Залог земли в сельском хозяйстве

Залог земли в сельском хозяйстве

В предлагаемой студентам лекции будет обращено внимание, во-первых, на необходимость разграничения собственности как экономической и как юридической категории; во-вторых, на то, что частная собственность на землю, стремящаяся занять господствующее положение в сельском хозяйстве России, включает как положительные, так и отрицательные моменты; в-третьих, на то, как в пореформенной России решаются теоретические и практические вопросы формирования рынка земли.

3.1.1. Cобственность на землю:
экономический и правовой аспекты

В советской экономической литературе многие годы шла дискуссия о сущности и месте собственности в системе экономических категорий политической экономии. Она, к сожалению, так и не привела к определенному результату. В ходе дискуссии обозначились два подхода. Одни экономисты собственность рассматривали (и продолжают рассматривать) в качестве отдельной экономической категории, которой придается значение исходной или основной категории политической экономии социализма (капитализма). В противоположность этому другие экономисты обосновывают концепцию, согласно которой экономически собственность отражает совокупность производственных отношений данного типа, а ее экономическое содержание раскрывается лишь посредством всей системы категорий политической экономии [1].

Политическая экономия социализма в течение довольно длительного времени находилась под влиянием юридических представлений о производстве, что нашло свое выражение в смешении экономических и правовых отношений. В плену этой ошибки находится и современная российская экономическая наука.

На поверхности явления право (юридические отношения) ближе всего стоит к материальным производственным отношениям. Поэтому нет ничего легче, как объяснить экономику изменениями в праве. В политической экономии социализма сложилась своего рода правовая концепция, перекочевавшая в современную науку.

Фактически отношения собственности, сложившиеся в обществе и существующие в той или иной форме — это волевые общественные отношения. Факт собственности непосредственно указывает лишь на нахождение вещей (средств продуктов производства) во власти известных лиц и свидетельствует об их реальной принадлежности определенным субъектам (отдельным людям, группам, государству и т.д.). Эти субъекты могут по своей воле осуществлять владение, пользование и распоряжение данными вещами.

Такие фактические отношения не создаются нормами права, законами государства. Они являются результатом действительного процесса производства, распределения, обмена. Нормами же права фактические отношения собственности лишь закрепляются как законные отношения. Правовые нормы, следовательно, есть лишь идеальная (отраженная в сознании и сознательно выраженная) форма фактических отношений собственности. По мнению К. Маркса, право собственности не сводится к соответствующим нормам буржуазного права, а представляет собой реально осуществляющееся правовое отношение.

Следует, таким образом, считать что собственность как правовое отношение, как действительное право включает в себя два момента: во-первых, фактическое владение, пользование и распоряжение вещами, во-вторых, закрепление и регулирование этих отношений посредством законов государства [2].

В качестве особого, отдельного общественного отношения собственность предстает в правовой науке, а в экономической науке она представляет совокупность производственных отношений. К примеру, государственная собственность существует в качестве реального правового отношения. Содержание этого отношения заключается в том, что владение, пользование, распоряжение соответствующим имуществом (средства производства, предметы потребления) осуществляет государство. Экономическое же содержание государственной собственности можно выявить только путем исследования действительного процесса производства, распределения, обмена и потребления продуктов государственных предприятий.

Наиболее рельефно различие экономического и юридического содержания собственности представлено в земельной собственности. Как правоотношение, частная собственность на землю означает, что данная земельная площадь принадлежит определенному лицу, который волен распоряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено это официально в законах государства или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотношение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизводства продуктов. Содержание буржуазной земельной собственности раскрыто, как известно, К. Марксом через посредство категорий: дифференциальная и абсолютная рента, цена земли, процент на капитал, вложенный в землю, цена продуктов сельского хозяйства, то есть оно логически отражается только через систему категорий политической экономии [3].

Когда представлены формы поземельной собственности, то это, по существу, правовое отношение, а задача экономиста — исследовать, каким образом совершается действительный процесс производства, распределения, обмена и потребления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

Нынешнее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической наукой категории субъективного права на землю. Данная категория определяется как право конкретного субъекта на владение, пользование, распоряжение землей [4]. Какой смысл вкладывается в каждое из этих понятий?

