Залог земельного участка обремененного сервитутом

Обременение земельного участка. Сервитут, залог, долгосрочная аренда

(Обязательства по предоставлению права использования земельного участка лицу, не являющемуся собственником данного участка)

Обременение земельного участка – это определенные ограничения права собственности. Наиболее распространенными обременениями являются:

  • сервитут;
  • залог, в том числе, ипотека;
  • аренда на срок более одного года;
  • арест, наложенный судебным решением.

Обремененный участок можно получить различными путями:

  • по воле собственника,
  • против воли собственника на основании судебного акта,
  • при получении наследства,
  • по договору купли-продажи при переходе права собственности к новому владельцу. Почти все обременения допускают продажу участка, и по закону новый владелец рискует купить обремененную недвижимость.

Сервитут – это право лимитированного пользования чужим (обычно соседним) участком. Он бывает частным и публичным. Частный сервитут устанавливается для конкретного физического или юридического лица. Публичный сервитут устанавливается правовым актом для неограниченного круга лиц.

Примерами такого ограниченного права пользования могут быть:

  • проход или проезд через соседний участок,
  • установка, ремонт и/или использование инженерно-технических объектов (электрические кабели, водопровод и т.д.),
  • размещение межевых знаков,
  • проведение дренажных работ.
  • расположение участка в пределах водоохранной зоны и защитной прибрежной полосы.

Сервитут может быть срочным или бессрочным. Любые виды сервитутов (частные и публичные, срочные и бессрочные) должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости (статья 23 ЗК РФ; статья 52 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости)).

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах властных органов или местного населения для решения задач, связанных с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Публичные сервитуты возможны только с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты обычно не предполагают никакой компенсации за причиняемые собственникам земли неудобства. Только если обременение значительно осложняет эксплуатацию участка, собственник может потребовать деньги от властного органа, установившего сервитут. Размер платы может быть указан в нормативно-правовом акте, на основании которого установлен публичный сервитут. Если вопрос об оплате не решен путем переговоров, собственник обремененного участка вправе обратиться в суд для определения размера и порядка выплаты компенсации.

Несогласные собственники участка, обремененного публичным сервитутом, могут защищать свои права в судебном порядке.

Установление частного сервитута

Получить право ограниченного пользования можно только в случае, если проблему нельзя решить другим способом. Потребовать установления сервитута может собственник соседнего участка или лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (статья 274 ГК РФ). Иные основания права пользования землей не дают владельцу такого права. Например, установления сервитута не может потребовать арендатор участка.

Лицо, требующее для себя право ограниченного пользования, может договориться с собственником близлежащего участка, заключив с ним соответствующий договор на платной или безвозмездной основе.

Если собственник обремененного участка сменился, договор сохраняет свое действие. Он может быть прекращен лишь в двух случаях:

  • отпали основания для обременения (например, построена дорога, которой можно пользоваться в обход обремененного участка),
  • сервитут препятствует пользованию собственником своей землей.

Установление сервитута через суд

Если договориться не получается, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором указывается, в частности, факт обращения к соседу с просьбой установить сервитут и невозможность достичь соглашения по этому вопросу. Причину, по которой соглашение не достигнуто, тоже нужно указать. Например, сосед не захотел обременять свой участок или не удалось договориться по вопросу оплаты сервитута. Тогда сервитут регистрируется на основании судебного решения, которым может быть определен размер и порядок оплаты.

Аренда – это предоставление за плату имущества нанимателю во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ). При этом все, что наниматель получит в результате пользования участком (например, плоды растений), станет его собственностью.

Долгосрочный договор аренды, заключенный на срок более одного года, считается обременением, потому что он регистрируется в Росреестре (статья 26 ЗК РФ). Бывает, что недвижимость может быть обременена сразу несколькими ограничениями. Например, она может сдаваться в аренду после взятия ипотеки или внесения ее в качестве залога. Впрочем, такие ситуации больше характерны для сделок с квартирами.

