиц, ограничены в приобретении собственности на земельный участок, переданный в ипотеку, в случае осуществления на него взыскания. Данные ограничения установлены частью 2 статьи 82 ЗК и касаются прав иностранных юридических лиц на приобретение в собственность только земельных участков несельскохозяйственного назначения и исключительно в следующих случаях:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности на Украине;

б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.

Перечисленные ограничения необходимо учесть банкам-нерезидентам для соблюдения принципа безопасности при оформлении ипотеки земельного участка.

Действующие и проанализированные ограничения восприняты и учитываются статьей 15 Закона Украины «Об ипотеке», который обращает внимание на сохранение их силы при ипотеке.

Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения:

— в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный учас­ток или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по сделке, которой установлены условия аренды (пользования) (статья 6);

— в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности (статья 6);

— после обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому лицу, нежели ипотекодатель, новый собственник этого земельного участка обязан обеспечить собственнику указанных сооружений (зданий) те же условия аренды (пользования) земельным участком, которые предоставлялись ипотекодателем (статья 6);

— исключительно ипотекодатель име­ет право на основании согласия ипотекодержателя, которое должно содержаться в ипотечном договоре или внесенных в него изменениях или дополнениях, возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка (статья 9);

— реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении на них взыскания осуществляется на публичных торгах (статья 15);

— действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации (статья 15).

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» определяет, что же может передаваться в ипотеку. В пункте 2 указано, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Соответствующая норма содержится и в статье 576 ГК. Вместе с тем законодатель в этих нормах не предлагает исчерпывающего перечня объектов недвижимости, которые могут перейти в ипотеку, не будучи собственностью ипотекодателя.

Кроме того, статья 15 Закона Украины «Об ипотеке» указывает, что ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим же Законом. Поэтому логично будет предположить, что в ипотеку может быть передан земельный участок, который перейдет в собственность ипотекодателя лишь после заключения договора ипотеки.

Однако такой подход противоречит статье 133 ЗК, в которой указано, что в залог могут передаваться только те земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Каких-либо исключений или оговорок статья 133 не содержит.

Однако спорность в вопросе ипотеки или залога земельного участка, а также в возможности передачи в ипотеку земельного участка его будущим (потенциальным) собственником, не единственное противоречие между ЗК и ГК с Законом Украины «Об ипотеке».

Основное противоречие, которое решается в пользу ЗК как специального нормативного документа, ­регулирующего земельные отношения, — это вопрос о переходе к ипотекодержателю права собственности на земельный участок, на котором расположено заложенное недвижимое имущество.

Позиция ЗК по данному вопросу

Согласно статье 120 ЗК, при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки) право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. Таким образом, ЗК не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права собственности на землю при взыскании предмета ипотеки — здания или сооружения.

Более того, законодатель наделил ипотекодержателя лишь правом на получение такой земли в собственность. А реализация этого права непосредственно зависит от воли сторон: заключать или нет соответствующий договор. Статья 120 ЗК предусматривает только возможность получения земли в собственность, но это не означает, что земля обязательно должна перейти в собственность. У ипотекодержателя при переходе к нему права собственности на заложенную недвижимость появляется выбор: заключить договор на приобретение земли в собственность или же пользоваться ею на основании договора аренды.

Вывод можно сделать один: в соответствии с ЗК при взыскании в качестве предмета ипотеки здания или сооружения право собственности на земельный участок у ипотекодержателя не возникает автоматически (поскольку земля и здание — это различные объекты собственности), а может приобретаться на основании договоров.

Позиция ГК и Закона Украины «Об ипотеке» по данному вопросу

Иной подход к регулированию этого вопроса заложен в ГК и Законе Украины «Об ипотеке». Так, в пункте 4 статьи 6 Закона отмечается, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению.

Как видно, в данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право собственности на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают нераздельным объектом недвижимости. Кроме того, статьей четко не оговорены границы земельного участка. Из ее норм следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение.