Право владения означает фактическое обладание. Владеть землей может и ее собственник и не собственник. Во втором случае собственник передает земельный участок во владение другому лицу. Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользователям и арендаторам во владение собственник представляет им право пользования землей.

Право пользования — это право эксплуатировать полезные свойства и качества земли получать от этого доход. Собственник определенной земельной площади имеет право использовать имеющиеся на территории общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные объекты, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями; производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений [5]. Собственник может передать право пользования землей другому лицу — арендатору, при этом он приобретает право на получение арендной платы в размере, предусмотренном договором между ним и арендатором. Пользование (в смысле извлечения выгоды) в таком случае как бы раздваивается.

Право распоряжения означает, что собственник земельного участка распоряжается землей по своему усмотрению. Распоряжение в другом определении — это право определить юридическую судьбу своего участка. Распоряжение может выступать в двух формах: правовой и вещной [6].

Правовая форма распоряжения характеризуется как любые действия собственника по его желанию. В земельном законодательстве эта форма реализуется в разрешении совершать распорядительные действия с землей как недвижимым имуществом: в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование.

Вещная форма распоряжения означает возможность вносить какие-то изменения в землю и ее использование, например, проводить такие мероприятия, как трансформация угодий, осуществление капитальных работ, направленных на защиту и улучшение почвы и другие. Наше законодательство, однако, запрещает вносить коренные изменения (менять целевое назначение участка, чрезмерно дробить). К тому же государственные организации не имеют права передавать земли на вторичное использование.

В новом Земельном кодексе введены понятия: собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков — это лица, распоряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендаторы — лица, владеющие и пользующиеся участком земли по договору аренды (субаренды). Что касается права безвозмездного постоянного бессрочного пользования, то в Земельный кодекс внесено уточнение, что оно представляется государством только государственным учреждениям.

Субъектами права собственности в Земельном кодексе названы: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Земельный кодекс являет собой пример того, что практическое законодательство несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

3.1.2. Частная собственность на землю:
две стороны проблемы

Введение права частной собственности на землю, во-первых, выступило основой фермеризации российского сельского хозяйства, во-вторых, породило «паявизацию», то есть бесплатную раздачу сельскохозяйственными предприятиями земельных имущественных паев, в-третьих, стало стимулом быстрого развития личного подсобного хозяйства.

И хотя сегодня лишь небольшая группа экономистов утверждает, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной собственности на все земли в обществе, частная собственность нашла выражение и развитие в ряде законов. На аргументы противников введения частой земельной собственности следует обратить внимание, так как они свидетельствуют о существовании негативных моментов в содержании этой категории.

Так, противники введения частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, утверждали они, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и так далее. К тому же нельзя не учитывать того обстоятельства, что у российского крестьянина сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.

В числе аргументов противников частной собственности на землю в сельском хозяйстве были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию научно-технического прогресса в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли.

Еще один важный аргумент — это то, что монополия частной земельной собственности поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая таким образом дань на все общество.

Частная собственность затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках тех, кто ее неэффективно использует.

Нельзя не учитывать и того, что при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание «грязных денег», а при высокой инфляции в России — инфляционный спрос на земельные участки.

Можно было бы и дальше продолжать аргументацию противников введения частной собственности на землю в аграрном секторе, но даже эти аргументы достаточно убедительно показывают возможность сохранения государственной собственности на сельскохозяйственные земли и в новой капиталистической экономической системе.

В дискуссии по вопросу перехода земли в частную собственность победили, как известно, сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз заключается в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю.

Исходя из этого основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов.

Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости (известный лозунг «Все поделить!»), а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельскохозяйственных предприятий на условные земельные паи, значительное количество паев получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле две последние группы вряд ли смогут, что и произошло на деле.

Результат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% — всякое «социальное окружение».

Противники частной земельной собственности оказались правы: «паявизация» обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу селькохозяйственной продукции: лишь 2% крестьян вышло из колхозов и совхозов и образовало фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн гектаров (48,3%), остальные земли используются сельхозпредприятиями без надлежащего юридического оформления [7].