Нужно иметь ввиду, что можно не регистрировать (статьи 610, 621 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)):

  • договор, заключенный или продленный на неопределенный срок, так как стороны могут в любое время могут его расторгнуть;
  • договор, продленный на новый срок на прежних условиях, так как на него распространяются правила о соглашениях, заключенных на неопределенный срок.

В таких обстоятельствах не стоит бояться покупать землю, потому что собственник может отказаться от договора аренды в любое время, предупредив об этом арендатора за три месяца.

Земельный участок, как и другую недвижимость, можно заложить по договору ипотеки. Правила об ипотеке земли установлены гл.XI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьей 53 Закона о регистрации недвижимости.

Чтобы заложить землю, находящуюся в совместной собственности супругов или в долевой собственности родственников, прежде из него должна быть выделена доля лица, собирающегося брать ипотеку.

Заложить участок в ипотеку вправе не только его собственник, но и арендатор в пределах срока аренды с согласия собственника (в том числе, муниципалитета).

Статья 65 указанного закона прямо предусматривает право строительства на заложенном участке. При этом залог распространяется как на саму землю, так и на любые здания и сооружения на ней.

Согласно статье 80 федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения имущественного взыскания на основании решения суда, в соответствии с которым обычно должник обязан выплатить взыскателю деньги. Случается, что на банковских счетах нужной суммы у должника нет. Тогда необходимая сумма может быть получена через продажу его имущества. Чтобы предотвратить вывод имущества из собственности должника и обеспечить его сохранность, применяется арест.

Также арест используется в качестве обеспечительной меры в судебных разбирательствах (статья 91 АПК РФ, статья 140 ГПК).

Арест означает запрет на распоряжение землей путем совершения сделок купли-продажи, дарения, раздела земли и т.д. Росреестр не станет регистрировать договоры в отношении арестованного участка. В исключительных случаях собственник ограничивается в праве пользования землей или лишается своего участка. Такие действия пристава, как ограничение права пользования и изъятие, тоже относятся к аресту.

Пристав может арестовать землю, даже если ее стоимость выше суммы долга, когда у должника нет другого имущества или оно малоликвидно (пункт 41 Постановления от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Кроме того, арест может быть обращен на землю, находящуюся в ипотеке. Чаще всего это происходит в результате обращения в суд банка, в котором был получен кредит.

Установление обременения земли почти всегда доставляет определенные неудобства собственнику или покупателю участка. Самый неприятный вид ограничения – это арест, потому что при нем невозможен переход права собственности, но опытный юрист может помочь снять обременение через суд.

Все остальные ограничения допускают переход собственности, но они вместе с правом на землю переходят к новому собственнику. Поэтому, приобретая участок, следует попросить продавца запросить правоустанавливающие документы в Росреестре, из которых можно узнать нужную информацию. Если окажется, что земля обременена, нужно обратиться к юристу, чтобы узнать, вправе ли будущий собственник использовать участок для своих целей. Возможно, проблема будет разрешима после покупки. К примеру, юрист знает, как обосновать иск о переносе линии электропередач, чтобы суд его удовлетворил.

Статья подготовлена специально для
юридической компании «Эра права»

25 января 2017 года

Обзоры и публикации по теме:

© Исключительные права на данную публикацию принадлежат ООО «Эра права». Полная или частичная перепечатка или иное распространение публикации допускается только с обязательным указанием имени автора (при наличии) и наименования правообладателя, а при размещении в сети Интернет, — с гиперссылкой на сайт правообладателя

Обременение права собственности земельным сервитутом

Глава 13 Гражданского кодекса посвящена одному из важнейших вещных прав, принадлежащих человеку от рождения, — праву собственности. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте, тем самым удовлетворяя свои потребности.