Практически аналогичная норма содержится в статье 377 ГК. В ней указано, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение (в нашем случае — при взыскании предмета ипотеки), переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, однако размеры этого участка устанавливаются договором. Получается, что гражданское законодательство отходит от принципа разделения земли и недвижимости, на ней находящейся. Потому в случае перехода права собственности на один из этих объектов право собственности будет автоматически переходить и на другой. Однако такой подход противоречит действующему ЗК.

Из опыта Российской Федерации по регулированию ипотечных отношений

Более развитая и усовершенствованная ипотечная система создана в Российской Федерации. Для решения ипотечных проблем в РФ были разработаны новые финансовые инструменты по привлечению отечественных и иностранных инвестиций — Залоговый фонд, земельные векселя и облигации, а также легитимная модель низконалоговой территории.

Инвестиционный механизм позволяет субъектам Федерации, муниципалитетам активно вовлекать в рыночный хозяйственный оборот земельные ресурсы. При этом речь идет не о простой куп­ле-продаже, в результате которой утрачивается право собственности на землю. Ипотека позволяет использовать ее в качестве многократного залога для привлечения инвестиций. Важно и то, что хозяйственная деятельность на заложенном участке не прекращается, его можно даже сдавать в аренду. Ниже приведен анализ существующих в РФ ипотечных механизмов, осуществленный директором НИИ социально-экономических реформ РАЕН г. Москвы, док­тором экономических наук Лениным С.

Ипотечный механизм апробирован в Лотошинском районе Московской области. Этот муниципалитет образовал Земельный залоговый фонд и оформляет кредитные договоры под ипотеку крупных земельных участков. Решение о создании земельных залоговых фондов принял Южный Федеральный округ РФ, правительства Удмуртии и Ростовской области. Большую заинтересованность в этом вопросе проявили и другие субъекты Федерации и муниципальные образования России. В чем же суть инвестиционного механизма? Попробуем изложить основные составляющие его элементы и их взаимодействие.

Инвестиции под ипотеку государственных и муниципальных земель. В виде обес­печения возвратности кредитных средств в минувшие годы широко использовались государственные, муниципальные и корпоративные гарантии и обязательства, а также разного рода ценные бумаги и их суррогаты. Новый Бюджетный кодекс России во многом упорядочил эту работу, породив при этом естественные трудности для свободного предоставления государственных и муниципальных гарантий. Теперь их объем и структура должны утверждаться ежегодным законом о бюджете. Конечно, это неизбежная потеря времени, а порой и интересов. Тем не менее для инвестора этот вид гарантий наиболее предпочтителен. Правда, и особого энтузиазма не вызывает, поскольку подавляющая часть регионов России являются дотационными.

Для реализации планов социально-экономического развития муниципалитетов, областей, республик необходим доступ к дополнительным инвестиционным ресурсам и желательно без каких-либо потенциальных угроз для бюджетов. Для решения этой задачи и предлагается новый инвестиционный механизм, суть которого заключается в ипотеке (залоге) государственных или муниципальных земель.

На примере «пилотного» района Московской области отработана методика, соответствующая законодательству РФ и позволяющая перевести земли из государственной или муниципальной собственности в акционерную. Образовано ­ОАО «Залоговый фонд», который легитимным образом использует вложенное в свой уставный капитал имущество (прежде всего, земли) в залоговых операциях, а также для ипотечного обеспечения собственных ценных бумаг (векселей, облигаций). Дело в том, что законодательство допускает ипотечные отношения с земельными участками, на которых находятся объекты недвижимости. Муниципалитет через пакет акций в Залоговом фонде, который равен в стоимостном выражении вложенному земельному участку, получает новые финансовые рычаги для проведения инвестиционной политики — залоговое обес­печение, земельные векселя и облигации, закладные.

Поскольку методика предполагает наличие земель поселений, входящих в генеральный план развития территорий, то средства на оформление землеустроительной и градостроительной документации рано или поздно муниципалитету изыскивать все равно придется. В нашем случае эта работа просто ускоряется.