3.1.3. Некоторые дискуссионные
вопросы рынка земли
сельскохозяйственного назначения

Не получив должного положительного эффекта от введения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать на то, что эффективного землепользователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовлечена в рыночный оборот.

И после этого центр научной дискуссии переместился к определению степени свободы коммерческого оборота сельскохозяйственных угодий.

Сторонники частной собственности без границ, естественно, выступили за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали тем, что при такой свободе можно отдавать землю банкам под залог, продать излишки и таким образом получить финансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились американские фермеры, которые под залог недвижимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов.

При свободной купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право купли-продажи дает возможность расширить хозяйственные площади, мобилизовать земельные ресурсы для создания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство — это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля — производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения — купля и продажа. Наличие последней позволяет осуществиться и аренде земли. Фермер с частным владением, приарендующий землю — типичная фигура на Западе.

Сторонники скорейшего формирования рынка земли указывают и на такой положительный момент, как ускорение с помощью рынка миграционных процессов в стране из села в город и обратно.

Еще один важный аргумент в пользу рынка земли — это включение в рыночный оборот земли для несельскохозяйственных нужд. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет тенденцию к росту. После принятия Земельного кодекса и у нас этот процесс пойдет быстрее.

Представители рассматриваемого направления, вместе с тем, не отрицают, что купля-продажа земли имеет не только позитивные, но и негативные моменты: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др. Безусловно, заявляют они, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже де-факто происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли-продажи земельных участков лигитимирует уже свершившееся [8].

Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку должны быть последовательные и поэтапные [9]. В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что «при проведении аграрной реформы нельзя действовать натиском или нахрапом», — а нужен НЭП, рассчитанный на «целую эпоху».

Сторонники данного направления отмечают, что в постсоветской России трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве с юридической точки зрения уже состоялась, но теперь стоит более сложная задача — добиться экономической реализации новых форм собственности, а для этого требуется достаточно длительный период. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводителей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного направления считают, что на формирование рынка земли может уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многоплановая.

Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен проходить поэтапно и под жестким контролем государства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств всех типов, являются:

  1. аренда земли с расширением ее рыночного оборота;
  2. ипотека с постепенным включением в оборот всех сельскохозяйственных земель [10].

Что касается процесса совершенствования законодательной базы, то она должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов: первый — надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй — требуется ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий — необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения [11].

Теперь уже можно сказать, что законодательная власть предлагаемую поэтапность не восприняла, и в июле 2002 года Госдума приняла Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Насколько хорош принятый Закон, покажет время.

Хотя Закон и принят, но его действие может начаться только с принятием местных законов, а, как известно, в Красноярском крае Законодательное собрание еще не приняло краевого закона. Пока же нарабатывается опыт по формированию рынка земли несельскохозяйственного назначения.

3.1.4. Формирование рынка земли
в Российской Федерации

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок — это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю [12].

На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля — специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

  1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;
  2. каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

  1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;
  2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет [13].

Те же 35 млн владельцев земли в стране, которые получили документы на право собственности, — эта основа и необходимое условие создания рынка земли.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона » Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

В плане практического осуществления мероприятий по формированию рынка земли в Красноярском крае на первичном земельном рынке в1995 году было передано за плату гражданам и юридическим лицам для жилищного строительства, предпринимательской деятельности, личного подсобного хозяйства, садоводства 88,24 гектара на сумму 3058 млн рублей. В 2001 году госорганами было предоставлено за плату 146,0 гектаров земель на сумму 6812,3 тысяч рублей (см. таблицу 1).

Земли для сельского хозяйства нельзя отдавать под коттеджи

В Госдуме намерены пересмотреть земельное законодательство

Фото Мити Алешковского / ТАСС

В России земли не хватает тем, кто на ней работает, возделывая сельскохозяйственные культуры. Зато её в избытке у спекулянтов и коррупционеров. Причина такого перекоса – в серьёзных пробелах земельного законодательства. Изменить ситуацию намерены в парламенте.

Как фермера и режиссёра с земли сгоняли

За последние двадцать лет в нашей стране утрачено 45 процентов пахотных земель, то есть почти 38 миллионов гектаров. На этих землях образовались овраги или они заросли лесом. При этом 67 процентов земельного фонда находится в руках государственной и муниципальной власти. То есть землёй практически монопольно продолжает владеть государство. Почему же тогда пашни зарастают бурьяном, а рейдеры сгоняют с наделов фермеров?