Имея в собственности какую-либо вещь, лицо по отношению к ней наделено следующими правами — владеть, пользоваться и распоряжаться. Этой трилогией и раскрывается содержание права собственности. Если говорить кратко обо всех вышеперечисленных полномочиях собственника, то владение можно определить как фактическое обладание вещью, пользование — дает право извлекать от вещи ее полезные свойства, а распоряжением собственнику дозволено определять дальнейшую судьбу вещи, причем он может это делать по своему усмотрению, любым путем (уничтожение, дарение, мена, продажа и т. д.). Несмотря на, казалось бы, абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом установлены и ограничения — осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерба окружающей среде и не должен нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Но это общие ограничения, относящиеся к любому собственнику и к любому предмету, находящемуся в собственности. В свою очередь Земельным и Гражданским кодексами также установлены ограничения конкретного характера, как для самого собственника, так и для третьих лиц. В частности, одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем согласно статье 2 Земельного кодекса нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.

Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов — частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд — обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • забора воды и водопоя;
  • прогона скота через земельный участок;
  • сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
  • использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
  • временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
  • свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.

Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом — ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

Роман Ларионов, юрисконсульт компании «Гарант»

  • Гражданское право
  • Предмет и методы гражданского права
  • Принципы гражданского права
  • Система гражданского права
  • Источники гражданского права
  • Субъекты и объекты гражданского права
  • Вещи в системе права
  • Правоспособность и дееспособность граждан
  • Представительство в гражданском праве

Сервитут — понятие и сущность

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом).

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Виды сервитутов

Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:

Частный сервитут

Ст. 274-277 ГК РФ устанавливают следующее.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

  • обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
  • прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
  • обеспечения водоснабжения и мелиорации;
  • также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

Частные лесные сервитуты могут устанавливаться на основании договора, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.

Частные водные сервитуты могут устанавливаться в силу договора, а также и на основании судебного решения.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использования земельного участка;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
  • выпаса сельскохозяйственных животных;
  • сенокошения;
  • использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
  • временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
  • свободного доступа к прибрежной полосе.

По правилам публичного лесного сервитута граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде.

По правилам публичного водного сервитута каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Если земельный участок обременен сервитутом, то при переходе данного земельного участка к другому лицу сервитут сохраняется. При этом необходимо перезаключение договора с лицом, к которому перешли права на землю.

В соответствии с п.

При передаче в аренду земельного участка, обремененного сервитутом, в договоре аренды должно быть упомянуто об обременении данного участка сервитутом, что, в свою очередь, должно быть учтено при установлении размера арендной платы. 2.

Комментируемая статья (п. 2) запрещает куплю-продажу, залог, а также передачу сервитута лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

Комментарий к статье 276

1. В п. 1 комментируемой статьи определено, что сервитут может быть прекращен по инициативе собственника в случае отпадения оснований, по которым он установлен.

Это означает, что, если лицо, в пользу которого установлен сервитут, объективно может удовлетворить свои потребности другим образом (например, проложена новая дорога, возможны иные пути водоснабжения и т.д.), в этих условиях собственник участка имеет право поставить вопрос о прекращении сервитута.

2. Комментируемая статья дает право собственнику земельного участка ставить вопрос в судебном порядке о прекращении сервитута, если таковой препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением.

Принимая во внимание, что установление сервитута оформляется соглашением, фиксирующим условия пользования соответствующим земельным участком, которые не должны являться препятствием для его использования по основному целевому назначению, лицо может ставить вопрос о прекращении сервитута в том случае, если данные условия не выполняются либо если наступили новые обстоятельства, при которых обременение сервитутом не дает возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Комментарий к статье 277

Сервитут, т.е. право ограниченного пользования чужим имуществом, может быть установлен не только применительно к земельным участкам, но и по отношению к иному недвижимому имуществу — зданиям, строениям и сооружениям.

По смыслу комментируемой статьи, к обременению сервитутами иной недвижимости применяются правила, содержащиеся в ст. ст. 274 — 276 ГК. Учитывая, что данный раздел посвящен праву собственности и иным вещным правам только на землю, комментируемая статья должна была бы быть включена в раздел, посвященный вещным правам на иное имущество, и в ней следовало бы установить: обременяется ли сервитутами недвижимость, находящаяся только в собственности либо принадлежащая лицам на иных вещных правах; виды сервитутов и т. д.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Комментарий к статье 278

Комментируемая статья разрешает обращать взыскание на земельный участок по обязательствам его собственника.