Существенно снижается риск невозврата вложенных средств, поскольку в соответствии с Законом об ипотеке залогодержатель имеет приоритет перед другими кредиторами. Кроме того, в случае выпуска векселей или облигаций, обеспеченных землей, возникают дополнительные возможности для возврата кредита, а также получения прибыли путем операций с этими ценными бумагами на фондовых рынках. А необходимость страхования земельного имущественного комплекса при ипотеке делает практически безопасной инвестиционную деятельность.

Важнейшей задачей для муниципалитета становится оптимальное и эффективное использование заемных средств в высокодоходных инвестиционных проектах. В противном случае он может потерять весь или соответствующую часть своего залогового фонда.

Залоговый фонд. Для более совершенной инвестиционной деятельности и обес­печения твердых гарантий любым видам заимствований необходимо создать принципиально новый финансовый институт — Залоговый фонд, предметами которого могут быть земли, леса, недра, основные фонды, здания, сооружения, ценные бумаги и т.п. При этом залог должен быть легитимным и высоколиквидным. Формирование Залогового фонда возможно и на солидарной основе, при которой его учредителями могут стать любые собственники, заинтересованные в получении инвестиций.

При создании Залогового фонда на акционерной основе можно руководствоваться процедурой, регламентируемой федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О приватизации государственного и муниципального имущества». В статье 3 последнего говорится о том, что действие этого закона распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. В соответствии со статьей 25 указанного Закона орган исполнительной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления своим решением может внести государственное или муниципальное имущество в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Земельный вексель. Земельный вексель подразумевает единство простого или переводного векселей с их имущественным обеспечением — договором об ипотеке земельного участка или закладной. При этом конкретный земельный участок должен являться собственностью векселедателя и не иметь снижающих его рыночную ликвидность законодательных ограничений. Кредитор (инвестор) в качестве гарантии прежде всего получает обычный вексель, который вполне самостоятельно работает и как безусловное обязательство должника выплатить заемную сумму в денежной форме и в установленный срок может быть предъявлен к безоговорочной оплате. Однако должник далеко не всегда в состоянии выполнить это требование. Другое дело — залоговое обеспечение того же самого векселя, да еще в виде земельной собственности. К тому же кредитор по закону вправе потребовать страхования ипотечного имущества. То есть налицо три вида обеспечения или залога кредита — вексель, договор об ипотеке и страховка заложенного земельного участка.

Номинальная стоимость векселя должна складываться с учетом стоимостной оценки земли, передаваемой в собственность. При этом большую роль играет ее стоимостный эквивалент рыночного спроса. В регионе целесообразно организовать постоянно действующую ярмарку земель или земельную биржу. Через проведение торгов будет происходить фактическое выявление спроса и предложения на конкретные земельные участки, следовательно, будет постоянно определяться и самостоятельно устанавливаться рыночная цена земли.

Вексель позволяет гибко строить инвестиционную работу и с иностранными партнерами. Создание Залогового фонда администрациями городов и районов станет весомым дополнением к ежегодному объему муниципальных гарантий, обес­печивающих возвратность инвестиций. Залоговые фонды, сформированные из высоколиквидных земель, как показали итоги совещания в сентябре 2003 года в Берлине Германо-Российского Экономического Альянса, вызывают большой интерес у зарубежных банковских и финансовых структур. Российская банковская система еще плохо адаптирована к потребностям реального сектора экономики. Процедура получения кредита отягощена бюрократическими путами, сами кредиты даются в сравнительно ­небольших объемах и на короткий срок, да и годовой процент для предпринимательства весьма велик.

Другое дело — иностранные инвес­тиции. По всем вышеуказанным параметрам они более предпочтительны. Однако до последнего времени иностранцы требовали либо государственных гарантий, либо гарантий российских первоклассных банков. Земельные залоговые фонды и их ценные бумаги, прежде всего векселя и облигации, обеспеченные залогом ликвидных земельных участков, коренным образом изменят состояние дел к лучшему.

Кредиты могут быть получены либо в самом банке-резиденте, либо от его зарубежного партнера — банка-корреспондента. Российский банк может выступать и в роли гаранта сделки. В случае невозврата кредита зарубежному инвестору претензии будут обращены, как к гаранту, и к российскому банку. Поскольку у него будет находиться оригинал земельной ценной бумаги, то он всегда сможет предъявить это долговое обязательство должнику и в случае невозврата долга в денежной форме в обязательном порядке приобретает его натуральный эквивалент — конкретный земельный участок.