«Земельный рынок пока очень неразвит, однако это не означает, что на операциях с землёй не обогащаются спекулянты и мошенники. Самые распространённые нарушения в этой сфере – незаконный перевод земли из одной категории в другую, самовольное перекраивание границ земельных участков (сегодня кадастровый учёт осуществлён лишь на 15 процентах земель сельхозназначения), сдача в долгосрочную аренду без достаточных к тому оснований, незаконное оформление земли в собственность», – сказал директор Почвенного института Андрей Иванов в ходе Парламентских слушаний в Государственной Думе 29 ноября.

Одним из видов теневого бизнеса на земельном рынке стала скупка земельных паёв у бывших членов колхозов и последующая их перепродажа под коттеджную застройку. «Возникли огромные латифундии, владельцы которых сдают арендаторам сельскохозяйственные угодья для самых различных нужд», – отмечает Андрей Иванов. Принятый в 2002 году закон об обороте земель сельхозназчения позволяет мошенникам выстраивать хитроумные схемы обогащения.

«Местные власти сдают землю в аренду на год (на этот срок собственность оформлять не нужно) и предлагают за год собрать документацию на этот участок для последующего оформления в собственность. Но через год этот участок выставляется на конкурс и уходит местному девелоперу под застройку», – возмущается кубанский фермер Виктор Лотошин.

«Сейчас по закону, если у Россельхознадзора нет претензий к фермеру по использованию участков, он может рассчитывать на выкуп или долгосрочную аренду участка без проведения торгов. Но в законе сделана оговорка. Если на участок появляется ещё один претендент, госорганы уже должны проводить конкурс. Таким образом, появляется возможность шантажировать фермера возможной «конкуренцией», – комментирует ситуацию земельный юрист Ольга Рыкова.

«На этом рынке крутятся огромные деньги, монополия, везде нужны связи, откаты», – пишет в своём блоге известный кинорежиссёр Андрей Кончаловский. В 2012 году он купил 3 тысячи гектаров земли в Калужской области и намеревался открыть бизнес по откорму бычков. Местные власти обещали найти соинвестора, но дело не заладилось. Когда же Кончаловский решил продать надел, то столкнулся с чиновничьим противодействием при оформлении сделки. В итоге местные власти выкупили у режиссёра землю фактически по бросовой цене.

Охотники за землями

С недавнего времени ряд игроков теневого рынка земли пополнили девелоперские компании. Недостаток земли под застройку в мегаполисах и высокий спрос на жильё сподвигли застройщиков внимательнее присмотреться к свободным землям вокруг мегаполисов. Впрочем, свободными участки были только фактически, а по документам проходили как земли сельхозназначения, где какое-либо строительство запрещено.

Лазейка была найдена в Земельном кодексе, где для глав администраций поселений или городских округов, глав администраций муниципальных районов предусмотрена возможность самостоятельного выбора разрешённого использования принадлежащей муниципалитету земли. Для этого надо было лишь только принять так называемый ПЗЗ – план землепользования и застройки населённого пункта.

«С 2012 года начинается массовое проведение общественных слушаний с целью утверждения ПЗЗ», – рассказывает юрист Ольга Рыкова. Эксперт поясняет, что на самом деле местные власти меньше всего интересовало общественное мнение. Нужно было так или иначе получить одобрение жителей на новый план землепользования, в котором земли сельхозназначения становились уже землями, где разрешалось строительство. Впоследствии их выделяли строительным компаниям.

Дело дошло до того, что в 2014 году в недрах Минэкономразвития возник документ, предусматривающий полный отказ от деления земель на категории и переход к территориальному зонированию. Законопроект встретил серьёзное противодействие со стороны аграриев. «Если бы он прошёл, это привело бы к настоящей земельной вакханалии, в результате чего земли сельхозназначения сократились бы до минимума, что поставило бы под угрозу продовольственную безопасность страны», – замечает Ольга Рыкова.