Это означает, что взыскание может быть обращено лишь на земельный участок, принадлежащий лицу на праве собственности. Логически из комментируемой статьи вытекает, что на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении либо в постоянном пользовании, взыскание обращено быть не может.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Комментарий к статье 279

1. При необходимости использования земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, для государственных и муниципальных нужд такой участок может быть изъят у собственника путем выкупа, т. е. с уплатой собственнику соответствующей стоимости данного участка в соответствии со ст. 281 ГК (см. коммент. к этой статье).

ЗК (ст. 49) предусматривает, что изъятие, в том числе выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов; иными обстоятельствами, установленными федеральными законами. При этом принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по решению суда (ст. 55).

Из положения комментируемой статьи о том, что выкуп земельных участков в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются, осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ либо муниципальным образованием, можно сделать вывод, что выкупная цена выплачивается из средств соответствующих бюджетов.

Комментируемая статья предусматривает, что решения об изъятии земельных участков принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов РФ.

Комментируемая статья предусматривает, что государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, определяются земельным законодательством. Действующее земельное законодательство пока не определило конкретные органы государственной власти, уполномоченные принимать указанные решения. ЗК (ст. ст. 9 и 10) указывает лишь, что изъятие земель для нужд Российской Федерации и для нужд субъектов РФ является прерогативой соответственно Российской Федерации и ее субъектов.

Как правило, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков. Изъятие земельных участков с целью их последующего предоставления для строительства проходит две стадии: стадию предварительного согласования места размещения объекта и стадию принятия уполномоченным государственным органом решения об изъятии земельного участка.

На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться суд. Таким образом, при решении вопроса об изъятии земельного участка собственник может искать защиты в суде в первую очередь на стадии предварительного согласования места размещения объекта, т.е. до принятия окончательного решения об изъятии (выкупе) земельного участка.

3. В качестве одной из важных гарантий прав собственника земельного участка применяется его письменное уведомление об изъятии земельного участка органом, принявшим решение об изъятии. С учетом указанного выше порядка изъятия земельного участка это практически означает, что земельный участок может быть изъят у собственника только через год после принятия соответствующего решения. Но в соответствии с действующим порядком изъятия земель для государственных и муниципальных нужд собственник практически уведомляется об этом раньше принятия решения об изъятии земельного участка, а именно на стадии предварительного согласования. В связи с этим принципиальное правило о том, что изъятие земельного участка у собственника может иметь место не ранее чем через год после его уведомления, следует увязать со стадией предварительного согласования места размещения объекта. 4.

Комментируемая статья допускает изъятие части земельного участка только с согласия его собственника. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его участка, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего земельного участка по изложенной процедуре, включая и судебное рассмотрение спора. 5.

ЗК (ст. 63) предоставляет собственнику земельного участка ряд дополнительных к п. 3 комментируемой статьи гарантий, к которым относится следующее. Изъятие земельных участков для указанных нужд, в том числе путем их выкупа, осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды; возмещения рыночной стоимости земельного участка, если ему бесплатно не предоставлен в собственность равноценный земельный участок.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 280

Комментируемая статья предоставляет право собственнику, чей участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, в течение определенного времени владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка по целевому назначению. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (см. коммент. к ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Земельным законодательством установлено требование о сохранении сервитута при переходе прав на участок земли.

Участок земли, обремененный сервитутом

В земельном законодательстве установлено правило о том, что каждый собственник участка земли имеет полное право требовать от собственника соседнего участка, а при наступлении некоторых исключительных обстоятельств, и собственника другого участка предоставить ему право ограниченного пользования не принадлежащим ему объектом недвижимости.

Сервитут может устанавливаться в различных ситуациях. К примеру, он необходим:

  • чтобы обеспечить возможность проезда или прохода через чужой участок к своей недвижимости;
  • чтобы обеспечить возможность проложить и в дальнейшем эксплуатировать линии электропередач, связей и прочих средств коммуникации, без которых невозможна нормальная жизнедеятельность проживающих на данной территории граждан.