Земельный вексель выгодно отличается от простого или переводного тем, что имеет в виде обеспечения наиболее гарантированный от всякого рода случайностей класс собственности — землю. Основные и оборотные фонды, состояние банковского счета, даже недра, нельзя сравнивать по уровню экономической безопасности для инвестора. Весьма важным для кредитополучателя — собственника земли — является то, что в соответствии с законом земельный участок, на который установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Земельный вексель может обеспечивать еще одну важную функцию — долговое обязательство арендатора земельного участка перед его собственником (муниципалитетом) по оплате: стоимости права аренды земельного участка в течение установленного срока (вплоть до максимального срока аренды в 49 лет); ежегодной арендной платы. По сути, это одна из форм кредитования арендатора муниципалитетом (в определенном смысле, разновидность ипотечного кредитования).

Такой земельный вексель — это муниципальная ценная бумага, обеспеченная правом аренды земельного участка, имеющего высокую и неуклонно растущую рыночную стоимость, или регулярными арендными платежами. Фактически земельный вексель означает обязательство арендатора вернуть муниципалитету бюджетные средства, затраченные на создание и воспроизводство системы улучшений муниципальных земель, используемых арендаторами в коммерческих целях.

Таким образом, земельный вексель для муниципалитета в одном случае может служить эффективным финансовым инструментом привлечения отечественных и иностранных инвестиций для реализации собственных социально-экономических проектов, а в другом — становится действенной формой муниципального кредитования участников земельного рынка и тем самым развивает ипотечные отношения, мобилизует средства населения.

Муниципальные земельные облигации. Наряду с земельным векселем вполне реально эффективное использование в инвестиционной политике земельных облигаций. Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты путем превращения имущественных прав в более ликвидную денежную форму.

Как и при выпуске земельных векселей, условиями принятия решения об эмиссии муниципальных земельных облигаций будет следующее: недостаток местных бюджетных средств на реализацию планов и программ социально-экономического развития; относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку форма погашения и обеспечения заемных средств — земельные имущественные права; возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки.

Для успешной реализации выпуска муниципальных земельных облигаций необходимо создание такой организационной структуры, которая оптимально согласовывала бы интересы участников по обслуживанию эмиссии. Прежде всего это касается выбора эмитентом уполномоченных инвестиционных институтов.

Как правило, необходимо на конкурсной основе подобрать банк-депозитарий, который одновременно служит и гарантом облигационного займа. Вообще, для проведения такого рода операций оправдано создание собственного муниципального банка. Далее следует выбрать наиболее надежные инвестиционные компании и фонды.

Правовое поле создается соответствующим решением органа представительной власти муниципалитета о выпуске муниципальных облигационных займов, их статусе и налоговых льготах. Орган исполнительной власти должен утвердить положения о выпуске, обращении и погашении облигационных займов, о системе уполномоченных инвестиционных институтов, а также порядок обеспечения данных облигационных займов.

Средства, полученные от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим ­целевым использованием как на обслуживание займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается этими средствами администрация муниципалитета, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка-депозитария и гаранта эмиссии.

Свободные экономические зоны. Наибольшего экономического эффекта от притока капитала извне можно достичь при системном подходе в инвестиционной политике. Организация на базе какого-либо административного образования свободной экономической зоны или зоны экономического благоприятствования вполне способна создать устойчивый механизм перелива капитала. В пределах своей компетенции законодательная власть региона должна принять соответствующий пакет законов, которые будут устанавливать понятные инвестору правила игры и обеспечат гарантии возврата его капитала.

Субъектам ипотечных правоотношений на Украине пока приходится довольствоваться финансовыми ипотечными моделями, задекларированными Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», которые пока не только в земельных, но и прочих операциях с недвижимостью не применяются.

ДОЦЕНКО-БЕЛОУС Наталия — адвокат АК «Коннов и Созановский», г. Киев