Что изменится в законодательстве

Вопрос земельного законодательства сегодня стратегически важный, – сказал на парламентских слушаниях, посвящённых землям сельхозназначения, глава Комитета Госдумы по аграрным вопросам Владимир Кашин. По его мнению, предстоит серьёзная реформа законодательства, в которой намерены принять активное участие Минсельхоз и профильный комитет Госдумы.

О первых шагах реформы сообщил заместитель министра сельского хозяйства Сергей Левин. Например, создан Государственный реестр земель сельскохозяйственного назначения. «Этот информационный ресурс позволит увидеть состояние земель сельхозназначения», – заметил чиновник. Минсельхоз также намерен пристально мониторить работу уже вступившего в силу закона, который позволяет изымать у собственника земли сельхозназначения, если они не используются. «Опираясь на этот документ, Россельхознадзор уже вынес владельцам более 2 тысяч предписаний о нецелевом использовании сельхозземель», – сообщил Левин. Немало планов по реформированию законодательства и у депутатов. Они будут касаться изменений в Налоговый кодекс, совершенствования механизма залога земель, регулирования процедуры оборота земель сельхозназначения.

Земельное законодательство будет дополнено новым законам «Об охране почв» и новой редакцией Закона «О землеустройстве». Все эти меры направлены на формирование единой государственной земельной политики.

Владимир Плотников первый заместитель председателя Комитета Госдумы по аграрным вопросам – Миллионы гектаров потерянных для земледелия почв – вот цена, в которую обходится нам непродуманная земельная политика. Мы научились обращаться с землёй как с товаром, не обращая внимания на то, кому она достаётся и каким образом используется. В результате имеем ситуацию, когда на земле делают миллиарды спекулянты, а у фермеров, которые кормят страну (фермерские хозяйства показывают лучшую статистику эффективности, чем крупные агрохолдинги), землю отбирают рейдеры. Поэтому пора наводить здесь порядок. Обозначу несколько принципиальных позиций.

Первое. Нужен поименный реестр землевладельцев. Это необходимо, чтобы понимать, кому конкретно принадлежит земля и как она используется. Иные владельцы земли живут за границей и при этом являются собственниками 400 тысяч гектаров. Говорят, нам нужен рынок земли. Но этот рынок должен быть цивилизованным, а не чёрным, на котором процветает коррупция и рейдерство.

Второе. Каждый такой участок должен быть описан, и все относящиеся к нему документы сведены в единую электронную базу.

Третье. Приоритетное право приобретать землю должно быть у тех, кто на ней живёт и работает. У фермеров сегодня землю под разными предлогами отнимают. Как с такой политикой мы собираемся выполнять программу продовольственного импортозамещения или повышать долю сельхозпродукции в экспорте? Поэтому мы будем добиваться, чтобы в обороте земель права сельхозпроизводителя были бы приоритетными. Сейчас готовим поправки в закон об обороте земель сельхозназначения. Необходимо помнить, что земля, плодородные почвы – одно из главных богатств нашей страны. Она должна стать ресурсом, который работает на государство.

5. 1. Виды сделок, участники и масштаб рынка земли в сельском хозяйстве

Земля — особый товар, который не является результатом трудовой деятельности, это – дар природы. В сфере обмена земля рассматривается как товар, но продается и покупается не сама земля, а передается за деньги от одного собственника земельного участка другому собственнику право владения, распоряжения и использования или только использования (сдача в аренду).

На земельном рынке совершаются следующие виды сделок: *

купля-продажа земельных участков; *

сдача земельных участков в аренду; *

залог участков для получения кредита банка (ипотека в земельном банке); *

компенсация при изъятии земли для государственных нужд.

Рынок земли в сельском хозяйстве охватывает оборот земельных долей, которые находятся в коллективном пользовании на предприятиях различных организационно-правовых форм хозяйствования, участки, принадлежащие крестьянским (фермерским) хозяйствам, приватизированные участки в личном подсобном хозяйстве, а также участки земли, переданные в районный фонд перераспределения. Остальные земельные участки находятся за пределами отрасли сельского хозяйства – участки, объединенные в садово-огороднические кооперативы, участки под застройкой в населенных пунктах и т. п.