Установление сервитута допускается лишь в исключительных случаях, когда собственник не может получить полагающиеся ему коммуникации или попасть на свой участок без получения возможности воспользоваться участком своего соседа.

Участок земли, обремененный сервитутом, является полноценным участником земельных отношений. Однако на него устанавливаются определенные ограничения, которые в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимость. Сервитут вступает в свою законную силу только после прохождения такой процедуры.

В Земельном кодексе РФ четко определено понятие сервитута. Согласно данному нормативно-правовому акту под сервитутом подразумевается право на ограниченное пользование чужим имуществом.

Собственник участка земли с установленным в его отношении сервитутом воспринимает данную сделку в качестве обременения.

При этом подобное обременение не лишает непосредственного собственника его прав на владение данным объектом недвижимости, на пользование им и на распоряжение по своему собственному усмотрению. На законодательном уровне также выделена возможность собственника участка, на который налагается данное обременение, взимать за сервитут соразмерную плату, установленную соглашением, заключенным между сторонами и зарегистрированном в управлении государственной регистрационной службы.

Случаи, в которых происходит сохранение сервитута при переходе права собственности на участок

В нормативно-правовых актах земельного законодательства установлено требование о сохранении сервитута при переходе прав на участок земли. Согласно данным нормам любой переход права собственности на участок, в отношении которого установлен сервитут, не становится причиной для отмены такого обременения. Об этом свидетельствует целый спектр норм гражданского законодательства, среди которых:

  • В Гражданском кодексе РФ выделена норма о том, что сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок, при условии, что он частный, должно осуществляться при заключении любой сделки с извещенным о данном ограничении. При этом на законодательном уровне отдельно выделяется норма о том, что сервитут не может выступать в качестве самостоятельного предмета сделки, то есть являться объектом купли-продажи, аренды или залога. Соответственно, данный сервитут не может быть передан отдельно несобственнику имущества, в отношении которого он устанавливается.
  • Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе сдавать принадлежащий ему объект недвижимости, при условии, что он своевременно предупредит арендатора обо всех правах третьих лиц на данный участок. В том числе, он должен уведомить его и о сервитуте, установленном на данный объект недвижимости.
    Если же арендодатель не исполнит возложенную на него обязанность по информированию арендатора, последний имеет право требовать уменьшения оплаты или расторжения договора с полным возмещением всех понесенных убытков.
  • При передаче объекта недвижимого имущества в безвозмездное пользование собственник участка также должен предупредить будущего землепользователя обо всех обременениях, зарегистрированных на участке. При отсутствии подобного предупреждения землепользователь имеет право расторгнуть договор, а также потребовать оплаты всех понесенных убытков.
  • На законодательном уровне установлено, что все сервитуты, установленные в отношении участков, которые в результате обременения, раздела или перераспределения образуются новые объекты недвижимости, также сохраняются в существовавших ранее границах.

Сервитут как предмет сделки

Достаточно часто сторона, которая осуществила ввод сервитута, чтобы обеспечить себе возможность пользоваться чужим участком земли или прокладывать через него необходимые для своей жизнедеятельности коммуникации, задумывается о том, чтобы продать или передарить это право.

Специально для таких случаев, в земельном законодательстве предусматривается норма, согласно которой сервитут не может выступать в качестве самостоятельного предмета сделки. В Земельном кодексе РФ прямо указано, что подобное ограничение не может быть:

  • продано;
  • отдано в залог;
  • подарено;
  • отдано в аренду.

Соответственно, каждый пользователь, собственник или владелец участка при совершении каких-либо действий с принадлежащем ему объектом недвижимого имущества должен в обязательном порядке сообщить второй стороне сделки о том, что на его участке есть обременение в виде сервитута.

Если им будет не сообщено о наличии такого ограничения, договор купли-продажи, аренды или договор передачи имущества в качестве предмета залога, будет считаться недействительным. Соответственно, договор будет расторгнут, а собственник участка будет вынужден оплатить сумму реального ущерба, которую по его вине понесла вторая сторона.