Участники рынка земли – собственники земельных участков и арендаторы. В общем количестве участников рынка земли преобладают арендодатели и арендаторы. Количество случаев смены собственников значительно меньше, чем сдачи в аренду (в США менее 2 проц. таких случаев).

В 90-х годах прошлого века масштаб рынка земли в сельском хозяйстве России увеличивался, потому что была объективная основа для его формирования. Данные статистического отчета 3-зем свидетельствуют, что количество сделок с земельными участками возрастало по годам.

5.2. Условия и факторы функционирования рынка земли

Изучение рынка земли в России после отмены крепостного права 1861 г., а также в Западной Европе и США позволяет сформулировать условия и факторы его формирования.

Условие — это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса. Любое условие должно стать фактором, тогда мотив действия людей превратится в движущую силу.

Условия формирования рынка земли те же, что и в целом функционирования рыночной экономики.

Условие 1. Достаточно большое количество собственников. Главное «действующее лицо» на рынке — цена может выполнять свою функцию равновесия между спросом и предложением лишь при наличии конкуренции. Для формирования цены равновесия, то есть рыночной цены требуется достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Спрос на землю зависит от спроса на продукцию. В конкурентной борьбе на рынке земли выясняется, какая цена производства продукции признается обществом. Цена производства = нормальные производственные затраты + нормальная прибыль. Разница между ценой производства на сравнительно лучших участках и худших участках представляет собой избыточный чистый доход, являющийся основой формирования цены земли.

В России зарегистрировано более 42 млн.

В Воронежской области имеется 431,4 тыс. собственников земельных долей, за которыми закреплено 2696 тыс. га сельхозугодий. Большая часть земельных долей сдана в аренду хозяйствам, где собственники проживают и работают.

Основная площадь сельскохозяйственных угодий России находится в частной собственности (в Воронежской области около 90%). Сохраняется также государственная собственность на землю.

Данному условию формирования рынка земли соответствует фактор 1 «конкуренция между собственниками и арендаторами».

Условие 2. Возможность реализации права собственника владеть земельным участком, распоряжаться им и использовать его.

Этому условию соответствует фактор 2 — наличие спроса. Спрос порождает предложение. Статистические данные свидетельствуют, что спрос на земельные участки имеет место и он увеличивается. Однако в период аграрного кризиса спрос на сельхозугодия был незначительным.

Условие 3. Полная экономическая ответственность собственников земельных участков. Эффективной работа будет лишь тогда, когда личный экономический интерес находится в прямой зависимости от собственных результатов хозяйственной деятельности. Это выражается в полной экономической ответственности собственников земельных участков.

Когда создано данное условие, тогда работает фактор 3 – добровольное полное или частичное отчуждение земельных участков. При полном добровольном отчуждении участок продается, при частичном сдается в аренду.

Формирование данного фактора обусловлено свободой выбора при рыночной экономике. Но свобода ограничивается экономическими законами. Собственник участка может выбирать – оставаться собственником или освободиться от земельного участка. Если собственник земли не выдерживает конкуренции, не может приспособиться к экономической ситуации и не в состоянии получать предпринимательский доход не ниже нормально-удовлетворительной прибыли, то он предъявляет участок для продажи или сдачи в аренду. Если не сделает выбор, будет платить земельный налог, не получая от земли дохода.

Условие 4. Регулирование рынка земли должно осуществляться таким образом, чтобы не ущемлялась свобода ценообразования.

На рынке земли свобода в образовании цен зависит от полноты реализации частной собственности на землю.

Создание этого условия формирует фактор 4 — защищенность участников рынка. Защищенность граждан обеспечивают различные правовые нормы, изложенные, в частности, в, Земельном Кодексе и Законе об обороте земли сельскохозяйственного назначения.

Земля сельхозназначения как объект для инвестиций

Автор: Ольга Романова, управляющий партнер ООО «Юридическая группа „РАТУМ“»

Почему не работает этот инструмент?
Всем известно, что земля является не возобновляемым ресурсом, и с каждым годом будет становиться только дороже. Больше земли не становится, а та, что уже многие годы используется для сельхозпроизводства, обедняется и оскудевает от применения гербицидов и пестицидов, использования под коммерческие культуры без учета севооборота.

Согласно данным Минсельхоза России, по состоянию на 1 января 21 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 4 млн га. В сравнении с предыдущими годами площадь сельхозугодий уменьшилась на 2,3 млн га.

Сокращение происходит по причине перевода земель в другие категории: под застройку и расширение градостроительных территорий, под расширение территорий предприятий промышленности, транспорта, строительство газопроводов и иных линейных сооружений, расширения заповедников и др.
Не смотря на то, что все любят повторять цитату Уильяма Питта Амхерста «в плохие старые времена было три легких способа разориться: самым быстрым из них были скачки, самым приятным – женщины, а самым надежным – сельское хозяйство», инвестиции в сельское хозяйство России продолжаются, а одним из наиболее привлекательных объектов для инвестирования становятся земли сельскохозяйственного назначения.

Любимые проекты инвесторов (по данным 21 года, материалы ФИМИП)
1. Недропользование, нефть и газ
2. Энергетика
3. Девелопмент
4. Банковское дело
5. Химия и нефтехимия
6. Телекоммуникации
7. Транспорт и логистика
8. Инновационные технологии
9. Деревообрабатывающая промышленность
1. Сельское хозяйство

Почему же одним предприятиям удается привлечь инвестиции, используя земельные активы, а другим нет. Попробуем разобраться
В результате земельной реформы начала 199-х годов собственниками земельных долей (паев), общая площадь которых составила примерно 11 млн га, стало более 12 млн человек.

По состоянию на начало 211 года лишь около 12,5 % дольщиков осуществили государственную регистрацию своих прав на землю; сформировано земельных участков по требованиям действующего законодательства около 18,5 млн га от земель, находящихся в общей долевой собственности (данные юридической группы «РАТУМ» на основе анализа информации Росреестра, Минсельхоза, РБК, ИКАР).

Если проанализировать сведения об организациях-землевладельцах, которые они публикуют на своих сайтах и в различных рейтингах, то окажется, что по сути они не являются землевладельцами с точки зрения права. Используемые ими земли находятся под контролем (термин «под контролем» был употреблен в рейтингах РБК и означает, что земли не имеют юридического статуса в отношении данной сельхозорганизации, находятся в стадии оформления или используются без оформления юридических документов).

Эффективное использование сельхозугодий определяется не только организацией процессов производства, но и зависит от юридической состоятельности правообладателей земельных участков.

Большинство земель, используемых аграрными компаниями, не выделено на местности, не имеет границ и точно установленных размеров, или же процедура оформления выдела участков произведена с нарушением действующего законодательства, о чем свидетельствует рост судебных споров, связанных с признанием недействительными сделок с землями сельскохозяйственного назначения.

По оценкам Государственного университета по землеустройству, в настоящее время около 8 % организаций и граждан, занимающихся производством сельхозпродукции, до сих пор не оформили свои права на земельные участки (доклад Министерства сельского хозяйства РФ).

Указанные проблемы не позволяют в полной мере развивать механизм земельной ипотеки и привлекать инвестиционные ресурс под залог участков, ограничивают права на получение дотаций и субсидий.

Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения. Условия кредитования
Условия кредитования под залог земельных участков из состава земель сельхозназначения в части требований к документам и правовому статусу участка практически одинаковы во всех банках.

Залогодателями таких земельных участков могут выступать только собственники. «Россельхозбанк» также выдает кредиты на приобретение участков категории земель сельскохозяйственного назначения под их залог.

Требования к земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения, передаваемым в залог банка:
• земельные участки, предназначенные и фактически используемые для целей, непосредственно связанных с производством, хранением и первичной переработкой сельскохозяйственной продукции и прочих целей в рамках действующего законодательства;
• земельные участки, выделенные в натуре и прошедшие государственный кадастровый учет, права на которые в установленном порядке зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии, что они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
• ипотека части земельного участка возможна только после ее выделения в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, и прохождения процедуры государственного кадастрового учета.
Примерный список документов, предоставляемых в банк для рассмотрения возможности принятия в залог земельного участка на этапе первоначального рассмотрения заявки:
• свидетельство о государственной регистрации права собственности (нотариально заверенная копия);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
• кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) / кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра);
• план землепользования (ситуационный) с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий;
• отчет независимого оценщика.